Vuokratuotto – sijoitusasunnon tärkein mittari?

Vuokratuotto on asuntosijoittajille se yleisin tekijä tai mittari, jonka perusteella sijoituksen tuottoa punnitaan ja sijoitusasuntojen paremmuutta vertaillaan keskenään. Samaa periaatetta käytetään esimerkiksi osakesijoittamisessa pörssiyhtiöiden osinkotuottoja vertaillessa sekä korkosijoituksissa. Mitä vuokratuotto tarkoittaa? Se tarkoittaa sijoitusasunnon tuottojen (vuokratulo) ja kulujen (mm. hoitovastike) suhdetta asunnon velattomaan hintaan. Yksinkertaisimmillaan näin. Asiaa voi miettiä toki myös vielä paljon syvemmin. Lue eteenpäin sillä tästä artikkelista selviää mm.

  • Miksi vuokratuotto kannattaa laskea
  • Miten vuokratuotto lasketaan
  • Vuokratuoton yksinkertainen laskukaava
  • Millainen on hyvä vuokratuotto
  • Mitä vuokratuotto ei huomioi
  • Perusteellisempi vuokratuoton laskukaava
  • Onko sijoitus huono jos vuokratuotto on huono
  • Esimerkkitapaukset vuokratuoton laskennassa
  • Onko vuokratuotto sijoitusasunnon tärkein mittari

 

”Vuokratuotto tarkoittaa sijoitusasunnon tuottojen ja kulujen suhdetta asunnon velattomaan hintaan”

 

Miksi vuokratuotto kannattaa laskea?

Vuokratuotto täytyy laskea aina ja vuokratuoton laskeminen onkin aina ensimmäinen asia minkä suoritamme uuden kohteen ilmestyessä kiikariin. Vuokratuoton laskentaan on olemassa yksinkertainen sekä laajempi laskukaava. Niistä lisää myöhemmin tässä artikkelissa.

On kyse sitten asunto-, osake- tai jostain muusta sijoittamisesta, jokainen sijoitus tulee aina analysoida riittävän hyvin. Sijoituksen tulee perustua aina laskelmiin eikä tunteisiin. Sijoittaminen on matematiikkaa ja koko sijoittamisyhtälön tavoitteena on varmastikin saada lopuksi viivan alle mahdollisimman isot numerot. Toki intuitiota ja fiilistä täytyy myös kuunnella, mutta pelkästään niihin ei kannata sijoituspäätöksiä perustaa.

Kun vuokratuoton laskentaan tarvittavia komponentteja selvittää, tulee samalla tutustuneeksi perusteellisesti sijoitukseen. Oikean vuokratason selvittämisessä saat käsityksen alueen vuokramarkkinoista. Myös järkevän ostohinnan kartoituksessa pääsee käsitykseen siitä mille tasolle kohteen markkinahinta asettuu. Myös taloyhtiön kunnosta saa hyvän käsityksen, kun laskeskelee mahdollisia tulevia remonttikustannuksia.

 

Miten vuokratuotto lasketaan?

Asuntosijoittajien keskuudessa vallitsee erilaisia tapoja, käytänteitä ja mielipiteitä vuokratuoton laskentaan liittyen. Yksinkertaisen vuokratuoton laskentaan tarvitaan kolme eri muuttujaa A) asunnosta saatava realistinen vuokra B) asunnon hoitovastike ja C) asunnon velaton hinta.

Vuokratuoton laskukaava

vuokratuoton laskukaava

Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava

 

Millainen on hyvä vuokratuotto?

Yleisesti asuntosijoittajien keskuudessa sijoitusasunnon kelvollisen vuokratuoton haamuraja kulkee 6%:ssa. Normaalisti sijoitusasuntojen vuokratuotot pyörivät n. 4-8% tasoilla.

Vuokratuottoon vaikuttavat asunnon hinta, vuokrataso ja kustannukset. Sijoitusasunnon vuokraan ja etenkin hintaan vaikuttavat asunnon kunto, taloyhtiön kunto ja ikä, makrosijainti (kaupunki) ja mikrosijainti. Suuren kaupungin keskustan uudiskohteen vuokratuotto on täysin eri kuin pienemmän paikkakunnan heikompimaineisessa lähiössä.

Hyvän vuokratuoton määritelmä on riippuvainen sijoittajan tavoitteista ja strategiasta. Vankkumattoman kassavirtasijoittajan ajatuksissa hyvän vuokratuoton raja saattaa kulkea korkealla, esimerkiksi 8%:ssa. Sitten taas kasvukeskusten paraatipaikoille tähyilevän arvosijoittajan näkövinkkelistä esimerkiksi 4,5%:n tuotto voi tuntua jo mehevältä. Jokaisen asuntosijoittajan kannattaa siis luoda oma sijoitussuunnitelma ja määrittää sen pohjalta riittävä vuokratuottoprosentti.

 

Mitä vuokratuoton laskukaava ei huomioi?

Yllä kerrottu yksinkertainen vuokratuoton laskukaava on aina se millä kannattaa lähteä liikkeelle, koska se antaa heti ensikäsityksen siitä, millaista tuottoa sijoituksesta voisi saada. Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei kuitenkaan ole aukoton, koska se jättää huomioimatta monia tekijöitä, jotka asuntosijoittajan tulee kuitenkin laskelmissaan huomioida.

Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei huomioi:

  • Taloyhtiön remontteja
  • Asunnon remontteja
  • Mahdollista arvonnousua
  • Tyhjiä kuukausia tai saamatta jääneitä vuokria

Koska vuokratuoton laskemisen ideana on selvittää mikä on sijoittajalle paras vaihtoehto sijoitusasunnoksi, tulee sen laskennassa ottaa kaikki kulut huomioon. Tärkeimmäksi asiaksi nostaisimme taloyhtiössä odotettavissa olevat remontit. Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava antaa usein korkeamman vuokratuoton kohteille, joissa isot remontit ovat vasta edessä kuin uudiskohteille tai kohteille, joissa suurimmat remontit ovat jo tehty. Sen vuoksi taloyhtiön arvioidut remonttikustannukset kannattaa sisällyttää laskelmiin. Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei myöskään huomioi itse asuntoon tarvittavia remontteja, joista myös aiheutuu sijoittajalle kustannuksia.

Myös mahdollinen arvonnousu sekä tyhjät kuukaudet jäävät yksinkertaisessa vuokratuoton laskukaavassa huomiotta. Näilläkin on oleellinen merkitys sijoitusasuntojen vertailuissa. Tällaiset asiat nousevat esiin esimerkiksi tilanteessa, jossa puntaroidaan kuihtuvan lähiön korkeatuottoista sijoitusasuntoa vaikkapa kasvukeskuksen priimasijainnin uudisasuntoon. Todennäköisesti arvonkehitys, vuokrattavuus ja vuokralaisten laatu ovat positiivisempia kasvukeskuksessa.

 

Perusteellisempi vuokratuoton laskutapa

Yksinkertaista vuokratuoton laskukaavaa kannattaa käyttää aina ensimmäiseksi, mutta siinä on omat heikkoutensa, kuten yllä kävi ilmi. Sen vuoksi sijoitusta kannattaa analysoida perusteellisemmilla laskelmilla. Esimerkiksi osakesijoittamisessa osinkotuoton laskeminen on helppoa, mutta asuntosijoittamisessa se on hieman monimutkaisempaa, koska hoitovastikkeen lisäksi osakkeenomistajan vastuulle tulee aina muitakin kuluja, jotka on hyvä huomioida laskelmissa.

Perusteellinen vuokratuoton laskukaava

vuokratuoton laskukaava

Perusteellinen vuokratuoton laskukaava

Yksinkertaisesta vuokratuoton laskukaavasta poiketen, vuokratuoton laskennassa voi käyttää 11 kuukautta 12 kuukauden sijaan, jolloin tulee huomioiduksi myös tyhjien kuukausien tai saamatta jääneiden vuokrien riski. Oikein heikkomaineisen asuinalueen kohdalla, jossa on paljon tarjontaa vuokra-asunnoista, voi laskennassa käyttää myös 10 kuukautta. Kysytyllä alueella voi hyvin käyttää 12 kuukautta vuokratulon laskennassa.

Tulevien remonttikustannusten arvioinnissa kannattaa olla tarkka, mutta realistinen. Tulevien remonttien kustannuksia ei kannata laskea liian optimistisesti, mutta toisaalta ei myöskään liian pessimistisesti. Tietoa taloyhtiön tehdyistä ja tulevista remonteista saa taloyhtiön papereista (isännöitsijäntodistus & kunnossapitotarvesuunnitelma) sekä kysymällä taloyhtiön isännöitsijältä. Saattaa olla, että kohteessa on tulossa jokin remontti mitä ei ilmene yhtiön papereista. Joskus voi olla myös toisinpäin, ettei kaikki tehdyt remontit välttämättä näy papereista tai sitten esimerkiksi viemäreiden käyttöikä onkin paljastunut kuntotutkimuksessa paljon pidemmäksi kuin itse olisi olettanut.

Laskelmaan kannattaa sisällyttää taloyhtiön sekä myös asunnon arvioidut remonttikustannukset esimerkiksi seuraavan 5-10 vuoden ajalle.

Yleisimpien taloyhtiön remonttien kustannusarviot ja käyttöiät

  • Käyttövesiputkien uusinta, 80-150€/m2, käyttöikä 40-60 vuotta
  • Viemäreiden pinnoitus/sukitus, 60-150€/m2, käyttöikä 40-60 vuotta
  • Putkiremontti (käyttövesiputket, viemärit ja sähkölinjat), 250-500€/m2, käyttöikä 40-60 vuotta
  • Täydellinen linjasaneeraus (viemärit, putket, sähköt ja kylpyhuoneet), 450-900€/m2, käyttöikä 40-60 vuotta
  • Parvekkeet, 50-200€/m2, käyttöikä 20-50 vuotta
  • Kevyt julkisivuremontti (elementtisaumaus + maalaus), 80-150€/m2, käyttöikä 20-30 vuotta
  • Laajempi julkisivuremontti (em. +hiekkapuhallus/pinnoitus), 200-300€/m2, käyttöikä 30-50 vuotta
  • Ikkunat, 60-120€/m2, käyttöikä 30-50 vuotta
  • Hissin modernisointi, 40.000€ – 100.000€/hissi, käyttöikä 20-40 vuotta
  • Katto, 30-80€/m2, käyttöikä 20-50 vuotta

Huomioi, että yllä mainitut remonttikustannukset ovat vain karkeita arvioita. Esimerkiksi julkisivuremontin kustannukset saattavat vaihdella, riippuu remontin laajuudesta. Joskus julkisivuremontin riittävät toimenpiteet ovat huoltomaalaus sekä elementtisaumojen uusinta. Joskus taas julkisivuremonttiin lasketaan mukaan myös ikkunat, parvekkeet sekä parvekelasitukset, jolloin kustannus on huomattavasti kalliimpi.

Kustannuksiin vaikuttaa todella paljon se, että kuka remontit teettää. Yhtiössä, jonka osakkeenomistajat ja hallitus koostuvat sijoittajista, remontit tehdään yleensä paljon järkevämmin ja kustannustehokkaammin. Myös isännöitsijällä on merkitystä.

 

Onko sijoitus huono jos vuokratuotto on huono?

Vuokratuotto ei suoraan määritä sitä onko sijoitus huono vai ei. Riippuu paljon sijoituksen aikaikkunasta, onko se +40vuotta vai kenties 2-10 vuotta. Mitä pidempi on sijoitusaika, sitä suurempi merkitys vuokratuotolla on.

Vuokratuoton lisäksi tulee huomioida myös arvonnousu sijoituksen kannattavuutta puntaroidessa. Arvonnousu saattaa tulla luonnollisen hintatason nousun myötä tai sitten alle markkinahintaisen ostohinnan kautta. Jos saat ostettua kohteen selvästi alle markkinahinnan, jolloin siinä on selvä myyntivoiton potentiaali, ei sijoituskohteen vuokratuoton tarvitse välttämättä olla korkea.

Otetaan esimerkkinä meidän Rauman keskustan tarjolla ollut sijoituskohde. 1996 rakennetun kerrostalon 62m2 kaksion vuokratuotto oli vain reilu 5%. Eräs sijoittaja osti tyhjentyvän asunnon ja myi sen heti välittäjän kautta eteenpäin lähes 20.000€ voitolla! Samoin saattaa käydä muillekin kohteesta ostaneille. Sijoitus oli siis erinomainen vaikka kohteen vuokratuotto ei ollut korkeimmasta päästä.

Muista myös, että taloyhtiössä tehtävät remontit eivät ole pelkkä kuluerä vaan mahdollisesti myös arvoa luova toimenpide. Yleensä taloyhtiön remonttien kustannukset tuottavat sitä enemmän arvonnousua mitä paremmalla ja arvokkaammalla paikalla asunto sijaitsee. Eli vaikka taloyhtiön remontit huomioiva vuokratuotto olisikin matala, saattaa remonttien tuoma arvonnousu tehdä sijoituksesta erinomaisen mahdollisen myyntivoiton kautta.

 

Vuokratuoton laskeminen – esimerkkikohteet

Otetaan klassinen esimerkki, jossa verrataan vuokratuoton näkökulmasta kahta täysin erityyppistä sijoitusasuntoa, uudiskohdetta ja käytettyä asuntoa, keskenään.

Sijoitusasunto A: Uudiskohde, 25m2 yksiö, velaton hinta 100.000€, yhtiölaina 70.000€, vuokra 500€, vastike 100€. Hyvä sijainti keskisuuressa kaupungissa kysytyllä alueella opiskelupaikkojen vieressä.

Sijoitusasunto B: 1978 rakennettu hissitön kerrostalo, 30m2 yksiö, velaton hinta 50.000€, vuokra 420€, vastike 120€. Sijaitsee keskisuuren kaupungin lähiössä, jossa paljon vuokrataloja ja tarjontaa vuokra-asunnoista. Asunnon kylpyhuone on uusittu 2000-luvulla, muuten peruskuntoinen vuokra-asunto. Taloyhtiössä on 2000-luvulla uusittu ikkunat ja tehty elementtisaumaus sekä julkisivujen ja parvekkeiden maalaus.

Vuokratuoton laskeminen

Sijoitusasunto A: (500€-100€) x 12 / 100.000€ = 4,8% vuokratuotto

Sijoitusasunto B: (420€-120€) x 12 / 50.000€ = 7,2% vuokratuotto

Yksinkertaista vuokratuoton laskukaavaa käyttämällä sijoitusasunto B näyttää vuokratuotoltaan selvästi paremmalta. Katsotaan, millainen on vuokratuotto, kun taloyhtiön remontit ja vuokrattavuus huomioidaan perusteellisella vuokratuoton laskutavalla.

 

Vuokratuoton perusteellisempi laskutapa

Sijoitusasunto A: Koska kyseessä on uudiskohde, ei seuraavalle 5 vuodelle tarvitse laskea kustannuksia taloyhtiön eikä asunnon remonteille. Kohde sijaitsee hyvällä paikalla, joten voidaan olettaa, että asunto on vuokrattuna 12 kuukautta vuodesta.

(500€-100€) x 12 / 100.000€ + 0€ = 4,8% vuokratuotto

Sijoitusasunto B: Talon iän ja remonttihistorian perusteella voidaan laskea, että käyttövesiputkien sekä katon uusinta tulee mahdollisesti kyseeseen seuraavan 5 vuoden aikana. Viemärit ovat muovia, joten niillä on vielä käyttöikää. Käyttövesiputkien uusinnalle lasketaan 120€/m2 kustannus ja kattoremontille 50€/m2. Muille mahdollisille remonteille lasketaan vielä 30€/m2 remonttivara, jolloin taloyhtiön remonteista aiheutuu kustannuksia 200€ x 30m2 = 6.000€.

Asunnon laminointi ja seinäpintojen uusiminen saattaa olla tarpeellista. Myös kodinkoneita voi joutua uusimaan. Asunnolle lasketaan 2.500€ remonttivara.

Asunto sijaitsee vähemmän suositulla alueella, joten arvioidaan, että asunto on vuokrattuna 11 kuukautta vuodessa.

(420-120€) x 11 / (50.000€ + 6.000€ + 2.500€) = 5,3% vuokratuotto

 

Perusteellista vuokratuoton laskutapaa käyttäen käytetty asunto näyttää vuokratuotoltaan edelleen paremmalta. Tässä vaiheessa on sijoittajasta kiinni, kumpaa pitää parempana sijoituksena. Sijoitusasuntojen paremmuutta arvioidessa muita puntaroitavia asioita ovat: uudiskohteessa huolettomus, rahoitusvastikkeen verohyöty sekä alueen kehittymisen tuoma arvonnousu ja vaikutus vuokratasoon. Käytetyssä asunnossa riski muille remonteille, vuokralaisriski, alueen hinta- ja vuokratason kehittyminen sekä taloyhtiön ja asunnon remonttien mahdollinen arvonnousu ja vaikutus vuokraan.

 

Yhteenveto: Onko vuokratuotto sijoitusasunnon tärkein mittari?

Kyllä ja ei. Vuokratuotto tulee laskea aina ensimmäiseksi, mutta ei kannata tehdä siitä liian monimutkaista. Joskus huomaa, että joillain sijoittajilla laskentakaavat karkaavat liiallisuuksiin, jolloin laskelmien antamista lukemista on hankala edes tehdä johtopäätöksiä.

Vuokratuottolaskelmat ovat välttämätön osa sijoituspäätösten tukena. Vuokratuottolaskelmien tärkein tehtävä on auttaa sijoitusasuntojen vertailussa ja parhaimman sijoitusvaihtoehdon löytämisessä. Laskelmat kannattaa pitää kuitenkin riittävän yksinkertaisina ja pohtia sijoitusta loogisesti. Esimerkiksi sijoitusasunnon arvonnousun mahdollisuus tulee huomioida vakuusarvon nousua ja mahdollista myyntivoittoa ajatellen.

Tämän artikkelin vuokratuoton laskukaavat eivät ole huomioineet veroja. Mielestämme niiden ei mielestämme kuulukaan, koska vuokratuottolaskelman tarkoitus on vertailla sijoitusasuntojen kannattavuutta keskenään. Verot kannattaa huomioida kassavirtalaskelmissa sekä silloin, kun asuntosijoitusta verrataan muuhun sijoitusvaihtoehtoihin, joiden verokohtelu on erilaista.

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi