Asuntosijoitusstrategiat osa 2 – Uudiskohteet. Hyvä palkka paperityöstä – asuntosijoittamista parhaimmillaan!

Uudiskohteet sijoitusasuntoina

 

Tällä kertaa saat lukea hieman uudiskohdestrategiasta, jota olemme harjoittaneet toistaiseksi onnistuneesti. Jaan kanssasi kaksi esimerkkiä, jossa saimme hyvän tuoton suhteellisen lyhyessä ajassa ja minimaalisella vaivalla. Ensin kuitenkin käydään läpi hieman uudiskohteita sijoituksena ja verrataan niitä vanhoihin asuntoihin, jonka jälkeen käydään esimerkkien pariin.

Oppikirjojen mukaan uudiskohteet eivät ole vuokratuotoltaan optimaalisia sijoitusasuntoja, koska ostohinta on suhteessa korkeammalla tasolla kuin vuokrat verrattuna vanhempiin kerrostaloasuntoihin. Laskennallinen vuokratuotto jää siis helposti jälkeen vanhemmista kerrostalokohteista. Näin ainakin on yksinkertaistaen laskettuna. Itsensä vakavasti ottava sijoittaja laskee kuitenkin vuokratuottoon myös tulevaisuudessa (10v eteenpäin) odottavat remontit niin talon kuin asunnonkin suhteen.

Esimerkiksi vanhemman kerrostaloyhtiön 5v suunnitelmassa olevat putki- ja julkisivuremontit sekä asunnon kylppäriremontti pyöräyttävät vuokratuottolaskelmat äkkiä ja pahasti päälaelleen. Uudiskohteessa näitä huolia ei ole ellei sitten satu huono arpa vuokralaisen valinnassa ja vuokralainen laita asuntoa aivan uuteen uskoon. Yleensä kuitenkin on niin, että asuntoihin pakkaa tulla asunnon näköisiä vuokralaisia eli todennäköisimmin uusiin siistejä ja rähjäisiin rähjäisiä.

Uudiskohteiden yksi etu suhteessa vanhempiin kerrostaloasuntoihin on suuri yhtiölainaosuus. Uudiskohteissa on usein suhteellisen paljon yhtiölainaa (yleensä 60-80% velattomasta hinnasta), jolloin omaa rahaa ei tarvitse sijoittaa kovinkaan paljon. Toki vanhempaankaan kohteeseen ei tarvitse laittaa omaa rahaa jos lainaa hakee pankista, mutta tässäkin on etunsa. Tällä hetkellä on helposti niin, että taloyhtiön ottama laina on edullisempaa kuin itselle pankista haettu sijoituslaina. Pankit ovat nostaneet myös lainojen toimituskuluja mikä aiheuttaa kustannuksia.

Uudiskohteen yksi tärkeimmistä eduista etu yhtiölainan maksuerän eri rahoitusvastikkeen verohyöty. Asuntosijoittaja voi vähentää sekä hoito- että rahoitusvastikkeen kokonaisuudessaan vuokratulosta (poikkeuksena jos rahoitusvastike rahastoidaan, harvinaista), jolloin parhaassa tapauksessa verotettavaa pääomatuloa ei synny ollenkaan. Sijoittaja maksaa veron vasta asunnon myyntitilanteessa mahdollisesta myyntivoitosta. Sijoittajan peruspyrkimys tulee aina ollakin siirtää mahdollisia veroja mahdollisimman pitkälle eteenpäin.

 

Mikä strategia uudiskohteissa toimii?

Tässäkin strategiassa kuten kaikissa muissakin olennaisin asia on ostohinta. Voitto tehdään aina ostettaessa, joten tärkeintä on pyrkiä ostamaan kohde mahdollisimman edulliseen hintaan. Yksittäisenä sijoittajana voit ehkä saada tingittyä muutaman prosentin rakentajan listahinnasta, mutta et enempää. Tätä suurempiin alennuksiin pääsee vain tukkuostajat, jotka ostavat isomman erän asuntoja kerralla suoraan rakentajalta. Rakentajat pääsevät vähällä vaivalla, varmistavat useamman asunnon myynnin kerralla ja välttävät välittäjien palkkiot, mistä syistä suurempiin alennuksiin on mahdollista päästä. Käydäänpäs sitten käyttämämme uudiskohdestrategian kimppuun.

 

Uudiskohdestrategia #1 – Flippaus

Tässä strategiassa tarkoitus ei olekaan hankkia asuntoja perinteisesti pitkäaikaisiksi sijoituksiksi vaan ajatus on ostaa kohde rakennusvaiheessa mahdollisimman edullisesti ja myydä se etukäteen tai valmistumisen yhteydessä mahdollisimman korkeaan hintaan. Asunto ostetaan yleensä reilusti ennen valmistumista (yleensä 6-12kk), jolloin on mahdollista päästä hyviin alennuksiin.

Kuten kerroin, omaa rahaa uudiskohteessa joutuu yleensä laittamaan n. 20-40% asunnon velattomasta hinnasta. Hyvää on se, että koko pääomaa ei tarvitse sitoa heti kiinni sillä kauppahinta maksetaan usein loppupainotteisesti eli suurin osa vasta juuri ennen valmistumista. Näissä on tosin rakentaja- sekä kohdekohtaisia eroja.

 

”Ajatus on ostaa kohde rakennusvaiheessa mahdollisimman edullisesti ja myydä se etukäteen tai valmistumisen yhteydessä mahdollisimman korkeaan hintaan.”

 

Olemme käyttäneet tätä strategiaa vasta muutamissa kohteissa, mutta olemme toistaiseksi onnistuneet hyvin. Täytyy koputtaa puuta sillä aina homma ei mene niin kuin Strömsössä eli asunto ei syystä tai toisesta käy kaupaksi. Tässä strategiassa on kuitenkin ”turvaverkko” sillä asunnon voi aina vuokrata jos se ei käy kaupaksi.

Uudet asunnot rakennetaan usein hyville sijainneille ja ne ovat keskimääräistä helpompia vuokrattavia. Kun keskityt tässä strategiassa yksiöihin ja pieniin kaksioihin, ovat potentiaaliset ostajat todennäköisesti muita asuntosijoittajia. Tällöin voit pitää myyntiä päällä koko ajan vaikka vuokraisitkin asunnon, koska asuntosijoittajat ovat enemmän kuin tyytyväisiä jos asunto on valmiiksi vuokrattu.

Uudiskohteiden yhtiölainoissa on useasti myös lyhennysvapaa laina-ajan alussa. Yleensä lyhennysvapaa on 1-3 vuotta, mutta joskus jopa 7 vuotta. Sijoittajalle tämä tarkoittaa sitä, että maksat yhtiölainasta aluksi vain korkoja (voi vähentää kokonaisuudessaan vuokratulosta), jolloin vuokratulosta jää kuukausittain vastikkeiden jälkeen mukavasti kassavirtaa. Eli yhtään hullumpi strategia ei myöskään ole ostaa asuntoa alennushintaan ennakkoon ja pitää vuokralla lyhennysvapaiden ajan ja myydä sen jälkeen pois. Mutta siirrytäänpäs seuraavaksi esimerkkien pariin. Molemmat tapaukset ovat meidän omia viimeaikaisia sijoituksia.

 

Esimerkkicase 1 – Uudisyksiö keskisuuren kaupungin ydinkeskustasta

Teimme asunnosta kaupat kesäkuussa 2015. Velaton ostohinta oli 101 000 euroa. Yhtiölainaa oli noin 60%, jolloin kauppahinnaksi tuli 38 500e. Kauppahinta maksettiin osissa vaiheittain kohteen valmistumisasteen mukaan. Tarkoituksena oli myydä kohde viimeistään valmistumisen yhteydessä mahdollisimman korkealla hinnalla pois.

Välittäjän arvio kohteen myyntihinnasta oli noin 115 000 euroa. Kohde oli välittäjälle hiljaisessa myynnissä jo paljon ennen valmistumista. Kohde valmistui joulukuussa 2015. Ostotarjouksia ei tullut, joten laitoimme asunnon vuokralle. Pidimme kuitenkin myynnin päällä koko ajan. Ehdimme nauttia kuukauden verran vuokratulosta, jonka jälkeen saimme 114 000 euron ostotarjouksen, jonka päätimme hyväksyä. Varainsiirtoveron (2020€) ja välittäjän palkkion (3000€) jälkeen teimme voittoa n. 8 000 euroa.

Uudiskohteet sijoitusasuntona

 

Minkä verran näimme vaivaa? Kauppakirjojen allekirjoitukset, materiaalivalinnat, asunnon vastaanottotarkastus, sähkösopimuksen teko sekä yhteydenpito välittäjän kanssa. Välittäjä hoiti kaikki kaupantekoon liittyvät järjestelyt. Vaikka yleensä sijoitamme suurimmaksi osaksi toisten rahoilla (pankki) niin huomioitavaa on, ettei tässä sijoituksessa tarvittu pankkia ollenkaan.

 

Esimerkkicase 2 – Uudisyksiö keskisuuresta kaupungista

Teimme asunnosta kaupat huhtikuussa 2015 ja velaton ostohinta oli 117 300 euroa. Yhtiölainaa oli noin 70%, jolloin kauppahinnaksi tuli 32 900e. Tässä kohteessa suurin osa (n. 70%) kauppahinnasta tuli maksaa vasta kohteen valmistuttua. Myimme kuitenkin asunnon ennen valmistumista, joten meidän ei tarvinnut laittaa rahaa kiinni kuin noin 10 000 euroa. Ajatus oli myös tässä tapauksessa myydä kohde viimeistään valmistumisen yhteydessä mahdollisimman korkealla hinnalla pois.

Kohteen valmistuminen ajoittui maaliskuulle 2016. Laitoimme kohteen välittäjälle hiljaiseen myyntiin reilusti ennen valmistumista. Kohde tuli nettiin tammikuussa 2016 eikä mennyt pitkään, kun saimme asunnosta erittäin hyvän tarjouksen, joka jäi vain 500 euroa alle pyyntihinnan. Huomioitavaa tässä kohteessa oli se, että koska myimme asunnon siirtokauppakirjalla ennen valmistumista, jouduimme maksamaan varainsiirtoveron vain kauppahinnan osalta.

Ostimme asunnon taholta, joka toimii asuntosijoittajien kanssa aktiivisesti, joten jouduimme maksamaan sijoitusasunnon ostopalkkion 1240 euroa. Mutta hyvästä kohteesta mielellään myös maksaakin palkkion. Teimme lopulta varainsiirtoveron (650€) ja välittäjän palkkion (3500€) jälkeen voittoa n. 9 300 euroa.

Sijoitusasunto uudiskohde

 

Tässä kohteessa vaivaa ei tarvinnut nähdä juurikaan sen enempää kuin edellisessä esimerkissä. Pankkia ei tarvittu ja välittäjä hoiti myynnin ja kaupanteon. Tarkoitus ei ole missään nimessä kehuskella omilla sijoituksilla vaan havainnollistaa, ettei asuntosijoittaminen aina ole niin vaikeaa. Toisilla tulee asuntosijoittamisesta ensimmäisenä mieleen hankalat vuokralaiset, hajoilevat kodinkoneet tai vessapönttöjen hinkkaamiset vessaharjalla jne. Nämä esimerkit kuitenkin osoittavat, että parhaassa tapauksessa asuntosijoittamisessa voi päästä hyvään tuottoon lähes pelkällä paperityöllä.

 

uudiskohteet

 

 

Uudiskohdestrategia #2 – Turvallisesti ja huolettomasti pidemmällä tähtäimellä

Kerroin ylempänä käyttämästämme uudiskohdestrategiasta, jossa asunto ostetaan ennakkoon halvalla ja myydään kalliimmalla pois. Puhutaan ns. flippauksesta. Käytämme flippausstrategiaa, koska pyrimme kasvattamaan sijoitusasuntovarallisuuttamme mahdollisimman nopeasti. Flippausstrategia ei sovi kuitenkaan kaikille vaan uudiskohteisiin voi sijoittaa myös pidemmällä tähtäyksellä. Uudiskohteet sopivat hyvin kuvioon, kun halutaan rakentaa vakaasti asuntovarallisuutta tulevaisuutta ajatellen tai vaikka omien eläkepäivien turvaksi.

 

”Tässä strategiassa uudiskohde ostetaan vuokrakohteeksi, jolloin asuntoa ei ole tarkoituskaan myydä vaan omistaa ja nauttia vuokratulosta pidemmän aikaa”

 

Tämä strategia sopii erinomaisesti riskiä karttavalle vakaata ja turvallista tuottoa hakevalle sijoittajalle, joka haluaa pitää sijoittamisen mahdollisimman helppona ja vaivattomana. Tässä strategiassa uudiskohde ostetaan vuokrakohteeksi, jolloin asuntoa ei ole tarkoituskaan myydä vaan omistaa ja nauttia vuokratulosta pidemmän aikaa. Myös tässä strategiassa asunto kannattaa pyrkiä ostamaan alle markkinahinnan jos mahdollista. Asunto kannattaa ostaa kasvavasta paikasta, koska sillä on pitkällä aikavälillä oleellinen vaikutus asunnon arvonnousuun ja vuokratasoon.

Tässä strategiassa laskennallinen vuokratuotto ei yllä samalle tasolle kuin vanhemmissa kerrostaloissa, mutta hyviä puolia löytyy monia. Uudiskohteiden kanssa ei tarvitse painiskella samojen ongelmien kanssa mitä vanhemmissa kohteissa saattaa tulla vastaan, kuten taloyhtiön remontit sekä asunnon pintaremontit. Uudiskohteet rakentuvat usein myös hyville sijainneille, jolloin arvonnousumahdollisuuksia löytyy ja vuokraaminen on helppoa. Uudiskohteissa on usein myös paljon yhtiölainaa, josta sijoittaja saa hyvät veroedut.

 

uudiskohde strategia

 

 

Millaisia uudiskohteita kannattaa ostaa?

Uudiskohteissa sijoittajalle parhaimpia ovat alimpien kerrosten pienet asunnot. Rakentajat hinnoittelevat alimpien kerrosten asunnot neliöhinnaltaan reilusti edullisemmiksi kuin ylempien kerrosten vastaavat. Sama ei päde kuitenkaan asunnosta saatavaan vuokraan sillä ylimmän ja alimman kerroksen yksiön vuokra saattaa olla lähes sama. Tällöin sijoittaja pääsee parempaan vuokratuottoon alempien kerrosten asunnoilla. Toisaalta asunnon myyntivaiheessa omistusasuja ostaa asunnon todennäköisesti mieluummin ylempää kuin alakerroksista.

Asunnot kannattaa ostaa kasvavista paikoista, koska sillä on vaikutusta vuokralaistarjontaan ja asunnon pitkän aikavälin arvonkehitykseen. Toki juuri tällä hetkellä markkinatilanne on sellainen, että kasvukeskusten (pk-seutu, Tampere) uudisasuntojen hinnat ovat karanneet käsistä ja vuokratuotot jäävät helposti jopa alle 3-4% prosentin. Tästä syystä kannattaa ehkä pyrkiä etsimään asunto kasvukeskusten kehyskunnista tai muista kaupungeista, joiden väkiluku kasvaa, mutta ne eivät ole kovimpia kasvajia.

 

Miten löydän hyviä ja alle markkinahintaisia kohteita?

Asuntosijoittajan kannattaa solmia ja pitää yllä suhteita rakentajiin ja kiinteistönvälittäjiin, jolloin on mahdollista ennakkovaiheessa päästä käsiksi parhaisiin kohteisiin. Sijoittajan kannattaa ilmaista kiinnostuksensa halukkuudesta ostaa uudiskohteita, koska hyvät sijoituskohteet menevät tänä päivänä nopeasti kaupaksi, joten on hyvä päästä etujoukoissa valitsemaan parhaat päältä.

Kun halutaan ostaa asunto selvästi alle markkinahinnan, on pystyttävä ostamaan useampi asunto kerralla, jolloin voi saada ns. nippualennuksen. Piensijoittajan kannattaa siis kartoittaa muita asuntosijoittajia, joiden kanssa voisi ostaa useamman asunnon kerralla tai sijoittajatahoja, jotka ostavat suurempia eriä, jolloin voi päästä käsiksi suursijoittajien ”tukkuhintoihin”. Yksittäisestä asunnosta on usein mahdotonta tinkiä ennakkomarkkinointivaiheessa paljoakaan, mutta jos kohteessa on kohteen valmistuttua paljon asuntoja myymättä, voi pienen alennuksen saada.

 

Huom! Me ostamme itse uudisasuntoja isommissa erissä ja myymme niitä eteenpäin sijoittajille ”tukkuhinnoilla”. Jos uudiskohteet kiinnostavat, ota yhteyttä info[at]asuntosalkunrakentaja.fi tai liity sisäpiiriin täältä

 

Myös tähän sijoitusstrategiaan liittyy riskejä

Tässä artikkelissa kerroimme strategioista, joilla olemme itse saavuttaneet onnistuineita tuloksia. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä emmekä halua antaa kuvaa, että uudiskohteisiin sijoittaminen olisi aina yhtä helppoa ja tuoton saanti varmaa. Uudiskohteisiin sijoittamisen suurin riski on, että markkinatilanne muuttuu oleellisesti rakentamisen aikana, jolloin asuntoa myydessä ei aina ole mahdollista saada myyntivoittoa. Myöskään asunnon vuokralle saanti ei ole koskaan varmaa. Lue lisää asuntosijoittamisen riskeistä.

 

Lue myös aikaisempi artikkeli ”Asuntosijoitusstrategiat osa 1 – varman päälle pieniin yksiöihin”, jossa voit lukea suositusta strategiasta sijoittaa pieniin yksiöihin. Kannattaa vilkaista myös artikkelisarjan seuraava osa ”Asuntosijoitusstrategiat osa 3 – vastavirtaan sijoittaminen ”katso sinne, minne muut eivät katso.”

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi