Asuntosijoitusstrategiat Osa 1 – Varman päälle pieniin yksiöihin

Tämä artikkeli aloittaa artikkelisarjan, jossa käydään läpi erilaisia asuntosijoittamisen strategioita. Jokaisella strategialla on omat vahvuutensa sekä heikkoutensa. Mikään strategia ei lähtökohtaisesti ole parempi kuin toinen, kaikki riippuu sijoittajasta. Toiselle sopii pikkuyksiöt, kun taas toisen suunnitelmiin flippauskohteet sopivat paremmin. Tässä artikkelissa pureudutaan paremmin kirjoittamassani E-kirjassa asuntosijoittamisen ”kuningas-strategiaksikin” tituleeraamaani strategiaan.

 

Sijoitusyksiö hyvältä sijainnilta

Asuntosijoittamisen varmin, turvallisin ja yleisin strategia on sijoittaa pieniin yksiöihin kasvukeskuksien keskustoihin ja lähiöihin. Tämä strategia on se, millä on turvallista aloittaa asuntosijoittaminen. Suosittelenkin tätä strategiaa kaikille, jotka harkitsevat asuntosijoittamisen aloittamista. Minunkin ensimmäisen sijoitusasuntoni oli pieni 26 neliön yksiö. On muuten salkussa edelleen eikä yhtään tyhjää kuukautta ole vieläkään tullut. Strategia siis toistaiseksi toimii, ainakin omalla kohdallani.

 

Miksi pienet yksiöt ovat hyviä sijoitusasuntoja?

Ehkä tärkein juttu mikä puoltaa yksiöitä sijoituskohteena on niihin kohdistuva voimakas vuokralaiskysyntä. Yksihenkisten talouksien määrä kasvaa koko ajan, joten pienten asuntojen kysyntä on taattua. Vaikka yksiöiden kysyntä on kova, ei niitä kuitenkaan ole kerrostaloissa sen enempää kuin isompiakaan asuntoja. Vuokralaisehdokkaita on yksiöihin enemmän tarjolla, mutta yksiöiden absoluuttinen määrä ei ole sen suurempi kuin kaksioillakaan, jonka vuoksi yksiöitä on vuokraportaaleissa aina vähemmän tarjolla kuin kaksioita. Jos katsot vaikka vuokraovi.com palvelusta vuokra-asuntoja, on hyvin tavallista, että kaksioita on kaupungista riippuen noin 3-4 kertainen määrä tarjolla yksiöihin nähden.

On melko selvää mitä tämä trendi merkitsee: Pieni tarjonta, kasvava kysyntä, vuokrat nousevat, hinnat nousevat.

 

Pieni neliömäärä on puolellasi

Pieniin asuntoihin sijoittaminen on vakaata, turvallista ja tuottoisaa. Merkittävä syy suuren vuokralaiskysynnän lisäksi tähän on se, että pienissä asunnoissa neliövuokrat ovat kaikkein korkeimmat. Mitä suuremmaksi asunto muuttuu, sitä pienemmäksi muuttuu asunnon neliövuokra.

Asunto-osakkeen omistajalla on myös säännöllinen kuukausittainen kulu: taloyhtiölle maksettava vastike. Vastike eroaa vuokrista siinä, että vastike on kaikenkokoisten asuntojen kohdalla neliötä kohden sama. Taloyhtiön hallitus ehdottaa vuosittain yhtiökokoukselle neliövastiketta, jolla on tarkoitus kattaa kaikki taloyhtiön kulut. Otetaan esimerkki: samassa talossa on 25m2 yksiö ja 75m2 kolmio. Taloyhtiö perii osakkeenomistajilta 4 euron vastiketta neliötä kohti. Yksiön omistaja maksaa siis 100 euron kuukausittaista vastiketta, kun kolmion omistaa maksaa tasan kolme kertaa enemmän eli 300 euroa.

Entäs asuntojen vuokrat? Yksiön neliövuokra voisi hyvinkin olla esimerkiksi 20 euroa neliöltä, jolloin kuukausivuokra olisi 500 euroa. Onko kolmion vuokra sitten kolminkertainen? Kolmion vuokra ei missään nimessä ole 1 500 euroa kuukaudessa. Riippuen paikasta kolmion vuokra saattaisi olla ehkä 700-1 000 euroa.

Eli vastikkeet nousevat suoraan neliöiden suhteessa, mutta vuokrat eivät, minkä vuoksi pienet asunnot sopivat hyvin sijoitusasunnoiksi.

 

Pieni neliömäärä rajaa riskejä

Aiemmassa kappaleessa kerroin neliöiden vaikutuksesta vastikkeeseen ja vuokraan. Asuinneliöillä on myös toinen merkittävä sijoituksen tuottoon vaikuttava merkitys. Tämä astuu peliin silloin, kun taloyhtiössä tulee eteen remontti. Taloyhtiö ottaa remontteja varten lainaa, jonka se kohdistaa osakkeenomistajille maksettavaksi osakemäärien tai neliöiden suhteessa. Tätä kutsutaan yhtiölainaksi, jonka osakkeenomistaja voi maksaa kerralla pois tai kuukausittain rahoitusvastikkeella.

Asuntosijoittajan kannattaa maksaa yhtiölaina kuukausittain pois, koska rahoitusvastike on vähennyskelpoinen kuluerä asunnon vuokratulosta. Osakemäärät määräytyvät yleensä suoraan asunnon neliöiden mukaan. Tämä tarkoittaa siis sitä, että remonttien kustannukset nousevat suoraan neliöiden mukaan, toisin kuin asunnosta saatava vuokra.

Otetaan esimerkki: taloyhtiössä tehdään parvekeremontti, jossa uusitaan parvekkeet ja laitetaan parvekelasitukset. Talossa on 25m2 yksiö sekä 75m2 kolmio, joissa molemmissa on omat parvekkeet. Molempien asuntojen omistajat saavat siis uudenkarhean parvekkeen, mutta toinen joutuu maksamaan siitä huomattavasti kovemman hinnan. Oletetaan, että parvekeremontti maksaa 120 euroa neliöltä. Yksiölle tämä tarkoittaa 3 000 euron (120e x 25m2) kustannusta, kun taas kolmion omistaja joutuu pulittamaan 9 000 euroa (120e x 75m2) eli kolminkertaisen summan. Toisaalta, uusi parveke nostaa isomman asunnon arvoa varmasti enemmän kuin pienen yksiön.

Yhteenveto: Pieni asunto rajaa siis riskiä, kun taloyhtiössä kohdalle osuu remontteja, mistä syystä pieni asunto on turvallisempi sijoitus kuin iso asunto.

 

Hyvä sijoitusyksiö käy aina kaupaksi

Yksiön riskiä sijoituksena pienentää myös sen likviditeetti eli rahaksi muutettavuus. Hyvän yksiön myyminen hyvältä sijainnilta on lähes selviö, kun isomman asunnon kanssa täytyy varautua pidempään myyntiaikaan tai selkeään hinnan alennukseen. Joskus saattaa tulla yllättäviä tilanteita, jolloin tulee rahantarve ja sijoitusasunnon myyminen on ainut vaihtoehto. Kaiken järjen mukaan yksiöstä saa rahat pihalle nopeammin kuin kaksiosta tai suuremmasta asunnosta.

Suurin syy tähän on se, että yksiölle on kaksi ostajakuntaa. Omistusasujat ovat totta kai yksiöiden perässä, koska tarjontaa on vähän, mutta mukana ovat myös sijoittajat. Kolmiota myydessä sijoittajia tuskin näytöillä käy, mutta hyvän yksiön tullessa hyvältä paikalta myyntiin, on todennäköisesti 70-90 prosenttia kyselijöistä on sijoittajia!

Pieni yksiö sopii siis hyvin sijoitusasunnoksi, koska kulut ovat matalat ja neliövuokrat korkeat. Toisaalta, pienten yksiöiden neliöhinnat ovat korkeammat kuin isommissa asunnoissa. Tämä tarkoittaa sitä, että pieni yksiö ei välttämättä äkkiä laskettuna näytä vuokratuotoltaan sen paremmalta kuin isompi asunto. Pitkässä juoksussa tuottoon vaikuttaa kuitenkin olennaisesti taloyhtiön remontit sekä tyhjät kuukaudet ja juuri nämä ovat niitä asioita, joissa pieni yksiö päihittää ison asunnon. Hyvällä sijainnilla oleva pieni yksiö on lähes 100% varma vuokrattava, kun taas isompi asunto saattaa virua tyhjillään muutaman kuukauden ennen vuokralaisen löytymistä.

 

Sijainti, sijainti, sijainti

Tämä saattaa olla jo hieman kulunut klisee, mutta tätä ei voi sivuuttaa. Jos omistat hyvän yksiön hyvältä paikalta, sen kanssa ei voi käydä huonosti. Vuokrattavuuden kannalta on siis tärkeintä, että asunto sijaitsee sellaisella alueella, jonne on asukkaita tarjolla. Optimaalinen sijainti kerrostaloyksiölle on isosta opiskelijakaupungista keskustan tuntumasta opiskelupaikkojen läheltä. Kaupungin ei ole pakko olla suurimpien kaupunkien joukossa eikä yliopistokaupunki. Toki koulutustarjonta on hyvä lisä, jolloin vuokralle on tarjolla yleensä luotettavia opiskelijoita. Tärkeintä on kuitenkin, että kaupunki on muuttovoittokaupunki eikä kuihtuva kylä. Olennaista on myös, että asunto sijaitsee keskeisellä paikalla tai opiskelupaikkojen läheisyydessä.

Voit nukkua asuntosijoittajana yösi rauhassa, kun huolehdit, että sijainti on kunnossa. Asunnon kunnolle voit tehdä mitä vain, mutta sijaintia on kovin hankala muuttaa.

 

Onko sijoitusyksiöissä heikkouksia?

Pieni yksiö ison opiskelijakaupungin keskustasta on lähes idioottivarma yhtälö. Täysin oppikirjan mukainen sijoituskohde. Mutta siinäpä juuri taitaakin piileä koko strategian suurin heikkous. Oppikirjaksi voisi tässä kohtaa kutsua Joonas Oravan ja Olli Turusen erinomaista kirjaa Osta, Vuokraa, Vaurastu. Kirja perustuu tähän samaan strategiaan. Kirjoittavat noudattavat itse tätä strategiaa ja ovat onnistuneet siinä ilmeisen hyvin. Ongelma onkin, että kaikki noudattavat tätä samaa strategiaa eli etsivät samanlaisia asuntoja. Tämä on johtanut siihen, että yksiöiden hinnat ovat nousseet ja parhaat menevät kaupaksi jo ennen julkista myyntiä. Hyviä yksiöitä ei vaan tahdo olla tarjolla, koska suurin osa asuntosijoittajista katsovat samaan suuntaan.

”Ongelma onkin, että kaikki noudattavat tätä samaa strategiaa”

 

Toimiiko strategia muualla kuin opiskelijakaupungeissa?

Tämä strategia toimii erittäin hyvin kasvukeskuksissa, joissa on paljon opiskelupaikkoja tarjolla. Entäs sitten, kun mennään kaupunkeihin ja kuntiin, joista opiskelijat karkaavat peruskoulujen tai viimeistään toisen asteen tutkinnon jälkeen muualle, onko (hyviä) vuokralaisia tarjolla? Jouduimme itse painimaan tämän ongelman kanssa, kun omistimme useamman yksiön kaupungista, jossa ei ollut korkeakoulutason oppilaitoksia. Yksiön vuokraamisen haastavuus yllätti. Vuokralaisia oli toki tarjolla, mutta suurin osa oli matkassa ilman luottotietoja tai sosiaalitoimen takauksen kanssa. Suuressa opiskelijakaupungissa homma toimii kuin junan vessa, mutta pienemmissä kaupungeissa yksiön vuokraaminen ei ole itsestäänselvyys.

 

Suuri vaihtuvuus

Pienen asunnon suurin heikkous suhteessa isompiin asuntoihin on suuri vuokralaisvaihtuvuus. Siinä missä isommassa asunnossa sama vuokralainen saattaa pysyä keskimäärin sen 10 vuotta, vaihtuu pikkuyksiössä vuokralainen yleensä noin 1-2 vuoden välein. Mitä se tarkoittaa asuntosijoittajalle? Se tarkoittaa enemmän hallinnointia ja vaivaa, enemmän kustannuksia hallinnoinnista ja uudelleen vuokraamisesta.

Asunto myös kuluu joka kerta, kun asunnossa kannetaan edestakaisin sänkyjä, sohvia ja muita huonekaluja. Vuokralaisilla on myös usein taipumus jättää seinille muutama peiliä, valokuvia tai hyllyjä varten isketty naula tai ruuvi koristamaan sijoitusasuntosi seiniä. Tämä tarkoittaa sitä, että sinun tarvitsee useammin toteuttaa asunnossa huoltotoimia ja pintaremontointia, mikä luonnollisesti aiheuttaa lisäkustannuksia ja syö sijoituksen tuottoa.

 

Sijoitusyksiöstrategia pähkinänkuoressa

  • Keskity etsimään pieniä alle 30m2 yksiöitä
  • Katsele asuntoja kasvavista kaupungeista, jossa mielellään oppilaitoksia
  • Tutki taloyhtiön tilanne ja selvitä, onko suuria remontteja tulossa
  • Hae keskeiseltä sijainnilta tai opiskelupaikkojen läheltä

Plussat

  • Rajattu riski
  • Hyvä vuokratuotto
  • Hyvä vuokrattavuus
  • Vakaa ja varma strategia

Miinukset

  • Toimii opiskelijakaupungeissa, ei välttämättä muualla
  • Kaikki etsivät samanlaisia asuntoja
  • Hyvät kohteita vaikea löytää
  • Suuri vaihtuvuus, asunnon kuluminen ja hallinnointi
  • Varallisuuden kasvu varmaa, mutta maltillista

Strategia sopii hyvin

  • Turvallisuushakuiselle sijoittajalle, joka ei halua ottaa isoja riskejä
  • Asuntosijoittamista aloittelevalle

 

Huom! Meillä saattaa juuri tälläkin hetkellä olla tähän strategiaan sopivia pieniä asuntoja tarjolla. Ota yhteyttä info@asuntosalkunrakentaja.fi tai liity sisäpiiriin

Lue myös artikkeli ”Asuntosijoitusstrategiat osa 2 – Uudiskohteet. Hyvä palkka paperityöstä – asuntosijoittamista parhaimmillaan” , jossa kerron kaksi tapaa sijoittaa uudiskohteisiin sekä kaksi omaa esimerkkiä onnistuneista asuntosijoituksista. Kannattaa vilkaista myös artikkelisarjan kolmas osa ”Asuntosijoitusstrategiat osa 3 – Vastavirtaan sijoittaminen ”katso sinne, minne muut eivät katso.”

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi