fbpx

BRRRR-asuntosijoitusstrategia – siis mikä?

Asuntosijoittaminen on taktiikkalaji ja jokainen luokoon itse oman taktiikkansa. Jopa yleiseksi normiksi muodostunut sijoitustyyli on ostaa pieni vähän alle 30m2 yksiö putkiremontoidusta taloyhtiöstä kasvavan kaupungin hyvältä paikalta 70% velkavivulla pitkäaikaiseen omistukseen. Strategioita on muitakin ja itselle sopiva strategia määrittyy oman taloudellisen tilanteen, tavoitteiden, osaamisen sekä kiinnostuksen kohteiden mukaan.

Olemme aiemmin kertoneet mm. flippauksesta sekä yksiöihin sijoittamisesta. Tällä kertaa tutustumme näiden välimaastoon asettuvaan BRRRR-strategiaan, josta meille kertoo strategiaan ihastunut ja sitä yrityksen ja erehdyksen kautta opetellut ja menestyksekkäästi toteuttava Maria Friström. Maria on todellinen sisupussi, jonka asenteesta tulisi jokaisen ottaa mallia. Maria ei turhaan aikaansa tekosyiden keksimiseen kuluta vaan näyttää, ettei asuntosijoittaminen, saati asuntojen remontointi, todellakaan ole vain miesten hommaa. Ole hyvä Maria!

Maria Friström, vieraskynäartikkelin kirjoittaja

Mikä on BRRRR-strategia?

Se on lyhenne englanninkielisistä sanoista: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Eli Osta, Remontoi, Vuokraa, Uudelleenrahoita, ja Toista. ORVUT ei vaan soi ihan yhtä hyvin 🙂

Kenelle BRRRR-strategia sopii ja miksi itse olet valinnut sen?

Mun kaveri Christian soitti mulle jonkin aikaa sitten ja kertoi miettivänsä asuntosijoittamista, ja kysyi mielipidettäni yhdestä kohteesta. Raukka parka ei varmaan osannut arvata, että siitä tulisi pitkä, syvällinen puhelu elämän tarkoituksesta. Pysykää hetki mukana, niin selitän.

Hän tiesi ja osasi laskea miten asuntosijoittaminen toisi hänelle taloudellista kasvua, mutta minä kysyin miksi hän haluaisi sitä. Mitä se mahdollistaisi häntä tekemään, miksi se on hänelle tärkeää, mitä hän on valmis tekemään sen eteen ja mikä motivoisi häntä tekemään sen.

Onnistuneilla yrityksillä on perustana selkeä missio (miksi teette mitä teette), visio (minne olette menossa) ja arvot (miten tulette toimimaan), jonka päälle rakentaa strategiansa. Nämä elementit pysyvät vaikka strategia ja tavoitteet saattavat jonkin verran muuttua markkinatilanteiden mukana. Toki myös perustaa joutuu välillä ajan myötä korjailla, mutta ydin pysyy, joka antaa selkeyden päätöksentekoon. Samoin asuntosijoittamisessa.

Eli kun minulta kysytään: “Onko tämä hyvä kohde?” Minä vastaan: ”Mikä on sinun strategiasi?” Kun minulta kysytään: ”Onko tämä hyvä strategia?” vastaan: ”Miksi teet tätä?”. Tämä on yksi syy miksi rakastan asuntosijoittamista, kaiken takana on ihminen. Meillä on niin erilaiset syyt miksi me tehdään tätä. Esim. halu turvata eläkkeen, halu päästä vapaaksi huonosta suhteesta ja pystyä elättää itsensä, halu jättää lapselleen asunnon, halu hajauttaa sijoitusportfoliota, halu saada vapaus tehdä mitä haluaa tai halu lopettaa päivätyö. Jokainen syy johtaa eri strategioihin ja päämääriin.

Kun tietää miksi sijoittaa (syvempi miksi kuin vaurastuminen) tai haluaa sijoittaa asuntoihin, voi määritellä tavoitteen. Tavoitteita voi olla montakin, ja eri tasoisia, mutta missio ajaa tärkeysjärjestyksen. Esimerkiksi kassavirta tai vuokratuotto, arvonnousu, sijoitetun pääoman tuotto, vakuuden kasvaminen, verohyöty, jne.

Ennen kun vastaan kysymykseen haluan vielä nostaa toisen kysymyksen esille. Kun tietää miksi tätä tekee, ja tietää päämäärän ja tavoitteet, on tärkeä miettiä ja määritellä mitä on valmis itse tekemään sen eteen ja mikä motivoisi itseään tekemään sen?

BRRRR-strategia on (tällä hetkellä) verotehokas tapa kasvattaa nettovarallisuutta hyvällä sijoitetun pääoman tuottomahdollisuudella. BRRRR strategia sopii varsinkin sijoittajalle, jolla on tavoitteena kasvattaa portfolionsa, koska uutta vapautunutta vakuusarvoa voi käyttää seuraavan kohteen ostoon. Mutta BRRRR vaatii muun muussa aikaa, osaamista, yhteistyötä, suunnittelua, riskin ottamista ja hallinnointia.

Itselleni tärkein numerollinen tavoite on nettovarallisuuden kasvu, jonka vuoksi oman sijoitetun pääoman tuotto on tärkeässä roolissa. Rakastan koko BRRRR-prosessia ja olen valmis (innokas itse asiassa) tekemään paljon itse, ja minulla on siihen mahdollisuus. Rakastan kohteiden löytämistä, kaupantekoa, yhteistyötä pankin kanssa, remontin suunnittelua, remontin tekemistä (ainakin toistaiseksi, heh), vuokraamista ja hallinnointia, sekä oppimista ja kehittymistä. Kaiken takana on ihminen, ja kohtaaminen, jota rakastan, ja joka motivoi minua.

Huh, olipa siinä vuosituhannen pisin vastaus. Huomaako, että olen lievästi innostunut aiheesta? 🙂

Strategian hyvät ja huonot puolet sekä keskeisimmät riskit?

Itselläni, niin kuin varmaan monella muullakin (kun ei taivaalta ainakaan vielä sada mannaa), oman pääoman kerääminen on se kinkkisin juttu, joten haluan kovan duunin kautta ansaitun rahan tuottavan mahdollisimman hyvin ja tehokkaasti. BRRRR-strategia mahdollistaa lumipallo-efektin, eli joka kohde kiihdyttää sekä tuloa (positiivista kassavirtaa että mahdollisuutta ostaa lisää. Ja vielä verotehokkaasti. Huono puoli siinä on, että se vaatii aikaa ja-/tai osaamista. Mutta sekään ei ole huono puoli jos siitä tykkää.

Oleellinen osa BRRRR-strategiaa on vipuvoiman käyttäminen sekä kohteiden ostaminen vanhoista taloista. Korjausvelat ja lainanotto tuo mukanaan omat riskinsä. Mun isä auskultoi ja konsultoi yrityksiä työkseen. Hänellä oli yhdellä yrityksellä tulossa sessio riskistä, jota suunnitellessa nousi idea tuoda base-hyppääjä vieraaksi (you know ne crazyt liito-oravamaiset pelottomat tai hurjan rohkeat yli-ihmiset jotka heittäytyvät kallionkielekkeiltä alas). Isän ensimmäinen ajatus oli: ”Ei herregyyyd”, mutta totesi hetken ajan kuluttua että se olisi täydellistä, koska base-hyppääjä tietää täsmälleen mitä tekee. Hän on tarkkaan laskenut tuulet, niiden virrat, hypyn korkeuden, ja koska hänen tulisi aukaista liitovarjonsa.

Riskinhallinnointi ei tarkoita riskin kokonaan välttämistä, tai turhien riskien ottamista, vaan se on riskien tiedostamista, niiden ennalta ehkäisemistä ja suunnitelman laatimista. Kuten base hyppääjällä on korkeusmittari kädessä, kännykässä sääennuste, ja repussa varalaskuvarjo, on meilläkin tapoja ja apuvälineitä millä hajauttaa, ennakoida ja hallinnoida riskiä.

BRRRR-strategiassa riskienhallintaan voi kuulua asioita kuten: riskimitigaatio-suunnitelman laatiminen ja ylläpitäminen, tiedon hankkiminen: esim. markkinatilanteen ja korkotilanteen seuranta, päivitetty exit-suunnitelma, joka kohteesta käteispuskuri, itselleen asetettu lainakatto (max % velka-aste), korkosuojaukset, partnerin kanssa ostaminen, yrityksen kautta ostaminen sekä selkeät taipumattomat ostokriteerit (vain kassavirtapositiiviset, alle markkinahinnan, vuokrattavuus, sijainti etc.).

Millainen kohde parhaiten sopii tähän strategiaan?

Olen pian tekemässä kauppoja seuraavasta kohteesta, joka hienosti täyttää kaikki meidän ja pankin kriteerit. Eli ns. yksisarvinen. Nämä meidän ostokriteerit ovat:

  • Hyvä sijainti (alle 1km ydinkeskustasta tai raiteilta)
  • Mainio vuokrattavuus (alue on vetovoimainen ja karismaattinen ja positiivisesti kehittyvä)
  • Positiivinen kassavirta 70 %:n velkavivulla
  • Alle markkinahintainen ostohinta
  • Hyvä sijoittajaystävällinen taloyhtiö, jossa tuloutettavaa taloyhtiölainaa (ja avoimuus yhtiökokouksissa päättää tulouttamisen puolesta jos mahdollista)
  • Arvonnousupotentiaali remontin kautta

Paras onnistumisesi tällä strategialla?

Rahallisesti paras on meidän (partneroin veljeni ja mieheni kanssa) kolmas kohde, jonka ostin Turun keskustasta 1,5 vuotta sitten (keväällä 2017). 28 neliöinen yksiö 1950 rakennetusta talosta ydinkeskustassa. Maksoimme siitä 91 000 euroa (velaton hinta), laitoimme 2 500 euroa remonttiin ja remontin jälkeinen uusi arvio on 130 000 euroa. Siinä nousi arvo siis (välittäjän arvioimana) 36 500 euroa. Siitä voitiin käyttää 75% (meidän pankki hyväksyy 75%, joissain muissa 70%) vakuusarvona seuraavan asunnon ostoon eli 27 375 euroa. Mutta rahaakin arvokkaampi juttu tässä casessa on kyllä ne mielettömät kohtaamiset, jotka se toi ja mahdollisti. Myyjät, vuokralainen, välittäjä, pankkivirkailija. Aivan huipputyyppejä, joita arvostan mielettömästi ja joilta olen oppinut paljon.

Pitää vielä mainita, että vaikka tuo oli meidän toistaiseksi rahallisesti paras onnistuminen, niin vielä tärkeämpi oli minun ensimmäinen BRRRR-kohde. Jälkikäteen vasta hiffaan, miten paljon se vaati minulta uskaltaa tehdä se. Se jopa onnistui rahallisesti, tehtiin kiva 15 000 euron arvonnousu. Mutta tärkeintä on mitä se sai aikaiseksi minussa. Kun uskalsin tehdä vaikka en tiennyt lopputulosta ja pelotti; ollen tosi itselleni (olemalla kuka oikeasti olen vs. kenen minun pitäisi olla ja/tai tehdä), sain takaisin kadonneen tai ehkä piiloutuneen identiteetin ja palavan draivin.

Viisi parasta vinkkiäsi BRRRR-strategiaa harkitseville?

1. Aloita Perustasta
Aloita määrittelemällä syysi, miksi sijoitat/haluat sijoittaa asuntoihin, aseta tavoitteesi ja mieti mitä olet valmis tekemään niiden eteen ja mikä motivoisi sinua tekemään sen. Sillä varmistat onko BRRRR oikea strategia sinulle.

2. Kehity
Opiskele markkinoita ja asuntosijoittamista, mutta älä unohda itseäsi ja itseäsi kehittämistä.

“To go where you want to go, you must first be who you need to be.” -Tuntematon

3. Varaudu
Määrittele riskinsietokykysi ja laadi sen mukaan riskinhallinnointisuunnitelma, jota seuraat. Tiedä, suunnittele, laske ja seuraa numeroita. Strategia on yksinkertainen, mutta ei aina helppoa. Pitää esim. tietää mikä markkinahinta on, että voi ostaa alle markkinahinnan ja arvioida remontin kustannus vs. arvonnousu oikein.

4. Fokusoi
Valitse yksi strategia ja pysy siinä, kunnes markkinatilanne vaatii muutosta.

5. Luo arvoa arvokkaasti
Kaiken takana on ihminen ja kohtaaminen. Kohtele muita niin kuin itse toivot tulla kohdelluksi. Anna ja luo arvoa muille. Opi muilta viisaammilta ja kokeneemmilta.

”It takes 20 years to build a reputation, and 5 minutes to ruin it.” -Warren Buffett

Bonus: Pidä hauskaa. Jos et innostu tästä strategiasta, ehkä se ei ole oikea sinulle.

Millainen hauska yhteys meillä on?

Yksi minun lempitarinoista. Ennen sitä pitää mainita, että opin Kaliforniassa asuessani tärkeän opin. Olemalla avoin saa enemmän kuin menettää/riskeeraa. ”A mindset of abundance”, olisiko se suomeksi ylikylläisyyden ajattelutapa…tarkoittaen, että jos sinulla on, se ei ole minulta pois. Vain toiste päin, jos sinulla on, minullakin voi olla, ja vice versa.

Minun sisäistä Kalifornialaista kanavoiden aloin kesällä puhumaan naapurin kanssa paikallisessa lounasravintolassa, jossa oltiin Stellan (nuorin lapsistani, silloin 12kk) kanssa nappaamassa ruokaa nassuun kesken sijoitusasuntoremontin. Kerroin, että olen asuntosijoittaja, remontoimassa sijoitusasuntoa ja että oli hirveä ongelma saada jumittunut vanha keittiökaappi ulos revittyä.

Naapuri katsoi pitkään ja hymähti, että ”kuka sä luulet olevas”, ja jatkoi kalasopan syömistä.

No ei lainkaan, päinvastoin. Kävi ilmi, että hänkin on asuntosijoittaja. Ihanan juttutuokion lisäksi sain super hyvät vinkit. Ja lopuksi hän haki työkalupakkinsa, tuli mukaan asunnolle ja repi vanhan kaapin ulos. Tämä oli sattumoisin Pekan siskon puoliso, jonka kautta myös tutustuin Pekkaan. Kaiken takana on ihmisiä ja kohtaamisia. Ei se verkostoituminenkaan ole joskus sen kummallisempaa kuin, että kerrot mitä teet ja mitä tarvitset, naapurille kalasoppaa syödessä.

Kuulin vanhan sananlaskun, joka mielestäni on ihana tapa ajatella ylikylläisyyttä ja avoimuutta/asennetta: ”Jos menet kulholla merelle, saat kulhollisen vettä takaisin. Jos menet sangolla merelle saat sangollisen vettä takaisin.”

Kuka on Maria Friström?

Paitsi kahden vaippaikäisen äiti ja rautakauppojen kauhu (hehe), olen intohimoinen ja avoin lasi-puoleksi-täynnä-tyyppi, joka rakastaa kohtaamisia ja uusien ihmisten tapaamista. Tykkään haasteista ja kaiken antamisen fiiliksestä. Perhe on minulle kaikki kaikessa, ja minun suurin draiveri.

Ottakaa yhteyttä:

Instagram: @marialovesrealestate
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/mariafristrom/
Twitter: @maria_fristrom
Bigger Pockets Blog: https://www.biggerpockets.com/renewsblog/my-first-8-rentals-the-nitty-gritty
Ostan Asuntoja Podcast haastattelu: https://ostanasuntoja.com/2018/11/09/ostan-asuntoja-podcast-20-maria-jos-mina-pystyn-muutkin-pystyy-fristrom-osa-1/

Ihana jos haluatte seurata ja ottaa yhteyttä.

12.12.2018

Maria Friström / Asuntosijoittaja, yrittäjä ja kahden lapsen äiti

Muita asuntosijoitusstrategioita

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi