Asuntosijoittaminen vuonna 2021 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin

Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jonka avulla on mahdollista rakentaa mukavasti kuukausittaisia passiivisia tuloja ja vankan kivijalan omaan talouteen. Lisäksi asuntosijoittamisessa on lähes rajattomat mahdollisuudet ja keinot päästä todella hyviin tuottoihin.

Tämän blogikirjoituksen tarkoitus on opastaa asuntosijoittamisen alkuun ja ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon. Kirjoituksessa kerrotaan mitä asuntosijoittaminen on, millaista tuottoa voit odottaa ja miten sitä on järkevää tehdä. Tavoitteena on, että opit tästä blogitekstistä asuntosijoittamisen perusteet ja pääset vinkeillä alkuun. Opettavaisia lukuhetkiä!

Sisällysluettelo

Mitä on asuntosijoittaminen?

Asuntosijoittamisen perusajatus on varsin yksinkertainen: otetaan pankista lainaa, hankitaan sijoitusasunto, vuokrataan se ja vuokralainen ajan myötä kuittaa lainan pois ja lopulta jäljelle jää velaton asunto sekä kuukausittaiset vuokratulot.

Yksinkertaisesti siis henkilö ostaa vuokra-asunnon asunto-osakeyhtiöstä joko valmiiksi vuokrattuna tai tyhjillään. Ostoa varten otetaan pankista tulonhankkimislainaa, jonka avulla asunto saadaan ostettua. Asunto vuokrataan ja vuokratuloilla maksetaan yhtiövastikkeita sekä sijoituslainan lyhennyksiä.

Itse asiassa kun sijoittaja ostaa asunnon, hän oikeasti ostaa osuuden asunto-osakeyhtiön osakkeista, jotka oikeuttavat tietyn asunnon hallintaan. Asuntosijoittaja vastaa näin ollen myös taloyhtiöön tulevista remonttikustannuksista asuntoon kohdistuvalla osuudella. Näin ollen kyse ei ole pelkästän asuntoon sijoittamisesta vaan myös taloyhtiöön sijoittamisesta, jonka vuoksi asunnon lisäksi on hyvä perehtyä myös taloyhtiön kuntoon.

Asuntosijoittamisen filosofia perustuu varsin paljon Robert Kiyosakin vaurastumismalliin, jossa hankitaan sellaista varallisuutta, joka tuottaa tulovirtaa silloinkin, kun et itse työskentele. Asuntoa ei kannata (eikä moni pystykään) ostaa kokonaan omalla rahalla vaan se kannattaa hankkia pääosin lainarahalla. Kiyosaki kutsuu tätä ns. hyväksi lainaksi, koska lainarahalla ostettu omaisuus eli asunto tuottaa enemmän tuloa kuin lainaraha kustannuksia (=korkomenot). Kyse on asuntosijoittamisen tuoton nostamisesta velkavivun avulla.

Asuntosijoittaminen on siksi mielenkiintoinen sijoitusmuoto, että se onnistuu ilman pääomaa tai pienellä alkupääomalla ja ilman valtavia tuloja pystyy ajan myötä rakentamaan hyvin tuottavan sijoitusasuntosalkun erittäin hyvällä riski-tuotto -suhteella.

Onko asuntosijoittaminen järkevää?

Ehdottomasti, kunhan asiat tekee fiksusti ja asuntosijoittaminen vain sopii omaan tilanteeseen. Mikä tahansa tapa sijoittaa pääomaa oman taloudelliseen tilanteen parantamiseksi on aina järkevää. Joillekin asuntosijoittaminen on oikea tapa, joillekin taas ei.

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut viime vuosina reilusti. Suosion kasvu johtuu lähinnä matalasta korkotasosta, jonka vuoksi lainarahalla ostaminen on ollut järkevää. Kiinnostavuutta on lisännyt myös tiedon lisääntyminen sekä vakaat asuntomarkkinat.

Asuntosijoittamisen järkevyys perustuu oikeastaan velkavivun avulla korkeaksi nousevaan oman pääoman tuottoon sekä hyviin mahdollisuuksiin vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Esimerkkeinä voisi mainita mm. asunnon remontoinnin sekä erilaiset mahdollisuudet ostaa asunto alle markkinahinnan.

Miksi asuntosijoittaminen sitten kannattaa ja miksi tulisi hankkia sijoitusasunto? Kiteytettynä voisi sanoa, että asuntosijoittaminen on järkevää nuorelle tai keski-ikäiselle säännöllistä ansiotuloa nauttivalle henkilölle, joka haluaa kerryttää varallisuutta ja on valmis näkemään hieman vaivaa asian eteen. Asuntosijoittamisessa on niin monia mahdollisuuksia vaikuttaa sijoituksen tuottoon ja moni onkin innostunut aiheesta ensimmäisen sijoitusasunnon hankittuaan, joten ehdottomasti sijoitusasunnon hankinta kannattaa jos siihen on mahdollisuus ja se kiinnostaa.

Asuntosijoittaminen ei välttämättä ole järkevää helppoutta hakevalle henkilölle, tällöin esimerkiksi asuntorahastot voisivat olla parempi vaihtoehto.

Asuntosijoittamisen aloittaminen

Kuva asuntosijoittamisen aloittamisestaAivan asuntosijoitustaipaleen alkuvaiheilla ei ihan ensimmäisenä kannata rynnätä ostamaan ensimmäistä sijoitusasuntoa vaan ensin on hyvä ottaa hieman selvää asioista.

Miten asuntosijoittamisen sitten kannattaa aloittaa? Esimerkiksi näin:

Suomenkielellä julkaistuja asuntosijoituskirjoja on tällä hetkellä muutamia. Paras niistä ehdottomasti on Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa & vaurastu. Tästä kirjasta opit kattavasti asuntosijoittamisen perusteet, voimme suositella kirjaa jokaiselle aloittelevalle asuntosijoittajalle. Lisäksi kannattaa ehdottomasti Googletella sillä nykyään löytyy jo useita hyviä blogeja ja podcasteja aiheeseen liittyen. Podcasteista ensimmäisenä voimme suositella Harri Hurun Ostan Asuntoja -podcastia.

Asuntosijoittajan on erittäin tärkeää verkostoitua muiden sijoittajien ja toimijoiden kanssa. Myöhemmin tässä artikkelissa kerromme tarkemmin mitä hyötyjä kumppaneista voi asuntosijoittamisessa olla. Lisäksi kannattaa alkuvaiheessa ottaa yhteyttä yhteen tai useampaan kokeneeseen asuntosijoittajaan ja pyytää vinkkejä. Pyydettäessä niitä usein saat ja ehkä näin pystyt välttämään kalliit virheet.

Laskuri asuntosijoittamiseen

Asuntosijoittamiseen ei kannata pureutua pelkällä fiilistuntumalla vaan sijoituspäätökset tulee aina tehdä laskimen kautta. Tämän vuoksi on tärkeää opetella laskemaan vuokratuotto oikein. Kannattaa tutustua myös taloyhtiöremonttien keskimääräisiin kustannuksiin, koska niissä saattaa piileä kokemattoman asuntosijoittajan pahimmat vaaran paikat.

Lue lisää vuokratuoton laskemisesta ja lataa myös ilmainen vuokratuottolaskuri, joka huomioi myös taloyhtiöremonttien kustannukset.

Mistä rahat ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon?

Liian kauaa ei kuitenkaan kannata jämähtää pelkälle teoriatasolle vaan ostohousut kannattaa nykäistä jalkaan siinä vaiheessa, kun tuntuu, että riittävät tiedot on kerätty kasaan. Monen asuntosijoittajan suurin ”virhe” on se, että aloittaminen olisi kannattanut tehdä aiemmin. Ei siis kannata jäädä haaveilemaan liian pitkäksi aikaa, koska aloitusajankohta vaikuttaa pitkällä aikavälillä paljon korkoa korolle -ilmiön myötä.

Ensimmäisen sijoitusasunnon osto vaatii luonnollisesti rahaa, koska pankki vaatii yleensä n. 30% omaa rahaa ostettavan kohteen hinnasta. Uudiskohteissa taas on valmiiksi taloyhtiön ottamaa lainaa eli yhtiölainaa, yleensä n. 60-70% asunnon velattomasta hinnasta. Näihin ei siis erikseen tarvi hakea omaa pankkirahoitusta vaan riittää, kun maksaa asunnon myyntihinnan eli sen n. 30-40% asunnon velattomasta hinnasta. Yleensä tämä on halvimmillaan n. 30-40 tuhatta euroa. Mikäli onnistuu saamaan tukkualennuksen (meidän kautta tämä on mahdollista yksittäisenkin asunnon kohdalla), myyntihinta voi olla halvimmillaan jopa 15-25 tuhatta euroa.

Paras tietysti olisi, kun raha olisi valmiina säästössä. Mikäli näin ei ole, kannattaa karsia turhat kulut pois sekä kasvattaa tuloja, johon kekseliäs henkilö kyllä keksii keinot.

 

Muita keinoja asuntosijoittamisen aloittamiseen mikäli alkupääomaa ei saa itse kasaan:

Millainen on hyvä sijoitusasunto?

Asuntosijoittajan tulee ostovaiheessa laittaa päähänsä vähän erilaiset ”ostolasit”, koska sijoittaminen asuntoon on vähän eri asia kuin oman kodin ostaminen.  Sijoitusasunto ei koskaan pidä ostaa tunteella vaan laskimella, vaikka intuitiotakin toki on hyvä kuunnella.

Sijoitusasunnon valinta on loppujen lopuksi vasta se viimeinen ja sinetöivä vaihe, koska sitä ennen on hyvä asettaa sijoittamisen tavoitteet, luoda suunnitelma ja valita strategia. Asuntosijoittamisessa on todella monia erilaisia tapoja sijoittaa.

Mitä asioita on hyvä huomioida sijoitusasunnon ostossa?

Ennen sijoitusasunnon ostoa on hyvä tarkistaa tärkeimmät asiat. Alla 10 tärkeää asiaa, jotka sinun tulee tarkistaa ennen kuin jätät ostotarjouksen asunnosta:

  1. Onko kaupunki kasvava vai hiipuuko väkiluku?
  2. Mihin suuntaan alue on kehittymässä? 
  3. Millainen myynti- ja vuokrakysyntä alueella on?
  4. Seisooko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla?
  5. Mitä remontteja yhtiössä on tehty ja mitä on tulossa?
  6. Tarkista asunnon näkymät ja mahdolliset häiriötekijät (esim. ravintola alakerrassa)
  7. Millainen on asunnon pohjaratkaisu, voiko sitä muunnella?
  8. Millaisessa kunnossa asunnon keittiö ja kylpyhuone ovat?
  9. Arvioi asunnon realistinen vuokra ja markkina-arvo nyt ja mahdollisen remontin jälkeen
  10. Tee laskelmat, päätä tavoite- ja maksihinta ja jätä tarjous

Löydä oma asuntosijoitusstrategia

Alla on listattuna muutamia erilaisia strategioita asuntosijoittamiseen.

Ehkä yleisin strategia on sijoittaa pieniin yksiöihin ja kaksioihin, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa tai keskisuurissa kaupungeissa. Toiset sijoittavat sitten pelkästään käytettyihin, toiset pelkästään uudiskohteisiin ja osa sopivalla sekoituksella näihin molempiin, mikä onkin ehkä järkevintä.

Vastavirtaan sijoittamista lukuunottamatta yhteistä kaikissa näissä strategioissa on se, että sijaintiin kannattaa kiinnittää huomiota. Hyvä sijainti ei välttämättä tarkoita ydinkeskustaa, vaan hyvä sijainti voi olla myös kauempana keskustasta. Tärkeää on, että alueella on riittävästi kysyntää asunnoille ja alueen kehitysnäkymät ovat hyviä.

Listauksen perusteella Rovaniemi, Jyväskylä ja Pori olisivat parhaat kaupungit ja sen sijaan Seinäjoki, Vaasa ja Kokkola olisivat heikoimmat. Onko asia kuitenkaan näin? Tutustu listaukseemme parhaista asuntosijoituskaupungeista

Koronapandemian sekä vahvan kaupungistumisen myötä isojen kaupunkien kiinnostus on noussut asuntosijoittajien silmissä. Suurinta sijoitusasuntojen kysyntä on Helsingissä + pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Näiden kolmen suuren jälkeen tulevat muut kasvavat yliopistokaupungit kuten Oulu, Kuopio ja Jyväskylä.

Kerrostaloasunto tulee mieleen ensimmäisenä, mutta voisiko rivitalo toimia sijoitusasuntona? Kesällä 2021 asuntomarkkinakatsauksen perusteella rivitalomarkkina näyttää itse asiassa paljon kerrostalomarkkina houkuttelevammalta, niin myynti- kuin vuokramarkkinoillakin. Rivitalosijoittamista käsittelevässä kirjoituksessa käymme läpi mm. syitä miksi rivitalot eivät ole olleet asuntosijoittajien suosiossa ja miten ennustamme rivitalojen jatkossa kiinnostavan asuntosijoittajia. 

Kannattaako ostaa sijoitusasuntoja vai sijoittaa asuntorahastoihin?

Oikea vastaus riippuu sijoittajasta. Mikäli haluaa, että sijoittaminen on mahdollisimman helppoa, kannattaa laittaa rahansa asuntorahastoon. Asuntorahastoissa on monia hyviä puolia ja vastapainona myös niitä miinuspuolia.

 

Asuntorahastojen hyödyt

Asuntorahastojen haitat

Jos tavoittelee sijoituksiltaan korkeampaa tuottoa, itse sijoittaminen asuntoihin suoraan on rahastoja kannattavampi vaihtoehto. Tärkein syy on lainarahan käyttö, jonka avulla omalle pääomalle saatavaa tuottoa pystyy nostamaan merkittävästi, jopa 15-25 prosenttiin asti.

Suorissa asuntosijoituksissa on lisäksi useita keinoja parantaa sijoituksen tuottoa. Tärkeimpinä on alle markkinahintainen osto sekä asunnon remontoinnilla saatava arvonnousu.

Onko järkevää sijoittaa uudiskohteeseen vai käytettyyn asuntoon?

Tätä usein meiltäkin kysytään, mutta kysymykseen ei ole oikeaa vastausta jokaisen kohdalle. Oikea vastaus riippuu aina sijoittajasta.

 

Uudiskohteiden hyvät ja huonot puolet

Käytettyjen kohteiden hyvät ja huonot puolet

Uudiskohteet sopivat yleensä huolettomuutta ja helppoutta arvostaville asuntosijoittajille, jotka eivät tavoittele valtavaa vuokratuottoa tai kuukausittaista positiivista kassavirtaa. Monesti uudiskohdesijoittajilla on myös keskimäärin enemmän sijoitettavaa omaisuutta. Yksi puoltava syy uudiskohteisiin sijoittamisessa on myös rahoitusvastikkeen verohyödyt.

Sitten taas osa sijoittajista sijoittaa pelkästään käytettyihin kohteisiin, yksinkertaisesta ja ymmärrettävästä syystä eli siitä, että käytetyn kohteen voi ostaa edullisemmin ja siitä saa parempaa vuokratuottoa.

Asuntosijoittaminen velkarahalla

Valtaosa asuntosijoittajista hyödyntää lainarahaa asuntosijoittamisessa. Lainarahan eli velkavivun käyttö onkin kannattavaa, koska sillä pystyy nostamaan omalle pääomalle saatavaa tuottoa.

Yleensä pankit antavat lainaa 70% ostettavan kohteen hinnasta, jolloin omaa rahaa tarvitsee sijoittaa vain 30%. Jos asunnon vuokratuotto on esim. 6%, voi omalle pääomalle saatava tuotto olla velkavivun ansiosta jopa 12-15%.

Velkavipu toimii eriomaisesti nyt matalien korkojen aikana. Velkavivun idea on se, että lainarahan saa tuottamaan enemmän kuin mikä sen hinta on. Eli jos pankkilainan korko nousisi vaikkapa 3%:iin, on lainarahan käyttö edelleen kannattavaa jos sijoitus tuottaa vaikkapa 6%:a.

Velkarahan käyttö nostaa luonnollisesti sijoittajan riskiä. Riski on sitä suurempi mitä isompaa velkavipua käyttää. Asuntosijoittamisen suurimmat vaaran paikat piilevätkin siinä, että käytetään maksimaalista velkavipua, jolloin kuukausittaista kassavirtaa ei juurikaan jää. Tällöin pienetkin vastoinkäymiset tai korkojen nousu saattavat aiheuttaa taloudellisia ongelmia.

Velkavivun määrä kannattaa siis aina suhteuttaa omaan taloudelliseen tilanteeseen sopivaksi. Riskiä pienentää myös se, että osan sijoituslainoista sitoo kiinteään korkoon, jolloin koronnousun riski madaltuu.

Asuntosijoittamisen riskit

Asuntosijoittamiseen liittyy riskejä, se on selvää. Sama pätee oikeastaan kaikkeen sijoittamiseen.

Kuten yllä mainittiin niin suurin riski syntyy voimakkaasta ja huolettomasta velkavivun käytöstä, koska liian tiukalle viritetty velkapositio ei kestä kovinkaan isoja vastoinkäymisiä.

Korkoriskin lisäksi asuntosijoittamisen keskeisimpiä riskejä ovat vuokralaisriski, remonttiriski, alueelliset riskit ja poliittiset riskit. Tutustu tarkemmin asuntosijoittamisen riskeihin.

 

Parhaat keinot pienentää asuntosijoittamisen riskejä:

Asuntosijoitusten verotus

Asuntosijoittaminen on pääomatuloverotuksen alaista toimintaa. Vuonna 2021 asuntosijoitusten tuotoista eli vuokratuloista ja luovutusvoitoista maksetaan veroa 30.000 euroon asti 30% ja ylittävältä osuudelta 34%.

Vuokratuloista pystyy tehdä myös monenlaisia vähennyksiä. Ensimmäisenä tulee vähentää asunnon hoitovastikkeet sekä muut kulut, kuten sijoituslainojen korot, pankkikulut ja asunnon remonttikulut. Muita vähennyseriä ovat myös kaikki asuntosijoituksiin liittyvät kilometrit sekä kalustetun asunnon kalustevähennys.

Yhtiölainoitetuissa asunnoissa myös yhtiölainan kuukausilyhennyserät eli rahoitusvastikkeet ovat verovähennyskelpoisia (edellytys on, että rahoitusvastikkeet tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa).

Vinkkinä kaikille asuntosijoittajille, että kannattaa tehdä asuntosijoituksilla oma seurantaexcel, jonne kirjaa kuukausittain kulut ja vuokratulot, jolloin veroilmoituksen tekeminen on huomattavasti helpompaa. Exceliin voi olla hyvä lisätä myös muita asioita kuten vuokrankorotuspäivät, vuokralaisen, isännöitsijän ja huoltoyhtiön yhteystiedot helpottamaan käytännön asioita.

Tarkempia lisätietoja asuntosijoittamisen verotukseen löytyy vero.fi sivustolta sekä uudistetusta sijoitusasunnon vero-oppaastamme.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta

Osakeyhtiön kautta sijoittamisen suosio on kasvanut viime vuosina voimakkaasti, syynä on yhtiön tuomat veroedut.

Aiemmin osakeyhtiön yhteisöveron ja pääomatuloveron erotus oli vain 2% (yhteistövero 26%, pääomatulovero 28%). Nykyään ero on jo 10-14% mikä tekee osakeyhtiön kautta sijoittamisesta järkevää.

Yhden tai muutaman sijoitusasunnon takia osakeyhtiötä ei ole järkevää vielä perustaa, mutta jos asuntoja on tarkoitus kerätä enemmän niin osakeyhtiön kautta sijoittaminen on usein perusteltua. Nyrkkisääntönä voisi todeta, että mikäli sijoituasuntoja aikoo hankkia vähintään 10, kannattaa osakeyhtiö perustaa.

 

Lue asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta käsittelevät kirjoitukset:

Miten voi päästä kokopäiväiseksi asuntosijoittajaksi?

Kuvassa lasketaan asuntosijoittamisen tuottoaSijoitusasuntojen vuokratuotot liikkuvat yleensä n. 4-8 ja oman pääoman tuotot n. 10-20 prosentissa verojen jälkeen. Tuotot eivät välttämättä tunnu päätä huimaavilta, mutta asuntosijoittamisessa on lisäkeinoja, joilla vaurastumiseen voi saada lisävauhtia.

Seuraavassa kolme parasta keinoa nostaa asuntosijoitusten tuotot seuraavalle tasolle:

 

Me itse aloitimme nollatilanteesta vuonna 2012 ja siitä neljä vuotta eteenpäin, jäin itse asuntosijoitusyhtiöömme täysipäiväiseksi työntekijäksi. Tämä ei mitenkään olisi onnistunut pelkällä osta ja pidä -sijoittamisella vaan olemme matkan varrella hyödyntäneet kaikkia ylläolevia keinoja kasvun vauhdittamiseksi.

Pääasiassa olemme tehneet nopeaa osta ja myy -kauppaa eli flippausta, jonka avulla saimme heti alusta asti pääomat kasvamaan ja pääsimme nopeasti ostamaan seuraavia kohteita. Kasvun edellytyksenä on kuitenkin, että pystyy löytämään niitä alle markkinahintaisia kohteita.

Mikäli asuntosijoitustuottojen nostaminen kiinnostaa, kannattaa lukea seuraavat kirjoitukset:

Taloudellinen riippumattomuus asuntosijoittamisella

Asuntosijoittaminen on yksi tapa saavuttaa taloudellinen riippumattomuus. Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa sitä, että voit tehdä haluamiasi asioita ja elää unelmiesi elämää ilman, että raha on esteenä. Se ei välttämättä tarkoita sitä, että ei tarvitsisi tehdä töitä vaan sitä, että töitä ei tarvitse tehdä rahan takia vaan siksi, että se on mielekästä.

Kuinka monta sijoitusasuntoa tarvii olla, että asuntojen parissa voisi toimia kokopäiväisesti pelkillä vuokratuloilla?

Asuntojen määrä riippuu siitä, millaista tulovirtaa eläminen edellyttää. Jos ajatellaan, että keskimäärin sijoitusasunnon vuokra olisi 600 euroa ja keskimääräiset vastikekulut 150 euroa. Tämä tarkoittaisi verojen (30%) jälkeen n. 315€ nettotuloa kuukaudessa per asunto. Jos huomioidaan yllättävät menot ja taloyhtiöremontit ja lasketaan varman päälle, että yksi asunto tuottaisi n. 250 euroa kuukaudessa nettotuloa. 10 asuntoa tarkoittaisi siis jo 2 500 euron nettotuloa kuukaudessa.

Yllä olevassa esimerkissä asunnot tulisi olla velattomia, koska lainakuluja ei huomioitu ollenkaan. Jos taas ajatellaan, että pankkilainalla ostettujen asuntojen positiivinen kassavirta olisi keskimäärin 50 euroa kuukaudessa kaikkien kulujen ja lyhennysten jälkeen, tulisi 2 500 euron kuukausinettotuloja ajatelleen asuntoja olla yhteensä viisikymmentä.

Asuntoja tulee siis olla aika paljon, että pelkillä vuokratuloilla pystyy elämään taloudellisesti riippumattomana. Yksi keino sitten taas on vuokra-asuntojen ohessa harjoittaa osto-myynti -kohteita, koska esimerkiksi yksi onnistunut flippauskohde saattaisi tuottaa jo 5.000-50.000 euron lisätulon.

Esimerkiksi meidän yhtiö työllistää nyt vuonna 2021 kuusi kokopäiväistä henkilöä. Tämä ei olisi mitenkään mahdollista pelkillä vuokratuloilla vaan yrityksemme tulos muodostuu pitkälti osto-myynti -kohteista, kun ostamme kokonaisia kerrostaloja ja myymme ne sijoittajille eteenpäin yksittäisinä asuntoina.

Hoidatko itse vai ulkoistatko sijoitusasuntojen hallinnoinnin?

Jos tavoittelee suuria vuokratuloja asunnoista, kääntöpuolena on myös lisääntynyt hallinnointityö. Asuntoja on enemmän mikä tarkoittaa sitä, että uudelleenvuokrauksia, hajonneita kodinkoneita, yhtiökokouksia, seurattavia vuokria ja maksettavia vastikkeita on myös enemmän.

Kaiken voi aina hoitaa itse, jolloin saa säästöä. Kymmenien asuntojen hallinnointi kaiken muun elämän ohessa ei kuitenkaan välttämättä kaikilta onnistu tai se ei ole mukavaa, jos se on pois esimerkiksi omasta tai perheen vapaa-ajasta. Tällöin vaihtoehdoksi nousee hallinnoinnin ulkoistaminen.

Yksi hyvä vaihtoehto sijoitusasuntojen hallinnointiin on yhteistyökumppanimme Asuntopehtoorin Huolenpitopalvelu. Ulkoistamisesta tulee tietysti aina kustannuksia, mutta kustannukset voi saada peittoon esimerkiksi jo sillä, että ammattilainen hoitaa uudelleenvuokraukset nopeasti, jolloin välttyy tyhjiltä kuukausilta. Lisäksi kukin laskee tietysti säästyneelle omalle ajalle ja vaivalle jonkin arvon. Lue ja kuuntele kokemuksemme Asuntopehtoorin asiakkaana.

Alkuvaiheessa ensimmäisten asuntojen kohdalla voi olla kuitenkin järkevää opetella asuntosijoitusten hoitamista itse. Parhaimmillaan myös kaukana sijaitsevien asuntojen hallinnointi sujuu kätevästi, lue vinkit kaukana sijaitsevien asuntojen hallinnointiin.

Kokemuksia asuntosijoittamisesta

Asuntosijoittamien on Suomessa tänä päivänä jo kovinkin suosittua, nykyään vuokranantajia on meillä yli kaksisataatuhatta mikä on iso määrä. Ehkäpä 90-luvulla vuokranantajia pidettiin vielä harvinaisina ”sijoituspohattoina”, mutta asuntosijoittamisen suosion kasvaessa mielikuva vuokranantajia kohtaan on muuttunut.

Monien bloggaajien ja palveluntarjoajien tavoin myös me olemme pyrkineet tekemään parhaamme sen eteen, että asuntosijoittaminen olisi kaikille aiheesta kiinnostuneille mahdollisimman helppoa, olisi tarpeeksi tietoa saatavilla ja asuntosijoittamisen aloittaminen olisi vaivatonta. Ja kaiken lisäksi olisi mahdollisuus tehdä kannattavia sijoituksia.

Oheisesta kirjoituksesta voi lukea esimerkkejä mitä hyötyä pystymme asuntosijoittajille tarjoamaan sekä asuntosijoittajien kokemuksia palvelustamme ja meidän kautta ostetuista sijoitusasunnoista.

Kannattaako asuntosijoittaminen? 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin

Listasimme mielestämme 10 keskeisintä syytä, miksi asuntosijoittamisen on järkevää.

 

1. Säännöllinen ja tasainen kassavirta

Asuntosijoittamisen etu moneen muuhun sijoitusmuotoon verrattuna on sen antama säännöllinen kuukausittainen tulo. Parhaassa tapauksessa sama vuokralainen asuu asunnossasi kymmeniä vuosia ja vuokra nakuttaa tasaisesti tilille. Vuokrasopimus kannattaa tehdä aina niin, että vuokralainen sitoutuu asumaan asunnossa vähintään vuoden, jolloin varmistat sen, että sama vuokralainen pysyy ainakin vuoden verran asunnossasi.

 

2. Velkavivun hyödyntäminen

Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa lainarahan käyttö on suhteellisen helppoa. Pankit arvostavat kiinteää vakuutta, joten asuntosijoittaminen on heille mieluinen sijoitusmuoto rahoitettavaksi. Pankit antavat lainaa yleensä 60-80% asunnon hankintahinnasta, joten omaa rahaa tarvitsee laittaa yleensä sijoittaa 20-40% asunnon ostohinnasta.

Poimi lisävinkit velkavivun käytöstä asuntosijoittamisessa.

 

3. Voit ostaa sijoitusasuntoja alle markkinahintojen

Asuntosijoittamisessa on mahdollista ostaa kohteita alle markkinahintojen. Esimerkiksi osakesijoittamisessa jokainen joutuu maksamaan osakkeesta sen hetkisen pörssinoteerauksen verran, asuntosijoittamisessa asia on toisin. Pitkässä juoksussa on ensiarvoisen tärkeää pystyä löytämään hyviä ja alle markkinahintaisia. Saattaa kuulostaa hassulta, mutta voitto tehdään ostettaessa, ei myytäessä. Kun joskus myyt ostamasi asunnon, tuskin saat siitä markkinahintaa korkeampaa hintaa.

Hintatason tunteminen on olennaisinta, että pystyy arvioimaan sijoitusasunnon oikean markkinahinnan. Voi olla useita syitä, miten alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja pystyy löytämään. Esimerkiksi avioerotilanteessa tai kuolinpesältä ostettaessa myyjän tärkein intressi saattaa olla nopea myynti, jolloin hinnassa voi helposti olla muutama tuhat euroa enemmän joustoa. Työn perässä muuttava tai kahden asunnon loukussa oleva voi myös hakea nopeaa kauppaa ja on valmis tinkimään hinnassa. Sinä pystyt tarjoamaan myyjälle ratkaisun.

Asuntosijoittamisen toinen mielenkiintoinen ero suhteessa osakkeisiin on tukkuhintojen ero. Jos osakemarkkinoilla yritys ostaa toisen yrityksen tai merkittävän osan yrityksen osakekannasta, joutuu se monesti maksamaan preemion eli pörssinoteerauksen verran sekä hieman päälle. Asuntosijoittamisessa asia on päinvastoin. Isompaa määrää, kuten kokonaista kerrostaloa ostettaessa saadaan usein tukkualennus, jolloin yksikköhinta (hinta per asunto) on matalampi, esimerkiksi 10-30% alle markkinahintojen. Tällainen toimija voi sitten taas myydä asuntoja nopeasti eteenpäin edullisesti, jolloin hyviä ostopaikkoja saattaa syntyä. Me toimimme nimenomaan tällä periaatteella.

 

4. Tuottoa syntyy kahdella tavalla

Asuntosijoittamisessa voi saada tuottoa kahdella tavalla, joko vuokratulona tai arvonnousuna. Nämä kaksi tuottokomponenttia useimmiten yhdistyvät eli samalla, kun saat kassavirtaa vuokratulojen muodossa, nousee myös asunnon arvo. Esimerkiksi osakkeissa, raaka-aineissa, arvometalleissa, rahastoissa tai korkosijoituksissa saattaa tuotto perustua vain pelkkään arvonnousuun tai kassavirtaan, ei molempiin.

En tiedä oletko sinä, mutta minä en ainakaan ole vielä koskaan kuullut pankkitalletuksen arvon nousevan enkä usko myöskään, että fyysinen kultaharkko jakaisi kassavirtaa. Sijoitusasunnon arvo todennäköisesti nousee ajan kuluessa, mutta sitä odotellessa saat siitä matkan varrella myös kassavirtaa vuokrien muodossa kuukausittain.

 

5. Voit vaikuttaa asuntosijoittamisen tuottoon

Asuntosijoittamisessa on monia mahdollisuuksia sijoituksen tuoton nostamiseen. Olemme itse tehneet alkuvaiheessa parhaat arvonnousut sellaisissa kohteissa, jotka eivät ostettaessa näyttäneet kovinkaan houkuttelevilta. Tällaiset asunnot ovat usein epäsiistejä, niissä saatetaan olla tupakoitu, lattiassa on vanha muovimatto ja kalusteet ovat vanhoja. Asunnon ostaminen liittyy tunteisiin ja tällaiset tekijät antavat illuusion, että asunto olisi jotenkin huono. Omistusasujat pysyvät siis herkästi tällaisista kohteista loitolla. Kaikki nämä ovat kuitenkin vain pintatekijöitä, joiden alta saattaa paljastua erittäin hyvä sijoitusasunto. 

Taloyhtiön kuntoon ja asunnon sijaintiin sinun vaikutusmahdollisuudet ovat huonot, mutta asunnon kuntoon hyvät. Yllättävän suuren muutoksen saat jo pelkällä lattian laminoinnilla, uusilla seinäpinnoilla, jalkalistoilla ja siivouksella. Pelkästään näillä suhteellisen pienillä ja edullisilla toimenpiteillä asunnon arvo saattaa nousta tuhansilla ja kuukausivuokra kymmenillä euroilla. Lisäksi esimerkiksi keittiön kaappien ovien vaihto sekä välitilan uusiminen saattaa tehdä keittiöstä kuin uuden, jolloin arvo saattaa nousta jo todella paljon.

 

6. Vakaat vuokramarkkinat

Monet saattavat pelätä asuntojen hinnan muutoksia, jonka vuoksi he eivät aloita asuntosijoittamista. Pitkän tähtäimen asuntosijoittajalle hintojen heilahtelut ovat mielestäni toissijainen juttu. Ajatellaan, että ostat sijoitusasunnon ja aiot pitää sitä salkussasi 20 vuotta, jonka jälkeen myyt sen. Periaatteessa on aivan sama millä tasoilla asuntojen hinnat matkan varrella käyvät. Heilahteluita asuntojen hinnoissa tulee, mutta pitkässä juoksussa suunta on ylöspäin.

Tärkeintä on asuntojen vuokrataso ja on turvallista tietää, että vuokramarkkinat ovat vakaat. Asuntojen arvot saattavat heilahdella, mutta vuokra-asuntojen kysyntä tuskin koskaan vähentyy niin oleellisesti, että vuokrat laskisivat merkittävästi. Tilastokeskuksen mukaan asuntojen vuokrat ovat tippuneet vuodesta 1970 lähtien vain yhtenä vuotena (1987), jolloin vuokrat tippuivat 0,5%. Keskimäärin vuokrat ovat nousseet noin 3-4 prosenttia vuodessa. Alueellisia eroja toki on, joten on todella tärkeää valita asunto oikeasta paikasta, sillä joka paikassa vuokrat eivät nouse eikä vuokralaisia ole tarjolla.

Huom! Vuokramarkkinat eroavat alueellisesti merkittävästi toisistaan. Hyvä lähtökohta on aloittaa asuntosijoittaminen alueelta, jossa asuntojen kysynnän voi olettaa kasvavan.

 

7. Hyvää tuottoa maltillisella riskillä

Sijoittaja luonnollisesti etsii rahoilleen kohdetta, joka antaa rahoille mahdollisimman hyvän tuoton mahdollisimman pienellä riskillä. Asuntosijoittamisessa hyvältä sijainnilta hyvästä talosta ostetun asunnon kelvollisena vuokratuottona voidaan pitää 5-6 prosentin vuokratuottoa. Joskus voi löytyä helmiä, joissa vuosittainen vuokratuotto on jopa 10-15 prosenttia. Aina ei kannata kuitenkaan tuijottaa pelkkää vuokratuottoa, sillä siinä voi piileä vaaran paikat.

Kuuden prosentin vuokratuotto ei sinällään kuulosta erityisen suurelta, mutta oman pääoman tuottoa voi nostaa velkavivun avulla. Esimerkiksi 50-70% velkavivulla voi omalle sijoitetulle rahalle saatavan tuoton nostaa helposti yli 10 prosenttiin, mahdollisesti jopa yli 20 prosenttiin.

Asuntosijoittamisessa on omat riskinsä, ainakin suurella velkavivulla sijoitettaessa. Täytyy vain tietää mitä tekee ja välttää pahimmat virheet. Vakaat vuokramarkkinat rajaavat riskiä ja asuntojen hinnat heiluvat jonkin verran, mutta hintatason heilahtelut ovat maltillisia ja hitaita, verrattuna esimerkiksi osakemarkkinoihin. Alueelliset erot hintaheilahteluissa voivat toki olla suuria. Tältä pystyy suojautumaan hyvin sillä, että ostaa sijoitusasunnon vain kasvavista kaupungeista ja kysytyiltä alueilta.

Asuntosijoittamisen riskeissä on eroja verrattaessa esimerkiksi osakesijoittamiseen. Osakeyhtiö saattaa olla jakamatta joka vuosi osinkoa, jolloin sijoitus ei tuota kassavirtaa ollenkaan.  Asuntosijoittamisessa voi toki jäädä vuokra saamatta, mutta jos näin käy, vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen, hankkia uuden vuokralaisen tilalle ja parhaassa tapauksessa periä maksamattomat vuokrat rahavakuudesta tai henkilötakaajilta. Toisekseen, yritys voi joskus ajautua konkurssiin, jolloin osakesijoittaja menettää pahimmassa tapauksessa koko sijoitetun pääomansa. Taloyhtiöt harvemmin menevät konkurssiin tai asunnon arvo menee nollaan.

 

8. Vipuvoimien hyödyntäminen

Asuntosijoittamisessa puhutaan aina velkavivusta, jolla sijoituksen tuottoa voi kasvattaa. Velkavipu on asuntosijoittajan tärkein työkalu, mutta se ei suinkaan ole ainut ulkopuolinen vipuvoima, jota voi hyödyntää. Olen itse ollut ostamassa lyhyen ajan (muutama vuosi) sisällä kymmeniä sijoitusasuntoja ilman merkittävää alkupääomaa, joten on sanomattakin selvää, ettei se aivan yksin olisi ollut mahdollista. Joskus on siis hyvä hyödyntää ulkopuolisia vipuvoimia päästäkseen vaurastumisessa ja asuntosijoittamisessa hyvään vauhtiin.

Sijoituskumppanit ovat tärkein vipuvoima (heti pankin jälkeen). Kannattaa hankkia 1-2 luottokumppania, joiden kanssa aloitat asuntosijoittamisen, näin vauhtiin pääsy on nopeampaa ja samalla myös riski jakaantuu. Asuntosijoittamisessa saattaa joskus sattua yllättäviä menoja, kuten kodinkoneen hajoaminen, taloyhtiön ylimääräinen vastike tai vaikka tyhjä kuukausi, jolloin et saa vuokratuloa. Tällaisissa tilanteissa on parempi olla kimpassa kuin yksin, koska yllättävät menot saattavat rasittaa omaa henkilökohtaista taloutta liian paljon.

Lisäksi voi olla, että pystyisit yksin hankkimaan yhden, mutta yhdessä kumppaneiden kanssa kolme sijoitusasuntoa. Kolmen asunnon kanssa riski on matalampi kuin yhden, koska yhden asunnon ollessa tyhjillään jauhavat muut asunnot kuitenkin vuokratuloa, jolloin kahden muun asunnon vuokratuloilla voi pystyä kattamaan tyhjän asunnon kulut eikä omalle kukkarolle tarvitse välttämättä mennä. Omalle rahalle saatava tuotto pysyy kuitenkin samana, mutta riski jakaantuu.

Kumppaneiden kanssa sijoitettaessa kannattaa kuitenkin ensin keskustella asiat läpi, luoda yhteiset tavoitteet ja intressit. Muita ulkopuolisia vipuvoimia on esimerkiksi toisten raha, toisten vakuudet, toisten resurssit ja osaaminen sekä toisten kontaktit. Itse olen hyödyntänyt omassa asuntosijoittamisessani kaikkia edellä mainittuja vipuvoimia.

Yhteenvetona todettakoon, että asuntosijoittamisessa ei kannata toimia yksin vaan ulkopuolisten vipuvoimien avulla riski madaltuu ja tuottomahdollisuudet kasvavat.

 

9. Parempi kontrolli sijoitukseesi

Pörssiyhtiön osakkeenomistajana sinulla on heikot mahdollisuudet vaikuttaa yrityksen suuntaan, jolloin yrityksen tulevaisuus ja näin ollen sijoituksesi tuotto on täysin riippuvainen toisten päätöksistä sekä markkinoiden heilahteluista.

Asuntosijoittamisessa sinulla on langat paremmin omissa käsissäsi. Ensimmäisen asia on asunnon ostovaihe. Voit päättää itse, millaiselta alueelta ja millaisesta talosta ostat sijoitusasunnon. Hintaneuvotteluissa sinulla on ensimmäinen hyvä mahdollisuus vaikuttaa sijoituksen tuottoon, koska voit neuvottelussa nipistää ehkä jo muutaman tonnin.

Tämän jälkeen voit vaikuttaa sijoituksen tuottoon asunnon remontoinnilla. Järkevillä pintaremonteilla nostat asunnon arvoa, nostat vuokraa, parannat vuokrattavuutta ja vaikutat vuokralaiskandidaattien tasoon.

Asunnon vuokraaminen on tärkeä vaihe, koska vuokraamisvaiheessa on useita eri tekijöitä, joilla voi olla vaikutus sijoituksesi kokonaistuottoon pitkällä aikavälillä. Vuokraamisvaiheessa voit vaikuttaa vuokran suuruuteen sekä varmistaa jatkossakin hyvän vuokrattavuuden ja markkinoita korkeamman vuokratason.

Pystyt vaikuttamaan sijoitukseesi myös taloyhtiön yhtiökokouksissa. Taloyhtiön kokouksissa väkeä käy vähän, joten sinulla on hyvät vaikutusmahdollisuudet taloyhtiötä koskevissa päätöksissä. Jos haluat olla oikein aktiivinen, kannattaa pyrkiä taloyhtiön hallitukseen, jolloin vaikutusmahdollisuudet ovat vielä suuremmat. Näin pystyt vaikuttamaan talossa tehtäviin remontteihin.

 

10. Arvokkaat kontaktit

Asuntosijoittaminen on siitä mielenkiintoinen laji, että kontaktit saattavat nousta arvoon arvaamattomaan. Koskaan et tiedä kuka sattuu matkan varrella vastaan ja millaisia tilaisuuksia avautuu. Hyvien kontaktien kautta saattaa tulla hyviä sijoitusmahdollisuuksia vastaan tai voi olla, että löydät asunnollesi ostajan kontaktin kautta. Parhaat sijoituskohteet eivät usein päädy julkisille markkinoille asti vaan useimmiten kannattavimmat kaupat tehdään valmiiden kontaktien kautta. Kannattaa olla aktiivinen ja käydä mahdollisimman paljon käydä asuntonäytöissä, olla yhteydessä välittäjiin ja muihin sijoittajiin.

Artikkeli kirjoitettu 7.9.2015, päivitetty/lisätty sisältöä 19.7.2021

Usein kysytyt kysymykset:

Asuntosijoittaminen tarkoittaa sitä, että hankitaan sijoitusasunto, jonka ostoon käytetään yleensä pankkirahaa eli velkavipua. Asunto vuokrataan ja vuokratuloilla maksetaan lainanlyhennykset ja vastikkeet. Suomessa on jo yli 200 000 yksityistä vuokranantajaa.

Asuntosijoittamisesta on mahdollista saada hyviä tuottoja, kun sen tekee oikein. Asuntosijoittamisen tuotto pyörii noin 4-6 prosentissa, järkevällä velkavivun käytöllä oman pääoman tuotto on mahdollista nostaa jopa 10-20 prosenttiin vuodessa. Osta ja myy –strategialla on mahdollista saada myös nopeita myyntivoittoja.

Asuntosijoittaminen sopii oikeastaan kaikille kohtalaista tai hyvää tuottoa tavoitteleville henkilöille, joilla on jonkin verran sijoitettavaa pääomaa. Keskimääräinen asuntosijoittaja on arviolta n. 35-40 vuotias työssäkäyvä henkilö. Asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin toimintaa, joten sijoitushorisontti tulisi olla ainakin 5-10 vuotta.

Kannattaa ensimmäiseksi ottaa selvää asioista, tietoa onkin nykyään paljon saatavilla. On hyvä lukea 1-2 kirjaa aiheesta, lukea asuntosijoitusblogeja sekä kuunnella podcasteja. Lisäksi on hyvä verkostoitua kokeneempien sijoittajien kanssa, käydä pankissa keskustelemassa ja tutustua valitun alueen markkinoihin.

Asuntosijoittamiseen liittyy useita riskejä, onneksi ne ovat kuitenkin hallittavissa. Vuokralaisriski ja taloyhtiön remonttiriski ovat hyvät esimerkit, kumpaakin pystyy rajaamaan omilla toimilla. Suurin riski on lähteä sijoittamaan liian suurella velkavivulla ja pienellä käteispuskurilla.

Lisää asuntosijoittamisesta:

Piditkö artikkelista? Jaa eteenpäin:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
Tulosta

Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja

Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!