Asuntosijoittamisen 10+1 keskeisintä riskiä

Asuntosijoittamista pidetään verrattain matalariskisenä sijoitusmuotona, koska asuntojen hinnat ja vuokrat kehittyvät vakaasti. Myös rahoittajat suhtautuvat asuntosijoittamiseen suopeasti. Asuntosijoittaminen on parhaimmillaan matalariskinen ja tuottoisa sijoitusmuoto, mutta siihen liittyy myös riskejä, joita ei voi jättää huomiotta.

Erinomaiset asuntosijoittajat erottuvat hyvistä siten, että he osaavat välttää pahimmat harha-askeleet ja isot tappiot, jolloin pitkän aikavälin kokonaistuotto pysyy hyvänä.

 

Sisällysluettelo

Asuntosijoittamisen riskit ja niihin varautuminen

Toiset riskit ovat suurempia, toiset pienempiä, mutta kaikki riskit on hyvä huomioida. Seuraavassa listattuna olennaisimmat asuntosijoittamisen riskit ja keinot niiltä suojautumiseen. Laitoimme listan viimeiseksi mielestämme kaikista oleellisimman menestyksekästä asuntosijoittamista uhkaavan riskin.

#1 Maantieteellinen riski

Asuntosijoittamisessa maantieteellinen riski toteutuu silloin, kun kaupungin, josta sijoitusasunto on hankittu, väkiluku laskee. Väkiluvun lasku saattaa olla seurausta muuttoliikkeen trendistä tai vaikkapa isojen työllistäjien konkursseista tai siirtymisestä muualle.

Väkiluvun laskusta seuraa asuntojen kysynnän heikkeneminen, mikä taas johtaa vuokra- ja hintatason alenemiseen. Samalla myös myytävyys heikkenee, jolloin sijoituksen realisoiminen voi olla hankalaa. Myös vuokrattavuus heikkenee ja tyhjien kuukausien riski kasvaa.

Tutki, mihin suuntaan kaupungin väkiluku on viime vuosina kehittynyt. Tutustu myös muihin tekijöihin, kuten esimerkiksi suuriin työllistäjiin. Onko kaupungissa yksi iso työllistäjä, jonka lähdöllä olisi iso merkitys asuntojen kysynnälle?

#2 Alueellinen riski

Vaikka kaupunki olisi kasvava, kaupungin jokainen asuinalue ei välttämättä ole. Kasvavissakin kaupungeissa on alueita, joissa asuntojen kysyntä ei kohtaa tarjonnan kanssa.

Pahimmillaan voi käydä niin, että kyseisellä alueella on kymmeniä asuntoja tyhjillään mikä johtaa asunnon vuokratason ja arvon laskuun. Tyhjien kuukausien riski kasvaa.

Pyri tunnistamaan kasvavat ja kuihtuvat alueet. Tutustu alueen myynti- ja vuokramarkkinoihin. Ota selvää myös alueen kaavoituksesta. Soita paikalliselle välittäjälle ja tarkista alueen maksuhäiriömerkinnät.

#3 Riski taloyhtiön remonteista

Asuntosijoittajan tulee huomioida taloyhtiöön odotettavissa olevat remontit. Joskus vanhemman talon vuokratuottoyhtälö voi näyttää hyvältä ja sijoittaminen houkuttaa, mutta isot remontit, kuten käyttövesiputkiston, viemäreiden, ikkunoiden, parvekkeiden sekä julkisivujen uusiminen voi olla edessäpäin, jolloin reaalituotto muuttuu oleellisesti. Toki täytyy muistaa, että taloyhtiöön tehtävät remontit nostavat yleensä myös asunnon hintaa ja jossain määrin myös vuokraa.

Taloyhtiö joutuu ottamaan paljon lainaa remontteja varten, jolloin asuntoon kohdistuu iso yhtiölainaosuus. Yhtiölainaosuus pienentää myynnissä saatavaa myyntihintaa sekä saattaa kääntää asunnon kassavirran pahasti miinuksen puolelle.

Tutki taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys/5vuotissuunnitelma. Soita taloyhtiön isännöitsijälle ja hallituksen puheenjohtajalle. Laske remontit huomioiva vuokratuotto. Selvitä, onko taloyhtiö kerännyt rahaa remontteihin jo etukäteen. Tutki, minkä hintaisia asunnot ovat remontoiduissa samanikäisissä taloyhtiöissä alueella.

#4 Asunnon remonttiriski

Asuntosijoittajan kannalta taloyhtiön tulevat remontit ovat tärkeämpiä, mutta myös itse sijoitusasunnon remontit täytyy huomioida. Asuntosijoittajan kannattaa kiinnittää huomioita etenkin kalleimpien remonttikohteiden eli keittiön ja kylpyhuoneen kuntoon, joiden uudistaminen saattaa viedä pitkän pennin.

Asuntoon tehtävät remontit nostavat kuitenkin hyvin asunnon arvoa (mitä parempi sijainti sitä parempi arvonkehitys) ja myytävyyttä sekä taloyhtiön remontteja enemmän asunnon vuokraa ja vuokrattavuutta. Etenkin asunnon seinä- ja lattiapintojen uusiminen nostaa monesti asunnon arvoa jopa vähintään remonttikustannuksen verran.

Asunnossa eteen tulevat yllättävät remontit saattavat aiheuttaa omistajalle kassaongelman mikäli pankista ei saisi lainaa asuntoremontteja varten. Perusteellinen kylpyhuoneremontti voi maksaa 5.000-15.000 euroa riippuen toteutustavasta.

Selvitä ennen sijoitusasunnon ostoa etenkin asunnon keittiön ja kylpyhuoneen remonttitarve huolellisesti. Varaa riittävä riskipuskuri mahdollisia asuntoremontteja varten.

#5 Vuokralaiseen liittyvät riskit

Asunnon vuokralaisvalinta on vaihe, joka asuntosijoittajan tulee tehdä huolella. Useissa tapauksissa löydät vuokralaisen, joka asuu asunnossa pitkään ja hoitaa vuokrat säntillisesti. Joskus taas käy niin, että vuokralainen ei syystä tai toisesta pysty maksamaan vuokria. 

Pahimmassa tapauksessa huono vuokralainen aiheuttaa maksamatta jääneiden vuokrien lisäksi muutakin harmia, kuten vahinkoa asuntoon.

Pääsääntöisesti olemme välttyneet isommilta ongelmilta, mutta erään uudiskohteemme vuokralainen jätti vuokria maksamatta ja lopuksi hajotti asunnon lähes kokonaan. Seurauksena useita tyhjiä kuukausia sekä n. 15.000€ remonttilasku.

Pyri asiallisilla kysymyksillä selvittämään vuokralaisen muuton syyt, elämäntilanne ja vuokranmaksukyky. Älä koskaan jätä vuokralaisen luottotietoja tarkistamatta! Huolellisella asuntosijoittajalla on tapana soittaa myös edelliselle vuokranantajalle sekä mahdollisesti työnantajalle.

Tee vuokrasopimus huolella ja pyydä riittävät vakuudet vuokrasopimuksen ehtojen kattamiseksi. Pidä myös mielessä, että vuokralainen on usein asunnon näköinen eli hanki asunto hyvältä alueelta ja pidä asunto siistinä.

#6 Markkinariski

Asuntomarkkinoiden muutoksille ei yksityinen sijoittaja oikein mahda mitään, koska niiden syyt ovat laajoja. Maailmantalous, korkoympäristö, rahoitusmarkkinat, poliittiset päätökset ja monet muut asiat vaikuttavat asuntojen yleiseen hintatasoon.

Talouskriiseistä ja rahoitusmarkkinoiden häiriöistä saattaa aiheutua pahimmassa tapauksessa asuntojen kysynnän voimakas heikkeneminen mikä johtaa asuntojen markkinahintojen laskuun.

Talouspolitiikan seuraus voi olla myös voimakas inflaatio mikä nostaa omaisuusluokkien hinnat kuplaan mikä ei myöskään ole kestävä tilanne.

Sijoita kohtuullisella velkavivulla, varaa riittävä riskipuskuri ja hajauta riittävästi. Osta asunto kaupungista ja alueelta, jossa voi olettaa olevan tarvetta asumiselle tulevaisuudessakin. Jos vuokrattavuus on hyvä, vuokratasokin yleensä pysyy vakaana.

Kassavirtaan keskittyvälle pitkällä tähtäimellä matkassa olevalle asuntosijoittajalle asuntojen hintojen väliaikaisella kevyellä heilahtelulla ei ole välttämättä isoa merkitystä.

#7 Poliittiset riskit

Asuntosijoittamista säätelevät erilaiset lait ja niillä on usein tapana muuttua. Asuntosijoittamiseen suurimmin vaikuttavia lainsäädännöllisiä riskejä ovat esimerkiksi tulonsiirtojen leikkaaminen, verotus ja rahoittajia koskevan sääntelyn kiristyminen.

Verotus on asuntosijoittajan tuottoon oleellisesti vaikuttava tekijä. Pääomatuloverotus, varainsiirtoverotus, vastikkeiden, kulujen ja korkojen vähennysoikeus sekä yhtiön kautta sijoittaville yhteisöverotus ovat keskeisimmät verotuskomponentit, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan kokonaistuottoon.

Tammikuussa 2021 on otsikoissa ehdotus rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poistamisesta mikä vaikuttaisi etenkin uudiskohteiden kysyntään. Lue kirjoituksemme asuntosijoittamisen verotuksesta.

Poliittisilla päätöksillä ja verotuksella voi olla vaikutusta vuokralaisten maksukykyyn, rahoittajien luotonantokykyyn sekä asuntosijoittamisen kannattavuuteen. Nämä kaikki vaikuttavat asuntojen kysyntään millä on vaikutusta hintaan, kuten myös asuntojen tarjonnalla.

Poliittisiin riskeihin tulee varautua samalla tavalla kuin edelliseen markkinariskiin. Pidä huoli, ettei velan käyttö ole liian suurta suhteessa asuntojen hintaan ja omaan henkilökohtaiseen talouteen.

#8 Rahoitusriski

Pankki on asuntosijoittajan ja omistusasuntojen ostajien tärkein kumppani. Mikäli pankin lainanantomahdollisuukset heikkenevät, vaikuttaa se myös vahvasti asuntosijoittajiin ja asuntomarkkinoihin.

Lainansaannin vaikeutuminen voisi johtua esimerkiksi keskustellusta enimmäislainoitusmäärästä (4,5 x talouden bruttotulot), rahoittajien kiristyneestä sääntelystä, taloustilanteesta tai omasta taloudellisesta tilanteestasi.

Et välttämättä saa lainaa uusien sijoitusasuntojen hankintaan tai vaikkapa asuntojen remontteihin. Mikäli samanaikaisesti monille muillekin asunnon ostajille, rakennusliikkeille ja taloyhtiöille tulee lainansaantivaikeuksia, voivat vaikutukset olla paljon suurempia.

Hoido henkilökohtaista talouttasi hyvin ja pyri hankkimaan erilaisia tulovirtoja sekä omaisuutta. Tee myös tarkat laskelmat ja kerro suunnitelmasi pankillesi. Näillä toimilla pankin näkökulmasta riski rahoittamiselle laskee ja lainansaanti helpottuu.

#9 Kassavirtariski

Hoitokustannusten nousu, korkotason nousu, suuri velkavipu, tyhjät kuukaudet, yllättävät remonttikulut sekä oman henkilökohtaisen talouden muut kassavirrat ovat tekijöitä, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan kassavirtariskiin.

Merkittävänkin asuntovarallisuuden omistavan asuntosijoittajan korttitalo voi kaatua mikäli kassavirrat eivät ole kunnossa. Mikäli olet puristanut yhtälön liian tiukaksi, yllättävät muutokset voivat tarkoittaa sitä, että kassavirta kääntyy negatiiviseksi etkä pysty maksamaan sijoitusasuntolainojasi ja pankki voi joutua realisoimaan omaisuuttasi.

Pidä huoli, että laivasi seilaa myös huonossa kelissä!

Käytä omiin kassavirtoihin sopivasti suhteutettua velkavipua. Osta asunnot kasvavilta alueilta. Huolehdi, että omistettavat asunnot ovat kassavirtapositiivisia. Hanki muita kassavirtoja palkkatyöstä, yritys- tai sijoitustoiminnasta. Pidä worst case –skenaario aina mielessä ja käytä laskinta.

#10 Korkoriski

Korkotason nousu vaikuttaa oleellisesti asuntosijoittamiseen, koska asuntosijoittamisessa käytetään suurta velkarahoitusta suhteessa muihin sijoitusmuotoihin. Mitä suurempi velkavipu on, sitä suurempi on korkoriski. Velkarahan käyttö on niin kauan kannattavaa kuin velkarahalla saatava tuotto ylittää velkarahan hinnan.

Lainojesi korkokulut nousevat merkittävästi eikä vuokratulot riitä kattamaan kuluja ja lainaeriä. Korkojen nousu saattaa vaikuttaa myös asuntojen kysyntään heikentävästi mikä saattaa vaikuttaa asuntojen hintaan.

Täytyy kuitenkin muistaa, että korkojen nousulle on yleensä jokin syy ja se on useimmiten inflaation hillitseminen.

Älä käytä liian isoa velkavipua. Laske, että asunnoista jää kassavirtaa vaikka korkotaso nousisikin, ellei omassa taloudessa ole muita merkittäviä tulovirtoja. Sido osa sijoitusasuntolainoista kiinteään korkoon.

#10+1 Suurin riski on sijoittaja itse

Yllä on lueteltu pitkä liuta erilaisia asuntosijoittamiseen liittyviä riskejä. Loppujen lopuksi riski on kuitenkin sijoittajassa, jonka ratkaisuihin kaikki perustuu. Asuntosijoittaminen ei itsessään ole sen parempi tai huonompi, riskialttiimpi tai matalariskisempi kuin mikään muukaan sijoitusmuoto, kyse on sijoittajasta.

Taitava asuntosijoittaja osaa hallita riskit, käyttää laskinta sekä tehdä järkiperäisiä ja faktoihin perustuvia päätöksiä. Riskialttiin asuntosijoittajan päätökset sen sijaan perustuvat tunteisiin ja hetken mielijohteisiin, onnistumisen jälkeen ahneus astuu kehään ja toisinaan taas pelko estää tekemästä oikeita ratkaisuja.

Huolimaton sijoittaja tekee virheitä ja suhmuroi oman taloutensa väärillä ratkaisuilla.

Tee suunnitelma ja luota siihen, osta asunto laskimella, tutki alueet tarkkaan, käytä järkevää velkavipua, tutki taloyhtiö hyvin, siirrä tunteet sivuun ja tee päätökset faktoihin, laskelmiin ja olemassa olevaan tietoon perustuen.

Kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Listasimme mielestämme oleellisimmat, mutta muitakin mahdollisia riskejä asuntosijoittamiseen voi liittyä. Todettakoon kuitenkin, että asuntosijoittaminen on suhteellisen vakaa ja turvallinen sijoitusmuoto. Riskit on hyvä tiedostaa, mutta päätä ei kannata liikaa vaivata kaikilla mahdollisilla peloilla ja uhkakuvilla vaan on hyvä keskittyä niihin asioihin, joita pystyy itse hallitsemaan. Loppujen lopuksi sijoittaminen on aina parempi vaihtoehto kuin olla tekemättä mitään oman vaurastumisen eteen.

Lisää keinoja riskien hajauttamiseen löytyy artikkelista Allokaatio – Hankala sana, mutta tärkeä asia!

Lisävinkkejä

1. Sijoittaja itse (ei ota riittävästi selvää ja ostaa vääriä kohteita, väärään hintaan ja vääristä paikoista ja vuokraa väärille tyypeille)

2. Liian iso velkavipu

3. Taloyhtiön kunto ja sijainti (isot remontit käyvät kalliiksi ja huonon sijainnin vuoksi hinta- ja vuokrakehitys on negatiivinen)

 

1. Ota riittävästi selvää, että teidät mitä teet

2. Kysy kokeneemmilta

3. Luo suunnitelma ja pysy siinä, päivitä tarvittaessa

4. Älä käytä liian isoa velkavipua ja kerää riittävät turvapuskurit

5. Osta alueilta, joissa on kysyntää

 

Ostovaiheessa tulee taloyhtiön tiedot (tulevat remontit, tontin omistus) katsoa tarkkaan, koska taloyhtiön isot remontit voivat käydä kalliiksi.

Myös alueen kehitysnäkymät on hyvä tutkia tarkkaan.

 

Vauhtia asuntosijoittamiseen:

Jaa artikkeli eteenpäin

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
Tulosta

Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja

Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!