Flippaus – Osta, remontoi & myy -strategia asuntosijoittamisessa

Internetin sanakirjojen mukaan flippaus tarkoittaa sekoamista, järjen kadottamista tai humaloitumista. Asuntosijoittamisessa flippaaminen ei kuitenkaan tarkoita järjen kadottamista tai alkoholisoitumista. Termi on peräisin rapakon takaa sanasta ”flipping” millä tarkoitetaan kassavirtaa tuottavan omaisuuden ostamista ja myymistä sitä eteenpäin nopeasti voitolla.

Flippauksen voi siis tehdä ilman, että asunnolle tekee välissä remonttia. Muutaman tällaisen tapauksen olemme nähneet viime aikoina, kun asiakkaamme myivät meiltä ostamansa asunnon julkisen markkinan kautta nopeasti eteenpäin 10.000-20-000€ voitolla. Ei jokapäiväistä, mutta mahdollista. Tässä artikkelissa keskitytään kuitenkin osta, remontoi & myy –strategiaan perustuvaan asuntojen flippaamiseen.

Tässä artikkelissa:

  • Millainen on hyvä flippauskohde?
  • Miten hyvän flippauskohteen voi löytää?
  • Flippauskohteen ostaminen
  • Millainen remontti kannattaa tehdä?
  • Kenelle flippaus sopii?
  • Flippauskertomus tosielämästä

 

Millainen on hyvä flippauskohde?

Yhtä ja oikeaa määritelmää hyvälle flippauskohteelle ei ole, mutta olennaisinta luonnollisesti on, että asunnosta jää myydessä ostohinnan, remontti- ja myyntikulujen sekä vastikkeiden jälkeen viivan alle katetta.

Muutamia hyviä periaatteita flippauskohteen ostamiseen:

  • Osta asunto hyvältä ja kysytyltä alueelta

Asunnon kuntoa voi muuttaa, mutta sijaintia ei. Lähtökohtaisesti mitä arvokkaampi alue sitä paremmat mahdollisuudet tehdä remontoimalla arvonnousua. Alueen vahva kysyntä edesauttaa ilman muuta myös myytävyyttä ja sitä kautta pienentää riskiä. Tokikaan kysytyltä alueelta ei ole helppo ostaa asuntoa reilusti alle markkinahinnan.

  • Osta hyvästä taloyhtiöstä

Pyri ostamaan alueen parhaan taloyhtiön huonoin asunto eikä missään nimessä toisin päin. Törkykuntoinen asunto saattaa karkottaa muut ostajat, mutta loppujen lopuksi sellaiseen ei ehkä tarvitse tehdä sen suurempaa remonttia kuin ok-kuntoiseen asuntoon. Myytävyys paranee ja riski pienenee, kun yhtiö on hyvin pidetty ja isoimmat remontit ovat takanapäin.

  • Asunnon täytyy toimia tarvittaessa myös pidempiaikaisena sijoitusasuntona

Joskus voi käydä niin, ettei asunto menekään kaupaksi niin kuin on suunnitellut. Silloin täytyy olla myös vaihtoehto B eli asunnon jättäminen vuokralle. Remontti ei kuitenkaan mene hukkaan sillä se nostaa vuokraa ja vuokrattavuutta. Samalla myös asunnon arvo nousee ja sitä myötä pankin laskelmissa myös vakuusarvo, jota voit hyödyntää seuraavien kohteiden ostoon.

Ehkä Helsingin priimasijainnin 100m2 asunnon remontilla tehdään se isoin tili, mutta vuokrauskäytössä ne eivät ole niitä optimaalisimpia. Lähtökohtaisesti asia on näin, että mitä suurempi asunto sitä suurempi arvonnousumahdollisuus, mutta sitä huonommin asunto sopii vuokrakäyttöön ja riski on suurempi.

Tästä syystä flippauskohteiksi sopivat hyvin pienet kaksiot (<50m2) tai kolmiot (<65m2), koska pienen neliömäärän vuoksi ne toimivat hyvin vielä sijoitusasuntoinakin. Ja isompi voittomahdollisuus on todennäköisesti 60m2 kolmioissa kuin vastaavankokoisessa kaksiossa. Toki myös vanhempien taloyhtiöiden isot yli 60m2 kaksiot soveltuvat erinomaisesti flippaukseen jos asuntoon pystyy tekemään esimerkiksi yhden lisähuoneen, vaatehuoneen tai saunan. Yksiötkin käyvät, mutta niissä arvonnousumahdollisuudet ovat euromääräisesti pienemmät.

  • Kiinnitä huomio arvokkaimpien remonttikohteiden kuntoon

Keittiön ja kylpyhuoneen uusimiset ovat kustannuksiltaan kalleimmat remontit. Tästä syystä niiden kuntoon kannattaa kiinnittää erityistä huomioita. Onko keittiö päällepäin nähnyt parhaat päivänsä, mutta muuten toimiva ja kaappien rungot hyvät? Tällöin keittiöstä voi saada uudenveroisen edullisesti uusimalla esimerkiksi kaappien ovet, välitilan ja tarvittaessa kodinkoneet. Astianpesukone keittiössä on aina plussaa.

Kylpyhuoneessa sama juttu. Usein vanhojen laattojen maalaus, kalusteiden uusiminen, katon maalaus/panelointi ja saunan oven uusiminen ovat juttuja, joilla myös kylpyhuoneen saa edullisesti päivitettyä tähän päivään kustannustehokkaasti. Varmista, että kylpyhuoneessa on pesukoneliitäntä, jos ei ole niin vähintään hyväkuntoinen pesutupa tai mahdollisuus pesukoneliitännän asentamiseen asuntoon.

 

Miten hyvän flippauskohteen voi löytää?

Tärkeintä on tuntea alue ja sen hintataso hyvin. Määritä siis miltä alueelta tai jopa mistä taloyhtiöstä asuntoa kärkyt ja tutki alueen markkinoita. Näin saat hyvän käsityksen hintatasosta ja osaat reagoida nopeasti, kun sopiva kohde iskeytyy markkinoille. Ellet halua rajata itseäsi liikaa, voit myös karkeammin määritellä millaiselta alueelta asuntoa etsit ja tutustua vieraan alueen markkinatilanteeseen tarvittaessa tarkemmin.

Hyvän flippauskohteen löytämiseen on useita keinoja:

  • Käytä hakuvahteja
  • Tee ostoilmoituksia
  • Verkostoidu
  • Jätä tarjouksia
  • Osta tukkuostajalta (Liity meidän sisäpiiriin ellet vielä ole liittynyt)

Kirjoitin aiheeseen liittyen viime vuonna artikkelin Etuovi.comiin, jossa avaan näitä erilaisia keinoja enemmän. Kannattaa lukaista artikkeli tästä.

 

Flippauskohteen ostaminen

Flippauskohteen ostaminen on tärkeä vaihe mikä lopulta määrittää mahdollisen katteen suuruuden. Ennen tarjouksen tekemistä on hyvä arvioida seuraavat asiat:

  • Millainen remontti asuntoon kannattaa tehdä ja mitkä ovat sen kustannukset
  • Mikä on asunnon myyntihinta remontin jälkeen A) enintään ja B) vähintään
  • Miten nopeasti saat remontin toteutettua
  • Kaikki muut kustannukset: vastikkeet, isännöitsijäntodistus, myyntikulut ja yllättävät menot
  • Riittävä kate

Näin saat selville mitä asunnosta kannattaa enimmillään maksaaa ja voit aloittaa hintaneuvottelut. Mieti myös suunnitelma B ja laske, sopiiko asunto pidempiaikaiseksi vuokra-asunnoksi, mikäli asunto ei mene kaupaksi remontin jälkeen.

Flippauskohteissa laskelmat kannattaa tehdä mieluummin hieman huonomman kuin parhaan mahdollisen skenaarion kautta. Se rajaa riskiä ja antaa mahdollisuuden positiivisiin yllätyksiin.

 

Millainen remontti kannattaa tehdä?

  • Tee järkevä remontti, älä liikaa

Tässä voi mennä metsään jos oikein pahasti innostuu. Edullisemman alueen pieneen kaksioon asennetaan kallein parketti, keittiöön upotetaan hienoimmat kodinkoneet, kylpyhuone on puoliksi kallista tehostelaattaa ja hanat kullataan. Ehkä ei sentään, mutta ajatuksena se, että remontin pitää olla linjassa taloyhtiön ja alueen tason kanssa. Muista, ettet rakenna pesää itsellesi vaan kyse on sijoituksesta. Edullisemmalle alueelle perussiisti remontti riittää, kun taas arvostettujen alueiden arvokohteissa remontin täytyy olla tasokkaampi.

  • Remontoi neutraaleilla väreillä

Tykkäätkö itse punaisesta seinästä ja shakkikuvioisesta lattialaatasta? Suurin osa ehkä ei. Yleisesti on varminta tehdä remontti neutraalin vaaleilla materiaaleilla, jolloin lopputuloksena on valoisa kokonaisuus, johon asukas voi tuoda halutessaan särmää sisustamalla. Älä siis kikkaile liikaa. Vaalea perustason lattiamateriaali ja vaaleat seinät toimivat usein hyvin.

  • Panosta keittiöön ja kylpyhuoneeseen

Siistit asuinpinnat, hyvä pohjaratkaisu ja valoisuus ovat hyvä perusta, mutta keittiö ja kylpyhuone myyvät asunnon. Keittiö ja kylpyhuone ovat kustannuksiltaan kalleimmat remonttikohteet, mutta niihin panostetut rahat saa todennäköisesti takaisin. Tee keittiöön ja kylpyhuoneeseen kaikki tarvittavat korjaustoimenpiteet tai jos välttämätöntä, tee kokonaan uusiksi.

  • Stailaa

Asuntokauppa on psykologiaa ja ostopäätökset tehdään tunteella. Usein ostaja ostaa kodikseen asunnon mikä tuntuu hyvältä, eikä aina edullisinta ja taloudellisesti järkevintä asuntoa. Muutamilla hyvillä ja tyylikkäillä kalusteilla stailattu asunto on paljon helpommin myytävä kuin tyhjä kolkko asunto. Kirkas valaistus ja peilit tuovat myös valoisuutta ja tilan tuntua asuntoon. Auta ostajaa kuvittelemaan itsensä asumaan asuntoon. Stailaus ei ole välttämätöntä, mutta etenkin arvokkaammissa asunnoissa yleensä maksaa vaivan.

 

Kenelle flippaus sopii?

Flippaus vaatii osaamista, kokemusta, resursseja ja kärsivällisyyttä sekä lisäksi paljon taustatyötä ennen kohteen ostoa, joten se ei sovi kaikille. Flippaus sopii parhaiten henkilölle, joka ymmärtää ja lisäksi myös tykkää remontoimisesta. Kalliiden virheiden mahdollisuus on suuri, jos leikkiin ryhtyy ilman minkäänlaista tietämystä.

Aiempi remonttikokemus tai vähintään remonttitaitoinen tuttava on hyvä olla mukana. Itse tekemällä pystyy saamaan aikaan selviä kustannussäästöjä. Toki remontin jälki on oltava hyvää ja koska nopeus on valttia, remontti täytyy pystyä toteuttamaan nopeasti. Koko remontin teettäminen ulkopuolisella syö katetta ja saattaa vesittää taloudellisen yhtälön.

 

Flippauskertomus tosielämästä

Eräs vanha kaveri futisvuosilta otti yhteyttä ja kertoi, että ovat puolisonsa kanssa kiinnostuneita asuntosijoittamisesta. Istuimme muutaman kerran kahvikupin (ja mustikkapiirakan) ääressä ja keskustelimme aiheesta. Molemmat tykkäävät remontoimisesta ja sisustamisesta, joten tuntui luonnolliselta aloittaa flippauskohteella, joskin pitkän tähtäimen strategiassa onkin omistaa pitokohteita. Tällä hetkellä sopivalta tuntuisi, että joka toinen asunto olisi flippikohde ja joka toinen jäisi pitoon ja sitä kautta toiminta kasvaisi mahdollisimman vauhdikkaasti, mutta sopivalla riskillä.

Kohde

Ensimmäiseksi kohteeksi valikoitui n. 15.000 asukkaan kotikaupungin pieni kaksio, joka sijaitsi n. kilometrin päässä keskustasta tutulla rauhallisella rivi- ja omakotitaloalueella vain muutaman sadan metrin päässä kotiovelta mikä helpotti remontin toteuttamista. Asunto oli 1989 rakennetun sähkölämmitteisen rivitalon 48m2 pieni saunallinen peruskuntoinen kaksio, joka oli ollut välittäjällä pitkään myynnissä suhteellisen heikkolaatuisilla kuvilla. Hintaa oli juuri tiputettu.

Asunnossa oli hyvää se, että sauna oli hyvässä kunnossa. Lisäksi kalleimmat remonttikohteet eli keittiö ja kylpyhuone molemmat olivat sen kuntoisia, ettei kumpaakaan tarvinnut tehdä kokonaan uusiksi. Turvaa toi se, että asunto sopisi hyvin myös pitkän aikavälin pitokohteeksi ellei se kävisi suunnitelmien mukaan kaupaksi. Sähkölämmityksen vuoksi hoitovastike oli todella matala, vain 83,45€ (1,74€/m2). Taloyhtiössä oli tehty normaaleja korjaustoimia, isoja remontteja ei näköpiirissä.

Asunnon ostohinta oli 55.500€ ja arvioidut remonttikustannukset n. 6.000-7.000€ eli kustannusarvio yhteensä 61.500-62.500€. Arvio oli, että asunnosta pitäisi remontin jälkeen saada ainakin 70.000€. Remontin jälkeinen vuokrattavuus olisi ollut erinomainen ja vuokra-arvio 450€. Vuokratuotto olisi ollut hieman yli 7% eli aivan hyvä remontoidusta asunnosta ellei asunto olisi mennyt kaupaksi. Suunnitelmana oli laittaa asunnon myynti-ilmoitus remontin jälkeen Etuovi.comiin, Toriin ja paikallislehteen. Jos kohde ei olisi kahden kuukauden aikana käynyt kaupaksi, olisi asuntoon haettu vuokralainen ja jatkettu asunnon myyntiä vuokrattuna.

Remontin osalta kylpyhuone oli tarkoitus päivittää edullisesti nykypäivään maalaamalla lattia sekä uusimalla seinälaattojen saumat, kattopaneelit, saunan ovi, suihkuseinä ja allaskaluste. Keittiökaappien rungot säilytettiin, mutta ovet, välitila, vetimet, valaistus ja kodinkoneet uusittiin. Lisäksi asunnon katto ja eteisen lattia maalattiin, seinäpinnat uusittiin sekä eteiseen asennettiin levyliukuovet. Toteutuneet remonttikustannukset olivat 4.600€.

Remontissa meni kaikkiaan noin 6 viikkoa ja se toteutettiin lähes kokonaan itse ja tuttujen avustuksella. Välittäjä arvioi asunnon arvoksi remontin jälkeen oli 73.000-75.000€. Viimeiseksi silaukseksi kohde stailattiin omilla kalusteilla ja päätettiin laittaa myyntiin itse 75.900€ hintapyynnillä laadukkailla kuvilla. Kohteelle löytyi ostaja reilun kuukauden kuluttua ja kauppahinta oli 74.500€. Projektin kokonaiskesto oli siis n. 3kk ja kokonaiskatteeksi ennen veroja muodostui 12.400€. Aivan hyvä kate ensimmäisestä flippauskohteesta!

 

        

 

Kokemukset 

”Ensimmäinen flippauskohde, siihen nähden kaikki meni hyvin. Aluksi tuntui, että pienestä remontista kyse, mutta tekemistä riittikin sitten yllättävän paljon. Remontin toteuttaminen työn ja kahden lapsen perhearjen ohessa ei ollut kaikkein helpoin yhtälö. Seuraavassa kohteessa tekisimme vielä paremmat suunnitelmat ja selkeämpi remonttiaikataulu, ei pari tuntia joka päivä vaan esimerkiksi 8-16 jos mahdollista. Seuraavassa remonttikohteessa voisi olla vaikka vain 2-3 parannettavaa asiaa (esim. lattia ja keittiö). Mutta hyvä onnistuminen tuli ja päästiin mukavasti asuntosijoittamisessa vauhtiin. Seuraavaksi tarkoitus löytää pitokohde ja sen jälkeen taas uusi flippauskohde” -Flippauksen toteuttanut pariskunta

 

Asuntosalkunrakentajan nostot tästä flippauskohteesta

  • Turvallinen flippauskohde. Kohde oli siitä hyvä, että se olisi sopinut hyvin myös pitokohteeksi myös pidemmälle aikavälille.
  • Hyvin tehty pohjatyö. Tehtiin tarkat arviot mitä remontti maksaa ja mikä on arvo remontin jälkeen.
  • Selkeä suunnitelma. Myyntisuunnitelma ja -kanavat olivat päättettynä jo etukäteen. Lisäksi varasuunnitelma oli olemassa eli asunnon uudelleenarviointi (vakuusarvon nosto) ja jättäminen vuokralle.
  • Oikeat remontit. Asuntoon tehtiin juuri ne oikeat remontit onnistuneen flippauksen kannalta. Keittiö ja kylpyhuone olivat myynnin hidastajat ennen kauppaa, mutta ne muutettiin remontissa kustannustehokkaasti myyntivalteiksi.
  • Laadukas toteutus. Remontin jälki oli hyvää ja materiaalivalinnat osuivat nappiin. Lopputuloksena neutraalein värein viimeistelty valoisa kokonaisuus.
  • Stailaus ja erinomaiset kuvat ratkaisivat pelin. Voisi melkeinpä lyödä vetoa, että ilman stailausta ja hyviä kuvia kohde ei olisi herättänyt yhtä paljoa kiinnostusta ja asunto olisi jäänyt hyvällä hintaa myymättä.

Suurimpana viisautena ehkä koko projektista jäi se, että tilaisuuksia ei tuoda tarjottimella nenän eteen vaan ne pitää itse löytää. Tämäkin tilaisuus oli ihan jokaisen saatavilla, mutta ratkaiseva ero on, että kuka käärii hihat ja ryhtyy toimiin. Klikkaatko itsesi naamakirjaan vai asuntosijoitusblogiin, laskeskeletko vuokratuottoja potentiaalisista asunnoista vai hienomman auton rahoitusmaksuja, avaatko uutissivuston vai otatko kirjan käteen? Arjen valinnoissa ero on pieni, mutta pitkän aikavälin tuloksissa suuri.

Asunto ennen remonttia

Asunto remontin jälkeen

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi