Vapailla markkinoilla hinnat määräytyvät isolta osin kysynnän ja tarjonnan mukaan. Kun asuntonäytöllä eteinen muistuttaa kenkäkauppaa, ylittää kysyntä tarjonnan ja kaupat tehdään todennäköisesti vähintään pyyntihintaan. Jos taas ensimmäinen kyselijä ilmaantuu pari kuukautta kohteen julkaisusta, ei ole syytä odottaa pyyntihintaa hipovaa tarjousta, tai tarjousta ylipäätään.
Korona-aikana ihmiset eivät päässeet Thaimaan reissuille, joten niistä sekä muista elämyksistä säästyneet eurot panostettiin asumiseen. Elettiin nollakorkojen aikaa. Kysyntä ylitti tarjonnan ja hinnat kohosivat. Tämän seurauksena vuosina 2021–2022 uusia asuntokohteita aloitettiin isot määrät.
Kevättalvella 2022 tilanne muuttui, kun Venäjä aloitti hyökkäyssodan. Näytti syntyvän energiakriisi ja se yhdistettynä jo aikaisempiin tuotantoketjujen pullonkauloihin sai inflaation sekä korot voimakkaaseen nousuun. Yleinen epävarmuus laski kuluttajaluottamusta ja korkojen nousu sekä inflaatio kurittivat kuluttajien ostovoimaa. Asuntojen ostoaikeet painuivat pohjamutiin. Samaan aikaan kohteita oli rakenteilla valtavasti, jolloin kysyntä-tarjontatilanne kääntyi päälaelleen mikä luonnollisesti johti kauppamäärien romahtamiseen ja sitä myötä asuntojen hintojen laskuun.
Asuntomarkkinoilla ylitarjontaa – onko tilanne pysyvä?
Asuntoja valmistuu edelleen vielä jonkin aikaa hyvä määrä ja etenkin uudisasuntojen kauppa on jäissä. Nimellishinnat ovat tulleet alaspäin ja reaalihinnat sitäkin enemmän.
Asuntosijoittajan olisi tärkeä menneisyyden peilaamisen sijasta pyrkiä näkemään mitä kulman takana odottaa. Ennusteiden mukaan suurin lasku on takanapäin ja loppuvuotta kohti povataan jo pientä hintojen nousua. Mikä voisi muuttaa nykyisen ylitarjontatilanteen ja kääntää hinnat nousuun?
Nykyisessä markkinatilanteessa tulee seurattua erityisen tarkkaan asumiseen ja rakentamiseen liittyviä tilastoja. Parhaimpana tietolähteenä itse pidän Tilastokeskuksen kuukausittaisia tilastoja.
Ennen kuin kuokan saa lyödä maahan, täytyy siihen olla lupa. Luonnollisesti siis rakennuslupien määrä ennustaa vahvasti lähitulevaisuuden aloituksien määrää. Otetaanpas tarkasteluun myönnetyt rakennusluvat sekä asuntoaloitukset.
Asuinrakennusten asuntoaloitusten kappalemäärien prosentuaalinen muutos (viimeiset 3 kk ja 6 kk vrt. vuoden takaiseen vastaavaan ajanjaksoon)
Alue
Koko maa
Uusimaa
Pirkanmaa
Pohjois-Pohjanmaa
3 kk
-19,3%
-0,9%
-70,6%
-64,87%
6 kk
-25%
-27,75%
-58,1%
-44,4%
Asuinrakennusten myönnettyjen rakennuslupien kappalemäärien prosentuaalinen muutos (viimeiset 3 kk ja 6 kk vrt. vuoden takaiseen vastaavaan ajanjaksoon)
Alue
Koko maa
Uusimaa
Pirkanmaa
Pohjois-Pohjanmaa
3 kk
-40,79%
-37,74%
-25,87%
-75,93%
6 kk
-36,7%
-25,09%
-48,65%
-57,33%
(Lähde: Tilastokeskus)
Mitä näistä tilastoista voisi päätellä? Sekä aloituksien että rakennuslupien määrä tippuu erittäin voimakkaasti suhteessa vuoden takaiseen. Rakennusluvissa lasku on aloituksia voimakkaampaa pois lukien Pirkanmaa. Oletettavaa siis on, että seuraavina tilastointikuukausina aloituksien määrä tulee olemaan melkoisen vaatimattomalla tasolla. Viimeisin tilastointikuukausi nyt kirjoitushetkellä on maaliskuu eikä korviimme ole tihkunut piristymisen merkkejä esimerkiksi kevään ennakkomarkkinoinneista.
Rakentamisen määrä siis laskee voimakkaasti ja keskittyy suuriin kasvukeskuksiin. Rohkeampi uskaltaisi ääneen sanoa, että kasvukeskusten ulkopuolella uudisrakentaminen tällä hetkellä syväjäässä eikä kohteita juurikaan lähde liikkeelle.
Mitä tämä tekee tarjonnalle? Kohteen rakentamisen aloituksesta siihen, kun muuttoautot kaartavat pihaan, voisi karkeasti arvioida menevän noin 1,5 vuotta. Tilastoista päätellen tarjonta tulee vähenemään voimakkaasti vuonna 2024. Mitä pidempään nykyinen korkeampien korkojen ja vaimean kysynnän jakso kestää sitä voimakkaampi tulee olemaan rekyyli ylöspäin. Tarjontaan tulee monilla alueilla merkittävä ”aukko”, jonka pituutta on vielä vaikea arvioida, kun ei voi tietää miten kauan aloitukset ovat jäissä.
Rakentamisen hinta asettaa rimaa
Rakennuskustannukset ovat nousseet voimakkaasti viime vuosina. Nyt on nähtävissä tasaantumista, mutta odotettavissa ei kuulopuheiden mukaan ole oleellista kustannusten laskua. Mikäli Ukrainan laajamittainen jälleenrakennus pääsisi kunnolla vauhtiin, tulisi sillä joidenkin arvioiden mukaan olemaan nostavaa vaikutusta rakennuskustannuksiin.
Voidaan siis olettaa, etteivät uudisasuntojen hinnat rakentamisen kustannustasoista johtuen ole tulossa alaspäin ja rakennusliikkeet tuskin tietoisesti lähtevät uusia hankkeita tappiolla käynnistelemään. Uusia kohteita ei lähde liikkeelle ennen kuin myyjä (rakennusliike) ja ostajat pääsevät yhteiseen näkemykseen hinnasta. Tämä tulee osin vahvistamaan käytettyjen asuntojen hintakehitystä.
Tarjonta laskee - kasvaako kysyntä?
Selvää on, että asuntojen tarve ei tule katoamaan mihinkään ja tämän hetken lukemilla tulevina vuosina usealla alueella asuntoja rakennetaan selkeästi alle tarpeen.
Tällä hetkellä ostokysyntää painaa etunenässä korkeat korot sekä inflaatio. Jos näiden tekijöiden osalta nähtäisiin käännettä parempaan, kuten osin ennustetaan, ja se ajoittuisi samoille ajankohdille kuin tulevien vuosien ”tarjonta-aukko”, kääntyisi kysynnän ja tarjonnan tilanne päälaelleen mikä tulisi oman näkemykseni mukaan väistämättä nostamaan hintatasoa. Toki täytyy muistaa, että asuntomarkkinoihin vaikuttaa erittäin paljon myös työllisyystilanteet sekä rahoituksen saatavuus.
On mahdollista, ettei kysyntä hyppää kuitenkaan heti aivan huippulukemiin, koska monelle vuokra-asuminen voi olla kustannuksiltaan edullisin vaihtoehto. Tämä pitänee vuokra-asuntojen kysyntää ylhäällä mikä luo painetta vuokrien nousulle. Jossain vaiheessa vuokrien nousun myötä asujat alkavat havahtua tilanteeseen, että olisi ehkä järkevämpää asua omassa asunnossa vuokra-asumisen sijaan.
Oma arvioni on, että ostokysynnässä nähdään reipas hyppäys ylöspäin siinä vaiheessa, kun viitekorot kääntyvät laskuun (tämän hetken ennusteissa korkohuippu pitäisi olla kesän aikana käsillä) ja vuokratasoissa tullaan näkemään voimakkaita nousuja vuosien 2024-2025 aikana johtuen tulevasta kysynnän ja tarjonnan epäsuhdasta.
Minkä tyyppiset kohteet ovat tässä tilanteessa hyviä?
Tähän kysymykseen on varmasti monia erilaisia näkemyksiä ja perusteluita, sijoittajasta riippuen. Ja saa ollakin.
Koimme hiljattain shokkiyllätyksen, kun laitoimme Oulun kohteestamme kolmion julkiseen myyntiin. Olimme hieman epäileväisiä sen suhteen miten ostajia tässä markkinatilanteessa löytyy. Ensimmäisen yleisnäytön jälkeen oli vaikea uskoa, että näytöllä oli käynyt noin 30 ostajaehdokasta ja lisäksi oli tullut useita yksityisesittelypyyntöjä. Kaupathan siitä nopeasti tuli eikä ollut tarvetta pyyntihinnasta joustaa.
Asuntomarkkinoiden hiljentymisestä huolimatta kysyntää edelleen on, mutta se kohdistuu nyt hieman toisin kuin aiemmin. Aiemmin ostajaa on saattanut kiinnostaa 300.000€ arvoinen uudisasunto, mutta tässä tilanteessa kiinnostus on voinut vaihtua 200.000€ maksavaan hyväkuntoiseen käytettyyn asuntoon. Asumiskustannukset näiden välillä ovat korkojen noustua melko lähellä toisiaan. Samoilla tulotasoilla ei pysty ostamaan yhtä kallista asuntoa kuin aikaisemmin.
Tällaisia kohteita pidän itse juuri nyt mielenkiintoisina:
+ Keskisuuret elinvoimaiset kaupungit, joissa uudisrakentaminen on hidastunut tai pysähtynyt, jolloin uutta tarjontaa vuokra- ja myyntimarkkinoille ei lähivuosina tule. Näissä kaupungeissa sijainti on tärkeä ja voisikin todeta, että mitä pienempi kaupunki sitä tärkeämpi on sijainti. Hyvien sijaintien kohteissa ennustan hyvää vuokrakehitystä lähivuosille. Kannattaa tutkia nykyistä tarjontatilannetta ja arvioida esimerkiksi tilastojen pohjalta tulevaa.
+ Kuluttajaostajalle kelpaavat asunnot, kuten vaikkapa isommat kaksiot tai kolmiot saunalla ja parvekkeella. Esimerkiksi sopivan remontin jälkeen nämä voivat olla kova juttu tilanteessa, jossa uutta tarjontaa ei tule ja kuluttajat alkavat pitkästä aikaa vetämään ostohousuja jalkaan. Mitä ne kuluttajat sitten ostaisivat, jos uudistarjontaa ei tule? Tällaisiin asuntoihin kohdistuu myös voimakasta vuokrakysyntää.
+ Riittävän korkean vuokratuoton kohteet, joissa kassavirta toimii myös korkeampien korkojen aikana. Positiivinen kassavirta antaa suojaa tilanteessa kuin tilanteessa.
Tällaisten kohteiden kanssa olen nyt hieman varovaisempi:
– Matalan vuokratuoton kohteet, jotka eivät ole aivan priimasijainneilla. Kassavirtasijoittajan laskelmissa nämä toimivat vain matalien korkojen aikana.
– Korkeasti yhtiölainoitetut matalan vuokratuoton kohteet, joissa on isoja omistuskeskittymiä. Tämäntyyppisissä kohteissa näen kohonneen riskin sille, että taloyhtiö ajautuu jonkinlaisiin vaikeuksiin. Nousseiden hoito- ja rahoitusvastikkeiden takia kassavirrat ovat kääntyneet merkittävästi negatiivisiksi, jolloin riski osakkaiden maksuongelmille kasvaa. Yhtiötä ei hirveästi auta ottaa tällaisia huoneistoja haltuun, jos kassavirrat ovat pääomavastikkeiden takia isosti miinuksella.
Velattomissa taloyhtiöissä ei vastaavaa riskiä käytännössä ole. Kannattaa tutkia taloyhtiön omistuspohja ja se kenelle omistus on keskittynyt. Jos omistus on keskittynyt vakavaraiselle toimijalle, on riski tietenkin pienempi.
Vastikkeissa ollaan nähty nousua
Taloyhtiöiden kohonneet kustannukset ovat aiheuttaneet harmaita hiuksia sekä asuntosijoittajille että omistusasujille. Tämän kevään yhtiökokouksissa on huokaistu syvään moneen kertaan, kun on käyty kovia korotuksia läpi.
Asuntosijoittamisen kannattavuus on kärsinyt oleellisesti, mutta tässäkin on syytä katsoa hieman nykyhetkeä pidemmälle. Isoimmat kustannuspaineet tulivat lämmitys- ja energiakulujen kautta, joiden osalta suurimmat nousut ovat takanapäin ja esimerkiksi sähkön hinnoissa on tultu jo merkittävästi alaspäin. Toki muun muassa palkkakulujen nousun takia muutkin kustannukset ovat nousseet ja jääneet korkeammalle tasolle, mutta ne eivät näyttele aivan yhtä suurta roolia kulupuolella kuin esimerkiksi lämmityskulut.
Useissa taloyhtiöissä reagoidaan viiveellä kohonneisiin kustannuksiin. Vastikkeita nostetaan vasta tämän vuoden kesällä, jolloin joudutaan tekemään ylisuuria korotuksia, että saataisiin kertynyt alijäämä kurottua tältä vuodelta umpeen tai vaihtoehtoisesti joudutaan keräämään ylimääräisiä vastikkeita. Taloyhtiökohtaiset erot ovat suuria ja väitettä ei voi tokikaan yleistää. Myös esimerkiksi lämmitysmuoto ja taloyhtiön sopimukset vaikuttavat.
Kannattaa siis perehtyä taloyhtiöön ja katsoa lukujen taakse. Jos nyt on tehty 1€/m2 suuruinen nosto hoitovastikkeeseen sen takia, että yhtiössä on ollut kallis sähkösopimus yhdistettynä esimerkiksi maalämpöön, ei välttämättä tarkoita sitä, että tuo uusi vastiketaso on pysyvä taso.
Arvelenpa, että monessa yhtiössä voi olla luvassa vuoden päästä myös toisenlainen yllätys. Ylikorkeaksi nostettu vastike on saattanut tuottaa reipasta ylijäämää ja joiltain osin on voitu nähdä kustannusten helpotustakin siihen nähden mitä hallitus on heikolla hetkellä talousarvioon arvioinut.
Onko inflaatio ja korot asuntosijoittajalle pelkästään huono asia?
Onko inflaatio ja kohonneet korot huono asia asuntosijoittajalle ja toimiiko asuntosijoittaminen ainoastaan nollakoroilla?
Eniten haasteita asuntosijoittajille on aiheuttanut nopeasti muuttunut tilanne. Nousseet korot ovat nostaneet tuottovaatimuksia ja parasta aikaa on käynnissä uudelleenhinnoittelu muuttuneen tilanteen pohjalta. Uuden tasapainon löytäminen vie aina oman aikansa. Hinnoittelu ei tapahdu yhtä nopeasti kuin esimerkiksi pörssissä mistä pystyy päivittäin tarkistamaan osakkeen hinnan. Positiiviset korot eivät kuitenkaan ole asuntosijoittajalle yhtään pöllömpi homma, kunhan tasapaino on löytynyt.
Oletetaan, että inflaatio ja korot olisivat molemmat esimerkiksi 2,5%:n paikkeilla. Mikäli inflaatio olisi 2,5% ja samalla palkat nousisivat 2,5% vuosivauhtia, tulisi myös asuntojen hintojen nousta 2,5% pysyäkseen reaalisesti saman hintaisina. Tällaisessa tilanteessa asunto ei olisi muuttunut yhtään kalliimmaksi vaikka sen nimellinen hinta olisi noussut 100 000 eurosta 102 500 euroon. Tässä on hyvää se, että pankissa ne eivät nosta lainojesi velkamäärää vuosittain 2,5%:lla. Rahalla on toki hinta eli korko jonka joutuu maksamaan, mutta vastapainoksi saa nimellisen hinnan nousun.
Sama asia lukuina:
Asunnon hinta aluksi 100 000€
Asunnon hinta vuoden päästä 102 500€, hinta noussut 2,5% eli 2 500€
Lainan määrä aluksi 60 000€
Oletetaan koroksi 2,5% + 1% marginaali eli 3,5%. Korkojen määrä vuodessa noin 2100€
Asunnon hinnan nousu siis ylitti lainasta maksettavan koron määrän 400 eurolla. Samalla tavalla käyttäytyvät myös vuokrat ja vastikkeet, jolloin euromääräinen nettovuokratuotto kasvaa vuosittain olettaen, että kehitys olisi vuosittain tasaista.
Nollakorkojen ympäristössä tätä vastaavaa efektiä ei käytännössä ole eli sopiva tasainen inflaatio ja positiiviset korot eivät ole ollenkaan huono asia asuntosijoittajan kannalta.
Vuodet eivät ole veljiään keskenään eikä voi odottaa esimerkinomaista tasaista suoraviivaista nousua kaikissa tuottoon vaikuttavissa tekijöissä joka vuosi. Viime vuosina asuntosijoittajalla on ollut vastatuulta ja turpaan on tullut monestakin suunnasta. Hyvä uutinen on, että asioilla on aina tapana palata kohti keskiarvoa.
Klikkiotsikoita voi klikata, mutta muista suodattaa
Mediassa näkee kerta toisensa jälkeen toinen toistaan hurjempia otsikoita asuntomarkkinoiden romahtamisesta ja hintojen laskuista.
Tulee mieleen viime viikoilta esimerkkinä otsikko missä todettiin uusimman tilastotiedon jälkeen jotenkin tähän tyyliin: ”Asuntojen hintojen hurja lasku jatkui”.
Todellisuudessa tilastoista selvisi, että edelliseen kuukauteen verrattuna hintojen lasku oli pysähtynyt ja paikka paikoin jopa kääntynyt nousuun. Vertailu tehtiin vuoden takaiseen niin totta on, että hinnat olivat siihen nähden laskeneet.
Samasta asiasta olisi voinut repiä otsikon ”Asuntojen hintojen lasku pysähtyi” tai ”Osassa maata asuntojen hinnat kääntyivät nousuun”.
Pelko myy enemmän ja otsikot muokkaavat ihmisten mieltä ja uskomuksia. Suosittelen katsomaan otsikkojen taakse ja perehtymään asiaan tarkemmin, jonka pohjalta voit tehdä omat johtopäätöksesi.
Asuntomarkkinoilla kysyntä ja tarjonta ratkaisevat, joten muista keskittyä nykytilanteen ohella myös siihen, mihin suuntaan ollaan menossa. Moni odottelee parempia aikoja ja silloin, kun lehtien kirjoittelu on muuttunut positiivisemmaksi ja riskit ovat kaikonneet, parhaat diilit on tehty ja olet myöhässä.
Itse olen tällä hetkellä huomattavasti mieluummin osto- kuin myyntilaidalla.
Huom! Kirjoitus sisälsi ainoastaan omia päätelmiäni ja voin olla myös aivan väärässä, joten mitään kirjoituksessa mainittua ei tule ottaa sijoitussuosituksena ja jokaisen tulisi tehdä aina jokaisessa tilanteessa omat johtopäätöksensä ja toimia niiden mukaisesti.
