Asuntomarkkina 2019 ja ostojen ajoittaminen

Osta halvalla ja myy kalliilla -strategia on toimiva sekä osake- että asuntomarkkinoilla. Tai oikeastaan millä tahansa markkinalla. Eri asia onkin miten tuota strategiaa pystyy toteuttamaan. Jälkeenpäin on aina helppo katsoa, milloin olisi kannattanut ostaa ja milloin myydä, mutta yleensä sormi tahtoo mennä suuhun, kun kysytään, että mitä juuri nyt kannattaisi tehdä.

Asuntomarkkinat vuonna 2019 – Miten ostot tulisi ajoittaa?

Todennäköistä on, että ostojen ja myyntien ajoittaminen ei tule säännöllisesti osumaan nappiin oli kyse sitten osake- tai asuntomarkkinoista. Asuntosijoittamisessa asuntojen edestakainen veivaaminen tulee varainsiirtoverojen sekä muiden kulujen takia kalliiksi, joten todennäköisesti parempi vaihtoehto on ostella asuntoja tasaisin väliajoin ja keskittyä salkun kasvattamiseen pitkällä aikavälillä. Flippaamiseen keskittyvät sijoittajat ovat tietysti asia erikseen, mutta tämä kirjoitus käsittelee asiaa enemmänkin osta ja pidä -strategiaa noudattavan asuntosijoittajan näkökulmasta.

Asuntomarkkinan pelkokuvat

Viime aikoina mediassa on kirjoiteltu paljon muun muassa yhtiölainojen riskeistä ja muutenkin asuntosijoittamisen riskejä on korostettu. Monet asuntosijoittajat ovatkin tulleet varovaisiksi, kun monelta suunnalta tulee viestiä, että sijoittajakysyntä on asuntomarkkinoilla heikentynyt.

Kauhukuvina on maalailtu korkojen nousua ja asuntojen hintojen laskua. Osa kirjoituksista on varmasti aiheellisia ja on tietysti hyvä asia, että varsinkin hieman kokemattomat asuntosijoittajat oppivat tiedostamaan riskejä. Kuinka huolissaan tulisi siis olla?

Korkojen nousu

Korkojen nostamisella on yleensä tarkoitus hillitä kuumenevaa taloustilannetta. Tällä hetkellä korot ovat matalalla ja Euroopassa korkojen nostoja ollaan vasta suunnittelemassa. Toisaalta talouskasvussa alkaa näkyä jo hidastumisen merkkejä, joten kovin merkittäviä koron nostoja tuskin on näköpiirissä. Eli pelko yhtäkkisestä korkojen noususta on mielestäni liioitelty. Korkojen nousu vaatisi jonkun syyn, kuten esimerkiksi liian kuumana käyvän talouskasvun.

Toisaalta talouden hidastuessa matala korkotaso on huono asia, koska Euroopassa ei voida käyttää perinteistä talouden elvytyskeinoa eli korkojen laskemista, koska nollasta tai pakkasen puolelta on hieman hankala korkoa enää laskea. Korkoriski on kuitenkin hyvä tiedostaa eikä tuudittautua siihen, että korkotaso pysyy ikuisesti tällä tasolla. Merkittävän korkojen nousun todennäköisyyden näen kuitenkin erittäin pienenä tällä hetkellä.

Yhtiölainojen riskit

Vuoden 2018 suosikkipuheenaihe taloyhtiölainat kummastuttavat ja herättävät monenlaisia mielipiteitä. Monet tahot ovat ottaneet asiaan kantaa ja etenkin rahoittajat ovat alkaneet “vierastamaan” asuntosijoittajia, kun miettivät taloyhtiöiden rahoittamista. Onko asuntosijoittaja taloyhtiön osakkaana riskipitoisempi kuin omistusasuja?

Mielestäni ei. Mietitäänpä keskimääräistä asuntosijoittajaa: käyttää taskulaskinta ja exceliä, ottaa riskit huomioon ja tekee harkittuja asuntosijoituspäätöksiä. Tällaisen henkilön omassa taloudessa tulovirtoja on yleensä ainakin kaksi; ansiotulo ja asuntojen vuokratulot. Henkilön nettovarallisuus siis kasvaa jatkuvasti lainojen lyhentyessä ja lainat ovat ns. “hyvää lainaa” eli otettu kohteisiin, jotka tuottavat tulovirtaa ja joiden arvo todennäköisesti pitkällä aikavälillä nousee. Yhtiölainan lyhennyserät maksetaan siis lähtökohtaisesti vuokratuloilla ja hätätilanteessa omista palkkatuloista.

Omistusasujilla tilanne on taas todennäköisemmin se, että tulot ovat pelkän palkkatulon varassa. Saattaa myös olla, että henkilökohtaisessa taseessa on myös ns. “huonoja lainoja” eli lainaa sellaiseen kohteeseen, jonka arvo laskee ja joka tuottaa kustannuksia. Esimerkkeinä autolaina ja kulutusluotot. Tällaisen henkilön nettovarallisuus ei kasva ja yhtiölainan maksuerät nojaavat pelkkiin palkkatuloihin.

Asia ei toki ole aivan näin mustavalkoinen. Monet omistusasujat, etenkin iäkkäämmät henkilöt, ovat varakkaita ja säästöjä on kertynyt. He myös usein maksavat taloyhtiölainan osuuden pois. Sitten taas myös asuntosijoittajien joukkoon saattaa mahtua henkilöitä, jotka eivät ole kaikkia riskejä osanneet ottaa huomioon. Asuntosijoittajan riskiä pienentää aina riittävä positiivinen kassavirta omassa taloudessa sekä sijoitusasunnon sijainti, että vuokrattavuus on hyvä.

Taloyhtiölainojen riski korostuu silloin, jos taloyhtiössä on yksittäisiä isoja omistajia, kuten instituutioita tai yksityissijoittajia. Jos tällainen omistaja ajautuu vaikeuksiin, riski yhtälön kaatumisesta muiden osakkaiden niskaan on mahdollinen. Uudiskohteessa, jossa omistus (eli taloyhtiölainan riski) jakaantuu tasaisesti omistusasujille ja keskimääräisille riskit huomioiville asuntosijoittajille, yhtiölainojen riskit ovat uutisoitua pienemmät.

Hintojen lasku

Suomessa asuntorakentaminen on käynyt kuumana muutaman vuoden ja iso osa rakentamisesta on johtunut voimakkaasta sijoittajakysynnästä. Uusia asuntoja on rakentunut suuria määriä ja monessa paikassa saattaa olla jo ylitarjontaa.

Mitäs kun sijoittajakysyntä laskee? Romahtavatko asuntojen hinnat?

Oma veikkaukseni on, että tuskin kovinkaan paljoa. Alueelliset erot tosin voivat olla merkittäviä, mutta niihin ei oteta tässä kirjoituksessa kantaa. Korkea rakentamisen määrä on omalta osaltaan pitänyt asuntojen hintojen nousun aisoissa. Pohjoismaisessa vertailussa asuntojen hintakehitys on Suomessa ollut hyvinkin maltillista. Edellisessä finanssikriisissä hinnat Suomessa laskivat maltillisesti minkä jälkeen toipuivat nopeasti finanssikriisiä edeltävälle tasolle. Sen jälkeen asuntojen hintakehitys on Suomessa ollut maltillista ja tosiasiassa asuntojen hintataso on suunnilleen samalla tasolla kuin vuonna 2008. Itse asiassa tuloihin nähden asuntojen hinnat ovat Suomessa jopa laskeneet.

Ruotsissa ja Norjassa on kehitys ollut päinvastainen. Esimerkiksi Ruotsissa asuntojen reaalihinnat ovat nousseet 50% kymmenessä vuodessa. Norjassa hintojen nousu on ollut käytännössä samankaltaista kuin Ruotsissa. Enemmän olisin siis huolissani Ruotsin ja Norjan asuntojen hintojen kehityksestä lähitulevaisuudessa kuin Suomen asuntomarkkinasta. Aktian asuntomarkkinakatsauksessa tätä asiaa on käsitelty hyvin muiden asuntomarkkina-asioiden ohessa. Täytyy toki muistaa, ettei pohjoismaiden asuntomarkkinat ole toisistaan täysin irrallaan vaan osittain linkittyneet keskenään, esim. Ruotsin asuntomarkkinoilla toimii samoja rakennus- ja rahoitusalan toimijoita kuin Suomessakin.

Tällä hetkellä Suomessa myynti tuntuu uudiskohteissa ainakin joissain tapauksissa hidastuvan mikä taas mahdollisesti siirtää rakennusliikkeiden seuraavien kohteiden aloituksia. Nyt on jo nähtävissä rakennuslupien laskua eli tarjonta alkaa kysynnän hiipumisen mukana laskea. Tänä vuonna valmistuu vielä suuri määrä asuntoja, mutta näyttäisi siltä, että siitä eteenpäin valmistuvien asuntojen määrä tulee laskemaan. Tuskin mitään romahdusta rakentamisessa tullaan näkemään, mutta tervettä hidastumista tarvetta vastaavalle tasolle kylläkin. Pienenevä tarjonta tekee hyvää alueille, joissa on tällä hetkellä nähtävissä ylitarjontaa.

Kannattaako nyt siis ostaa asunto vai odotella parempia aikoja?

Tähän ei selvää vastausta ole, mutta asuntomarkkinoilla pystyy mielestäni tehdä hyviä ostoksia riippumatta vallitsevasta markkinatilanteesta. Muutaman vuoden päästä on helppo sanoa, että kannattiko sijoitusasunto ostaa nyt vaiko ei.

Täytyy muistaa, että odottelu maksaa myös. Oletetaan, että tarkoituksena on ostaa velaton uudisasunto, joka tarjoaa 5% tuottoa vuosittain. Jos lykkäät ostopäätöstä hintojen laskun pelossa, maksaa jokainen odotteluvuosi sinulle tuon 5%.

Mitä jos vuoden päästä asuntojen hinnat ovat pysyneet samana kuin nyt Ostatko sitten? Vai odotatko toisen vuoden?

Mitä jos hinnat ovat laskeneet 10% vuodessa, uskallatko silloin ostaa vai odotatko, että hinnat laskevat vielä lisää?

Jos päätät odottaa, mutta hinnat kääntyvätkin varovaiseen nousuun, mitä teet silloin? Onko nousu vain väliaikaista, joten odotellaanko vielä vai hypätäänkö kyytiin?

Nämä ovat kysymyksiä, jotka pyörivät varmasti jokaisen asuntosijoittajan mielessä. Käppyröitä jälkikäteen katsomalla homma on helppoa, mutta sen hetkisessä tilanteessa pelko ja/tai ahneus saattavat vaikuttaa päätöksiin ja oikean valinnan tekeminen ei välttämättä onnistu. Tapahtumat markkinoilla ja taloudessa tulevat myös välillä yllättäen eikä kukaan pysty varmasti sanomaan mikä on tilanne esimerkiksi vuoden tai viiden päästä.

Kannattaa siis miettiä eri skenaarioita ja niiden todennäköisyyksiä. Esimerkiksi:

  • Skenaario yksi: Maailmantaloudessa nähdään jokin täysin yllättävä shokki, joka kaataa pankkeja ja laittaa rahoitusmarkkinat täysin jäihin. Yrityksiä kaatuu ja työttömyys kasvaa. Asuntojen hinnat tippuvat suomessa 30-50%.
  • Skenaario kaksi: Osittaisesta ylitarjonnasta asuntomarkkinoilla ja maailmantalouden hidastumisesta johtuen Suomen asuntomarkkinoilla nähdään maltillista hintojen laskua muutaman vuoden ajan, jonka jälkeen hinnat kääntyvät takaisin nousu-uralle johtuen tarjonnan supistumisesta eli rakentamisen hidastumisesta ja kysynnän elpymisestä.
  • Skenaario kolme: Talouskasvu jatkuu ja asuntojen hinnat suomessa nousevat 2-4% vuosivauhtia seuraavan viiden vuoden aikana.

Nämä ovat vain esimerkkejä. Sijoittajan tulisi koko ajan miettiä mikä on eri skenaarioiden todennäköisyys ja miten ne toteutuessaan vaikuttaisivat omaan toimintaan. Silloin liikutaan vaarallisilla vesillä jos yksikin mahdollinen skenaario kaataisi oman toiminnan ja ajaisi henkilökohtaiseen konkurssiin. Eri skenaariot huomioiden on hyvä pitää jonkinlaista puskuria yllättävien tilanteiden varalle. Osta ja pidä -strategiaa noudattavalle sijoittajalle hintojen laskun ei pitäisi olla mikään ongelma, mutta jos harjoittaa arvonnousuun perustuvaa sijoittamista, on tilanne hieman toinen.

Positiivista kassavirtaa tuottava salkku suojaa riskeiltä ja tällöin voi hintojen lasku olla ihan hyväkin asia, koska kassavirran kautta sijoittaja saa kerrytettyä koko ajan uutta pääoma seuraavia ostoja varten. Hyväpalkkainen ansiotyö tai muut tulot ajavat saman asian, mutta sekin skenaario on silloin otettava huomioon, että työpaikka saattaa lähteä alta, jos taloudessa tapahtuu odottamattomia myllerryksiä.

Se on kuitenkin varmaa, että odottelulla on hintansa. Tilillä oleva raha ei tuota mitään. Jos ostat pääasiassa käytettyjä korkeampaa tuottoa tarjoavia asuntoja, tulee odottelu vielä kalliimmaksi. Toisaalta, jos uskot esimerkin ensimmäiseen skenaarioon ja pidät tilillä rahaa hyviä ostopaikkoja odotellen, skenaarion toteutuessa ja ostohetken oikeanaikaisessa ajoittamisessa tulet tekemään varmasti hyvän tilin ja odottelu kannatti. Mutta mikä on todennäköisyys, että tuo onnistuu? Kannattaa miettiä, miten kauan olet valmis odottamaan ja miten paljon asuntojen hintojen tulee laskea, että odottelu palkitaan.

Omassa henkilökohtaisessa asuntosijoitustoiminnassani pyrin ostamaan aina, kun vain siihen on mahdollisuudet ja omasta mielestäni löydän hyvän kohteen. En usko, että osaan ajoittamisella tehdä sellaista lisäarvoa verrattuna siihen, että pääomat ovat koko ajan tuottamassa. Tietysti yritän tiedostaa koko ajan kaikki mahdolliset riskit, ettei korttitalo pääse kaatumaan missään vaiheessa jos asiat eivät menisi kuten on suunnitellut.

Tämä kirjoitus perustuu henkilökohtaiseen sijoitusfilosofiaani, joten sitä ei tule ottaa minkäänlaisena suosituksena. Siihen en osaa vastata enkä halua ottaa kantaa, että kannattaako sijoitusasunto ostaa nyt vai olisiko parempi odotella. Jokaisen tulee aina tehdä sijoituspäätökset omaan tilanteeseen ja sijoitusstrategiaan perustuen.

16.1.2019

Mikko Väänänen / Asuntosalkunrakentaja.fi

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen: