Voima, joka 50 kertaistaa tuoton, mutta pienentää riskiä

Velkavipu on voima, joka 50-kertaistaa tuottosi, mutta pienentää riskiäsi!

 

Miltä tämän artikkelin otsikko sinusta kuulostaa? Niinpä, epäuskottavalta. Niin minustakin. Ja sellainen sen itse asiassa on tarkoitus ollakin. Tämän artikkelin tarkoitus on laittaa sinut ajattelemaan omaan talouteesi liittyvää maailmankuvaa ja kehittämään talousälykkyyttäsi.

Seuraat todennäköisesti maailman taloustilannetta ainakin jonkin verran, kun kerran olet tälle sivustolle eksynyt. Olet varmaankin tietoinen siitä, että yleinen korkotaso on historiallisen alhaisella tasolla. Tätä kirjoittaessani yleisin asuntolainojen viitekorko 12kk euribor on vain 0,169% ja kolmen kuukauden euribor on negatiivinen. Korot ovat siis lähes nollassa eivätkä ennusteet lupaa parhaimmillaan muuta kuin erittäin hidasta nousua.

Mitä tämä tarkoittaa? Se tarkoittaa sitä, että talletuksille maksettava korko on olematon. Suurellekaan summalle ei tällä hetkellä makseta kuin 1%:n korkoa ja sekin edellyttää, että joudut sitomaan rahasi vähintään vuodeksi. Rajoituksettomalle säästö- tai talletustilille maksetaan enimmillään ehkä 0,5% korkoa.

Olet varmasti samaa mieltä kanssani, ettei 0,5% ole kovinkaan houkutteleva tuotto? Ajatellaan, että olet saanut säästöön 10 000 euroa ja haluat sijoittaa rahasi turvallisesti pankin talletustilille. Nopealla laskutoimituksella (10 000€ x 0,005) päästään sellaiseen lukemaan kuin 50 euroa. 50 euroa on siis se tuotto mikä sinulle yhdeltä vuodelta maksetaan 10 000 euron summalle. Ihan kivasti. Vai onko? No ei ole, ei todellakaan. Vielä huvittavampaa tästä tekee se, että tuosta 50 euron tuotosta valtio perii lähdeveron 30%, jolloin sinulle jää käteen kokonaiset 35 euroa. Pitäisikö siis harkita jotain toista vaihtoehtoa? Siitä palataankin sitten artikkelin otsikkoon eli…

 

Velkavipu moninkertaistaa sijoituksesi tuoton

Edellisen kappaleen sanoma on melko masentava, joten mitä jos tutustuisimme toisenlaiseen vaihtoehtoon? Jos otettaisiinkin tavoite, että 50 kertaistamme tuon 0,5% tuoton ja samalla pienennettäisiin oman taloutesi kokonaisriskiä? Onko se mahdollista? On. Tässä kohtaa on käytettävä sijoituksesi tuottoa lisäävää voimaa eli velkavipua, jolla moninkertaistetaan rahoillesi saatava tuotto.

 

Käydään tätä asiaa läpi kuvitteellisen esimerkin avulla – Varovainen vs. Riskinottaja: 

Kuvitellaan, että meillä on kaksi samanlaisessa tilanteessa olevaa henkilöä. Molemmat henkilöt ovat 30-vuotiaita työssäkäyviä miehiä, joille molemmille on kertynyt säästöön 20 000 euroa. Molemmilla on eläkeikään aikaa noin 35 vuotta.

Esimerkkihenkilö A: Ville Varovainen

Ville on melko tarkka rahankäyttäjä, koska hänelle on pienestä pitäen opetettu säästäväisyyttä, joten Ville onkin oppinut laittamaan aina ylimääräiset rahat säästöön. Ville on siis perinteinen tallettaja, joka ei tykkää sijoitella sen kummemmin, koska ei halua ottaa riskiä, että rahojen arvo laskisi. Kaikki näyttää siis hyvältä ja talous turvatulta. (Vai näyttääkö?)

Esimerkkihenkilö B: Risto Riski

Risto ei ole yhtä säästäväinen kuin Ville, mutta ei myöskään tuhlaile. Risto muistaa eläneensä koko lapsuutensa niukkuudessa, koska isä oli alkoholisti ja äiti sairaseläkkeellä. Risto on päättänyt ottaa vastuun elämästään ja tehdä asiat toisin. Risto nauttii kokemusten keräämisestä ja tekee silloin tällöin lyhyitä minilomia ulkomaille tai tekee jonkin hyödyllisen hankinnan, kuten uuden maastopyörän tai rullaluistimet. Ristoa kiinnostaa vaurastuminen, joten hän on opiskellut sijoittamista ja onkin päättänyt ottaa lainaa ja sijoittaa asuntoihin.

 

Miten Ville ja Risto sijoittavat 20 000 euroa?

Esimerkkihenkilö A: Ville Varovainen pitää rahansa varmassa turvassa pankin talletustilillä, jossa rahojen arvo ei ainakaan voi laskea. Ville saa sijoitukselleen siis joka vuosi 0,5%:n tuoton. Villen ensimmäisen vuoden tuotto on näin ollen 20 000€ x 0,05% = 100€. Ville maksaa tuotostaan lähdeveroa 30%:a joka vuosi, joten käteen jää pääoma on ensimmäisen vuoden jälkeen 20 070€.

Kuinka paljon Villellä on säästössä 35 vuoden päästä, kun hän jää eläkkeelle?

Villen 20 000 euron alkupääoma on kasvanut 35 vuodessa 22 601,55 euroon, joten Ville on saanut tuottoa yhteensä 2 601,55 euroa.

velkavivun vaikutus

 

On vielä yksi ikävä asia, mitä tämä laskelma ei huomioi: Inflaatio. Inflaatio tarkoittaa rahan ostovoiman heikkenemistä eli yleisen hintatason nousua. Euroopan keskuspankin tavoiteinflaatio on 2%:a vuodessa. Tämä tarkoittaa siis sitä, että Villen inflaation huomioiva tuotto 20 000 euron säästöilleen on -1,5% vuodessa. Totuus on siis se, että Villen talletustilille tallettaman summan arvo on 35 vuoden päästä siis selvästi matalampi kuin alussa.

 

 

Tutustutaanpas sitten toiseen vaihtoehtoon, jossa hyödynnetään velkavipua ja sijoitukselle saadaan 50 kertaa parempi tuotto:

Esimerkkihenkilö B: Risto Riski on päättänyt ottaa oman taloutensa ohjat käsiinsä ja aikoo saavuttaa taloudellisen riippumattomuuden sijoittamalla asuntoihin. Risto aikoo ostaa kaksi pientä yksiötä (miten ihmeessä jos hänellä on vain 20 000€ rahaa???). Tarkastellaan hieman Riston sijoituskohteita:

Risto ostaa kaksi samanlaista 25m2 yksiötä. Molemmat asunnot maksavat 50 000 euroa ja niistä saatava vuokratulo on 375 euroa kuukaudessa. Osakkeenomistajana Risto joutuu maksamaan hoitovastiketta 4 euroa neliöltä eli 100 euroa asuntoa kohti. Ristolle jää kuukaudessa käteen asuntoa kohden siis 275€ (vuokra 375€ – vastike 100€) eli yhteensä 550€/kk. Riston nettotuotto vuodessa on 550€ x 12kk eli 6 600€. Asuntojen vuokratuotto saadaan jakamalla vuoden nettotuotto asuntojen ostohinnalla: 6 600€ / 100 000€ = 6,6%. Risto saa siis lähes 7% tuoton mikä on paljon paremmin kuin 0,5%.

 

Mutta tuotonhan piti olla 50 kertainen, kun se tässä esimerkissä ei ole edes 15 kertainen! Toiseksi, miten Risto pystyi edes ostamaan 100 000 eurolla asuntoja, kun rahaa oli vain 20 000€?

 

Aivan. Risto käyttääkin velkavipua ja ottaa pankista lainaa asuntojen ostoon. Koska asunnot ovat valmiiksi vuokrattuja, hyvästä talosta ja hyvältä sijainnilta antaa pankki asunnoille 80% vakuusarvon, jolloin Risto saa pankista 80% lainaa asuntojen ostohinnasta eli 80 000 euroa. 100 000 euroa tulee siis täyteen, kun Risto sijoittaa omat 20 000 euroa asuntoihin. Riston täytyy maksaa lainarahalle korkoa 2%.

Katsotaanpas alla olevasta taulukosta, miten velkavipu vaikuttaa sijoituksen tuottoon:

Asuntojen ostohinta                           2 x 50 000€ = 100 000€

Oma pääoma                                       20 000€

Lainan määrä                                      80 000€

Vuokrat                                                 2 x 375€ x 12kk = +9 000€

Hoitovastikkeet                                   2 x 100€ x 12kk = -2 400€

Lainarahan vuosikorko                      80 000€ x 2% = -1 600€

Vuosituotto                                           5 000€*

Oman pääoman tuotto                       5 000€ / 20 000€ = 25%

*Vuosituotto ei tarkoita vuosittaista kassavirtaa. Tuotolla lyhennetään sijoitusasuntojen ostoa varten otettua pankkilainaa kuukausittain, mikä nostaa varallisuutta pankkilainan lyhentyessä. Vuosituotto ei huomioi voitosta maksettavaa veroa

Risto maksaa siis 1 600€ ensimmäisenä vuonna pankin antamasta 80 000 euron lainasummasta. Koska asuntojen vuokratuotto on lähes 7% ja lainarahan hinta vain 2%, on velkavivun käyttö erittäin tuottavaa. Velkavivun käytön ansiosta Risto saa omalle rahalleen 25% tuoton eli 50 kertaisen tuoton Villen 0,5% talletuskorolle!

Lue täältä, miten teimme tämän saman eli ostimme kaksi pientä asuntoa 100 000 eurolla. Ainoana erona oli se, että ostimme asunnot täysin ilman omaa rahaa!

 

Kuinka paljon Ristolla on varallisuutta 35 vuoden kuluttua, kun hän jää eläkkeelle?

Edellinen laskelma ei tokikaan huomioinut pääomatuloveroja, joita Risto maksaa 30% nettovuokratuloistaan. Oletetaan, että Risto jatkaa asuntosijoittamista ja ostaa uusia asuntoja lisää sitä mukaa kun mahdollista, mutta pienentää velkavipuaan myöhemmin hieman ja saa omalle pääomalleen keskimäärin 15% vuotuisen tuoton.

Kuten alla olevasta taulukosta huomaat, Ristolla on kasassa 35 vuoden kuluttua yli 650 000 euroa, joten hän on saanut 20 000 euron alkupääomalla tuottoa yhteensä yli 600 000 euroa!

velkavipu

 

Ville Varovainen sai 20 000 euron summan muutettua 22 600 euroksi, kun taas Risto Riski saavutti 650 000 euron pääoman. Kumman sinä valitsisit?

 

Tässä esimerkissä oli asetelmana siis Varovainen vs. Riskinottaja, mutta mitä mieltä sinä olet, kummalla on nyt 35 vuoden kuluttua eläkeiässä suuremmat riskit oman taloutensa kanssa? Molempien eläke on vain noin 50% viimeisten vuosien palkkatulosta, joten kumman talous on paremmin turvattu? Villen ainoa tulonlähde on eläke, kun taas Risto voi nauttia elämästään taloudellisesti vapaana asuntojensa vuokratuloilla, jotka napsuvat tasaisen varmasti tilille joka kuukausi. Itse olen sitä mieltä, että Ville ottaa tässä suuremman riskin, koska hän ei laita rahojaan tuottamaan ja antaa inflaation syödä säästöjään. Näkisinkin asetelman niin, että tässä ei olekaan Ville Varovainen vs. Risto Riskinottaja vaan pikemminkin Ville Riskinottaja vs. Risto Taloudellisesti-Älykäs 🙂

Annan sinulle lopuksi vielä hieman lisäpohdittavaa: Suomen kuten monien muidenkin valtioiden talous on tällä hetkellä heikossa kunnossa ja velkaantuminen lisääntyy koko ajan. Kaiken lisäksi väestö ikääntyy ja ihmisten elinajanodote kasvaa. Tähän peilaten esitänkin sinulle kysymyksen: Kun sinä saavutat eläkeiän niin kumpaan sinä luotat enemmän, valtion eläkkeiden maksukykyyn vai vuokra-asuntojen kysyntään?

Asuntosijoittamiseen liittyy riskejä

Tämä artikkeli on hieman humoristisessa mielessä kirjoitettu äärimmäinen esimerkki, jonka tarkoitus on vain havainnollistaa asuntosijoittamisen mahdollisuuksia. Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa lisää tottakai riskejä eikä velkarahalla sijoittaminen sovi kaikille. Kuitenkin järkevästi ja oman mukavuusalueen sekä riskinsietokyvyn rajoissa velkarahalla asuntoihin sijoittaminen voi kuitenkin tuottaa hyviä tuloksia ja nostaa laskennallista oman pääoman tuottoa oleellisesti. Asuntosijoittamisen riskeistä voit lukea lisää artikkelita Asuntosijoittamisen 10+1 keskeisintä riskiä.

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi