Positiivinen kassavirta – Sijoitusasunnon ehdoton kriteeri?

Sijoittamisen perimmäinen tarkoitus on saada elämään jotain parempaa. Toisin sanoen hankkia lisää varallisuutta, joka tuo turvaa sekä mahdollistaa tavoitellun elämäntyylin ja unelmien toteuttamisen. Punainen lanka ei välttämättä kuitenkaan ole kerätä tiettyä rahamäärää vaan ”oikotie onneen” voi löytyä kuukausittaisten kassavirtojen avulla.

Esimerkiksi lottovoittajien tuhoksi muodostuu usein se, että työstä irtisanoutumisen ja kustannuksia lisäävien hankintojen seurauksena kassavirrat ovat kuukausitasolla pahasti miinuksella. Pikkulapsikin ymmärtää, että yhtälö on kestämätön vaikka rahaa olisi tällä hetkellä riittävästi. Eihän mikään yrityskään pysy pystyssä jos se menettää rahaa joka kuukausi.

Yhä useampi on ymmärtänyt, että oman unelmaelämän voi mahdollistaa riittävät kuukausittaiset kassavirrat. Taloudellinen riippumattomuus määritelläänkin nykyään niin, että työstä riippumattomat tulot kattavat elämisen menot. Passiivisten tulojen hankkimiseen on useita hyviä tapoja, asuntosijoittaminen on yksi niistä.

 

Positiivinen kassavirta antaa turvaa

Positiivinen kassavirta on sitä, että tilille tulee kuukausitasolla enemmän rahaa kuin sieltä lähtee. Asuntosijoittamisessa se tarkoittaa sitä, että tilille jää kuukausitasolla rahaa vastikkeiden, lainanlyhennyksen ja verojen jälkeen. Tästä onkin helppo johdatella ajatukset siihen asentoon, että mitä jos niitä positiivisen kassavirran asuntoja olisikin useampia mikä toisi turvaa ja vapauksia omaan talouteen.

Monilla asuntosijoittajilla onkin tiukat kriteerit ostettavien sijoitusasuntojen suhteen. Vannoutuneen kassavirtasijoittajan sääntönä on, että sijoitusasunnon pitää tuottaa aina positiivista kassavirtaa kaikkien kulujen jälkeen. Jotkut edellyttävät myös, että kassavirran pitää olla positiivinen myös korkojen noustessa mikä antaa luonnollisesti turvaa korkojen nousua vastaan. Korkojen nousulta voi suojautua myös vaikkapa 10 vuoden kiinteällä korolla. Pitkän aikavälin kassavirtasijoittajalle ei asuntojen markkinahintojen heilahtelutkaan vaivaa mieltä, koska fokus on kassavirrassa. Positiivinen kassavirta on riskin pienentäjä.

 

Kassavirta tärkein, arvonnousu plussaa

Kun asuntosijoittamista katsoo pidemmällä perspektiivillä isossa kuvassa, kannattaa mennä kassavirta edellä ja ajatella arvonnousua mahdollisena bonuksena. Loppujen lopuksi kassavirta ja arvonnousu korreloivat melko hyvin keskenään. Kun vuokralaiskysyntä kehittyy, paranee samalla myös kassavirta ja sen myötä myös asuntojen arvot.

Arvonnousulla tehdään ”isojen poikien” peleissä ne kovimmat tuotot, mutta tällöin myös riskit ovat suuremmat. Arvonnousumielessä sijoittaminen on enemmän spekulointia. Toki arvonnousua voi tulla, esimerkiksi suurimmissa kasvukeskuksissa, joissa vuokratuotto on matalampi ja velkavivulla ostettaessa kassavirrat miinuksilla. Arvo saattaa kuitenkin nousta kovastikin vuosikymmenessä tai –kymmenissä, mutta takeita sille ei kuitenkaan ole.

Tässä artikkelissa pohdinnan ulkopuolelle jätettiin kokonaan alle markkinahintaisen ostohinnan tuoma välitön arvonnousu/myyntivoittomahdollisuus ja osta-remontoi-myy –flippaaminen. Riski-tuotto –suhteeltaan tuloksekkainta saattaa olla yhdistää positiivinen kassavirta sekä alle markkinahintaisen ostohinnan (+remontin) tuoma arvonnousumahdollisuus.

 

Miten positiivinen kassavirta hankitaan?

Usein alkuvaiheessa olevien asuntosijoittajien ongelma saattaa olla positiivista kassavirtaa tuottavan sijoitusasunnon löytäminen. Suurin syy tähän on tietysti rajallinen alkupääoma eli tarve suurelle velkavivulle. Muutamia keinoja, joilla positiivinen kassavirta on mahdollista saavuttaa:

  • Neuvottele pitkä laina-aika. Lainan kuukausierän saa mahdollisimman pieneksi neuvottelemalla lainalle mahdollisimman pitkän laina-ajan.
  • Neuvottele mahdollisimman matala korko. Luonnollisesti, mitä matalampi korko sitä pienempi lainaerä.
  • Yhdistä olemassaolevat lainat. Sinulla saattaa olla eri aikoina otettuja lainoja sijoitusasuntoihin ja ehkä omaan asuntoosi, jolloin olet ehtinyt lyhentää joitain lainoja jo useita vuosia. Yhdistämällä lainat yhdeksi uudeksi 20-25v lainaksi kassavirta saattaa parantua huomattavasti. Kannattaa käydä keskustelua oman pankin kanssa sekä kilpailuttaa myös muut pankit.
  • Sijoita korkean vuokratuoton kohteisiin. Tarkoittaa käytännössä siirtymistä kasvukeskusten keskusta-alueilta taajamiin ja/tai hitaammin kehittyviin tai hiipuviin kaupunkeihin. Tällaisissa sijoituksissa vuokratuotto saattaa olla yli 10%:a, mutta arvonkehitysodotukset ovat heikommat.
  • Käytä pienempää velkavipua. Velkavivun pienentäminen on luonnollisesti helpoin tie saavuttaa positiivinen kassavirta. Pienempi velkavipu vaatii luonnollisesti suuremman oman pääoman sijoittamisen. Se pienentää myös selvästi oman pääoman tuottoa, mutta samalla myös riskiä.
  • Korota vuokraa. Mikäli sijoitusasunnon vuokra on alle markkinatason, tee korotus vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Älä kuitenkaan korota vuokraa liikaa, koska pitkäaikainen tyytyväinen vuokralainen on parempi vaihtoehto kuin vuokralaisen vaihtuminen ylikovan korotuksen vuoksi. Vuokraa voi olla mahdollista korottaa myös asunnon pienillä parannusinvestoinneilla, jotka lisäävät vuokralaisen viihtyvyyttä. Esimerkiksi asuinpintojen tai kodinkoneiden uusimisen myötä vuokralainen saattaa ilomielin maksaa muutaman kympin enemmän kuukaudessa.
  • Osta sijoitusasunto alle markkinahinnan. Vuokratuotto ja kassavirta ovat sitä paremmat mitä enemmän alle markkinahinnan pystyt sijoitusasunnon ostamaan.

 

Sijoitusasunnon ei ole aina pakko jättää positiivista kassavirtaa

Meillä itsellämme positiivinen kassavirta ei ole ollut sijoitusasuntojen ehdoton edellytys toistaiseksi, mutta tilanne on muuttunut määrän kasvaessa. Omassa strategiassamme emme kuitenkaan vaadi jokaiselta asunnolta kassavirtapositiivisuutta vaan katsomme koko asuntosalkun kassavirtaa. Muutamasta negatiivisen kassavirran asunnosta on itse asiassa hyötyä, ainakin verotusmielessä. Esimerkiksi positiivista kassavirtaa tuottavien vanhojen asuntojen rinnalle on verotehokasta ottaa jokunen negatiivista kassavirtaa tuottava yhtiölainoitettu uudiskohde. Rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta, jolloin uudiskohteiden negatiiviset kassavirrat pienentävät muiden asuntojen maksuun tulevia veroja.

Yksittäisen sijoitusasunnon kassavirran ei välttämättä tarvi olla positiivinen seuraavissa tilanteissa:

  • Sijoitat 1-2 ystävän kanssa yhdessä, jolloin riski on pienempi
  • Sinulla on riittävät tulovirrat esim. palkkatyöstä tai yritystoiminnasta
  • Sinun (asunto)sijoitussalkku on jo valmiiksi kassavirtapositiivinen
  • Tavoittelet positiivisen kassavirran asuntosalkkua, mutta et tarvitse sitä alkuvaiheessa vaan haet nopeaa kasvua

 

Positiisen kassavirran tavoittelu saattaa hidastaa vauhtiin pääsemistä

Sijoitusasunnon kassavirran ei tarvitse joka tilanteessa olla positiivinen ellei sille ole sillä hetkellä todellista tarvetta. Ajatellaan asiaa tavoitteen kautta. Olet asettanut itsellesi tavoitteeksi omistaa tulevaisuudessa 10-20 asunnon asuntosalkun, joka tuottaa positiivista kassavirtaa. Nopein tapa tavoitteeseen pääsemiseksi ei ole välttämättä hankkia heti aluksi positiivista kassavirtaa tuottavia asuntoja vaan lähteä matkaan vauhdikkaammin, suuremmalla velkavivulla. Mikäli se ei ole liian riskialtista.

Esimerkki – Vauhdikkaasti liikkeelle isolla velkavivulla vs. Varman päälle positiivisella kassavirralla

Lähtötilanne:

  • 20.000€ alkupääoma
  • Sijoitusasuntojen määrä 0kpl
  • Vapaata vakuutta vanhempien velattomassa kesämökissä
  • Hyvä tulotaso palkkatyöstä
  • Omistusasunto, jonka lainaa maksettu yli 5 vuotta
  • Tavoitteena 10-20 asunnon salkku, joka tuottaa positiivista kassavirtaa

Sijoittaja X päättää ostaa kolme keskimäärin 60.000€ maksavaa sijoitusasuntoa eli yhteensä 180.000€ eurolla. 20.000€ omarahoituksen lisäksi pankki antaa ostettavia asuntoja vastaan lainaa 70% asuntojen arvosta eli 126.000€. X laittaa vanhempien kesämökin lainan vakuudeksi ja saa siten lainaa myös puuttuvalle vajaalle 38.000 eurolle. Oman pääoman tuottoartikkelin esimerkkiä käyttäen X saa omalle 20.000€ pääomalle huikean n. 50% oman pääoman tuoton. Suuren velkavivun vuoksi X joutuu maksamaan n. 100€ ylimääräistä joka kuukausi omasta pussista, mutta se ei ole ongelma tässä vaiheessa, koska X:llä on hyvä tulotaso.

Oletetaan, että X ostaa säännöllisesti lisää asuntoja tiputtaen velkavipua hiljalleen saaden seuraavan 10 vuoden ajan keskimäärin 30%:n vuotuisen oman pääoman tuoton. Laskurin avulla huomaa, että 20.000€ alkusijoitus on kasvanut 10 vuodessa ilman verojen huomioimista n. 275.000 euroon. X sopii pankin kanssa yhdistävänsä aiemmin otetut sijoitusasuntolainat yhdeksi 20v lainaksi, jolloin tavoite ollaan saavutettu 10 vuodessa ja asuntosalkku tuottaa positiivista kassavirtaa.

Sijoittaja Y sen sijaan pitää alusta asti kiinni positiivisen kassavirran periaatteestaan eli hän käyttää maltillisempaa velkavipua ja ostaa uusia sijoitusasuntoja harvemmin. Oletetaan, että Y saa tällä tavoin 15%:n vuotuisen oman pääoman tuoton mikä tarkoittaa sitä, että saman 275.000 euron varallisuuden keräämiseen menee Y:llä 19 vuotta eli 9 vuotta kauemmin.

Tässä oli karkea esimerkki siitä, miten miksei asuntosijoittamisessa välttämättä kannata pitää alusta asti kiinni positiivisen kassavirran periaatteesta. Tokikaan asiat eivät ole näin mustavalkoisia ja isommalla velkavivulla riskit kasvavat, mutta opetus oli se, että välttämättä joka tilanteessa positiivista kassavirtaa ei ole välttämätöntä tavoitella, ellei siihen ole tarvetta. Kun aloitat mahdollisimman suurella velkavivulla, saat omalle pääomalle paljon paremman tuoton suhteessa maltillisemmin liikkeelle lähtevään sijoittajaan, jonka edellytyksenä on positiivinen kassavirta.

Muistetaan, ettei esimerkkihenkilöllä ollut haittaa miinuskassavirrasta. Näin ison velkavivun käyttö vaatii perusteellista perehtymistä eikä ole suositeltavaa ellei omassa taloudessa ole selvää ylijäämää muista tulovirroista.

 

Yhteenveto:

Mielestämme kassavirtojen hankkiminen on asuntosijoittamisen perusajastus, joten suosittelemme asuntosijoittajia ehdottomasti tavoittelemaan asuntosijoituksissaan positiivista kassavirtaa.  Liian kriittinen ei kuitenkaan yksittäisen asunnon kohdalla tarvitse olla vaan keskittyä koko asuntosalkun kassavirtaan. Kassavirta on asuntosijoittajan paras kaveri, vaikkakin isot rahat tehdään arvonnousulla. Arvonnousu on kuitenkin spekulaatiota, jonka varaan ei pelkästään kannata laskea.

 

Asuntosalkkuidea pitkän aikavälin sijoittajalle:

Asuntosijoittamisessa ja sijoittamisessa yleensäkin hajauttaminen on kaiken A ja O. Hajauttamista on monenlaista; ajallista, omaisuusluokkien välistä sekä hajauttamista eri kohteisiin yhdessä omaisuuluokassa. Asuntosijoittamisessa hajautusta voi tehdä ainakin kaupunkien, alueiden, asuntokokojen, taloyhtiön iän sekä lainojen korkojen suhteen. Esittelemme asuntosalkkuidean, josta voit poimia ajatuksia omaan asuntosijoitusstrategiaasi. Hyvään lopputulokseen voit päästä, kun ostat järkevän sekoituksen eri tyyppisiä sijoitusasuntoja, esimerkiksi seuraavasti:

  • Kassavirtakohteet (50%) Salkun runkona on korkeatuottoiset (>7%) kassavirtakohteet. Arvonnousuodotukset eivät ole korkealla, mutta kassavirrat ovat reilusti positiiviset. Taloyhtiöt ovat vanhempia kerrostalokohteita hieman edullisemmilta alueilta, joissa kuitenkin vuokralaiskysyntä on olemassa.
  • Käytetyt asunnot hyviltä sijainneilta (25%) Neljännes salkun asunnoista koostuu maltillisemman vuokratuoton (esim. 5-6%) käytetyistä asunnoista kasvavien kaupunkien hyviltä sijainneilta. Taloyhtiöt ovat hyvin tai vähintään kohtalaisesti hoidettuja. Asuntojen kassavirrat ovat neutraalit ja arvonnousupotentiaali on vahva.
  • Uudiskohteet (25%) Uudiskohteita kasvavista kaupungeista alueilta, joissa asunnoille on kysyntää. Taloyhtiön yhtiölainoissa on edulliset lainakorot. Kassavirta on neutraali tai negatiivinen (verohyöty).
  • Uudiskohteissa yhtiölainoissa edullinen vaihtuva korko ja käytetyissä asunnoissa osa lainoista sidottu kiinteään korkoon
  • Uudet sijoitusasunnot pyritään hankkimaan aina tavalla tai toisella alle vallitsevan markkinahintatason
  • Salkun kokonaiskassavirta positiivinen kulujen ja verojen jälkeen

Kyseisessä asuntosalkkuideassa sijoitukset on hajautettu eri kaupunkeihin ja erilaisille alueille. Lisäksi taloyhtiöiden kunnoissa on eroja. Osa asunnoista on huolettomissa uudiskohteissa tai hyvin pidetyissä käytetyissä taloyhtiöissä, joissa ei ole huolia taloyhtiön remonteista. Salkussa yhdistyy sekä positiivinen kassavirta että arvonnousupotentiaali osassa kohteista. Lisäksi arvonnousupotentiaalia tuo alle markkinahintaan tehdyt ostot. Salkun kokonaisriskiä pienentää positiivinen kassavirta sekä kiinteään korkoon sidotut lainat. Asuntojen kokoon ei tässä ideassa otettu kantaa. Asuntokoot kannattaa valita tuoton ja alueen kysynnän mukaan.

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi