Asuntosijoittajan kymmenen käskyä

Myös asuntosijoittajalla tulee olla asuntosijoittamisessa tietyt ”ohjenuorat”, joiden mukaan asuntosijoitustoimintaa harrastaa. Asuntosijoittajan on hyvä kirjata ylös esimerkiksi tavoitteet, suunnitelma, sijoitusstrategia ja kohdekriteerit, jolloin harha-askelilta on helpointa välttyä. Kirjoittelin asuntosijoittajan kymmenen käskyä, joihin sinunkin on ehkä hyvä tutustua ja pitää matkan varrella mielessä.

 

1. Älä sijoita sellaiseen mitä et ymmärrä

Tämä ohje on hyvä perussääntö kaikkeen sijoittamiseen. Monesti tulee tarjolle toinen toistaan mahtavampia sijoitusmahdollisuuksia, osa epämääräisiä ja osa varmasti hyviä. Kannattaa kuitenkin muistaa, että aina täytyy itsellä olla selvä käsitys siitä, millainen sijoitus on kyseessä.

Asuntosijoittamisessa kannattaa esimerkiksi tuntea tai ottaa mahdollisimman hyvin selvää alueesta, jonne on aikomus sijoittaa. Sijoituskohteeseen täytyy myös pystyä tutustumaan mahdollisimman hyvin. Kun sinulla on tarvittavat tiedot kohteesta ja ymmärrät, millaisesta sijoituksesta on kysymys, ovat riskit hallinnassa ja sijoittaminenkin tuntuu paljon turvallisemmalta.

 

2. Älä sijoita kuihtuviin paikkoihin

Asuntosijoittamisen tuotto perustuu vuokratuloon ja arvonnousuun. Pitkällä aikavälillä vuokratuloon ja arvonnousuun vaikuttaa eniten alueen kysyntä. Huolehdi siis siitä, että sijoitat vain alueilla, jossa voidaan ennustaa olevan kysyntää jatkossakin.

Toki hyviä sijoituksia pystyy tehdä myös kaupunkeihin, joiden asukasluku ei kasva. Esimerkiksi asukasluvultaan kevyesti hiipuvan kaupungin keskustasta löytyy varmasti taloja, joihin löytyy asukkaita jatkossakin, koska ihmiset muuttavat palveluiden perässä sivummalta keskustoihin. Usein tällaisen kaupungin hintataso on edullinen, mutta riittävä kysyntä ja ohut tarjonta pitävät vuokratason hyvänä, jolloin vuokratuotot ovat kohdillaan. Pysy kuitenkin erossa tällaisten kaupunkien reuna-alueilta.

 

3. Älä sijoita tunteella

Asuntosijoittajan on hyvä miettiä, että asunto on sellainen, jossa asukas viihtyy ja omaa intuitiota kannattaa kuunnella. Älä kuitenkaan koskaan perusta sijoituspäätöstä pelkkään fiilikseen vaan osta asunto laskimella.

Sanotaanko, että omat tuntemukset saattavat joskus pettää, mutta laskin ei petä koskaan. Me ihmiset olemme psykologisia olentoja, joten ulkoiset tekijät vaikuttavat meidän tunnetilaan ja sitä kautta päätöksiin. Esimerkiksi hieno keittiön välitilan laatoitus, siisti sauna, rauhallinen rappukäytävä yhdistettynä aurinkoiseen päivään ja mukavia juttelevaan välittäjään helposti altistavat meidät vääriin päätöksiin asuntonäytöllä.

Sen sijaan, että perustaisit ostokset pelkkään fiilikseen, käytä aina laskinta. Kun ynnäilet laskimeesi realistisen vuokratason, vastikkeet, 5-10v sisällä tulevat taloyhtiön remontit ja asunnon remontit sekä huomiot alueen hintatason, vuokrattavuuden ja tulevaisuudennäkymät, pääset aika hyvään käsitykseen siitä, mitä voisit asunnosta maksaa. Jos yhtälö ei näytä hyvältä eikä ostokriteerit täyty, unohda kohde ja siirry eteenpäin. Yksinkertaista.

 

4. Kunnioita kassavirtaa

Sijoituskohteen vuokratuotto on hyvä tietää ja laskea, mutta toinen tärkeä seikka on sijoitusasunnon tuottama kassavirta. Jos omassa henkilökohtaisessa taloudessasi on kuukausittaista ylijäämää, maailma ei kaadu vaikka 1-2 sijoitusasuntoasi tuottaisi pari kymppiä miinuskassavirtaa. Mutta, jos asuntoja alkaakin olla lähemmäs kymmenen tai enemmän, tulee kassavirrat huomioida tarkemmin. Optimitilanne on se, että asuntoja on useampi ja jokainen asunto tuottaa jonkin verran plussakassavirtaa joka kuukausi. Tällöin voit nauttia ylimääräisestä tulosta joka kuukausi asuntojen arvojen mahdollisesti kohotessa samalla eikä maailmasi pyörähtäisi raiteiltaan vaikka joku asunto olisi pari kuukautta tyhjillään tai korkotaso nousisi.

Toisaalta, reilusti plussakassavirtaa tuottavien kohteiden edellytyksenä on monesti se, että käytät maltillisempaa velkavipua ja joudut laittamaan enemmän omaa rahaa kiinni kohteen ostossa. Tämä tarkoittaa asuntovarallisuuden hitaampaa kasvua. Sen vuoksi varteenotettava vaihtoehto onkin sijoittaa pienellä porukalla, jolloin on useampi henkilö jakamassa kassavirtariskejä ja vauhtiin pääseminen on nopeampaa. Se on myös rahoittajan näkökulmasta matalariskisempää.

Parhaita kassavirtakohteita ovat vanhempien kerrostalojen asunnot, joiden ostohinnat ovat matalia. Monesti vanhojen talojen isommat asunnot ovat jopa parhaita kassavirtakohteita. Isojen asuntojen kohdalla tulee kuitenkin olla tarkkana taloyhtiön tulevista remonteista. Myös uudiskohteet ovat erinomaisia kassavirtakohteita sijoituksen alkuvaiheessa, koska niissä on yleensä paljon yhtiölainaa, joka on lyhennysvapaalla yleensä 2-5 ensimmäistä vuotta.

 

5. Älä ylivivuta

Edellisessä kohdassa mainitsin, että hankkiakseen reippaasti kassavirtaa tuottavan kohteen, joutuu monesti käyttämään enemmän omaa rahaa mikä taas hidastuttaa vauhtiin pääsyä. Sen sijaan iso velkavipu ja pieni omarahoitusosuus mahdollistaa useamman kohteen oston ja sitä kautta nopeamman kasvun, mutta riskitaso on silloin luonnollisesti korkeampi.

Pankki pitää usein osaltaan huolen siitä, ettet pääse ylivivuttamaan itseäsi, mutta loppujen lopuksi, mieti aina itse mikä on sinulle sopiva velkavivun määrä. Menestyvät asuntosijoittajat ottavat riskejä, mutta eivät tyhmiä sellaisia. Asuntosijoittajan tulee aina turvata oma selusta. Sopivaa velkavivun määrää on mahdotonta sanoa, koska se on täysin sijoittajan tilanteesta riippuvainen. ”Tavallisen” aloittelevan asuntosijoittajan on turvallista pitää velkavipu 50-70% tasolla. Velkavipu voi olla myös suurempi, jos esimerkiksi taloudessasi on selkeää ylijäämää palkkatuloista tai yrityksestä, sinulla on jotain muuta (mieluiten likvidiä) omaisuutta (osakesijoitukset, rahastot, korkosijoitukset, kiinteistöt) tai sijoitat ja jaat riskit yhdessä muiden sijoittajien kanssa.

 

6. Älä ole yksin

Asuntosijoittamisessa teet ehkä sijoitukset yksin, mutta se ei kuitenkaan ole yksilölaji. Asuntosijoittajan on tärkeää verkostoitua, koska hyvissä kontakteissa piilee asuntosijoittajalle suuri arvo. Asuntosijoittajan kannattaa olla paljon ”kentällä” ja rakentaa pala palalta verkostoa välittäjistä, rakentajista, remonttimiehistä, rahoittajista sekä isännöitsijöistä.

Tärkeää on kontaktoitua ja olla aktiivisessa ajatustenvaihdossa myös toisten asuntosijoittajien kanssa, koska toisten näkökulmista ja kokemuksista voi aina ottaa oppia. Olisi tietysti myös hyvä, jos aloittelevalla asuntosijoittajalla olisi joku kokeneempi asuntosijoittaja, jolta voisi tarvittaessa kysyä neuvoa. Ja kuten mainittua, samanhenkisten asuntosijoittajien kanssa voi olla hyvä sopia yhteisistä pelisäännöistä ja tehdä sijoituksia yhdessä, koska tällöin riskit jakaantuvat.

 

7. Älä lopeta opettelua

Asuntosijoittamisessa ei koskaan kannata lopettaa opettelua, koska asuntosijoittamisessa on monia puolia, joista on hyvä olla perillä. Rakennusinsinööri ei tarvitse olla, mutta rakennusteknisistä jutuista on hyvä tietää sijoituskohteiden kartoituksessa. Lisäksi laskimen käyttö ja rahoitusasiat on myös osattava. Myös remonttitaidoilla voi asuntosijoittamisessa päästä hyviin tuottoihin. Kaavoitusasioiden ja infrahankkeiden tunteminen on suuri etu, etenkin pk-seudun sijoituksissa, joissa hyvät liikenneyhteyden ovat oleellinen juttu. Listaa voisi jatkaa.

Ota siis aina selvää asioista ja opettele, koska tieto on arvokas omaisuus asuntosijoittajalle. Asuntosijoittamisessa voi olla hyvä keskittyä siihen yhteen strategiaan minkä osaa, mutta asuntosijoittajan ei kuitenkaan kannata ummistaa silmiään muilta mahdollisuuksilta. On sijoittajia, jotka sijoittavat pelkkiin pieniin yksiöihin, toiset pilkkovat isoja asuntoja pieniksi, kolmannet luottavat pelkkiin uudiskohteisiin, joku ostaa&remontoi&myy, luovemmat sijoittavat omakotitaloihin, osa rakennuttaa ja eräät luottavat liiketiloihin. Sijoitusmuotoja ja mahdollisuuksia on siis monenlaisia.

 

8. Kunnioita kumppaneitasi 

Asuntosijoittamisessa, kuten muutenkin liike-elämässä, kumppaneita tulee kunnioittaa. Liiketoiminnoissa asiakkaat ovat yrityksen tärkein yhteistyökumppani, sama pätee asuntosijoittamiseen. Vuokralainen on asuntosijoittajan asiakas ja tärkein yhteistyökumppani. Kunnioita siis vuokralaistasi ja pidä huoli, että vuokralaisella on hyvät edellytykset mukavaan asumiseen. Toinen vähintään yhtä tärkeä kumppani ja koko asuntosijoittamisen mahdollistaja on rahoittaja. Hoida aina velvoitteesi ja ole täysin rehellinen ja avoin rahoittajalle päin. Pidä lupaamasi ja hoida velvoitteesi myös muihin sidosryhmiin, kuten välittäjiin, asuntojesi ostajiin ja myyjiin sekä muihin kumppaneihin.

Asuntosijoittaminen on pitkälti suhdetoimintaa ja perustuu luottamukseen. Se on totta ja huomattu, että se miten kohtelet muita, palautuu aina jossain muodossa sinulle takaisin. Kun hoidat hommasi hyvin kumppaneidesi suuntaan, se poikii jatkossakin uusia hyviä tilaisuuksia ja parempia tuloksia.

 

9. Älä lausu väärää todistusta omaisuudestasi

Tätä sivusinkin jo edellisessä kohdassa, mutta on yksi asia mistä asuntosijoittajan täytyy pitää kiinni: älä koskaan huijaa! Kun olet myymässä asuntoa, älä missään nimessä anna virheellistä tietoa kohteesta äläkä jätä asioita kertomatta. Mahdolliset ikävät yllätykset paljastuvat ostajalle kuitenkin jossain kohtaa ja tällöin kauppakirjan lauseke ”Myyjä vakuuttaa antaneensa ostajalle kaikki ne tiedot, jotka myyjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan ostajan ostopäätökseen” on sinua vastaan. Jos kerran töpeksit ja jäät kiinni vilpistä, menetät luottamuksesi yhdellä kerralla. Asuntosijoittamisen piirit ovat Suomessa yllättävän pienet, joten viesti leviää nopeasti.

 

10. Älä tyydy liian vähään

Asuntosijoittamisessa on riskejä ja huolimattomuudella voi sutturoida taloutensa aivan täysin, mutta se ei tarkoita sitä etteikö tavoitteet saisi ja pitäisi olla korkealla. Olemme huomanneet omalla sekä asuntosijoittajakumppaneiden kohdalla, että kovatkin tavoitteet useimmiten saavutetaan ja jopa ylitetään. Asuntosijoittaminen on sellainen taiteenlaji, että mahdollisuudet ovat periaatteessa rajattomat. Kyse on vain siitä, kuinka paljon haluat menestyä ja mitä olet valmis tekemään sen eteen!

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi