Oman pääoman tuotto – ässä asuntosijoittajan takataskussa?

Oman pääoman tuotto – ässä asuntosijoittajan taskussa? Kyllä, tässä artikkelissa selviää miksi ja miten. Aiemman artikkelin aiheena oli vuokratuotto, jossa kerroimme mm. miten vuokratuotto lasketaan, millainen on hyvä vuokratuotto ja mitä vuokratuotto ei huomioi. Tässä artikkelissa syvennytään aiheeseen ja käsitellään vuokratuoton sijaan oman pääoman tuottoa. Sijoittamisessa on tärkeä ymmärtää oman pääoman tuoton ja sijoituksen tuoton välinen ero ja merkitys. Tässä artikkelissa selviää vastaukset kysymyksiin:

  • Mitä oman pääoman tuotto tarkoittaa?
  • Miten oman pääoman tuottoa voi nostaa?
  • Miten oman pääoman tuotto lasketaan?
  • Miksi oman pääoman tuotto on niin tärkeä pitkällä aikavälillä?
  • Lisäksi ilmainen tuottolaskuri, jolla voit laskea sijoitusasunnon oman pääoman tuoton – voit ladata sen artikkelin lopusta

Olet saattanut joskus kuulla sanottavan ”Asuntoihin ei kannata sijoittaa, koska tuotto on matala, vaan 4-6%:a. Osakkeista saa helpommin saman osinkotuoton”. Mielipiteen tokaissut henkilö ei ollut väärässä, mutta sen sijaan hän unohti kokonaan pohtia oman pääoman tuottoa keskittyen pelkästään sijoituksen tuottoon. On tärkeä erottaa asunnon vuokratuotto oman pääoman tuotosta.

 

”Oman pääoman tuotto tarkoittaa omalle sijoitetulle rahalle saatavaa tuottoa”

 

Velkavipu nostaa oman pääoman tuottoa

Taloudellisesti fiksu sijoittaja käyttää muiden rahaa parantaakseen omalle rahalle saatavaa tuottoa silloin, kun se on mahdollista ja järkevää. Asuntosijoittamisessa on monista muista sijoitusmuodoista poiketen mahdollista käyttää velkavipua. Puhutaan siis pankkirahoituksesta mikä mahdollistaa sen, että omaa rahaa tarvitsee yleensä sijoittaa n. 20-30% ostettavan asunnon kokonaishinnasta.

Mitä suurempi velkavipu, sitä isompi oman pääoman tuotto (paitsi jos lainan korko ylittää sijoituskohteen tuoton, tästä lisää kun luet eteenpäin). Sijoitusasunnon vuokratuotto ei ole vertailukelpoinen muiden sijoitusmuotojen, kuten osakkeiden tai korkosijoitusten tuottoihin juuri velkavivun vuoksi. Osakkeissa ja korkosijoituksissa sijoitus tehdään yleensä kokonaan omalla pääomalla, jolloin oman pääoman tuotto on sama kuin sijoituskohteen tuotto. Sama juttu asuntosijoittamisessa silloin jos sijoittaja ostaisi innostuksissaan asunnon kokonaan ilman velkarahaa.

 

Miten oman pääoman tuotto lasketaan?

Oman pääoman tuoton laskukaava

Oman pääoman tuoton laskukaava

Oman pääoman tuoton laskeminen eroaa vuokratuoton laskukaavasta siten, että nettovuokrasta vähennetään vieraan pääoman käytöstä aiheutuneet kulut (eli korko + muut mahdolliset pankkikulut) ja jakajana käytetään asunnon velattoman hinnan sijasta sijoitettua omaa pääomaa.

Käydään asiaa läpi esimerkin avulla:

Velaton hinta 60.000€
Vuokra 500€
Hoitovastike 150€
Oma rahoitus 18.000€
Pankkilaina (70%) 42.000€
Lainan korko 1,5%
Korkokulu vuodessa 630€

A) Yksinkertainen vuokratuotto (nettovuosivuokra/velaton hinta x 100)

(500€ – 150€) x 12 / 60.000€ x 100 = 7% vuokratuotto

B) Oman pääoman tuotto (nettovuosivuokra – vieraan pääoman kulu / oma pääoma x 100)

(500-150€) x 12 – 630€ / 18.000€ x 100 = 19,8% oman pääoman tuotto

 

Kannattaa tavoitella mahdollisimman korkeaa oman pääoman tuottoa

Jos sinulla on edellisen esimerkin mukaisesti n. 20.000€ sijoitettavaa omaisuutta, on varmaan selviö, että tavoittelet summalle mieluummin 20%:n tuottoa kuin vaikkapa 6%:n tuottoa, eikös näin? Kaikkein vahingollisin tilanne on silloin jos tyydyt 0,5%:n talletuskorkoon.

Lasketaanpas havainnollistamisen vuoksi mikä merkitys oman pääoman tuotolla ja sitä myötä sijoituskohteen valinnalla on pitkällä aikavälillä. Valitaan sijoitettavaksi alkusummaksi samainen 20.000€ ja sijoitushorisontiksi 20 vuotta. Oletetaan, ettei uusia sijoituksia tehdä 20 vuoden aikana. Otetaan esimerkiksi neljä erilaista sijoitusvaihtoehtoa:

  • Talletustili, korko 0,5% / vuosi
  • Osakesijoitus, osinkotuotto 6% / vuosi
  • Asuntosijoitus, oman pääoman tuotto 10% / vuosi
  • Asuntosijoitus, oman pääoman tuotto 20% / vuosi

Taulukosta voidaan huomata miten merkittäväksi ero kasvaa, kun aikaväli on pitkä. Talletustilille rahansa kahdeksi vuosikymmeneksi jemmannut sijoittaja on kasvattanut 20.000 euron alkusijoitusta vain vajaalla 1.500 eurolla. Inflaatio huomioiden rahan ostovoima olisi siis heikentynyt tuona aikana. 6%:n osinkotuottoa nauttinut osakesijoittaja on yli tuplannut alkusijoituksen. 10%:n oman pääoman tuottoa (mikä on saavutettavissa helposti maltillisellakin velkavivulla) kuitannut asuntosijoittaja on lähes nelinkertaistanut ja todella taitava 20%:n oman pääoman tuottoon vuosittain päässyt asuntosijoittaja kasvattanut alkusijoituksen lähes 14-kertaiseksi. Velkavivun avulla nostettu oman pääoman tuotto todellakin on ässä taitavan asuntosijoittajan takataskussa!

Taulukon luvut on laskettu vuotuisella 30%:n verolla, mutta se ei huomioi inflaatiota eikä mahdollista arvonnousua mitä osake- ja asuntosijoituksissa saattaa tulla.

 

Oman pääoman tuotto muuttuu herkästi

Oman pääoman tuottoa sijoituksen tekovaiheessa laskettaessa täytyy muistaa, että kyse on vain laskentahetken oman pääoman tuotosta. Laskennallinen oman pääoman tuotto muuttuu esimerkiksi heti, kun ensimmäinen lainaerä maksettu, koska lainapääoma pienenee eli laskennallinen oman pääoman osuus kasvaa.

Näin oman pääoman tuotto muuttuu..

  • Laskee, kun velka pienenee. Heti ensimmäisen lainaerän jälkeen, kun lainapääoma on pienempi on laskennallinen oman pääoman osuus suurempi, jolloin opo:n tuotto laskee. Laskua lieventää toki pienentyvä korkokulu lainapääoman pienentyessä.
  • Laskee, kun korko nousee. Koron noustessa vieraan pääoman kulu kasvaa mikä heikentää oman pääoman tuottoa. Kannattavuuden kipuraja vieraan pääoman käytölle menee siinä, kun lainarahan hinta ylittää sijoituskohteen tuoton. Esimerkiksi jos asunnon vuokratuotto on 5,0% ja korko nousee 5,1%:n, ei velkarahan käyttö ole enää kannattavaa. Tällä hetkellä ennustetaan hidasta korkojen nousua, mutta tulevaisuutta ei pysty varmasti ennustamaan. Tältä riskiltä voi suojautua sitomalla lainan vaikkapa 10v kiinteään korkoon.
  • Nousee, kun korko laskee. Vastakohtana edelliseen. Koron laskiessa vieraan pääoman kulu pienentyy ja oman pääoman tuotto nousee. Tämän varaan ei tämän hetken korkotasolla kannata laskea vaikkakin esimerkiksi uudiskohteiden yhtiölainat ovat viime aikoina laskeneet alimmillaan jopa 0,5%:n tuntumaan.

Ylläpitääkseen korkeaa, vaikkapa esimerkin mukaista 20%:n oman pääoman tuottoa, sijoittajan on pidettävä velkavipu samalla tasolla kuin laskentahetkellä. Toisin sanoen hankittava uusia kohteita niin, että velkavipu pysyy esimerkiksi tuossa 70%:ssa, jota esimerkissä on käytetty.

 

Korkean oman pääoman tuoton tavoittelussa on riski

Ylempänä kirjoitimme, että sijoittajan kannattaa aina tavoitella maksimaalista oman pääoman tuottoa. Se on hyvä lähestymistapa ja ohjenuora, mutta se pitää tehdä järkevästi riskit huomioiden. Eli oman pääoman tuotto on sitä suurempi mitä suurempi velkavipu, mutta samalla myös riskit kasvavat. Liian suurella velkavivulla operoiva sijoittaja pärjää hyvin silloin, kun menee hyvin, mutta jos maailman rahoitusmarkkinassa tapahtuu jotain radikaalia, kupit voivat mennä nurin. Velkavivun käytössä tulisi huomioida aina sijoituskohteesta jäävä kassavirta sekä myös oman talouden muut kassavirrat. Yhden tai kahden asunnon kohdalla riski ei ole valtava, mutta asia korostuu entisestään asuntomäärän kasvessa kaksinumeroiseksi.

 

Lataa vuokratuottolaskuri ja laske sijoitusasuntosi oman pääoman tuotto

Oman pääoman tuoton laskukaava ei huomioi taloyhtiön remontteja, asunnon remontteja, arvonnousua eikä tyhjiä kuukausia tai saamatta jääneitä vuokria. Siitä syystä oman pääoman tuoton laskukaava ei koskaan kerro totuutta sijoituksen toteutuneesta kokonaistuotosta, mutta on hyvä väline sijoitusasuntojen ja eri sijoitusmuotojen keskinäiseen vertailuun. Olemme suunnitelleet ammattimaisen vuokratuottolaskurin, jonka avulla pääset oman pääoman tuoton laskennassa pidemmälle, koska se huomioi myös asunnon ja taloyhtiön remonttikustannukset. Voit tulostaa vuokratuottolaskurista laskelmat ja käyttää niitä vaikka pankkineuvotteluissa. Lataa vuokratuottolaskuri liittymällä sisäpiiriin.

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi