Hoitovastike – Onko pieni parempi?

Asuntosijoittajien sekä omistusasujien keskuudessa vallitsee yleinen käsitys, että matala hoitovastike on aina parempi, ja näinhän asia toki lähtökohtaisesti onkin. Tässä artikkelissa kuitenkin puntaroidaan asiaa hieman pintaa syvemmältä sekä käydään läpi, miten matala hoitovastike voidaan saavuttaa ja miksi hieman korkeampi hoitovastike ei ole aina välttämättä huono juttu.

 

Hoitovastike on kulu

Hoitovastike on kuukausittainen asunto-osakeyhtiön osakkailta perittävä maksuerä, joka määräytyy asunnon neliöiden mukaan. Joitain poikkeuksiakin löytyy, mm. eräässä taloyhtiössä yläkerrokset maksoivat suurempaa vastiketta kuin alakerrokset. Luultavasti kuitenkin 99% taloyhtiöistä hoitovastike määräytyy asuinneliöiden mukaan. Asiasta on mustaa valkoisella taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä.

Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön ylläpitokustannuksia, kuten lämmityskuluja, isännöintiä, kiinteistöhuoltoa, siivousta sekä kiinteistöveroa. Neliövastike määritellään isännöitsijän tekemän talousarvion perusteella ja asian vahvistaa yhtiökokous vuosittain.

Hoitovastike on asuntosijoittajalle pakollinen kulu, joka erääntyy maksuun joka kuukauden alussa riippumatta siitä onko asunto vuokrattu vai ei. Tästä syystä vuokranantajan kannattaa lähtökohtaisesti suosia taloyhtiöitä, joissa on edullinen hoitovastiketaso. Asuntosijoittaja saa vähentää hoitovastikkeet vuokratuloista kokonaisuudessaan.

 

Matala hoitovastike on hyvä

Koska hoitovastike on suoraan pois asuntosijoittajan käteen jäävästä nettotuotosta, on luonnollisesti sitä parempi mitä alhaisempi hoitovastike on. Sijoitusasunnon vuokratuoton laskennassa on kolme tekijää eli vuokra, vastike ja asunnon hinta, joten hoitovastike vaikuttaa suoraan myös sijoitusasunnon kiinnostavuuteen, koska sijoitusasuntoja vertaillaan usein ensimmäisenä vuokratuoton mukaan.

Miksi hoitovastike on joissain yhtiöissä selvästi matalampi kuin toisissa?

Hoitovastikkeeseen vaikuttaa taloyhtiön kaikki kustannukset ja tuotot, joten yhtä yksittäistä syytä alhaiselle hoitovastikkeelle ei yleensä ole. Suurin merkitys on luonnollisesti taloyhtiön isoimmalla kuluerällä eli lämmityksellä. Alle on listattu muita syitä, miksi hoitovastike voi olla erityisen matala.

  • Taloyhtiö omistaa asuntoja tai liiketiloja ja saa niistä vuokratuloja
  • Taloyhtiöllä on muuta omaisuutta, kuten vaikkapa vanhoja puhelinosakkeita, joista saa osinkotuloja
  • Taloyhtiössä on paljon liiketiloja, jotka maksavat 1,5 kertaista vastiketta
  • Taloyhtiöllä on oma tontti
  • Asukkaat hoitavat itse piha- ja huoltotöitä, kuten nurmikonleikkausta, lumitöitä ja siivousta
  • Taloyhtiö on suuri, jolloin kustannukset ovat pienemmät yhtä asuinneliötä kohden vs. pienet taloyhtiöt

Miten hoitovastikkeen voi saada matalaksi?

Tämä on kysymys, joka meilläkin on mielessä aina, kun ostamme kokonaisen käytetyn kerrostalon ja yritämme tehostaa kulurakennetta. Lopullinen hoitovastiketaso on monen asian summa ja säästöjä syntyy pienistä puroista. Tottakai ensimmäisenä täytyy käydä läpi suurimmat kuluerät. Alla listattuna aikalailla tärkeysjärjestyksessä asiat, joista on mahdollista saada säästöjä aikaiseksi

  • Lämmitys on taloyhtiön suurin yksittäinen menoerä. On hyvä selvittää, voisiko energiamuodon muuttamisella (esim. maalämpö) saada säästöä. Myös “vuotavasta” julkisivusta voi aiheutua lämpöhukkaa. Ikkunoiden, ulko- ja parvekeovien tiivistämisellä sekä parvekelasituksilla voi saada merkittäviäkin lämmityssäästöjä aikaiseksi. Lisäksi yleisten tilojen lämmönsäätö kannattaa asettaa kohdilleen sillä joskus on tullut vastaan kohteita, joiden yleiset tilat ovat kuin huonosti lämmitettyjä saunoja. Näistä kertyy vuositasolla reilusti turhaa kustannusta.
  • Huoltosopimusten sisältö kannattaa aina katsoa läpi, että löytyykö sieltä turhia ylläpitomaksuja tai muuten turhia tehtäviä. Joskus kiinteistöhuoltosopimus saattaa tuntua edulliselta, mutta lisätöistä laskutettavat korkeat palkkiot tekevät siitä kalliin. Onko siivousväli sopiva vai pysyykö paikat siistinä harvemmalla siivouksella? Joskus myös joku talon asukkaista saattaa olla halukas hoitamaan rappukäytävien ja yleisten tilojen siivousta pientä korvausta vastaan. Myös jätehuollon tyhjäysväli kannattaa suhteuttaa todellista tarvetta vastaavaksi. Ensimmäiseksi tulee siis tarkastaa kaikkien sopimusten sisältö tarpeelliseksi ja sen jälkeen tehdä kilpailutus.
  • Sähkö on myös merkittävä taloyhtiön kuluerä. Sähkönkulutukseen voidaan saada säästöjä asentamalla liiketunnistimilla toimiva valaistus rappukäytäviin. Jos asunnoissa ei ole omia sähkömittareita, kannattaa kylpyhuoneiden lattialämmitykset säätää oikealle tasolle. Myös taloyhtiön saunan lämmittäminen kannattaa sopeuttaa todelliseen käyttöön. Eräässä yhtiössä kiuas pohotti kuumana kaksi kertaa viikossa viisi tuntia per päivä vaikka saunan käyttäjiä oli vain muutama koko taloyhtiössä. Muutimme saunavuoron yhdelle päivälle, joten luvassa on vuositasolla hyvä sähkönsäästö.
  • Isännöinti ja hallinto haukkaavat myös oman siivunsa. Isännöintisopimus on syytä käydä läpi, että löytyykö sieltä turhia tehtäviä tai voisiko esimerkiksi hallitus hoitaa osan tehtävistä? Kun isännöintisopimuksen sisältö on oikea, on syytä vielä tehdä kilpailutus. Myös tilintarkastajan sekä hallituksen palkkiot tulee asettaa oikealle tasolle.
  • Vedenkulutusta kannattaa myös tehostaa ainakin silloin, jos asukkaat maksavat kiinteä vesimaksua. Jos asukkaat maksavat vedestä kulutuksen mukaan, vedensäästötoimenpiteistä ei ole taloyhtiölle suoranaista hyötyä. Vedenkulutusta voidaan säästää tarkistamalla nykyiset vesikalusteet. Esimerkiksi yksikin vuotava wc-pönttö saattaa maksaa satoja euroja vuodessa. Lisäksi suihkut ja hanat voidaan vaihtaa moderneihin vettä säästäviin malleihin. Vedenkäytön tehostamiseen on tullut uusia palveluntarjoajia kuten mm. Fiksuvesi.
  • Tyhjien tilojen hyödyntäminen. Jos taloyhtiöstä löytyy käyttämättömiä yhteisiä tiloja, niiden muuttaminen asunnoiksi tai varastoiksi on usein perusteltua. Tyhjät tilat voi joko osakkeistaa ja myydä, jolloin yhtiöön syntyy lisää maksavia neliöitä tai jättää taloyhtiön omistukseen ja vuokrata.
  • Asukkaiden valistus veden ja energiankäytön suhteen on toimenpide, josta voi syntyä isojakin säästöjä. Asukkaiden motivaation kohottaminen säästötalkoisiin onkin sitten toinen juttu, johon allekirjoittaneelta ei vielä löydy toimivaksi todettua ratkaisua.

 

Onko matala hoitovastike automaattisesti hyvä juttu?

Kuten jo useampaan kertaan todettu, matala hoitovastike on parempi kuin korkea. Sana “hoito” kuitenkin tässä tapauksessa tarkoittaa taloyhtiön kunnosta huolehtimista eli sijoituksen hyvää ylläpitoa. Eli vaikka hoitovastike on kulu, se on toisaalta osittain myös investointi mikä lopulta parantaa sijoituksen kokonaistuottoa.

Ajatellaan, että taloyhtiöön on valittu edullisimmat huolto-, siivous- ja jätehuoltosopimukset. On aika helppo sanoa millainen vaikutelma jää talosta, jossa on epäsiisti rappukäytävä, nurmikko rehottaa ja roskiksia ympäröi haiseva roskapussikasa. Rappukäytävistä ja pihapiiristä huolehtiminen vaikuttaa taloyhtiön profiiliin ja houkuttelee enemmän siistejä asukkaita. Eli näissä asioissa ei välttämättä kannata jokaista euroa nipistää vaan mielummin investoida hieman yleiseen siisteyteen mikä asuntosijoittajan näkökulmasta tarkoittaa parempaa vuokrattavuutta, vuokratasoa sekä myytävyyttä. Oikeaa kiinteistöhuoltoyritystä ei aina pysty tarjousten perusteella sanomaan. Paras on käydä tsekkaamassa muutama ko. yrityksen hoitama kohde ja katsoa miltä pihapiiri näyttää. Hyvä kiinteistöhuoltoyritys osaa kiinnittää huomiota tarpeellisiin asioihin.

Myös hyvään isännöitsijään kannattaa satsata muutama kymppi enemmän kuukaudessa kuin valita halvin vaihtoehto. On huomattu, että niin taloudellisessa mielessä kuin yleensäkin asioiden sujuvuuden kannalta on parempi, että taloyhtiötä isännöi pätevä ja ajantasalla oleva henkilö. Hyvä ja motivoitunut isännöitsijä hoitaa kilpailutukset kunnolla, huolehtii taloudenpidosta sekä tarttuu ajoissa tarvittaviin korjaustoimiin. Vaikka isännöintisopimus ja siten myötä hoitovastike olisi kalliimpi, tulee maksetut eurot toista kautta takaisin.

Matala hoitovastike saattaa johtua siitäkin, ettei talousarviossa ole budjetoitu korjauksille riittävästi euroja. Jos kyseessä on jo iäkkäämpi suurempi yhtiö, jossa korjauksiin on budjetoitu esimerkiksi vain pari tuhatta euroa vuodessa, on jokin pielessä. Muutenkin liian tiukka budjetti tarkoittaa sitä, ettei taloyhtiön kassaan kerry käteispuskuria ja ylimääräisiä hoitovastikkeita saatetaan joutua keräämään. Tällöin matalaksi ilmoitettu hoitovastike perustuu liialliseen optimismiin ja osakkaille on luvassa todennäköisemmin ikäviä vastikeyllätyksiä iloisten sijasta.

Hoitovastike saattaa olla korkeampi myös siksi, että taloyhtiö maksaa yhteisestä laajakaistasopimuksesta, kylpyhuoneen lattialämmitys toimii kaukolämmöllä tai koko huoneiston sähköt menee taloyhtiön lukuun mikäli huoneistoille ei ole omia sähkömittareita. Vaikka hoitovastike on korkeampi, nämä ovat asioita mitkä vähentävät asukkaan kustannuksia ja sitä kautta parantavat vuokrattavuutta sekä asunnon vuokraa. Myöskin laajakaistasopimus sekä koko talon sähkösopimus tulevat edullisemmaksi taloyhtiön ottamana kuin kunkin asukkaan erikseen.

Joskus ylisuuri hoitovastike voi johtua siitäkin, että taloyhtiö kerää puskuria tulevaa remonttia varten, näitäkin on joskus tullut vastaan. Tällaisessa tapauksessa sijoituskohde saattaa äkkisilmäyksellä näyttää heikolta, jos hoitovastike on remonttipuskurin keräämisen vuoksi korkea, esimerkiksi 4,5€ neliötä kohden. Totuus saattaa olla sellainen, että yhtiön tilillä on rahat seuraavaa remonttia varten ja todellinen hoitovastiketaso voi olla todella edullinen.

Myös hoitopuolen lainat saattavat nostaa hoitovastikkeen ensisilmäyksellä korkeaksi. Meillä on tästä hyvä esimerkki asuntosijoitustaipaleemme ensimmäisen sijoitusasunnon osalta. Juuri ennen asunnon ostoa taloyhtiössä toteutettiin putkiremontti, joka rahoitettiin tililimiitillä mikä näkyi taloyhtiön kirjanpidossa hoitopuolen lainana, ei siis normaalina velkaosuutena. Tämä tarkoitti sitä, että tililimiitin lyhennyksiin kerättiin rahaa hoitovastikkeella, minkä myötä hoitovastike nousi epätavallisen korkeaksi. Tästä syystä asunnon myynti myöhemmin oli hieman haasteellista, koska varmasti monet ostajat katsoivat, että kohteessa on korkea hoitovastike. Todellisuudessa asia oli toisinpäin sillä taloyhtiön alimmassa kerroksessa oli liiketiloja, jotka maksoivat 1,5 kertaista hoitovastiketta, jonka myötä todellinen hoitovastikekustannus asunnoille oli matala, alle 3,0€/m2.

 

Hoitovastikkeet uusissa kohteissa

Uudiskohteissa rakennusliike ilmoittaa aina hoitovastikearvion, jonka perusteella sijoittajat laskeskelevat tuottoja. Täytyy muistaa, että ilmoitettu hoitovastike on aina pelkkä arvio ja todellinen hoitovastiketaso saattaa poiketa arvioidusta ja selviää vasta ensimmäisten tilikausien jälkeen.

Kohteen myyjällä eli rakentajalla saattaa olla houkutus asettaa arvio liian matalaksi paremman myytävyyden toivossa, näitäkin on tullut vastaan. Toiset rakennusliikkeet taas laskevat hoitovastikkeen varman päälle melko korkeaksi, että yllätykset vastikkeen suhteen olisivat jatkossa positiivisia. Onneksi tällaisia tapauksia on enemmän. Ajatellaan, että kahden vierekkäin rakentuvan uudiskohteen hoitovastikearviot ovat 3,0€ ja 3,5€ neliötä kohden. Samanhintaisen asunnon osto sijoitukseen näyttää paremmalta luonnollisesti edullisemman hoitovastikkeen talosta, mutta onko se sijoituksena parempi pitkällä aikavälillä? Todennäköisesti ei.

Uudiskohteiden hoitovastikearvioita on hyvä puntaroida itse. Kannattaa vertailla jo valmistuneiden saman kaupungin tai alueen uudiskohteiden vastikkeita ja tehdä siten oma paras arvio kohteen realistisesta hoitovastiketasosta. Mikäli hoitovastikearvio vaikuttaa epätavallisen edulliselta tai kalliilta, kannattaa asiasta kysyä, koska sillekin saattaa löytyä luonnollinen selitys vaikkapa edullisemman energiaratkaisun kautta. Tai sitten kahdessa vastaavanlaisessa vuokratontille rakentuvassa taloyhtiössä hoitovastike saattaa poiketa toisistaan tontin vuokrahinnan vuoksi tai siksi, että toisessa peritään erillistä tonttivastiketta ja toisessa tontin vuokra sisältyy hoitovastikkeeseen.

Myös silloin, kun ostetaan käytetty kiinteistö ja perustetaan uusi asunto-osakeyhtiö, on hoitovastikearvioon syytä kiinnittää huomiota. Talousarvio kannattaa käydä läpi ja katsoa, että onko esimerkiksi remonteille budjetoitu riittävästi euroja. Tällaisissa kohteissa todellisen hoitovastiketason arviointi on hankalaa, koska esimerkiksi lämmitysratkaisut ovat erilaisia. Myös aiemmin mainituilla tehostustoimenpiteillä kulurakenteeseen saattaa saada joskus arvioitua enemmän ja joskus vähemmän säästöjä. Aina tulevan tilikauden korjauksiin ei välttämättä tarvitse budjetoida valtavasti, jos yhtiön perustaja suorittaa itse tarvittavat korjaustoimet omalla kustannuksellaan.

 

Yhteenveto

Johtopäätöksenä voisi todeta, että matalan hoitovastiketason kohteita kannattaa tavoitella, mutta asiaa on hyvä tarkastella tarkemmin eikä korkeamman hoitovastikkeen kohteita välttämättä kannata hylätä tutustumatta.

Parhaita ovat kohteet, joissa matala hoitovastike perustuu järkeviin yhtiön kulurakennetta optimoiviin ratkaisuihin, kuten vaikkapa energiankulutuksen tehostamiseen tai tyhjien tilojen hyödyntämiseen, kuitenkaan liikaa tinkimättä kohteen kuntoa ylläpitävistä isännöinti- ja huoltopalveluista. Jos korkeampi hoitovastike perustuu järkevään kohteen ylläpitoon, on muutamat vastikekympit hyvä investointi.

Muista siis katsoa hoitovastikearvion taakse, että mistä edullinen tai kallis hoitovastiketaso johtuu. Arvioi lisäksi realistinen hoitovastike kaupungin tai alueen samanikäisten talojen keskimääräisillä hoitovastikkeilla. Usein myös kohteen pihapiirin sekä rappukäytävien siisteys kertoo aika paljon siitä, miten kohdetta ylläpidetään.

 

Aiheeseen liittyviä termejä

  • Rahoitusvastike = asunto-osakkeen omistajalle kohdistuva kuukausittain maksettava maksuerä, jolla katetaan taloyhtiölainan korkoja ja lyhennyksiä. Uudiskohteissa usein alussa matala, koska yhtiölainoissa usein alkuun lyhennysvapaata
  • Pääomavastike = sama asia kuin rahoitusvastike
  • Yhtiövastike = taloyhtiön perimä kuukausittain maksuerä, joka sisältää sekä hoito- että rahoitusvastikkeet. Hoito- ja rahoitusvastikkeet ovat eriteltyinä isännöitsijän lähettämissä laskuissa.
  • Tonttivastike = vuokratontillisissa kohteissa asunto-osakkeen omistajalle kohdistuva maksuerä, jolla katetaan oma osuus tontin vuokrasta. Jos tontin lunastaa omaksi, tonttivastike poistuu. Kohteissa, joissa vuokratonttia ei voi lunastaa omaksi, ei peritä erillistä tonttivastiketta, vaan vuokratontin kustannus sisältyy hoitovastikkeeseen.

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi