10 pätevää syytä, miksi asuntoihin kannattaa sijoittaa

Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto

Asuntosijoittamisen avulla voit rakentaa vankan kivijalan omaan talouteesi. Asuntosijoittaminen on myös oiva keino ansaita mukavasti passiivista tuloa ja lisäksi asuntosijoittamisessa on mahdollisuudet todella hyviin tuottoihin. Olemme listanneet alle 10 hyvää syytä, miksi asuntosijoittaminen kannataa.

 

1. TASAINEN JA SÄÄNNÖLLINEN TULO

Asuntosijoittamisen etu moneen muuhun sijoitusmuotoon verrattuna on sen antama säännöllinen kuukausittainen tulo. Parhaassa tapauksessa sama vuokralainen asuu asunnossasi kymmeniä vuosia ja vuokra nakuttaa tasaisesti tilille vuokralaisen automaattisen suoraveloituksen ansiosta. Vuokrasopimukset kannattaa tehdä aina niin, että vuokralainen sitoutuu asumaan asunnossa vähintään vuoden. Näin varmistat sen, että sama vuokralainen pysyy ainakin vuoden verran asunnossasi.

 

2. LAINARAHAN KÄYTTÖ

Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa lainarahan käyttö on suhteellisen matalariskistä sekä lainarahan saanti poikkeuksellisen helppoa. Pankit arvostavat kiinteää vakuutta, joten asuntosijoittaminen on heille mieluinen sijoitusmuoto rahoitettavaksi. Pankit antavat lainaa yleensä 70-80% asunnon hankintahinnasta, joten omaa rahaa tarvitsee laittaa yleensä enintään 30%.

Moni ei ymmärrä, miten suuri vaikutus velkavivulla on sijoituksen tuottoon. Kannattaa lukea aiheeseen liittyvä artikkeli Voima, joka 50-kertaistaa tuoton, mutta pienentää riskiä

Lainarahan käyttöön liittyy myös riskejä, tutustu asuntosijoittamisen riskeihin artikkelissa Asuntosijoittamisen 10+1 keskeisintä riskiä

 

3. KOHTEITA ALLE MARKKINAHINTOJEN

Asuntosijoittamisessa on mahdollista ostaa kohteita alle markkinahintojen. Jos vertaa esimerkiksi osakesijoittamiseen, jossa jokainen joutuu maksamaan osakkeesta sen hetkisen pörssinoteerauksen verran, on asuntosijoittamisessa asia toisin. Pitkässä juoksussa on ensiarvoisen tärkeää pyrkiä löytämään hyviä kohteita ja maksaa niistä markkinahintaa vähemmän. Saattaa kuulostaa hassulta, mutta voitto tehdään ostettaessa, ei myytäessä. Kun joskus myyt ostamaasi asuntoa, niin tuskin tulet saamaan siitä markkinahintaa korkeampaa hintaa.

Olennaista on tuntea hintataso, että pystyt arvioimaan mikä on sijoitusasunnon oikea markkinahinta. Alle markkinahintaisen sijoitusasunnon voi usein saada myyjän tilanteesta johtuen. Esimerkiksi avioerotilanteessa tai kuolinpesältä ostettaessa myyjän tärkein intressi saattaa vain olla nopea myynti, jolloin hinnassa voi helposti hyötyä muutamia tuhansia euroja. Tai sitten työn perässä muuttava tai kahden asunnon loukussa oleva voi myös hakea nopeaa kauppaa ja on valmis tinkimään hinnassa.

Myyjän pakkotilanteen takia voit siis tehdä hyviä asuntokauppoja. Jonkin mielestä saattaa kuulostaa moraalittomalta, mutta en itse sanoisi niinkään. Edellä mainituissa tilanteissa myyjä kuitenkin haluaa päästä asunnosta eroon, jolloin näissä tilanteissa usein kaikki voittavat. Kaupanteossa on loppujen lopuksi aina kaksi tyytyväistä osapuolta ja jos käyttää välittäjää niin kolme 🙂

Asuntosijoittamisen toinen mielenkiintoinen ero suhteessa osakkeisiin on tukkuhintojen ero. Osakemarkkinoilla jos jokin yritys ostaa koko yrityksen tai merkittävän osan yrityksen osakekannasta, joutuu se monesti maksamaan preemion eli pörssinoteerauksen verran sekä hieman päälle. Asuntosijoittamisessa asia on päinvastoin. Isompaa määrää tai jopa kokonaista kerrostaloa ostettaessa saadaan usein tukkualennus, jolloin yksikköhinta (hinta/yksi asunto-osake) on matalampi, esimerkiksi 5-20% alle markkinahintojen.

Monella ei ole yksin mahdollisuutta ostaa isompaa kokonaisuutta, mutta mielenkiintoisia mahdollisuuksia saattaa tulla eteen jos ostaa isomman kokonaisuuden esimerkiksi yhdessä toisten asuntosijoittajien kanssa. Tai sitten on tilanteita, joissa isompi sijoittaja on ostanut ison kokonaisuuden ja myy sitä nopeasti eteenpäin yksittäisinä asuntoina alle markkinahintojen.

Kannattaa tutustua myös ilmaiseen E-kirjaan, jossa kerron aiheesta lisää.

Jos alle markkinahintaiset sijoitusasunnnot kiinnostavat, klikkaa tänne.

 

4. KAKSI TUOTTOLÄHDETTÄ

Asuntosijoittamisessa tuoton voi tehdä kahdella tavalla, joko vuokratulona tai arvonnousuna. Nämä kaksi tuottokomponenttia useimmiten yhdistyvät eli samalla, kun saat kassavirtaa vuokratulojen muodossa, nousee myös asunnon arvo. Esimerkiksi osakkeissa, raaka-aineissa, arvometalleissa, rahastoissa tai korkosijoituksissa saattaa tuotto perustua vain pelkkään arvonnousuun tai kassavirtaan.

En tiedä oletko sinä, mutta minä en ainakaan ole vielä koskaan kuullut pankkitalletuksen arvon nousevan enkä usko myöskään, että fyysinen kultaharkko jakaisi kassavirtana pieniä kultahippuja. 🙂 Sijoitusasunnon arvo todennäköisesti nousee ajan kuluessa, mutta sitä odotellessa saat siitä matkan varrella myös näitä ”kultahippuja” taskuusi vuokrien muodossa kuukausittain.

 

5. VOIT NOSTAA SIJOITUKSESI TUOTTOA

Asuntosijoittamisessa voit helposti nostaa sijoituksesi tuottoa. Olemme itse tehneet parhaat arvonnousut sellaisissa kohteissa, jotka ostettaessa eivät näyttäneet kovinkaan houkuttelevilta. Tällaiset asunnot ovat usein epäsiistejä, niissä saatetaan olla tupakoitu, lattiassa on vanha muovimatto ja kalusteet ovat vanhoja. Asunnon ostaminen liittyy tunteisiin ja tällaiset tekijät antavat illuusion, että asunto olisi jotenkin huono. Omistusasujat pysyvät siis herkästi tällaisista kohteista loitolla. Kaikki nämä ovat kuitenkin vain pintatekijöitä, joiden alta saattaa paljastua erittäin hyvä sijoitusasunto. Taloyhtiön kuntoon ja asunnon sijaintiin sinulla on todella huonot vaikutusmahdollisuudet, mutta nämä ovat sellaisia asioita, joihin voit itse vaikuttaa.

Yllättävän suuren muutoksen saat jo pelkällä lattian laminoinnilla, uusilla seinäpinnoilla, jalkalistoilla ja siivouksella. Pelkästään näillä suhteellisen pienillä ja edullisilla toimenpiteillä asunnon arvo saattaa nousta tuhansilla ja kuukausivuokra kymmenillä euroilla. Lisäksi esimerkiksi keittiön kaappien ovien vaihto sekä välitilan uusiminen saattaa tehdä keittiöstä kuin uuden, jolloin arvo saattaa nousta jo todella paljon. Yhdessä parhaista asuntosijoituksistamme teimme yli 20 000 euron arvonnousun 3 000 euron remontti-investoinnilla!

 

6. VUOKRAMARKKINOIDEN VAKAUS

Monet saattavat pelätä asuntojen hinnan muutoksia, jonka vuoksi he eivät aloita asuntosijoittamista. Pitkällä tähtäimellä mukana olevalle asuntosijoittajalle hintojen heilahtelut ovat mielestäni toissijainen juttu. Ajatellaan, että ostat sijoitusasunnon ja aiot pitää sitä salkussasi 20 vuotta, jonka jälkeen myyt sen. Periaatteessa on aivan sama millä tasoilla asuntojen hinnat matkan varrella käyvät. Heilahteluita asuntojen hinnoissa tulee, mutta pitkässä juoksussa suunta on ylöspäin.

Tärkeintä on asuntojen vuokrataso. On turvallista tietää, että vuokramarkkinat ovat erittäin vakaat. Asuntojen arvot saattavat heilahdella, mutta vuokra-asuntojen kysyntä tuskin koskaan vähentyy niin oleellisesti, että vuokrat laskisivat merkittävästi. Tilastokeskuksen mukaan asuntojen vuokrat ovat tippuneet vuodesta 1970 lähtien vain yhtenä vuotena (1987), jolloin vuokrat tippuivat 0,5%. Vuokramarkkinat ovat siis erittäin vakaat! Keskimäärin vuokrat ovat nousseet noin 3-4 prosenttia vuodessa. Alueellisia eroja toki on, joten on todella tärkeää valita asunto oikeasta paikasta, sillä joka paikassa vuokrat eivät nouse eikä vuokralaisia ole tarjolla.

 

7. HYVÄ TUOTTO, MALTILLINEN RISKI

Tämä on tietysti se asuntosijoittamisen tärkein hyöty. Sijoittaja luonnollisesti etsii rahoilleen kohdetta, joka antaa sijoitetuille rahoille mahdollisimman hyvän tuoton mahdollisimman pienellä riskillä. Asuntosijoittamisessa hyvältä sijainnilta hyvästä talosta ostetun asunnon kelvollisena vuokratuottona voidaan pitää 5-6 prosentin tuottoa. Joskus voi löytyä helmiä, joissa vuosittainen vuokratuotto on jopa 8-10 prosenttia. Aina ei kannata kuitenkaan tuijottaa pelkkää vuokratuottoa, sillä siinä voi piileä vaaran paikat.

6 prosentin vuokratuotto ei sinällään kuulosta erityisen suurelta, mutta omalle pääomalle saatavaa tuottoa voi nostaa velkavivun avulla. Esimerkiksi 50-70% velkavivulla voi omalle sijoitetulle rahalle saatavan tuoton nostaa helposti yli 10 prosenttiin, mahdollisesti jopa aina 20 prosenttiin asti! 

Asuntosijoittamisessa on omat riskinsä, ainakin suurella velkavivulla sijoitettaessa. Täytyy vain tietää mitä tekee ja välttää pahimmat virheet. Asuntosijoittamisen riskiä rajaa kuitenkin erittäin vakaat vuokramarkkinat. Asuntojen hinnat heiluvat jonkin verran, mutta hintatason heilahtelut ovat maltillisia ja hitaita, verrattuna esimerkiksi osakemarkkinoihin. Alueelliset erot hintaheilahteluissa voivat toki olla suuria. Tältä pystyy suojautumaan hyvin sillä, että ostaa sijoitusasunnon vain kasvavista kaupungeista ja kysytyiltä alueilta.

Asuntosijoittamisessa on myös muita tekijöitä, jotka tekevät asuntosijoittamisesta riskiltään matalampaa kuin esimerkiksi osakesijoittamisesta. Osakeyhtiön johdossa saatetaaan päättää, ettei joka vuosi jaetakaan osinkoa, jolloin sijoitukselle ei saa kassavirtaa ollenkaan kun taas asuntosijoittajan kassavirran lähde eli vuokralainen ei voi päättää olla maksamatta vuokraa joka kuukausi. Jos näin käy, vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen ja hankkia uuden vuokralaisen tilalle ja parhaassa tapauksessa periä maksamattomat vuokrat vuokrasopimuksen yhteydessä maksetusta rahavakuudesta tai henkilötakaajilta. Toisekseen, yritys voi joskus ajautua konkurssiin, jolloin osakesijoittaja menettää pahimmassa tapauksessa koko sijoitetun pääomansa. Asuntosijoittaja voi sen sijaan nukkua yönsä rauhassa, koska taloyhtiöt harvemmin menevät konkurssiin 🙂

 

8. VIPUVOIMIEN KÄYTTÖ

Asuntosijoittamisessa puhutaan aina velkavivusta, jolla sijoituksen tuottoa voi kasvattaa. Velkavipu on asuntosijoittajan tärkein työkalu, mutta se ei suinkaan ole ainut ulkopuolinen vipuvoima, jota voi hyödyntää. Olen itse nelihenkisen perheen ainut työssä käyvä ja ansaitsen alle keskitason palkkaa. Olen silti ilman merkittävää alkupääomaa ollut ostamassa lyhyen ajan (muutama vuosi) sisällä kymmeniä sijoitusasuntoja, joten on sanomattakin selvää, ettei se aivan yksin olisi ollut mahdollista. On siis joskus pakkokin hyödyntää ulkopuolisia vipuvoimia päästäkseen vaurastumisessa ja asuntosijoittamisessa hyvään vauhtiin.

Tärkeimpänä vipuvoimana (heti pankin jälkeen) pidän kumppaneita. Kannattaa hankkia 1-2 luotettavaa kumppania (esimerkiksi sisarukset, sukulaiset, ystävät), joiden kanssa aloitat asuntosijoittamisen. Kimpassa toisten kanssa on paljon helpompi päästä vauhtiin kuin itsekseen. Kimppasijoittamisessa on myös se hyvä puoli, että riski jakaantuu. Asuntosijoittamisessa saattaa joskus sattua yllättäviä menoja, kuten kodinkoneen hajoaminen, taloyhtiön ylimääräinen vastike tai vaikka tyhjä kuukausi, jolloin et saa vuokratuloa. Tällaisissa tilanteissa on parempi olla kimpassa kuin yksin, koska tällaiset yllättävät menot saattavat rasittaa omaa henkilökohtaista taloutta liian paljon.

Toisekseen, voi olla, että sinulla olisi yksin mahdollisuudet yhteen sijoitusasuntoon, mutta kumppaneiden kanssa esimerkiksi kolmeen asuntoon. Kolmen asunnon kanssa riski on matalampi kuin yhden, koska yhden asunnon ollessa tyhjillään jauhavat muut asunnot kuitenkin vuokratuloa, jolloin kahden muun asunnon vuokratuloilla voi pystyä kattamaan tyhjän asunnon kulut eikä omalle kukkarolle tarvitse välttämättä mennä. Omalle rahalle saatava tuotto pysyy kuitenkin samana, mutta riski jakaantuu.

Kumppaneiden kanssa sijoitettaessa kannattaa kuitenkin ensin keskustella asiat läpi ja luoda yhteiset tavoitteet ja suunnitelma, mieluiten ihan kirjallisesti. Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä hommaa, joten on tärkeää, että jokaisella leikkiin ryhtyvällä on yhteiset intressit asuntosijoittamisen suhteen. Muita ulkopuolisia vipuvoimia on esimerkiksi toisten raha, toisten vakuudet, toisten resurssit ja osaaminen sekä toisten kontaktit. Itse olen hyödyntänyt omassa asuntosijoittamisessani kaikkia edellä mainittuja vipuvoimia.

Yhteenveto: asuntosijoittamisessa ei kannata toimia aivan yksikseen vaan ulkopuolisten vipuvoimien avulla riski madaltuu ja tuottomahdollisuudet kasvavat.

 

9. SIJOITUKSEN HYVÄ HALLITTAVUUS

Asuntosijoittamisen yksi hyvä puoli liittyy sijoituksen hallintaan. Asuntosijoittamisessa sinulla on langat suurilta osin omissa käsissäsi ja mahdollisuudet vaikuttaa omilla toimillasi sijoituksen tuottoon. Asuntosijoittamisessa et ole kovin paljon markkinoiden armoilla etkä riippuvainen muiden päätöksistä. Esimerkiksi pörssiyhtiön osakkeenomistajana sinulla on heikot mahdollisuudet vaikuttaa yrityksen suuntaan, jolloin yrityksen tulevaisuus ja näin ollen sijoituksesi tuotto on täysin riippuvainen toisten päätöksistä.

Asuntosijoittajana sinulla on useita mahdollisuuksia vaikuttaa sijoituksesi tuottoon. Ensimmäisen asia on asunnon ostovaihe. Voit päättää itse, millaiselta alueelta ja millaisesta talosta ostat sijoitusasunnon. Hintaneuvotteluissa sinulla on ensimmäinen hyvä mahdollisuus vaikuttaa sijoituksen tuottoon, koska voit neuvottelupsykologian avulla nipistää ehkä jo muutaman tonnin.

Tämän jälkeen voit vaikuttaa sijoituksen tuottoon asunnon remontoinnilla. Järkevillä pintaremonteilla nostat asunnon arvoa, nostat vuokraa, parannat vuokrattavuutta ja vaikutat vuokralaiskandidaattien tasoon.

Asunnon vuokraaminen on tärkeä vaihe, koska vuokraamisvaiheessa on useita eri tekijöitä, joilla voi olla vaikutus sijoituksesi kokonaistuottoon pitkällä aikavälillä. Vuokraamisvaiheessa voit vaikuttaa vuokran suuruuteen sekä varmistaa jatkossakin hyvän vuokrattavuuden ja markkinoita korkeamman vuokratason. Omat kokemuksemme ovat opettaneet sen, että vuokraaminen kannattaa tehdä itse, jos mahdollista, koska säästät siinä helposti useita satoja euroja ja pystyt tutustumaan vuokralaisehdokkaisiin itse. Vuokravälittäjän käyttö on joskus välttämätöntä, mutta kannattaa pitää mielessä, että valitettavasti vuokravälittäjän tärkein intressi on aina välityksestä saatava palkkio. Joskus on käynyt niinkin, että välittäjän tekemä vuokrailmoitus sisältää jopa virheellistä tietoa ja usein on myös niin, että he antavat mielellään vuokralaisehdokkaasta hieman ruusuisemman kuvan mitä todellisuudessa onkaan.

Pystyt vaikuttamaan sijoitukseesi myös taloyhtiön yhtiökokouksissa. Monesti on niin, että taloyhtiön kokouksissa käy vain kourallinen väkeä, jolloin sinulla on hyvät vaikutusmahdollisuudet taloyhtiötä koskevissa päätöksissä. Jos haluat olla oikein aktiivinen, kannattaa pyrkiä taloyhtiön hallitukseen, jolloin vaikutusmahdollisuudet ovat vielä suuremmat. Tärkein hyöty tässä on se, että pystyt vaikuttamaan talossa tehtäviin remontteihin. Taloyhtiöiden hallituksissa saattaa olla useasti aivan maallikkoja, jolloin taloon tehdään vääriä remontteja tai oleelliset remontit jätetään kokonaan tekemättä. Myös kilpailutus unohtuu usein, jolloin esimerkiksi putkiremontin kustannus voi nousta moninkertaiseksi.

 

10. ARVOKKAAT KONTAKTIT

Asuntosijoittaminen on siitä mielenkiintoinen laji, että kontaktit saattavat nousta arvoon arvaamattomaan. Koskaan et tiedä kuka sattuu matkan varrella vastaan ja millaisia tilaisuuksia avautuu. Hyvien kontaktien kautta saattaa tulla hyviä sijoitusmahdollisuuksia vastaan tai saattaa olla, että löydät asunnollesi ostajan kontaktin kautta. Parhaat sijoituskohteet eivät koskaan päädy julkisille markkinoille asti vaan useimmiten parhaat kaupat tehdään valmiiden kontaktien kautta. Kannattaa olla aktiivinen ja käydä mahdollisimman paljon käydä asuntonäytöissä, olla yhteydessä välittäjiin ja myydä itse sijoitusasuntoa. Näin opit paljon ja tutustut muihin sijoittajiin ja löydät kenties luottovälittäjiä, jotka ovat sinuun yhteydessä hyvän sijoituskohteen ilmaantuessa ennen julkiseen myyntiin laittoa.

Itse löysin kerran ihan peruskiinnostavan yksiön ja päätin soittaa ennen mahdollista tarjousta taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle haastatellakseni vähän puolueetonta henkilöä, joka tietää talon tilanteesta. Selvisi, että hallituksen puheenjohtaja olikin itse asunnon myyjä ja lopulta kävi niin, että teimme samalla kertaa kaupat vielä toisestakin vastaavanlaisesta yksiöstä samasta talosta ilman välittäjän kuluja ja vielä pienellä ”tukkualennuksella”. Myyjä teetti remontit molempiin asuntoihin ja hoiti vuokralaiset sinne, joten saimme yksillä kaupoilla kaksi hyvää pikkuyksiötä hyvästä talosta ilman remonttihuolia ja valmiiksi vuokrattuina!

Samalla saimme erittäin arvokkaan kontaktin, jonka kanssa teemme varmasti kauppaa ja yhteistyö jatkossakin. Tämä oli hyvä opetus siitä, että kaikki oli kiinni vain yhdestä ainoasta puhelinsoitosta, joka olisi voinut jäädä tekemättäkin, joten aina kannattaa ”pörrätä” vähän joka suuntaan, koska ikinä et tiedä mitä tulee vastaan!

 

Asuntosijoittamisesta lisää:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi