Rahoitusvastike & yhtiölaina – Hyödyt, riskit ja yleiset uskomukset

Rahoitusvastike, vähennysoikeus, yhtiölaina, kauppahinta, yhtiövastike, velaton hinta, hoitovastike, lyhennysvapaat…termejä on monia ja ne sekoittavat herkästi myös kokeneemman asuntosijoittajan ajatukset. Tämän artikkelin tarkoitus on taklata kaikki kysymykset ja epäselvyydet, joita liittyy rahoitusvastikkeisiin ja yhtiölainoihin.

 

Rahoitusvastike ja yhtiölaina – mitä tarkoittavat?

  • Yhtiölaina = taloyhtiön ottama laina mikä jakaantuu taloyhtiön asunto-osakkeiden omistajille osakemäärien tai neliöiden mukaisesti
  • Rahoitusvastike (käytetään myös termiä pääomavastike) = asunto-osakkeen omistajalle kohdistuva kuukausittain maksettava maksuerä, jolla taloyhtiölainaa lyhennetään

Taloyhtiön asunto-osakkeille kohdistuu yhtiölainaa poikkeuksetta uudiskohteissa sekä myös silloin, kun vanhempaan taloyhtiöön on tehty remontteja, jotka on rahoitettu yhtiölainalla. Myös vanhojen kokonaisten vuokrakiinteistöjen ostojen yhteydessä, kun kiinteistö muutetaan asunto-osakeyhtiömuotoon, hankintaan käytetty laina muutetaan joissain tapauksissa yhtiölainaksi, jolloin asuntoihin kohdistuu yhtiölainaa.

Yhtiölainaa voi maksaa pois kertasuorituksina ja isompina osasuorituksina taloyhtiön määrittäminä ajankohtina tai kuukausittain rahoitusvastikkeella mikä onkin asuntosijoittajalle järkevin tapa.

Uudiskohteissa yhtiölainan määrä on yleensä noin 60-75% asunnon velattomasta hinnasta. Yhtiölainan osuus saattaa olla suurempikin, esimerkiksi 80-85% jos asunnon pääsee ostamaan alennushinnalla (jos tämä kiinnostaa, lue lisää täältä).

 

Rahoitusvastike ei ole kulu

Uudiskohteiden myynti-ilmoituksissa käytetään usein termiä ”vastikekulut”. Vastikekuluilla tarkoitetaan yhtiövastikkeen kuukausittain maksettavaa määrää. Yhtiövastike on maksuerä, joka sisältää sekä hoitovastikkeen että rahoitusvastikkeen osuuden yhdessä ja samassa maksuerässä. Hoitovastikkeen osuus kattaa taloyhtiön ylläpitokulut, kuten lämmityksen, isännöinnin, huollon, kiinteistöveron ja vakuutukset.

On tärkeää ymmärtää, että hoitovastike on kulu, mutta rahoitusvastike ei. Rahoitusvastike on lainanlyhennyserä, joka kasvattaa varallisuuttasi pienentäen asuntoon kohdistuvaa lainaa, samalla tavalla kuin normaalin pankkilainankin lyhennyserä. Yhtiölaina eroaa pankkilainasta kuitenkin esimerkiksi helppouden, laina-ehtojen ja tärkeimpänä verohyötyjen osalta, josta seuraavaksi lisää.

 

Yhtiölainan verohyödyt

Sijoitusasunnon ostoa varten otetun pankkilainan eli tulonhankkimislainan korot ovat vähennyskelpoisia kaikista pääomatuloista sekä lisäksi alijäämähyvityksenä ansiotuloista, jos korkokuluja on enemmän kuin pääomatuloja. Yhtiölainan verohyödyt ovat normaalia pankkilainaa parempia sillä voit vähentää rahoitusvastikkeet kokonaisuudessaan kyseisen vuoden vuokratuloista. Tästä syystä asuntosijoittajan ei kannata maksaa yhtiölainaa pois kerralla vaan kuukausittain rahoitusvastikkeella. Omistusasuja ei voi vähentää rahoitusvastiketta ollenkaan, joten omistusasujan kannattaa uudiskohteissa maksaa yhtiölaina pois normaalilla pankkilainalla, jonka korot ovat vähennyskelpoisia.

Asuntosijoittaja ei pääse kuitenkaan kokonaan välttämään veroa sillä vero tulee maksuun asunnon myyntihetkellä lyhentyneen yhtiölainan osalta. Veron siirtäminen eteenpäin on kuitenkin aina järkevää ja yhtiölainan avulla se onnistuu hyvin.

Yksinkertainen esimerkki:

Ostat velattomalta hinnaltaan 100.000€ maksavan uudisasunnon, johon kohdistuu yhtiölainaa 70.000€. Sijoitat itse siis 30.000€. Muutamien vuosien päästä päätät myydä asunnon ja saat siitä 110.000€ velattoman hinnan. Yhtiölaina on lyhentynyt 50.000 euroon, joten saat 60.000€ eli sijoittamasi summan tuplana takaisin. Maksat luovutusvoittoveroa sekä arvonnousun (10.000€) että lyhentyneestä yhtiölainaosuudesta (20.000€) eli yhteensä 30.000 eurosta tämän hetken verotuksella (30-34%) 9.000 – 10.200€ riippuen pääomatulojen määrästä.

Pitkän aikavälin asuntosijoittajille uudiskohteet tarjoavat siis oikein hyvän verohyödyn. Erityisesti yli 10 vuotta asunnon omistaneet yksityishenkilöt (ei yritykset) voivat hyödyntää asunnon myyntihetkellä hankintameno-olettamaa, joka on 40% asunnon luovutushinnasta.

Otetaan toinen esimerkki:

Olet ostanut velattomalta hinnaltaan 100.000€ maksavan uudisasunnon, johon kohdistuu yhtiölainaa 70.000€, jonka laina-aika on 25 vuotta. Sijoitat itse siis 30.000€. Olet pitkän tähtäimen sijoittaja ja pidät asuntoa vuokrattuna koko yhtiölainan laina-ajan verran eli 25 vuotta. Olet onnistunut ostamaan asunnon kehittyvältä alueelta ja saat myydessäsi asunnosta 200.000 euron hinnan. Koska yhtiölaina on maksettu kokonaan pois, saat koko summan itsellesi. Normaalisti maksaisit veroa sekä arvonnousun (100.000€) että lyhentyneen yhtiölainan (70.000€) osalta eli yhteensä 170.000 eurosta eli 57.800€ tämän hetken verotuksella.

Koska olet omistanut asunnon yli 10 vuotta, voit käyttää hankintameno-olettamaa. Oletettu hankintameno on siis 40% luovutushetken hinnasta eli 80.000€. Maksat luovutusvoittoveroa siis 120.000 eurosta (200.000 – 80.000€) 40.800 euroa eli 17.000 euroa vähemmän kuin ilman hankintameno-olettamaa. Tämän lisäksi olet maksanut vuokratulosta veroa vain todella pienestä osuudesta, koska olet koko yhtiölainan laina-ajan verran voinut vähentää rahoitusvastikkeet vuokratuloista. Todella verotehokasta siis!

Yhtälö on vielä mielenkiintoisempi jos satut omistusaikana asumaan asunnossa yhtenäisesti vähintään kaksi vuotta, koska et joudu nykyverotuksella maksamaan luovutusvoittoveroa ollenkaan! Tunnen useita, jotka ovat ostaneet uudisasunnon omaksi asunnokseen kahdeksi vuodeksi, jonka jälkeen ovat jättäneet asunnon sijoitusasunnoksi.

Ei varsinaisesti verotukseen liittyvä etu, mutta yhtiölainan lisähyöty suhteessa pankkilainaan on lisäksi se, että vältät lainan toimitusmaksun minkä joutuisit normaalista pankkilainasta maksamaan.

 

Onko rahoitusvastike tuloutettu vai rahastoitu?

Tämä on se kysymys, jonka asuntosijoittajat usein yhtiölainakohteissa kysyvät. Ja hyvä että kysyvät, koska asia on tärkeä sillä se vaikuttaa veroihin. Yksinkertaistettuna:

  • Jos yhtiölainasuoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa => ovat vähennyskelpoisia
  • Jos yhtiölainasuoritukset rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa => eivät ole vähennyskelpoisia

Uudiskohteissa yhtiölainat ovat käytännössä aina tuloutettu eli rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia. Joissain uudiskohteissa asia on kirjattu jopa yhtiöjärjestykseen. Rahastointi tulee kysymykseen enemmänkin vanhoihin kohteisiin tehtävissä korjaushankkeissa. Allekirjoittaneelle ei ole toistaiseksi tullut vastaan ainoatakaan kohdetta, jossa yhtiölainasuoritukset rahastoitaisiin. Tämä kannattaa kuitenkin aina varmistaa.

Yhtiölainasuoritusten kirjaamistavan päättää yhtiökokous, joten voit vaikuttaa kirjaamistapaan osallistumalla yhtiökokoukseen, pyrkimällä taloyhtiön hallitukseen tai muuten vain esittämällä asian taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle.

Yksityishenkilö täydentää vähennyskelpoiset rahoitusvastikkeet vuokratulojen, hoitovastikkeiden ja muiden kulujen tavoin esitäytettyyn veroilmoitukseen vuosittain.

Yksityiskohtaisempaa ja syvällisempää sanaa asiasta löytyy Suomen Vuokranantajien sekä Verohallinnon sivuilta.

 

Rahoitusvastike tuoton laskennassa

Kun lasketaan sijoitusasunnon vuokratuottoa, rahoitusvastike täytyy jättää laskennan ulkopuolelle. Joskus tulee vastaan tilanteita, joissa sijoittaja on laskenut uudiskohteen vuokratuoton vähentäen myös rahoitusvastikkeen. Tällöin vuokratuottolaskuri antaa vääristettyjä lukemia. Tällä laskutavalla uudiskohteen vuokratuotto olisi parempi lyhennysvapaiden aikana kuin lyhennysten alettua. Tilanne on siitä hassunkurinen, että kyseessä olisi sama asia jos laskisi pankkilainoitetun sijoitusasunnon vuokratuottoon pankkilainan lyhennyserän mukaan. Rahoitusvastike on samalla tavalla lyhennyserä, joten jätä se vuokratuoton laskennassa pois.

Eri asia on, kun lasketaan sijoitusasunnon kassavirtaa tai kassavirtatuottoa. Rahoitusvastikkeet vaikuttavat ilman muuta kassavirtaan, samalla tavalla kuin vaikuttaa myös normaalin pankkilainan maksuerä. Sen sijaan oman pääoman tuottoa laskettaessa myös rahoitusvastike täytyy huomioida. Oman pääoman tuoton laskennassa täytyy selvittää vieraan pääoman kulu eli toisin sanoen lainan vuosittaiset korkomenot.

 

Yhtiölainojen ehdot

Tämän artikkelin kirjoitushetkellä uudiskohteiden yhtiölainojen ehdot ovat sijoittajan kannalta edullisella tasolla. Laina-ajat ovat pääsääntöisesti n. 20-25 vuotta, joskus jopa 30 vuotta. Korko on pääsääntöisesti 1%:n molemmin puolin. Matalin meillä vastaan tullut yhtiölainan korko oli vain 0,58%. Yhtiölainoissa on lähes poikkeuksetta myös lyhennysvapaata laina-ajan alussa, jolloin rahoitusvastikkeella maksetaan vain yhtiölainan korkoa. Lyhennysvapaat ovat yleisimmin 1-3 vuotta, mutta joskus jopa 5-7 vuotta. Ehdot ovat siis keskimäärin paremmat kuin henkilökohtaisissa pankkilainoissa.

 

Älä unohda riskejä!

Uudiskohteissa kannattaa olla tarkkana kassavirtojen kanssa. Lyhennysvapaiden aikana kassavirrat ovat luonnollisesti selvästi plussan puolella. Joskus lyhennysten alkaessa kassavirta menee nollaan tai jopa miinukselle. Mitä lyhempi laina-aika, korkeampi korko ja suurempi yhtiölainaosuus, sitä todennäköisemmin kassavirta menee miinuksen puolelle. Toisaalta tällöin ei myöskään vuokratuloista aiheudu veroja, koska sekä hoito- että rahoitusvastikkeet ovat verovähennyskelpoisia.

Vaikka tällä hetkellä ennustetaan maltillista ja hidasta korkojen nousua, on selvää, että korkotaso nousee jossain vaiheessa ja sitä myötä myös yhtiölainojen korot. Suojautumiskeino tätä vastaan olisi pitkään kiinteään korkoon sidottu taloyhtiölaina mikä on tullut jo vastaan joissain uudiskohteissa, mutta voisi ehkä käyttää enemmänkin. Mikäli kassavirta kääntyisi rahoitusvastikkeen nousun myötä miinukselle, voisi sijoittajan takaporttina olla maksaa taloyhtiölaina pois henkilökohtaisella pankkilainalla, johon olisi neuvoteltu pidempi laina-aika kuin taloyhtiölainassa.

Eräs riski saattaa myös kohota yhtiölainoitetuissa kohteissa, joissa on yksi suuri omistaja, esimerkiksi yksityissijoittaja, instituutio tai vaikkapa asuntorahasto. Jos iso omistaja ajautuu vaikeuksiin ja rahoitusvastikkeet jäävät maksamatta, tulevat ne lopulta muiden osakkaiden maksettaviksi. On siis sijoittajan etu mikäli taloyhtiön omistus on hajaantunut. Se pienentää riskiä myös yhtiölainan myöntäneen pankin näkökulmasta, jolloin taloyhtiöllä on parempi neuvotteluasema yhtiölainaehtojen suhteen.

 

Yhteenveto

Yhtiölainan hyötyjä ovat sen helppous (ei pankkineuvotteluita eikä lainannostopalkkiota), hyvät lainaehdot sekä ennen kaikkea verohyödyt. Uudiskohteiden huolettomuus tekee niistä yhdessä yhtiölainan kanssa erittäin houkuttelevan pitkän aikavälin sijoituskohteen siitäkin huolimatta, että uudiskohteiden vuokratuotto on lähtökohtaisesti matalampi kuin vanhoissa kohteissa.

Sijoittajan on kuitenkin hyvä muistaa, että yhtiölaina on lainarahaa ja siten asunnon omistajan vastuulla siinä missä normaali pankkilainakin. Jokaisen sijoittajan kannattaa määritellä itselleen sopiva velkavivun määrä.

Tässä artikkelissa esitetyt asiat perustuvat tämän hetken tilanteeseen. Korkotilanne, verotus ja säännökset saattavat muuttua tulevaisuudessa suuntaan tai toiseen.

 

Muita aiheeseen liittyviä termejä

Yhtiövastike = taloyhtiön perimä kuukausittain maksuerä, joka sisältää sekä hoito- että rahoitusvastikkeet. Hoito- ja rahoitusvastikkeet ovat eriteltyinä isännöitsijän lähettämissä laskuissa.
Velaton hinta = asunnon kokonaishinta, joka sisältää yhtiölainan ja kauppahinnan
Kauppahinta (tai myyntihinta) = hinta, jonka sijoittaja asunnosta maksaa kaupanteossa. Velaton hinta ja kauppahinta on sama, jos kohteessa ei ole yhtiölainaa. Yhtiölainakohteissa kauppahinta saadaan vähentämällä velattomasta hinnasta asuntoon kohdistuva yhtiölaina.

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi