Asuntosijoittajalle merkittävää verohyötyä tarjoavat taloyhtiölainat ovat olleet viime aikojen kuuma puheenaihe, koska taloyhtiölainojen määrät ovat kasvaneet voimakkaan rakentamisen myötä. Keskusteluissa on ollut uudiskohteiden taloyhtiölainojen rajoittaminen, mm. Nordea on maininnut taloyhtiölainojen ylärajan alentamisen 50%:iin (nyt 70-80%) asunnon velattomasta hinnasta. Myös rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poistamisesta on keskusteltu, muutos tulisi toteutuessaan voimaan aikaisintaan vuonna 2023.
Lyhennysvapaa on taloyhtiölainojen määrän rajoittamisen lisäksi ollut myös vahvasti keskustelun keskiössä. Lyhennysvapaa tarkoittaa uudiskohteissa valmistumisen jälkeistä aikaa, jolloin taloyhtiölainasta maksetaan rahoitusvastikkeella vain koron osuutta. Lyhennysvapaan jälkeen rahoitusvastikkeella maksetaan taloyhtiölainan lyhennystä sekä koron osuutta.
Lyhennysvapaa on tyypillisimmillään 2-3 vuotta, mutta joskus jopa 5-7 vuotta. Rakennusliikkeet ovat käyttäneet pitkiä lyhennysvapaita myynnin kiihdyttäjänä, että kuluttaja- tai sijoittajaostaja pääsisi ensimmäisinä vuosina matkaan mahdollisimman pienillä kustannuksilla. Tähän asti on ollut tapana ajatella, että mitä pidempi lyhennysvapaa, sitä parempi, mutta pitäisikö asiaa ajatella nykyään toisesta tulokulmasta?
Sisällysluettelo
Lyhennysvapaan plussat
A) Käteispuskurin kerääminen
Asuntosijoittajalla on aina hyvä olla riittäävä käteispuskuri tyhjien kuukausien, yllättävien menojen sekä asunnon ja taloyhtiön remonttien varalle, joita tosin uudiskohteissa harvemmin heti ensimmäisinä vuosina tulee. Mikäli asunnon ostovaiheessa ei jää riittävää käteispuskuria tilille, lyhennysvapaa auttaa tässä asiassa. Lyhennysvapaiden aikana vuokrasta jää kulujen jälkeen tilille hyvin kassavirtaa ja käteispuskuri kertyy ensimmäisten kuukausien tai vuosien aikana.
B) Pienemmällä pääomalla asuntoon kiinni
Voimakasta velkavipua hyödyntävä ja mahdollisimman korkeaa oman pääoman tuottoa tavoitteleva sijoittaja voi ottaa uudiskohteen ostoa varten taloyhtiölainan lisäksi pankista lisälainan, jonka suunnittelee maksavansa pois lyhennysvapaan aikana.
Otetaan esimerkki: uudiskohdeasunnossa on viiden vuoden lyhennysvapaa ja lyhennysvapaan aikana asunnosta jää kassavirtaa ennen veroja 300 euroa ja verojen (30%) jälkeen 210€ kuukaudessa. Tämä tarkoittaa viiden vuoden aikana 12.600€ nettokassavirtaa. Sijoittaja voi ottaa asunnon ostoa varten pankista viiden vuoden pituisen 12.000€ lisälainan (oltava jokin muu vakuus) ja 1,5% korolla kuukausieräksi muodostuu n. 208€, jonka sijoittaja pystyisi maksamaan kuukausittaisella kassavirralla. Näin sijoittaja voi ostaa asunnon 12.000€ pienemmällä omalla pääomalla.
Huom! Voimakas velkavivun käyttö lisää aina riskejä, joten tämä strategia ei sovi jokaiselle.
C) Rahaa uudelleen sijoitettavaksi
Lyhennysvapaan aikana kertyvä positiivinen kassavirta tuo tilillesi ihan oikeaa rahaa, joka on heti käytettävissä. Tämän rahan voi laittaa heti poikimaan ja ohjata muihin sijoituksiin. Tärkeää on kuitenkin huomioida lyhennysvapaan aikana maksuun tulevat verot sekä lyhennysvapaan jälkeinen kassavirta.
Lyhennysvapaan miinukset
A) Heikko kassavirta lyhennysvapaan jälkeen
Lyhennysvapaan aikana sijoittajan tilille kilahtelee kuukausittain mukavasti kassavirtaa, mutta taloyhtiölainan lyhennysten alkaessa tilanne on toinen. Monissa uudiskohteissa kassavirta on positiivinen vielä lyhennysvapaan jälkeenkin, mutta kaikissa kohteissa näin ei ole ja sijoittaja voi joutua maksamaan muutaman kympin joka kuukausi omasta taskustaan. Sijoittaja saa toki vähentää vuokratulon ylittävät vastikekulut verotuksessa, mutta negatiivinen kassavirta ei ole se mitä valtaosa pitkän aikavälin asuntosijoittajista asuntosijoitukseltaan tavoittelee.
Mikäli laina-aika on sama, esimerkiksi yleinen 25 vuotta, tarkoittaa pidempi lyhennysvapaa aina heikompaa kassavirtaa lyhennysten alkaessa, koska taloyhtiölainan lyhennykseen jääviä vuosia on vähemmän ja sitä kautta rahoitusvastike korkeampi.
B) Lyhennysvapaa aiheuttaa veroja maksettavaksi
Lyhennysvapaa poistaa taloyhtiölainan verohyödyn, koska sijoittaja joutuu maksamaan lyhennysvapaan aikana kertyvästä pääomatulosta veroa. Tämä raha jää pysyvästi verottajalle eli sitä et saa takaisin vaikka kuinka kauniisti pyytäisit.
Harri Huru kirjoitti tästä asiasta erinomaisessa taloyhtiölainojen lyhennysvapaita käsittelevässä artikkelissaan. Kirjoituksessa Harri pohti asiaa syvällisesti mm. laskien auki taloyhtiölainaa heti lyhentävän sijoittajan verohyödyn suhteessa henkilökohtaiseen pankkilainaan ja 3 vuoden lyhennysvapaalla varustettuun taloyhtiölainaan. Harrin esimerkkilaskelman mukaan taloyhtiölainan lyhennykset heti aloittava sijoittaja maksaa yli 80% vähemmän veroja vuokratuloistaan ensimmäisten vuosien aikana kuin lyhennysvapaata hyödyntävä sijoittaja.
Taloyhtiölainan lyhennyksiä heti maksava asuntosijoittaja saa maksimaalisen verosuunnitteluhyödyn alusta alkaen eli maksaa vähemmän veroja kuin omaa lainaa ja lyhennysvapaalla olevaa taloyhtiölainaa käyttävät sijoittajat.
Lyhennysvapaasta vapaa taloyhtiölaina
Kuten edellä olevasta listauksesta huomaa, taloyhtiölainan lyhennysvapaassa on kiistatta hyviä sekä huonoja puolia. Hyvien ja huonojen puolien merkitykset riippuvat paljon sijoittajan omasta tilanteesta sekä strategiasta. Kun mietitään tavanomaista piensijoittajaa (1-10 sijoitusasuntoa), on positiivinen kassavirta suurimman osan ykköskriteeri sijoitusasunnon ostossa, syystäkin. Näin ei toki ole välttämättä kaikilla jokaisen sijoitusasunnon kohdalla, esimerkiksi jos on muuta merkittävää varallisuutta tai tulovirtaa tai jo valmiiksi selkeästi kassavirtapositiivinen asuntosalkku. Mutta lähtökohtaisesti kuitenkin asuntosijoituksen perusidea on, että sijoituksesta saa omaan talouteen positiivista kassavirtaa.
Mitä jos jätettäisiin verottajan sponssaaminen pois ja poistettaisiin lyhennysvapaat kokonaan, mutta pidettäisiin laina-ajat vähintään samoina, esimerkiksi 25 tai 30 vuoden mittaisina. Paremman verohyödyn lisäksi tämä mahdollistaisi pitkän aikavälin sijoittajalle positiivisen kassavirran jopa korkojen noustessakin. Voisiko tästä tulla uusi hitti, ainakin piensijoittajien keskuudessa?
Esimerkkilaskelma
Seuraavassa laskelmassa verrataan erään esimerkkikohteen lukemin tilannetta, jossa viiden vuoden lyhennysvapaa poistettaisiin kokonaan ja laina-aika pysyisi samana.
Laina-aika 25v, lyhennysvapaa 5 vuotta, korko 1,2%
Vuokra-arvio 575€
Hoitovastike 138,60€
Rahoitusvastike 448,99€
Kassavirta -12,59€
Verovähennyshyöty (30%) 3,78€
Verojen jälkeinen kassavirta -8,81€
Laina-aika 25v, ei lyhennysvapaata, korko 1,2%
Vuokra-arvio 575€
Hoitovastike 138,60€
Rahoitusvastike 369,63€
Kassavirta 66,77€
Vero (30%) 20,03€
Verojen jälkeinen kassavirta 46,74€
Laskelmasta huomataan, että nykyisellään negatiivista kassavirtaa lyhennysten alkaessa tuottava sijoituskohde muuttuu kassavirraltaan positiiviseksi lyhennysvapaiden poiston myötä, koska lyhennykseen käytettävä aikaa kasvaa viidellä vuodella. Mikäli muut muuttujat pysyvät samoina, sijoittajan kassavirta olisi positiivinen vielä 2,5%:n kokonaiskorolla laskettuna.
Taloyhtiölainojen rajoittaminen ei ole välttämättä hyvä asia
Taloyhtiölainojen rajoittamisella pyritään lähtökohtaisesti hyvään asiaan eli velkaantumisen hillitsemiseen. Kuitenkin keskusteluissa ollut 50%:n yhtiölainakatto romuttaisi sijoittajien kiinnostuksen uudiskohteisiin ja nykyisellään toimiva ja hyödyllinen veroporkkana jäisi hyödyntämättä. Taloyhtiölainojen rajoittaminen ei välttämättä ole hyvä juttu, mutta tietoisuuden lisääminen taloyhtiölainoihin ja velkaantumiseen liittyen ilman muuta on. Mediakirjoittelu jo onkin auttanut siten, että ymmärrys taloyhtiölainojen ja ylipäätään velkarahalla sijoittamisen riskeistä on lisääntynyt ja ihmiset osaavat käyttää laskinta tarkemmin.
Ylivelkaantuminen ei ole suositeltavaa, mutta järkevään hintaan järkevästä paikasta ostettu hyvin omaan talouteen osuva 70%:n taloyhtiölainalla rahoitettu uudiskohdesijoitus edelleen sitä on. Sen sijaan liian isolla riskillä ja liian tiukoilla laskelmilla ilman perehtymistä ostettu uudiskohdesijoitus on riskialtis, mutta tällöin kyse on enemmän sijoittajan omasta virhearviosta. Joukkoon mahtuu rajoituksista riippumatta aina yksilöitä, jotka eivät ymmärrä tai halua ymmärtää riskejä. 50%:n lainakatto ei estä liian isolla riskillä pelaavaa perehtymätöntä sijoittajaa tekemästä tyhmyyksiä, esimerkiksi hakemasta taloyhtiölainan lisäksi lisävakuuksia vastaan 100% velkavipua väärällä hintaa ja väärästä paikasta ostettua uudisasuntoa varten mikäli rahoittajapankki siihen suostuu.
Täytyy lisäksi muistaa, että asuntosijoittaminen ei ole ”paha juttu”, kuten osa kirjoituksista on viime aikoina saattanut antaa ymmärtää. Aikaisemmin kirjoiteltiin, että suomalaisten miljardit makailevat pankkitileillä, joilta ne pitäisi saada liikkeelle. Nyt ne on osittain saatu mikä on tuonut mukanaan myös monia hyviä asioita. Asuntomarkkinan kova imu on lisännyt mm. työllisyyttä mikä taas tuo positiivisia kerrannaisvaikutuksia talouden koneistoon, josta mm. Ray Dalio kertoo erinomaisessa How The Economic Machine Works -videossaan.
Rakentamisen rauhoittuminen saattaisi tehdä hyvää joillakin alueilla, mutta se ei olisi hyvä juttu kasvukeskuksissa, joissa asuntotuotannolle on tarvetta. Jos rakentaminen rauhoittuu, tarjonta vähenee ja sitä myötä vuokrataso saattaa karata käsistä.
Uutta näkökulmaa taloyhtiölainoihin
Tämä artikkeli on kirjoitettu vahvasti piensijoittajan näkökulmasta katsoen, mutta haluamme silti rohkaista asian kanssa tekemisissä olevia tahoja ja henkilöitä uudenlaiseen ajatteluun taloyhtiölainoihin liittyen. Asuntomarkkinan vuoksi piensijoittajien mielenkiintoa on hyvä pitää yllä ilman sellaisia rajoituksia, jotka tekisivät uudiskohteista sijoitusmielessä selvästi vähemmän kiinnostavia.
Suosituksemme:
- Yhtiölaina-aste pidetään 70%:ssa
- Lyhennysvapaat poistetaan tai niitä lyhennetään (max 2 vuotta)
- Laina-ajat pidetään samoina (25 vuotta) tai niitä pidennetään (30 vuotta)
- Tuodaan yhtiölainavalikoimaan myös kiinteää korkoa
- Taloyhtiölainaan korkoporrastus omistuksen jakautumisen mukaan (esim. oletuskorko 1,5%, mutta kun omistus jakaantunut ja yhdellä osakkaalla max 3-5 asuntoa, korko tippuu 1,0%:iin)
Näillä keinoin pidetään taloyhtiölainallisten uudiskohteiden kysyntä voimissaan (yhtiölaina-aste pysyy 70%:ssa) parantamalla pitkäaikaisten asuntosijoittajien kassavirtaa ja verotehokkuutta (lyhennysvapaa pois, laina-aika vähintään sama), vähentämällä korkoriskiä ja lisäämällä kassavirran ennustettavuutta (kiinteä korko) sekä pienentämällä taloyhtiölainojen riskejä sekä rahoittajan että osakkaiden näkökulmasta (rajoitus/korkoporrastus esim. 3-5 asuntoa per osakas).
Nämä uudistukset edesauttaisivat eritoten uudiskohteisiin sijoittavaa pitkän aikavälin positiivista kassavirtaa tavoittelevaa asuntosijoittajaa.
Usein kysytyt kysymykset
Lyhennysvapaa tarkoittaa aikaa, jolloin lainaa ei tarvitse lyhentää ja lainasta maksetaan vain korkoja. Lyhennysvapaata voi hakea lainan alkuun tai tauottaa lainan takaisinmaksua kesken lainakauden.
Taloyhtiölainan lyhennysvapaalla tarkoitetaan useimmiten uudiskohteen perustamiseen otetun taloyhtiölainan lyhennysvapaajaksoa lainan alkuvaiheessa. Lyhennysvapaa tässä tilanteessa on tyypillisimmillään 1-3 vuotta.
Asuntolainaan sekä asunnon taloyhtiölainaan voi saada lyhennysvapaata. Asuntolainassa lyhennysvapaata haetaan yleensä joko lainan alkuun tai väliin. Taloyhtiölainassa lyhennysvapaa on lähes poikkeuksetta lainan alussa.
Lisävauhtia asuntosijoituksiin:
- Muut asuntosijoittamisen artikkelit blogista
- Etsitkö alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua ajatuksia asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja
Jaa artikkeli eteenpäin
Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja
Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!
