Neliöhinta on p***a mittari – miksi näin?

Neliöhinta. Siinä asia mihin mielestämme aivan liian useat asuntosijoittajat keskittyvät.

Tarvitseeko neliöhintaa miettiä jos aikoo menestyä asuntosijoittajana? Ei. Me ei olla omissa asuntosijoituksissamme vielä koskaan miettineet neliöhintaa ja omalla mittapuullamme olemme päässeet kohtuullisen pitkälle.

Neliöhinta tarkoittaa siis asunnon hintaa yhtä asuinneliötä kohden. Eikö sillä siis ole merkitystä mitä asunto maksaa per neliö? On tottakai, mutta asuntosijoituksia ei meidän mielestä kannata miettiä neliöhinnan kautta.

Kuuntele tämä blogikirjoitus (7:48):

Miksi neliöhinnalla ei ole mitään merkitystä?

Usein kuulee sanottavan, kun myynnissä on vaikkapa tehokas 25m2 yksiö, että ”Muuten ihan hyvä, mutta näitä myydään nyt kyllä aika kovalla neliöhinnalla”.

Asuntojen vertaaminen neliöhinnan mukaan toisiinsa on yleensä ongelmallista muutamistakin syistä:

  • Asunnot ovat erikokoisia
  • Asuntojen varustelutasoissa on eroja (kalusteet, parveke, sauna..)
  • Pohjaratkaisut ovat erilaisia
  • Asuinkerroksella on merkitystä
  • Taloyhtiöt poikkeavat toisistaan
  • Sijainti vaikuttaa hintaan

Suurin “vääryys” neliöhintavertailussa on se, että verrataan erikokoisia asuntoja keskenään, koska neliöhinta on poikkeuksetta aina korkeampi mitä pienempi asunto. Lisäksi myös muut yllämainitut asiat vaikuttavat asunnon hintaan mikä tekee neliöhintavertailusta haastavaa.

Lisäksi lähes aina, kun sijoittaja vetoaa korkeaan neliöhintaan (yleensä pienten asuntojen kohdalla), yhtälöstä usein unohtuu kaksi asiaa:

  • Neliövuokra
  • Vastikkeen määrä

Täytyy todeta, että en ole kenenkään koskaan kuullut mainitsevan ääneen sanaa ”neliövuokra”, mutta neliöhinnan kylläkin. Tämä on siinä mielessä hämmästyttävää, koska asunnon tuottoyhtälössä vuokra ja vastike ovat asunnon ostohinnan kanssa yhtä tärkeitä asioita. Ja lähes poikkeuksetta neliövuokra on pienemmissä asunnoissa isoja asuntoja korkeampi, kuten neliöhintakin.

Jos ajatellaan vuokratuoton yksinkertaista laskukaavaa eli (vuokra – vastike x 12 / velaton hinta + vero = vuokratuotto) ei laskelma tarvitse neliöhintaa mihinkään. Jos välttämättä neliöhintaa haluaa käyttää, täytyisi myös vuokra ja vastike muuttaa neliömuotoon.

Milloin neliöhinnalla on merkitystä?

Piensijoittajan on turha mielestämme neliöhinnalla päätään vaivata. Ainut tilanne, jossa neliöhintavertailu käy järkeen on silloin, kun vertailtavat asunnot ovat samankokoisia ja varustelultaan samanlaisia.

Rakennusliikkeet ja rakennuttajat sitten taas käyttävät neliöperusteista laskentatapaa aktiivisemmin laskiessaan neliökustannuksia ja neliömyyntihintoja. Se suotakoon heille.

Myös eri kaupunkien ja alueiden hintatilastoissa neliöhinta on sopiva mittari, koska tällöin keskimääräinen neliöhinta perustuu aina isompaan asuntomassaan ja antaa siten kuvan asuntojen keskimääräisestä hintatasosta eri alueilla.

Neliöhinnan tuijottaminen ohjaa asuntosijoittajan väärille raiteille

Neliöhinnan kautta asuntosijoituksiaan miettivä tulee herkemmin ostaneeksi isompia asuntoja pienten ja tehokkaampien sijoitusasuntojen sijaan mikä pitkässä juoksussa kaikki remonttikustannukset huomioiden ei välttämättä ole aina järkevää. Otetaan esimerkki:

Samasta taloyhtiöstä on myynnissä kaksi yksiötä: 26m2 pieni yksiö 90.000€ (neliöhinta n. 3460€) ja tilava 36m2 yksiö 95.000€ (neliöhinta n. 2640€) hintaan. Pienemmästä asunnosta saa vuokraa 520€ ja isommasta 575€ euroa kuukaudessa (huomaa neliövuokrien ero!). Hoitovastike taloyhtiössä on 3,5€ neliötä kohden.

26m2 yksiön vuokratuottolaskelma: 520€ – 91€ x 12 / 91.800€ = n. 5,6%

36m2 yksiön vuokratuottolaskelma: 575€ – 126€ x 12 / 96.900€ = n. 5,56%

Neliöhintoja tuijottava sijoittaja olisi kokenut ehkä 36m2 yksiön paremmaksi sijoitukseksi, mutta vaikka neliöhintojen ero esimerkissä on yli 800 euroa, pienemmän asunnon vuokratuotto on parempi.

Lisäksi, kun taloyhtiön remonteissa neliöremonttikulut ovat kuitenkin samat kalliimman neliöhinnan (pienempien asuntojen) kuin matalan neliöhinnan (isommat asunnot) asuntojen kohdalla, kasvaisi näiden asuntojen tuottoero sitä suuremmaksi mitä kalliimpia taloyhtiöremontteja kohteeseen tulisi.

Toki asia ei ole aina näin mustavalkoinen. Sijoittajan tulee aina huomioida myös muita tekijöitä kuten esimerkiksi, että millaisille asunnoille milläkin sijainnilla on eniten kysyntää. Jos ylläolevan esimerkin mukainen kohde olisi vaikka keskisuuressa kaupungissa 2km keskustasta, saattaisi tilavammille parvekkeellisille yksiöille olla enemmän kysyntää kuin parvekkeettomille pienille yksiöille, jolloin vaakakuppi saattaisi kääntyä isomman yksiön puolelle. Yliopistokaupungissa oppilaitosten lähellä pikkuyksiölle taas saattaisi olla eniten kysyntää.

Yhteenveto

Meidän on vaikea käsittää sitä, että miksi kokonainen asunto täytyy laskelmissa jakaa neliömetrin kokoisiksi ruuduiksi ja yleensä vain pelkästään ostohinnan osalta, kun voisi yksinkertaisesti miettiä asuntoa kokonaisuutena? Vähän sama kuin autokaupassa sanoisi, että ”Muuten ihan sopiva auto meille, mutta kuutiohinta on kyllä pikkaisen liian kova”, jonka jälkeen ostetaan isompi matalamman ”kuutiohinnan” auto.

Ehdottomasti sijoitusasunto tulee aina ostaa mahdollisimman järkevään hintaan, mutta helpommalla pääsee, kun vertailee asuntojen velattomia hintoja keskenään sen sijaan, että keskittyisi neliöhintavertailuun. Ilman muuta asuntosijoituksissa tulee huomioida eri asiat aina laskimen kautta, mutta näissä laskelmissa pärjää varsin hyvin ilman, että laskee erikseen asunnon neliöhintaa. Ehkäpä asianmukaisempaa olisi neliöhinnan sijasta puhua neliötuotosta.

“Unohda neliöhinta, pääset vähemmällä ja teet fiksumpia sijoituksia”

Tästä kirjoituksesta ei kannata provosoitua, koska se on kirjoitettu perustuen pelkästään meidän omiin näkemyksiin. Meidän filosofian mukaan asuntosijoituksia kannattaa miettiä mahdollisimman yksinkertaisesti, ehkäpä joku toinen oivaltaa asian paljon syvällisemmin, mutta me ollaan pärjätty ilman neliöhintaa tähän asti ja aiotaan pärjätä vastaisuudessakin. Iloa asuntosijoituksiin!

Lisävipua asuntosijoituksiin:

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi