Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta osa 3 – hyödyt ja haitat

Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa kävimme läpi asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta verotuksen näkökulmasta. Toisessa osassa taas käsittelimme osakeyhtiön rahoittamista ja omaisuuden siirtämistä yritykseen. Tässä kolmannessa ja samalla viimeisessä osiossa tiivistämme osakeyhtiön kautta asuntoihin sijoittamisen merkittävimmät hyödyt ja haitat. Käymme myös muutaman esimerkkitapauksen kautta läpi olisiko osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin järkevää. Lopussa kerromme omat syymme, miksi laitoimme osakeyhtiön pystyyn asuntosijoittamista varten.

 

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin – Hyödyt

Verotus

Merkittävin hyöty ja usein riittävä syy osakeyhtiön kautta sijoittamiseen on verotus. Osakeyhtiö maksaa vähintään 10% vähemmän veroa vuosittain verrattuna yksityishenkilöön. Tämän hetken verotuksella yksityishenkilö maksaa veroa 30-34% riippuen pääomatulojen määrästä, osakeyhtiö maksaa 20% yhteisöveron tuloksestaan. Verotuksen tuoma hyöty maksimoituu korkoa korolle ilmiön vuoksi pidemmän ajan kuluessa eikä muutaman vuoden sijoitusperiodilla verotuksen takia kannata yritystä perustaa.

Aina osakeyhtiön verohyöty ei ole ollut näin selkeä. Esimerkiksi vielä vuonna 2011 pääomatuloveron ja yhteisöveron ero oli vain 2% yhteisöveron ollessa 26% ja pääomatuloveron 28%.

Porukalla sijoittaminen

Jos sijoitat jo yhdessä ystäviesi kanssa tai sinulla on tuttavapiirissäsi samanlaisia visioita omaavia henkilöitä, kannattaa ehdottomasti miettiä osakeyhtiön perustamista. Kun sijoittaa porukalla, saa enemmän ”lihaksia” taakse, jolloin on helpompi päästä käsiksi tukkualennuksiin isompien ostomäärien myötä. Parhaimmillaan yhdessä tekemällä hommasta tulee entistä hauskempaa ja palkitsevampaa.

Osakeyhtiön kautta porukalla sijoittamisella säästyy myös monelta ylimääräiseltä vaivalta, koska yksityishenkilöinä sijoitettaessa rahoitukset saattavat olla eri pankeissa ja asiakirjoihin tarvitaan yleensä kaikkien allekirjoitukset. Tällöin on yksinkertaisinta, kun on yhteinen osakeyhtiö, jossa kaikilla on nimenkirjoitusoikeus. Asiointi on helpompaa ja rahoitukset tulevat yhdestä pankista.

Suosittelemme kuitenkin ennen yrityksen perustamista käymään läpi kaikkien ajatukset ja visiot asuntosijoittamisen suhteen. Jos ne eivät keskenään kohtaa, niin yritystä ei kannata perustaa. Erimielisyydet ovat enemmän kuin todennäköisiä, koska ihmisillä on erilaisia ajatuksia ja tapoja. Yritykselle kannattaakin määritellä yhteiset tavoitteet ja säännöt, jotka sitouttavat osallisia toimimaan yhteisen hyvän eteen. Voi olla hyvä kirjata osa näistä asioista yhtiön osakassopimukseen.

Riski

Asuntosijoittamiseen liittyy aina riskejä ja kukaan ei tiedä mitä tulevaisuus tuo tulleessaan. Hyvällekin asuntosijoittajalle voi sattua joskus harha-askelia. Pahimmassa tapauksessa liian isolla riskillä liian isoon projektiin lähteminen ja sen pieleen meneminen voi kaataa kupit kerralla. Tällaisessa tilanteessa osakeyhtiö antaa suojaa, koska konkurssitilanteessa yksityishenkilö ei ole vastuussa osakeyhtiön veloista. Toisaalta järkevä rahoittaja kyllä turvaa selustansa ja vaatii lisävakuuksia tai henkilötakaukset osakeyhtiön lainoihin, jolloin riski on sama.

Selkeys ja helppous

Kun asuntojen määrä kasvaa, aiheutuu siitä luonnollisesti enemmän velvoitteita. Yksityishenkilö tekee veroilmoituksensa itse eli näpyttelee esitäytettyyn veroilmoitukseen vuokralaistiedot, vuokrat, vastikkeet ja mahdolliset vähennyskelpoiset kulut jokaisesta asunnosta erikseen. Lisäksi täytyy usein muistaa tarkistaa ja muuttaa sijoituslainojen käyttötarkoitukset, koska pankista niitä ei aina kirjata tulonhankkimislainoiksi.

Osakeyhtiössä taas nämä huolet ovat kirjanpitäjän harteilla. Ei tarvita veroilmoitusta useista asunnoista vaan kaikki hoituu yhdellä kirjanpidolla. Kirjanpitäjä hoitaa paperityöt ja velvoitteet verottajalle.

Palkkauksen edut jos tekee täysipäiväisesti

Jos tavoitteena on toimia asuntosijoittajana täysipäiväisesti, kannattaa ehdottomasti  toimia osakeyhtiön kautta. Kun ansiotuloja ei tule muista lähteistä, on verotehokasta nostaa osakeyhtiöstä pientä palkkaa. Tällöin ansiotulojen veroprosentti jää selvästi alle yksityishenkilön pääomatulojen veroprosentin (30-34%). Lisäksi palkka on yhtiölle kulua mikä pienentää osakeyhtiölle maksettavaksi tulevan yhteisöveron määrää. Palkat voi vähentää sivukuluineen yhtiön tuloksesta, kun taas osinkoja ei voi.

 

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin – Haitat

Rahoitus

Kuten artikkelisarjan toisessa osassa kirjoitimme, yrityksen rahoittaminen on varsinkin alkuvaiheessa haastavampaa kuin yksityishenkilöllä. Myös rahan hinta on aina kalliimpaa yritykselle kuin yksityishenkilölle. Jos strategiana on ostaa pelkästään pitokohteita pääasiassa pankkilainaa käyttäen, saattavat korkokulut kasvaa melko suuriksi verrattuna yksityishenkilönä sijoittamiseen. Jos taas sijoitat osta ja myy -strategialla tai omistat pääasiassa yhtiölainallisia kohteita, ei tällä asialla ei ole merkitystä.

Työmäärä alkuvaiheessa

Osakeyhtiö aiheuttaa tietysti jonkin verran ylimääräistä työtä, ainakin perustamisvaiheessa. Yritykselle täytyy ensimmäiseksi etsiä kirjanpitäjä ja mieluiten osaava sellainen ellet jostain syystä halua tehdä kirjanpitoa itse. Lisäksi täytyy luonnostella yhtiöjärjestys ja mahdollisesti myös osakassopimus. Tietysti myös itse perustaminen täytyy hoitaa ja avata yritykselle pankkipalvelut.

Osakeyhtiön on tehtävä vuosittain tilinpäätös ja veroilmoitus sekä pidettävä yhtiökokous ja hallituksen kokous, joista täytyy laatia pöytäkirjat. Hallituksen kokouspöytäkirjoja tarvitaan myös muulloinkin, esimerkiksi asunnon myynnin yhteydessä ostajan pankille. Nämä saattavat alkuun tuntua hankalilta ja työläiltä, mutta asioihin löytyy äkkiä rutiini ja täytyy muistaa, että kirjanpitäjä tekee näistä töistä suurimman osan ja osaa auttaa epäselvissä asioissa muutenkin.

Kulut

Osakeyhtiön perustamisesta aiheutuu jonkin verran kuluja. Itse perustaminen maksaa muutaman satasen. Lisäksi osakeyhtiöön täytyy sijoittaa osakepääoma, jonka minimi on 2500€. Osakepääoma ei toki ole kulu, koska se on yrityksen käytettävissä. Vuosittaisia kiinteitä kuluja tulee kirjanpidosta. Jos toiminta on melko pientä ja kirjauksia on vähän, kirjanpito, tilinpäätöksen laatiminen ja veroilmoituksen tekeminen voi edullisimmillaan maksaa 1000-1500€/vuosi.

 

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin – esimerkkitapaukset

Esimerkki 1

Palkkatyössä oleva 30v mies. Saanut perintönä miljoona euroa. Tarkoitus sijoittaa perintörahat asuntoihin pienellä riskillä. Sijoitusaika yli 20 vuotta.

Suosittelemme osakeyhtiön perustamisesta. Järkevä tapa voisi olla ostaa 50/50% suhteessa pieniä yhtiölainallisia uudiskohdeasuntoja hyviltä paikoilta sekä vanhempia ja edullisempia kassavirtakohteita ilman pankkilainaa. Tällä tavalla saataisiin yhtiölainojen ansiosta salkkuun kohtuullinen velkavipu (noin 35-40%), mutta minimoitaisiin yrityksen kalliimman rahoituksen määrä, koska pankkilainaa ei tarvita. Vanhemmista asunnoista tulisi kassavirtaa ja kassan kasvaessa ostettaisiin aina lisää asuntoja yllä mainitussa suhteessa, jolloin velkavipu pysyisi maltillisena.

Osakeyhtiön hyöty tulisi tässä tapauksessa verotuksen kautta. Verotettavaa tuloa tulisi vuositasolla aika paljon ja edullisemman verotuksen ansiosta yritykseen jäisi aina enemmän sijoitettavaa verrattuna yksityishenkilönä sijoittamiseen. Verotuksen tuoma hyöty kasvaisi merkittäväksi, koska sijoitusaika on yli 20 vuotta. Esimerkkihenkilö käy lisäksi päivätöissä eikä siitä johtuen ole tarvetta nostaa rahoja ulos yrityksestä.

 

Esimerkki 2

Työssäkäyvä 60v nainen. Omistaa kolme sijoitusasuntoa. Tarkoitus hankkia eläkeikään mennessä muutamia sijoitusasuntoja lisää ja eläkkeelle jäätyään toiveena saada sijoitusasuntojen vuokrista ”lisäeläkettä”.

Emme suosittele osakeyhtiön perustamista. Sijoitustoiminta on melko pienimuotoista ja sijoitushorisontti on lyhyt, joten osakeyhtiön perustamisen hyödyt jäävät haittoja pienemmiksi. Osakeyhtiön perustamisesta, vuosittaisista kiinteistä kuluista ja nykyisten omistusten siirtämisestä yritykseen tulisi jo sellaiset kulut, ettei verohyödyillä saada niitä katettua. Henkilökohtainen omistus on huomattavasti osakeyhtiötä parempi vaihtoehto, koska vuokratuloja on tarkoitus nostaa omaan käyttöön eläkevuosina.

 

Esimerkki 3

Neljä 25 vuotiasta työssäkäyvää nuorta. Kaikilla on tavoitteena taloudellinen riippumattomuus. Jokaisella on sijoitettavaa pääomaa 30 000€ ja palkasta on tarkoitus siirtää lisää sijoitettavaa yritykseen kasvun nopeuttamiseksi. Tuottoja ei ole tarkoitus nostaa pitkiin aikoihin, koska palkkatyöstä tulee elämiseen tarvittava rahamäärä. He seuraavat aktiivisesti markkinoita ja ovat verkostoituneet muiden sijoittajien ja rakennusliikkeiden kanssa. Henkilöt harrastavat jonkin verran osta-remontoi-myy flippaamista.

Suosittelemme osakeyhtiön perustamista. Sijoitettavaa pääomaa on yhteensä sen verran, että homma saadaan ihan mukavasti porukalla heti vauhtiin ja samalla saadaan yhteisellä tavoitteella varustetut sijoittajat puhaltamaan yhteen hiileen. He harrastavat jonkin verran flippaamista ja ovat hyvin verkostoituneet, joten he pääsevät mahdollisesti kiinni kohteisiin, joissa on otettavissa nopeaa arvonnousua. Tähän tarkoitukseen osakeyhtiö sopii erityisen hyvin, koska verottaja vie vuosittain pienemmän siivun välistä verrattuna yksityishenkilönä toimimiseen.

Rahojen on tarkoitus jäädä yritykseen kasvamaan eikä niitä ole aikomusta aikoihin nostaa ulos yrityksestä mikä myös puoltaa yrityksen perustamista. Ajan kuluessa korkoa korolle ilmiön ansiosta verohyöty kumuloituu merkittävästi osakeyhtiön eduksi tässä tapauksessa.

 

Miksi me perustimme osakeyhtiön?

Me päätimme sisarusten (4kpl) kanssa perustaa osakeyhtiö vuonna 2014. Olimme sitä ennen ostaneet samalla porukalla ja myös monenlaisilla muilla kokoonpanoilla yksittäisiä asuntoja ja huomasimme sen käyvän aika työlääksi. Rahoituksien hakeminen oli monimutkaista ja samoin henkilökohtaisten vuokratulojen pitäminen ajan tasalla oli hankalaa, koska lähes jokaisessa asunnossa oli erilaiset kokoonpanot omistusten suhteen.

Päätimme tehdä hommasta selkeämpää ja perustaa yrityksen. Ehkä suurimpana syynä oli kuitenkin verotus. Teimme aikaisemmin muutamia flippauksia ja kyllähän se turhautti jakaa 30% tuotoista verottajalle. Sijoitimme kaikki voitot joka tapauksessa aina uudelleen asuntoihin niin laskimme, että saavutamme muutamassa vuodessa niin suuret verohyödyt, että osakeyhtiön perustaminen tulee järkevämmäksi. Pari ensimmäistä vuotta oli ehkä ”tappiollisia” osakeyhtiön etuja silmällä pitäen, koska raha oli kalliimpaa ja verotettava tulos ei vielä ollut kovin suuri. Kulujen karsimiseksi sekä myös opettelumielessä hoidimme kirjanpidon itse muutaman ensimmäisen tilikauden ajan. Toiminnan kasvaessa siirsimme kirjanpidon kuitenkin tilitoimiston hoidettavaksi.

Meillä oli alusta asti visiona, että jossain vaiheessa ainakin osa meistä työskentelee täysipäiväisesti tässä yrityksessä. Asiat etenivät kuitenkin suunnitelmia nopeammin, koska noin kolme vuotta perustamisesta kaksi osakkaista on jättänyt päivätyön ja työskentelee täysipäiväisesti yrityksen leivissä. Pyrimme minimoimaan verorasituksen ja nostamme yrityksestä sen verran palkkaa, että saa päivittäiset tarpeet hoidettua. Lähivuosina on ajatuksena nostaa osakkaiden yritykseen laittamat pääomalainat pois.

Jatkossa on tarkoitus nostaa vuosittain kevyesti verotetut osingot pois yrityksestä, kun yrityksessä on enemmän varallisuutta. Näin saamme pidettyä kokonaisverorasituksen pienenä ja osakeyhtiön hyödyt tulevat parhaiten esille.

 

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin – Yhteenveto

Tämän hetken verotuksella osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin on ilman muuta kannattavaa isommilla määrillä. Noin 10 asuntoa on karkeasti se rajapyykki, jolloin osakeyhtiöstä saatavat hyödyt peittoavat sen haitat. Jos toiminta on tarkoitus kasvattaa jossain vaiheessa yli 10 asunnon kokoiseksi, kannattaa yhtiö perustaa heti, koska asuntojen siirto yritykseen ei ole taloudellisesti järkevää.

 

 

Pikavinkit osakeyhtiön perustamiseen

Osakeyhtiön pystyy perustamaan sähköisesti ytj:n verkkosivuilla tiettyjen ehtojen täyttyessä. Internetin syövereistä löytyy ohjeita perustamisvaiheeseen. Täällä on mielestämme hyvin käyty läpi osakeyhtiön perustaminen vaihe vaiheelta.

 

Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käsittelimme asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta verotuksen näkökulmasta. Toisessa osassa pureuduttiin yrityksen rahoittamiseen ja omaisuuden siirtämiseen yritykseen. 

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi