Millaisia sijoitusasuntoja kaikki etsivät?
No tietenkin; pieniä yksiöitä hyviltä sijainneilta kasvavista kaupungeista, ja mieluiten putkiremontoidusta talosta.
Tämähän on se ”idioottivarma” asuntosijoitusstrategia, jota kaikki noudattavat ja joka on ehdottomasti se ainut oikea ja kaikkein tuottoisin.
Vai onko? Toki tuo strategia on piensijoittajalle vakaa ja turvallinen, mutta toimiiko strategia loputtomiin jos kaikki sitä noudattavat? Vai voisiko olla hyvä vaihtoehto katsoa siihen suuntaan mihin muut eivät katso ja sijoittaa vastavirtaan!
Vastavirtaankin voi sijoittaa monella tavalla, käymme tässä artikkelissa läpi kaksi asuntosijoitusstrategiaa vastavirtaan sijoittamisessa:
- Sijoita sellaisiin asuntoihin, joita muut eivät hae
- Sijoita sellaisille alueille, jonne muut eivät sijoita
Sisällysluettelo
Vastavirtastrategia #1 – Sijoita isompiin asuntoihin
Suurin osa sijoittajista sijoittaa pieniin asuntoihin, mikä on kyllä aivan järkeenkäypää. Suurimmat syyt yksiöihin sijoittamisessa ovat hyvä vuokratuotto, helppo vuokrattavuus sekä pienen neliömäärän ansiosta rajautuva riski, esimerkiksi taloyhtiön remonteissa, jolloin suuremman asunnon omistaja joutuu maksamaan enemmän, koska taloyhtiölaina jakautuu asunnon omistajille neliöiden mukaan.
Miksi isompiin asuntoihin kannattaisi sijoittaa?
Syyt yksiöihin sijoittamiseen on helposti perusteltavissa, mutta on olemassa vähemmistö, joka mielellään sijoittaa suurempiin asuntoihin, kuten suuriin kaksioihin tai kolmioihin. Sijoittajan tärkein syy sijoittamiselle on luonnollisesti saada rahat tuottamaan mahdollisimman hyvin. Tämän hetken markkinatilanteessa on käynyt niin, että usein kolmioista saa laskennallisesti jopa parempaa vuokratuottoa kuin yksiöistä. Tämä johtuu siitä, että varsinkin sijoittajakaupassa kolmioille on pienempi kysyntä, jolloin hinta saattaa tippua todella alas, joskus jopa lähes yksiöiden tasolle.
Isomman asunnon vuokra on luonnollisesti suurempi kuin pikkuasunnoissa ja kun ostohinta on lähes samaa tasoa, asettuu ison asunnon vuokratuotto paremmalle tasolle. Sijoittajan kannalta olennaisinta on laskea omalle pääomalle saatava tuotto. Oman pääoman tuoton voi laskea seuraavalla kaavalla:
vuotuinen nettovuokratulo (vuokrat-hoitovastikkeet) – vieraan pääoman kulu (yhtiö- tai pankkilainan vuotuinen korko) / oma pääoma
Esimerkki meidän sisäpiirin kautta tarjolla olleesta sijoituskohteesta
Huom! Laskelmassa ei ole huomioitu veroja
Esimerkissä kerrostalo on ostettu kokonaisena, muutettu asunto-osakeyhtiöksi ja ostoa varten otettu laina muutettu taloyhtiölainaksi. Esimerkin kolmiolle kohdistuu yhtiölainaa yli 50 000 euroa, jolloin omaa pääomaa tarvitaan vain 10 000 euroa. Kuten laskelma osoittaa, oman pääoman laskennalliseksi tuotoksi saadaan lähes 40%! Kaiken lisäksi sijoitus jättää kulujen jälkeen (hoitovastike ja yhtiölainaa lyhentävä rahoitusvastike) vielä kuukausittaista kassavirtaa sijoittajalle.
Tällaisissa esimerkin mukaisissa tapauksissa, jossa sijoittajataho myy talon yksittäisiä asuntoja sijoittajille eteenpäin, on mahdollisuus ostaa suurempi asunto selvästi alle markkinahinnan, koska suurin osa sijoittajista on kiinnostunut vain yksiöistä. Potentiaalinen mahdollisuus myyntivoitolle tulee siinä kohtaa, kun asunto joskus tyhjenee. Mahdollisesti asunnon pieni pintaremontointi ja myyminen julkisesti omistusasujalle voi tuoda mukanaan mukavan myyntivoiton, jos on päässyt ostamaan alle markkinahinnan.
Suuren asunnon hyöty suhteessa yksiöihin on myös sen huolettomuus. Yksiöissä vuokralainen saattaa vaihtua joka vuosi, mutta isommissa asunnoissa asutaan usein pidempään. Tämä johtuu asukkaiden elämäntilanteista. Kolmioissa saattaa asustaa perhe tai vanhempi pariskunta, joilla ei ole aikomustakaan muuttaa minnekään, kun taas yksiössä asuva saattaa lähteä opiskelemaan tai löytää sielunkumppanin, jonka kanssa etsitään isompi yhteinen asunto. Uudelleen vuokraaminen lisää aina kustannuksia sekä myös kuluttaa asuntoa, kun jokainen asukas jättää aina asumisen jälkiä asuntoon.
Tässä asuntosijoitusstrategiassa on riskejä
Tämän strategian suurin riski on taloyhtiöön tuleva kallis remontti, koska se käy suuren asunnon omistajalle erityisen kalliiksi. Tästä syystä suurempi asunto kannattaa ostaa talosta, jossa on suurimmat tai ainakin osa suurista remonteista jo tehty. Tokikin tekniikat ja menetelmät kehittyvät, jolloin esimerkiksi pelätyn putkiremontin kustannukset saattavat jäädä yllättävänkin matalaksi. Riskiä pienentää myös se, että kohde ostetaan talosta, joka on sijoittajaomistuksessa, jolloin voi olla varma ettei ”tyhmiä” remontteja tehdä ja kilpailutukset hoidetaan kunnolla.
Asunnon vuokrattavuus on myös riski, joka on hyvä pitää mielessä. Kannattaakin varmistaa, että talo on sellaisella sijainnilla, josta löytyy myös vuokralaiskysyntää isommille asunnoille. Suurissa asunnoissa on myös likviditeettiriski eli rahaksi muutettavuus ei aina ole yhtä helppoa kuin yksiöissä, koska sijoittajakysyntä on vähäisempää. Tätä riskiä kuitenkin lieventää se, jos asunnon pääsee ostamaan selvästi alle markkinahinnan, jolloin myydessä melko varmasti saa ainakin ”omansa pois”.
Vastavirtastrategia #2 – Sijoita alueille, jonne muut eivät sijoita
Toinen mielenkiintoinen ”vastavirtastrategia” on sijoittaa alueille, jonne muut eivät sijoita. Kaikki puhuvat kasvukeskuksiin sijoittamisesta ja erilaiset tutkimukset suoltavat top-listoja parhaista asuntosijoituskaupungeista. Minulla ei ole mitään näitä suosituksia ja tutkimuksia vastaan ja tottakai, onhan niissä perää. Kyse on vain siitä, miltä kantilta asiaa haluaa tarkastella. Jos haluaa nukkua yönsä rauhassa ja tyytyä matalaan ja vakaaseen tuottoon, kannattaa ilman muuta sijoittaa kasvukeskuksiin. Mutta, jos asiaa tarkastelee vuokratuoton sekä oman pääoman tuoton kannalta niin kyllä se kieltämättä laittaa itse kutakin miettimään, jos kasvukeskuksen asunnosta saa 3-4% vuokratuoton ja jostain aivan muualta 10-13% vuokratuoton.
Tämän strategian ajatus on sijoittaa kaupunkeihin, jotka eivät ole kasvulistojen kärjessä ja joista valtaosa ei etsi sijoitusasuntoja. Itse kohteet taas voi pyrkiä valitsemaan tällaisen kaupungin keskeiseltä paikalta. Trendi on tänä päivänä niin, että ”sivukylät” kuihtuvat, mutta keskustat kasvavat. Tämä johtuu siitä, että syrjäseutujen palvelut katoavat, jolloin ihmiset ryntäävät palveluiden ääreen. Osa saattaa toki lähteä isompaan kaupunkiin, mutta osa ei halua siirtyä tutusta kotikunnasta mihinkään. Tähän perustuen voisi olettaa, että myös ei-kasvavien kaupunkien keskustat pitävät pintansa ja vuokralaisia on tarjolla eikä mikään paikka oikeasti noin vain katoa kartalta.
Ostohinta matala – korkea vuokratuotto
Oletetaan, että sijoitat esimerkiksi kahteen kaksioon ei-kasvavaan kaupungin keskustaan ja saat asunnoista 10% vuokratuoton. Tällaisissa kohteissa ostohinta on matala ja korkean vuokratuoton vuoksi asunnosta voi saada mukavasti kuukausittaista kassavirtaa vaikka kohteen oston rahoittaisikin pääosin pankkilainalla. Tällaisissa kohteissa voi pankkilainaan ottaa lyhyemmän laina-ajan ja on mahdollista, että esimerkiksi 10 vuoden päästä molemmat asunnot ovat velattomia ja ne tuottavat joka kuukausi reipasta kassavirtaa omaan taskuun.
Vaihtoehtona olisi ollut laittaa rahat kasvukeskuksen pieneen yksiöön, josta saisi pienemmän kuukausittaisen kassavirran ja laina-aika olisi ollut pidempi, jopa 20 vuotta. Toki arvonkehitys näissä kohteissa on mahdollisesti erilainen, mutta kasvukeskuksen asunnosta saatava kassavirta häviää vertailussa mennen tullen. Opetuksena tässä on, että asunnoista saatava kassavirta on pitkässä juoksussa monesti arvokkaampi kuin mahdollinen kaupungin kasvun tuoma arvonnousu.
”Opetuksena, että asunnoista saatava kassavirta on pitkässä juoksussa monesti arvokkaampi kuin mahdollinen kaupungin kasvun tuoma arvonnousu.”
Riskinä tyhjät kuukaudet ja huonosti hoidettu taloyhtiö
Riskejä toki tästäkin strategiasta löytyy. Suurin riski on se, ettei vuokralaisia ole tarjolla ja asunto on kuukausia tyhjillään. Missään nimessä asuntoa ei kannata ostaa sellaiselta alueelta, jonne ei kertakaikkiaan ole vuokralaisia tarjolla. Se ei ole tarkoitus. Erittäin tärkeää tässä strategiassa on se, että talo on hyvin hoidettu ja sijaitsee ”huonon kaupungin” (tarkoittaa ei kasvavaa kaupunkia) keskeisellä paikalla (max. 2km keskustasta), koska keskustat todennäköisesti pitävät parhaiten pintansa.
Tämän strategian suurin heikkous voi olla toisaalta tavallaan myös vahvuus. Miten muka? No siten, että ei-kasvavaan kaupunkiin tuskin rakennetaan paljoa uusia asuntoja. Rakentajan näkökulmasta rakennuskustannukset ovat käytännössä samat kuin muuallakin, mutta asuntojen arvo uutena ei ole niin korkea, että siitä olisi rakentajalle järkeä. Ja kun uutta asuntotuotantoa ei ole, asuntojen tarjonta on pienempää, jolloin nykyisille asunnoille saattaa riittää hyvinkin kysyntää vaikka kaupunki ei kasva.
Usein kysytyt kysymykset
On markkinatilanteita, joissa isommasta asunnosta saa jopa parempaa vuokraa kuin pienestä yksiöistä, koska niiden ostohinnat voivat olla halvempia ja kysyntää silti olemassa vuokrauskäyttöön.
Pienellä paikkakunnalle sijoittaminen voi olla kannattavaa, jos paikkakunnan keskusta kasvaa väkimäärältään ja palvelut keskittyvät keskustaan.
Asuntosijoittaessa pieniin kaupunkeihin kannattaa pyrkiä valitsemaan sijoitusasunnot kaupungin keskeiseltä paikalta.
Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:
- Lisää aiheesta asuntosijoittaminen
- Isommat asunnot mielessä? Lue sijoitusasunto-opas
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asiaa asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
Jaa artikkeli eteenpäin
Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja
Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!
