Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta osa 2 – rahoittaminen ja omaisuuden siirtäminen yritykseen

Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa kävimme läpi asuntosijoittamista yrityksen kautta verotuksen näkökulmasta. Tässä artikkelisarjan toisessa osassa käsittelemme yrityksen rahoittamista ja omaisuuden siirtämistä yritykseen.

 

Asuntosijoittaminen yrityksen kautta – Yrityksen rahoittaminen

Asuntosijoittamista yrityksen kautta suunnittelevan on syytä etukäteen tiedostaa, että pankkirahoituksen saaminen on huomattavasti haastavampaa ja kalliimpaa kuin yksityishenkilöllä. Yrityksille tarjotut lainamarginaalit ovat järjestään korkeampia kuin yksityishenkilöllä.

Pankit laskevat yrityksen tilinpäätöstietojen pohjalta yritykselle ratingin, joka vaikuttaa suoraan lainan marginaaliin. Juuri toimintansa aloittaneet yritykset eivät saa hyviä arvosanoja, joten etenkin alkumetreillä laina voi olla merkittävästi kalliimpaa kuin yksityishenkilöllä. Rating tietysti paranee sitä mukaa, kun yrityksen toiminta kasvaa ja pankille on antaa näyttöä, että toiminta on kannattavaa.

Jos asiaa miettii riskin kannalta, tuo osakeyhtiö etuja verrattuna yksityishenkilönä toimimiseen. Aina asiat eivät mene niin kuin on suunnitellut ja worst case skenaarion osuessa kohdalle vältyt henkilökohtaiselta konkurssilta, jos toimit osakeyhtiön kautta. Edellytyksenä tälle tietysti on, ettet ole henkilökohtaisesti takaajana osakeyhtiön lainoissa tai antanut henkilökohtaista omaisuutta lainojen vakuudeksi. Luonnollisesti tästäkin syystä yrityksen rahoitus on kalliimpaa.

 

Rahoitushaasteet yritystoiminnan alussa

Yritystoiminnan alkuvaiheessa rahoituksen saamista helpottaa, jos pystyt ja haluat antaa lainalle henkilökohtaisen takauksen. Pankin silmissä tilanne näyttää paljon paremmalta, kun uskot myös itse toimintaan niin paljon, että olet valmis takaamaan lainan. Pitkäjänteisen toiminnan varmistamiseksi on paras aina tehdä omat riskilaskelmat, ettei korttitalo pääse heti kaatumaan, jos jossain asunnossa hajoaa jääkaappi ja toinen on pari kuukautta tyhjillään.

Toinen mahdollisuus saada asuntosijoittamista varten helpommin ja edullisemmin rahoitusta nousee pöydälle, jos sinulla on jo jollain muulla toiminnalla tulosta tekevä yritys ja aloitat asuntosijoittamisen tämän yrityksen nimissä muun liiketoiminnan ohessa. Tässä tapauksessa tulee muutenkin verotuksellisesti järkevämmäksi sijoittaa suoraan yrityksen kautta asuntoihin kuin nostaa ensin rahat ulos yrityksestä ja sijoittaa omissa nimissään asuntoihin.

Lisäksi hyvä keino näiden alkuvaiheen rahoitushaasteiden ratkaisemiseksi on sijoittaa yhtiölainoitettuihin uudiskohteisiin, jolloin et tarvitse pankkia kohteiden rahoittamiseen, kunhan vain saat kauppahinnan osuuden itse maksettua. Yhtiölainan korko on kaikille sama, oli sijoittajana Warren Buffet, naapurin Pentti tai täysin uusi yritys. Yhtiölainoitetuissa kohteissa lisähyötyä saat tuloutettavien rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeudesta. Uudiskohteissa on yleensä myös lyhennysvapaata alkuun, niin silloin saat heti yritykselle kassavirtaa ja sitä kautta tulosta, joten parin vuoden päästä yrityksen tilanne näyttää pankin reittauksissakin jo paremmalta ja rahoituksen saaminen on huomattavasti helpompaa.

 

Yhteenveto yrityksen rahoittamisesta

Kuten todettua, yrityksen rahoitus on kalliimpaa uudelle yritykselle. Meidän yhtiölle otetussa ensimmäisessä lainassa marginaali oli 3,5%, mikä on korkea luku nykyisessä korkotilanteessa. Marginaali on sittemmin toki pitokohteissa laskenut. Jokainen yritys kuitenkin joutuu ensimmäisestä sijoitusasunnosta aloittamaan ja maksamaan aluksi kovempaa hintaa lainarahasta. Olemme silti ehdottomasti sitä mieltä, että jos asuntosijoitustoimintaa aikoo kasvattaa reippaasti, hyödyt peittoavat alkuvaiheen haasteet mennen tullen ja yrityksen perustaminen asuntosijoittamista varten on järkevää. 

Ensisijaiset keinot alkuvaiheen rahoituksen helpottamiseksi ja edullisemman rahoituksen saamiseksi ovat:

  • Henkilökohtaisen takauksen antaminen
  • Sijoittaminen olemassaolevan kannattavan yrityksen kautta
  • Sijoittaminen yhtiölainoitettuihin kohteisiin

 

Asuntosijoittaminen yrityksen kautta – Omaisuuden siirtäminen yritykseen

Mikäli sinulla on henkilökohtaisessa omistuksessa sijoitusasuntoja olet aikeissa perustaa asuntosijoittamista varten yrityksen, on olemassa pari vaihtoehtoa, miten omistusten siirto yritykselle onnistuu.

Olemassaolevien sijoitusasuntojen siirtäminen yritykseen – kaksi tapaa

A) Asuntojen myynti yritykselle

Henkilökohtaisessa omistuksesa olevien asuntojen myynnistä osakeyhtiölle aiheutuu kuluja, koska ostajan eli yrityksen on maksettava normaalisti kaupasta menevä varainsiirtovero (tällä hetkellä 2% asunnon velattomasta hinnasta). Myyjälle voi myös aiheutua kaupasta verotettavaa myyntivoittoa (pääomatulovero 30% myyntivoitosta), jos kaupat tehdään korkeammalla hinnalla millä asunto on ostettu. Kauppahinnan voi tietysti määrittää tässä kohtaa itse, mutta se ei voi olla ainakaan merkittävästi alle asunnon käyvän arvon, ettei verottaja puutu asiaan.

Ostajan eli osakeyhtiön on tässä tapauksessa rahoitettava osto, että saa kauppahinnan maksetuksi. Vaihtoehtoisesti voit myös lainata rahan yhtiölle, jolloin rahaa ei oikeasti kaupanteko hetkellä tarvitse liikutella. Oma mahdollinen pankkilaina on tietysti kaupan yhteydessä pankille maksettava pois.

B) Asuntojen siirto yritykseen apporttina

Apportissa asunto siirretään yrityksen omistukseen ja sitä vastaan saa yrityksen osakkeita. Veroseuraamukset ovat tässä tapauksessa myös aika samankaltaiset kuin asuntojen myymisessä yritykselle eli yrityksen on maksettava varainsiirtovero luovutuksen arvosta. Jos asunto on ostettu edullisemmalla hinnalla kuin tämän hetken käypä arvo, myyjälle tulee myös tässä tapauksessa myyntivoittovero maksettavaksi samoin kuin myynnissä. Apportti täytyy tehdä käypään arvoon.

Alihintaisessa luovutuksessa verottaja katsoo käyvän arvon ja alihinnan erotuksen pääomasijoitukseksi, josta on myös suoritettava varainsiirtovero. Myöskään myyntivoittoveroa ei pysty välttämään alihintaisella luovutuksella. Tarkempia tietoja verottajan syventävissä vero-ohjeissa.

Yhteenveto asuntojen siirtämisestä yritykseen

Henkilökohtaisessa omistuksessa olevien sijoitusasuntojen siirtäminen yritykseen tavalla tai toisella aiheuttaa veroseuraamuksia, joten ilman tarkempia laskelmia ja suunnitelmia ei ole syytä siirtää asuntoja yritykseen. Jos omistat isomman asuntoportfolion ja tarkoituksesi on tehdä toimintaa isosti ja pitkäjänteisesti, voi veroseuraamuksista huolimatta siirto tulla kysymykseen mikäli yrityksen kevyemmän verotuksen kautta saavutettavat hyödyt ovat merkittävät.

Kuten edellisessä artikkelissa kirjoitimme, yrityksen hyödyt tulevat parhaiten esille ajan saatossa korkoa korolle efektin ansiosta, jolloin alussa maksettu pieni ylimääräinen kulu ja vaiva voi tulla moninkertaisesti takaisin. Tätäkin miettiessä on syytä käydä osaavan kirjanpitäjän kanssa asiaa läpi ja tehdä tarvittavat laskelmat eri vaihtoehdoille.

 

Pääoman laittaminen yritykseen

Asuntosijoittamista varten yritystä perustettaessa täytyy miettiä millä tavoin yritykseen kannattaa laittaa pääomia. Vaihtoehtoja pääoman sijoittamiseksi yritykseen on useita, mutta uudelle yritykselle päällimmäiseksi nousee nämä kolme vaihtoehtoa:

  • osakepääomana
  • lainana
  • pääomalainana

Jokaisessa vaihtoehdossa on omat erityispiirteensä ja parhaat tiedot eri vaihtoehdoista saa, kun käy asiaa läpi osaavan kirjanpitäjän kanssa. Me itse koimme meille sopivimmaksi vaihtoehdoksi rahoittaa yritystä niin, että asetimme osakepääoman minimiin eli 2500 euroon ja sijoitimme rahaa yritykseen pääomalainana yrityksen omistusosuuksien suhteessa.

A) Osakepääoma

Osakepääoman käyttö osakeyhtiössä on pakollista. Osakepääoman minimimäärä on 2500 euroa, joka onkin käytetyin osakepääoman määrä uusissa yrityksissä. Osakepääoma on ns. sidottua pääomaa, jonka nostaminen osakkeenomistajille on sallittua vain rajoitetusti.

B) Laina

Lainan antaminen yritykselle on toinen vaihtoehto siirtää pääomaa yritykseen. Laina on yrityksen kirjanpidossa vierasta pääomaa. Lainalle tulee määrittää korko sekä takaisinmaksuaika, joten sen käyttö ei ole yhtä joustavaa kuin pääomalainan. Asuntosijoittamista aloittelevan yrityksen ei välttämättä kannata käyttää lainaa pääoman sijoittamiseksi yritykseen, koska pääoman nostaminen yrityksestä ulos ei välttämättä ole järkevää alkuvaiheessa.

C) Pääomalaina

Pääomalaina on velkaa, jolla on sekä omalle että vieraalle pääomalle tyypillisiä piirteitä. Pääomalaina on tavallaan osakepääoman ja lainan yhdistelmä. Pääomalaina merkitään lähtökohtaisesti kirjanpidossa vieraaseen pääomaan erillisenä eränä. Oman pääoman menettämiseen liittyvässä tilanteessa pääomalaina huomioidaan kuitenkin omana pääomana.

Pääomalainaa saa jakaa yhtiöstä ulos vain silloin, kun yrityksellä on voitonjakokelpoisia varoja eli tarkemmin sanottuna silloin kun yhtiön vapaan oman pääoman ja kaikkien pääomalainojen määrä ylittää yhtiön viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan tilinpäätöksen taseen mukaisen tappion määrän. Samat ehdot pätevät koron maksun kanssa. Konkurssitilanteessa pääomalaina on kaikkia muita velkoja huonommassa asemassa. Toisin sanoen tarkoittaa sitä, että tappiollisesta yrityksestä ei pysty pääomalainaa laillisesti saamaan takaisin.

Pääomalainalle ei ole pakko maksaa korkoa eikä määrittää takaisinmaksuaikaa. Me itse emme ole asettaneet pääomalainoihin korkoa. Tarkoitus on maksaa lainaa takaisin jossain vaiheessa, kun haluamme nostaa rahaa ulos yrityksestä omaan käyttöömme. Koska kyse on lainasta, ei lainanantajalle aiheudu lainan takaisinmaksusta veroseuraamuksia.

Jos yrityksessä työskentelee täysipäiväisesti, voi yrityksen tilanteen salliessa olla hyvä vaihtoehto maksaa itselleen pientä palkkaa ja palauttaa samalla hiljalleen pääomalainaa takaisin itselleen. Tällöin ansiotulot jäävät niiltä vuosilta pienemmäksi verrattuna siihen, että olisi nostanut saman määrän pelkästään palkkana ja näin ollen ansiotulojen progressiivisuuden vuoksi veroseuraamukset jäävät pienemmiksi.

Pääomalainaa voi yritykselle antaa kuka vaan, mutta useimmiten se on osakas itse. Jos ulkopuolinen haluaa antaa lainaa yritykselle, niin oletettavasti hän vaatii lainalle takaisinmaksusuunnitelman ja koron, joka kuuluisi olla suurempi kuin muissa lainoissa, koska laina on muita lainoja huonommassa asemassa eikä sille voi antaa vakuutta.

Yhteenveto pääomalainan käyttämisestä rahan sijoittamisessa yritykseen

Pääomalaina on helppoutensa vuoksi erittäin hyvä vaihtoehto laittaa rahaa yritykseen ja kustannustehokas tapa jakaa pääomaa yrityksestä ulos, koska sen voi tehdä ilman veroseuraamuksia. Pääomalainan hyödyt ja haitat:

  • Kustannustehokas ja joustava tapa jakaa rahaa yrityksestä ulos (vrt. osingot)
  • Korko ja takaisinmaksuaikataulu määriteltävissä itse
  • Pankkirahoituksen saanti helpompaa, kun omat sijoitukset pääomalainana tavallisen lainan sijaan
  • Ei voi nostaa ulos, jos ei voitonjakokelpoisia varoja
  • Konkurssitilanteessa heikoimmassa asemassa

Meille minimiosakepääoman ja pääomalainan käyttö oli paras menetelmä, koska osakepääoman jakaminen yrityksestä on rajoitettua ja pääomalainan voi nostaa yhtiöstä pois ilman veroseuraamuksia. Meidän tarkoitus oli alusta asti työskennellä yrityksessä täysipäiväisesti, joten rahan jakaminen yhtiöstä ulos on tehokkainta maksamalla pientä palkkaa, seuraavaksi pääomalainan takaisinmaksulla ja kevyesti verotetuilla osingoilla ja viimeisenä vaihtoehtona vasta normaaleina osinkoina.

Jokainen yrityksen tilanne ja tavoitteet ovat erilaisia, joten meidän käyttämä tapa ei ole kaikille välttämättä paras, joten on hyvä käydä eri vaihtoehdot läpi esimerkiksi osaavan kirjanpitäjän kanssa ja miettiä tilanteeseen sopivin ratkaisu.

 

Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käsittelimme asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta verotuksen näkökulmasta. Artikkelisarjan kolmannessa ja viimeisessä osassa lyömme yhteen yrityksen kautta asuntoihin sijoittamisen hyödyt ja haitat.

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi