Asuntosijoittaminen vuonna 2020 Р10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin

Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jonka avulla on mahdollista rakentaa mukavasti kuukausittaisia passiivisia tuloja ja vankan kivijalan omaan talouteen. Lisäksi asuntosijoittamisessa on lähes rajattomat mahdollisuudet ja keinot päästä todella hyviin tuottoihin.

Sisällysluettelo

  • Mit√§ on asuntosijoittaminen?
  • Onko asuntosijoittaminen j√§rkev√§√§?
  • Asuntosijoittamisen aloittaminen
    • Laskuri asuntosijoittamiseen
    • Mist√§ rahat ensimm√§isen sijoitusasunnon ostoon?
  • Millainen on hyv√§ sijoitusasunto?
    • L√∂yd√§ oma asuntosijoitusstrategia
  • Kannattaako sijoittaa suoraan vai asuntorahastojen kautta?
  • Sijoitusasunto uudiskohteesta vai k√§ytetyst√§ kohteesta?
  • Asuntosijoittaminen velkarahalla
  • Asuntosijoittamisen riskit
  • Asuntosijoitusten verotus
  • Asuntosijoittaminen osakeyhti√∂n kautta
  • Miten voi p√§√§st√§ kokop√§iv√§iseksi asuntosijoittajaksi?
    • Taloudellinen riippumattomuus asuntosijoittamisella
  • Kokemuksia asuntosijoittamisesta
  • Kannattaako asuntosijoittaminen? 10 hyv√§√§ syyt√§ sijoittaa asuntoihin


Mitä on asuntosijoittaminen?

Asuntosijoittamisen perusajatus on varsin yksinkertainen: otetaan pankista lainaa, hankitaan sijoitusasunto, vuokrataan se ja vuokralainen ajan myötä kuittaa lainan pois ja lopulta jäljelle jää velaton asunto sekä kuukausittaiset vuokratulot.

Asuntosijoittamisen filosofia perustuu varsin paljon Robert Kiyosakin vaurastumismalliin, jossa hankitaan sellaista varallisuutta, joka tuottaa tulovirtaa silloinkin, kun et itse työskentele. Asuntoa ei kannata (eikä moni pystykään) ostamaan kokonaan omalla rahalla vaan se kannattaa ostaa pääosin lainarahalla. Kiyosaki kutsuu tätä ns. hyväksi lainaksi, koska lainarahalla ostettu omaisuus eli asunto tuottaa enemmän tuloa kuin lainaraha kustannuksia (=korkomenot).

Asuntosijoittaminen on siksi mielenkiintoinen sijoitusmuoto, että pienelläkin alkupääomalla ilman valtavia tuloja pystyy ajan myötä rakentamaan hyvin tuottavan sijoitusasuntosalkun erittäin hyvällä riski-tuotto -suhteella.

Onko asuntosijoittaminen järkevää?

Ehdottomasti, kunhan asiat tekee fiksusti ja asuntosijoittaminen vain sopii omaan tilanteeseen. Mikä tahansa tapa sijoittaa pääomaa oman taloudelliseen tilanteen parantamiseksi on aina järkevää. Joillekin asuntosijoittaminen on oikea tapa, joillekin taas ei.

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut viime vuosina reilusti. Suosion kasvu johtuu lähinnä matalasta korkotasosta, jonka vuoksi lainarahalla ostaminen on ollut järkevää. Kiinnostavuutta on lisännyt myös tiedon lisääntyminen sekä vakaa asuntomarkkina.

Asuntosijoittamisen järkevyys perustuu oikeastaan velkavivun avulla korkeaksi nousevaan oman pääoman tuottoon sekä hyviin mahdollisuuksiin vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Esimerkkeinä voisi mainita mm. asunnon remontoinnin sekä erilaiset mahdollisuudet ostaa asunto alle markkinahinnan.

Kiteytettynä voisi sanoa, että asuntosijoittaminen on järkevää nuorelle tai keski-ikäiselle säännöllistä ansiotuloa nauttivalle henkilölle, joka haluaa kerryttää varallisuutta ja on valmis näkemään hieman vaivaa asian eteen.

Asuntosijoittaminen ei välttämättä ole järkevää helppoutta hakevalle henkilölle, tällöin esimerkiksi sijoitusrahastot voisivat olla parempi vaihtoehto.

Asuntosijoittamisen aloittaminen

Kuva asuntosijoittamisen aloittamisestaIhan ensimmäiseksi ei kannata rynnätä ostamaan ensimmäistä sijoitusasuntoa vaan ensin on hyvä ottaa hieman selvää asioista. Asuntosijoittaminen kannattaa aloittaa esimerkiksi seuraavasti:

  • Lue Osta, vuokraa & vaurastu -kirja ja Googleta tietoa aiheesta
  • Verkostoidu
  • Opettele vuokratuoton laskeminen
  • Kysy kokeneemmalta
  • L√§hde ostoksille!

Suomenkielellä julkaistuja asuntosijoituskirjoja on tällä hetkellä muutamia. Paras niistä ehdottomasti on Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa & vaurastu. Tästä kirjasta saat perustiedot asuntosijoittamisen eri osa-alueilta, voimme suositella kirjaa jokaiselle aloittelevalle asuntosijoittajalle. Lisäksi kannattaa ehdottomasti etsiä tietoa Googlesta sillä nykyään löytyy jo useita hyviä blogeja ja podcasteja aiheeseen liittyen.

Asuntosijoittajan on erittäin tärkeää verkostoitua muiden sijoittajien ja toimijoiden kanssa. Myöhemmin tässä artikkelissa kerromme tarkemmin mitä hyötyjä kumppaneista voi asuntosijoittamisessa olla. Lisäksi kannattaa alkuvaiheessa ottaa yhteyttä yhteen tai useampaan kokeneeseen asuntosijoittajaan ja pyytää vinkkejä. Pyydettäessä niitä usein saat ja ehkä näin pystyt välttämään kalliit virheet.

Laskuri asuntosijoittamiseen

Asuntosijoittamiseen ei kannata pureutua pelkällä fiilistuntumalla vaan sijoituspäätökset tulee aina tehdä laskimen kautta. Tämän vuoksi on tärkeää opetella vuokratuoton laskukaava. Kannattaa tutustua myös taloyhtiöremonttien keskimääräisiin kustannuksiin, koska niissä saattaa piileä kokemattoman asuntosijoittajan pahimmat vaaran paikat.

Lue lisää vuokratuoton laskemisesta ja lataa myös ilmainen vuokratuottolaskuri, joka huomioi myös taloyhtiöremonttien kustannukset.

Mistä rahat ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon?

Liian kauaa ei kuitenkaan kannata j√§m√§ht√§√§ pelk√§lle teoriatasolle vaan ostohousut kannattaa nyk√§ist√§ jalkaan siin√§ vaiheessa, kun tuntuu, ett√§ riitt√§v√§t tiedot on ker√§tty kasaan. Monen asuntosijoittajan suurin “virhe” on se, ett√§ aloittaminen olisi kannattanut tehd√§ aiemmin. Ei siis kannata j√§√§d√§ haaveilemaan liian pitk√§ksi aikaa, koska aloitusajankohta vaikuttaa pitk√§ll√§ aikav√§lill√§ paljon korkoa korolle -ilmi√∂n my√∂t√§.

Ensimmäisen sijoitusasunnon osto vaatii luonnollisesti rahaa, koska pankki vaatii yleensä n. 30% omaa rahaa ostettavan kohteen hinnasta. Paras tietysti olisi, kun raha olisi valmiina säästössä. Mikäli näin ei ole, kannattaa karsia turhat kulut pois sekä kasvattaa tuloja, johon kekseliäs henkilö kyllä keksii keinot.

Muita keinoja asuntosijoittamisen aloittamiseen mikäli alkupääomaa ei saa itse kasaan:

  • Sijoita yhdess√§ tuttavan/tuttavien kanssa
  • K√§yt√§ jotain lis√§vakuutta, jolla saat isomman sijoituslainan
  • Yhdist√§ hyv√§ kohde ja henkil√∂, jolla on rahaa. Tee ty√∂t sijoittajan puolesta
  • Ota tuttavalta pieni laina ja osta remonttiasunto. Myy asunto pois voitolla tai uudelleenarvioi kohde, jota vastaan saat pankista lis√§√§ lainaa

Millainen on hyvä sijoitusasunto?

Asuntosijoittajan tulee ostovaiheessa laittaa p√§√§h√§ns√§ v√§h√§n erilaiset “ostolasit” kuin oman kodin ostajien. Sijoitusasunto ei koskaan pid√§ ostaa tunteella vaan laskimella, vaikka intuitiotakin toki on hyv√§ kuunnella.

Sijoitusasunnon valinta on loppujen lopuksi vasta se viimeinen ja sinetöivä vaihe, koska sitä ennen on hyvä asettaa sijoittamisen tavoitteet, luoda suunnitelma ja valita strategia. Asuntosijoittamisessa on todella monia erilaisia tapoja sijoittaa.

Löydä oma asuntosijoitusstrategia

Alla on listattuna muutamia erilaisia strategioita asuntosijoittamiseen.

Ehkä yleisin strategia on sijoittaa pieniin yksiöihin ja kaksioihin, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa tai keskisuurissa kaupungeissa. Toiset sijoittavat sitten pelkästään käytettyihin, toiset pelkästään uudiskohteisiin ja osa sopivalla sekoituksella näihin molempiin, mikä onkin ehkä järkevintä.

Vastavirtaan sijoittamista lukuunottamatta yhteistä kaikissa näissä strategioissa on se, että sijaintiin kannattaa kiinnittää huomiota. Hyvä sijainti ei välttämättä tarkoita ydinkeskustaa, vaan hyvä sijainti voi olla myös kauempana keskustasta. Tärkeää on, että alueella on riittävästi kysyntää asunnoille ja alueen kehitysnäkymät ovat hyviä.

Listauksen perusteella Rovaniemi, Jyväskylä ja Pori olisivat parhaat kaupungit ja sen sijaan Seinäjoki, Vaasa ja Kokkola olisivat heikoimmat. Onko asia kuitenkaan näin? Tutustu listaukseemme parhaista asuntosijoituskaupungeista.

Kannattaako ostaa sijoitusasuntoja vai sijoittaa asuntorahastoihin?

Oikea vastaus riippuu sijoittajasta. Mikäli haluaa, että sijoittaminen on mahdollisimman helppoa, kannattaa laittaa rahansa asuntorahastoon. Asuntorahastoissa on monia hyviä puolia ja vastapainona myös niitä miinuspuolia.

Asuntorahastojen plussat

  • Helppo ja vaivaton
  • Ei velkarahan k√§ytt√∂√§
  • Hyv√§ hajautus
  • V√§hemm√§n alkup√§√§omaa

Asuntorahastojen miinukset

  • Oman p√§√§oman tuotto j√§√§ matalaksi, koska ei hy√∂ty√§ velkavivusta
  • Pienemm√§t vaikutusmahdollisuudet sijoituksen tuottoon

Jos tavoittelee sijoituksiltaan korkeampaa tuottoa, kannattaa sijoittaa asuntoihin suoraan. Tärkein syy on lainarahan käyttö, jonka avulla omalle pääomalle saatavaa tuottoa pystyy nostamaan merkittävästi, jopa 15-25 prosenttiin asti.

Suorissa asuntosijoituksissa on lisäksi useita keinoja parantaa sijoituksen tuottoa. Tärkeimpinä on alle markkinahintainen osto sekä asunnon remontoinnilla saatava arvonnousu.

Sijoitusasunto uudiskohteesta vai käytetystä kohteesta?

Tätä usein meiltäkin kysytään, mutta kysymykseen ei ole oikeaa vastausta jokaisen kohdalle. Oikea vastaus riippuu aina sijoittajasta.

Uudiskohteiden hyödyt ja haitat

  • Taloyhti√∂√∂n ei ole tulossa remontteja
  • Vuokralaisen l√∂yt√§minen yleens√§ helpompaa
  • Yhti√∂lainan verohy√∂dyt
  • Ei tarvetta asuntoremonteille
  • Vuokratuotto matala
  • Asunnosta ei j√§√§ v√§ltt√§m√§tt√§ kuukausittaista kassavirtaa
  • Remontoinnilla ei mahdollista tehd√§ arvonnousua

Käyttetyjen kohteiden hyödyt ja haitat

  • Vuokratuotto korkeampi kuin uudiskohteissa
  • Mahdollisuus nostaa sijoituksen tuottoa (vuokratason nousu ja arvonnousu) remontoimalla
  • Mahdollisesti selv√§sti positiivinen kuukausittainen kassavirta
  • Taloyhti√∂√∂n saattaa olla tulossa remontteja (Tutki yhti√∂ tarkkaan!)
  • Vuokraus ei ole helppoa jos sijainti on huono ja/tai asuntoa ei ole remontoitu

Uudiskohteet sopivat yleensä huolettomuutta ja helppoutta arvostaville asuntosijoittajille, jotka eivät tavoittele valtavaa vuokratuottoa tai kuukausittaista kassavirtaa. Monesti uudiskohdesijoittajilla on myös keskimäärin enemmän sijoitettavaa omaisuutta. Yksi puoltava syy uudiskohteisiin sijoittamisessa on myös rahoitusvastikkeen verohyödyt.

Sitten taas osa sijoittajista sijoittaa pelkästään käytettyihin kohteisiin, yksinkertaisesta ja ymmärrettävästä syystä eli siitä, että käytetyn kohteen voi ostaa edullisemmin ja siitä saa parempaa vuokratuottoa.

Asuntosijoittaminen velkarahalla

Valtaosa asuntosijoittajista hyödyntää lainarahaa asuntosijoittamisessa. Lainarahan eli velkavivun käyttö onkin kannattavaa, koska sillä pystyy nostamaan omalle pääomalle saatavaa tuottoa.

Yleensä pankit antavat lainaa 70% ostettavan kohteen hinnasta, jolloin omaa rahaa tarvitsee sijoittaa vain 30%. Jos asunnon vuokratuotto on esim. 6%, voi omalle pääomalle saatava tuotto olla velkavivun ansiosta jopa 12-15%.

Velkavipu toimii eriomaisesti nyt matalien korkojen aikana. Velkavivun idea on se, että lainarahan saa tuottamaan enemmän kuin mikä sen hinta on. Eli jos pankkilainan korko nousisi vaikkapa 3%:iin, on lainarahan käyttö edelleen kannattavaa jos sijoitus tuottaa vaikkapa 6%:a.

Velkarahan käyttö nostaa luonnollisesti sijoittajan riskiä. Riski on sitä suurempi mitä isompaa velkavipua käyttää. Asuntosijoittamisen suurimmat vaaran paikat piilevätkin siinä, että käytetään maksimaalista velkavipua, jolloin kuukausittaista kassavirtaa ei juurikaan jää. Tällöin pienetkin vastoinkäymiset tai korkojen nousu saattavat aiheuttaa taloudellisia ongelmia.

Velkavivun määrä kannattaa siis aina suhteuttaa omaan taloudelliseen tilanteeseen sopivaksi. Riskiä pienentää myös se, että osan sijoituslainoista sitoo kiinteään korkoon, jolloin koronnousun riski madaltuu.

Asuntosijoittamisen riskit

Asuntosijoittamiseen liittyy riskejä, se on selvää. Sama pätee oikeastaan kaikkeen sijoittamiseen.

Kuten yllä mainittiin niin suurin riski syntyy voimakkaasta ja huolettomasta velkavivun käytöstä, koska liian tiukalle viritetty velkapositio ei kestä kovinkaan isoja vastoinkäymisiä.

Korkoriskin lisäksi asuntosijoittamisen keskeisimpiä riskejä ovat vuokralaisriski, remonttiriski, alueelliset riskit ja poliittiset riskit. Tutustu tarkemmin asuntosijoittamisen riskeihin.

Parhaat keinot pienentää asuntosijoittamisen riskejä:

  • K√§yt√§ maltillista velkavipua
  • Osta kysytyilt√§ sijainneilta
  • Osta alle markkinahinnan
  • Tee vuokraus huolella
  • Pid√§ asunto hyv√§ss√§ kunnossa
  • Laadi tarkka suunnitelma ja noudata sit√§
  • Tee p√§√§t√∂kset aina laskimen kautta
  • Hajauta my√∂s muihin omaisuusluokkiin
  • Hanki muita s√§√§nn√∂llisi√§ tuloja
  • Sido ainakin osa lainoista kiinte√§√§n korkoon

Asuntosijoitusten verotus

Asuntosijoittaminen on pääomatuloverotuksen alaista toimintaa. Vuonna 2020 asuntosijoitusten tuotoista eli vuokratuloista ja luovutusvoitoista maksetaan veroa 30.000 euroon asti 30% ja ylittävältä osuudelta 34%.

Vuokratuloista pystyy tehdä myös monenlaisia vähennyksiä. Ensimmäisenä tulee vähentää asunnon hoitovastikkeet sekä muut kulut, kuten sijoituslainojen korot, pankkikulut ja asunnon remonttikulut. Muita vähennyseriä ovat myös kaikki asuntosijoituksiin liittyvät kilometrit sekä kalustetun asunnon kalustevähennys.

Yhtiölainoitetuissa asunnoissa myös yhtiölainan kuukausilyhennyserät eli rahoitusvastikkeet ovat verovähennyskelpoisia (edellytys on, että rahoitusvastikkeet tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa).

Tarkempia lisätietoja asuntosijoittamisen verotukseen löytyy vero.fi sivustolta.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta

Osakeyhtiön kautta sijoittamisen suosio on kasvanut viime vuosina voimakkaasti, syynä on yhtiön tuomat veroedut.

Aiemmin osakeyhtiön yhteisöveron ja pääomatuloveron erotus oli vain 2% (yhteistövero 26%, pääomatulovero 28%). Nykyään ero on jo 10-14% mikä tekee osakeyhtiön kautta sijoittamisesta järkevää.

Yhden tai muutaman sijoitusasunnon takia osakeyhtiötä ei ole järkevää vielä perustaa, mutta jos asuntoja on tarkoitus kerätä enemmän niin osakeyhtiön kautta sijoittaminen on usein perusteltua. Nyrkkisääntönä voisi todeta, että mikäli sijoituasuntoja aikoo hankkia vähintään 10, kannattaa osakeyhtiö perustaa.

Lue asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta käsittelevät kirjoitukset:

Miten voi päästä kokopäiväiseksi asuntosijoittajaksi?

Kuvassa lasketaan asuntosijoittamisen tuottoaSijoitusasuntojen vuokratuotot liikkuvat yleensä n. 4-8 ja oman pääoman tuotot n. 10-20 prosentissa verojen jälkeen. Tuotot eivät välttämättä tunnu päätä huimaavilta, mutta asuntosijoittamisessa on lisäkeinoja, joilla vaurastumiseen voi saada lisävauhtia.

Seuraavassa kolme parasta keinoa nostaa asuntosijoitusten tuotot seuraavalle tasolle:

  • Sijoita osakeyhti√∂n kautta
  • Tee nopeaa osta ja myy -kauppaa
  • L√∂yd√§ kanavat ostaa alle markkinahintaisia kohteita

Me itse aloitimme nollatilanteesta vuonna 2012 ja siitä neljä vuotta eteenpäin, jäin itse asuntosijoitusyhtiöömme täysipäiväiseksi työntekijäksi. Tämä ei mitenkään olisi onnistunut pelkällä osta ja pidä -sijoittamisella vaan olemme matkan varrella hyödyntäneet kaikkia ylläolevia keinoja kasvun vauhdittamiseksi.

Pääasiassa olemme tehneet nopeaa osta ja myy -kauppaa, jonka avulla saimme heti alusta asti pääomat kasvamaan ja pääsimme nopeasti ostamaan seuraavia kohteita. Kasvun edellytyksenä on kuitenkin, että pystyy löytämään niitä alle markkinahintaisia kohteita.

Mikäli asuntosijoitustuottojen nostaminen kiinnostaa, kannattaa lukea seuraavat kirjoitukset:

Taloudellinen riippumattomuus asuntosijoittamisella

Asuntosijoittaminen on yksi tapa saavuttaa taloudellinen riippumattomuus. Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa sitä, että voit tehdä haluamiasi asioita ja elää unelmiesi elämää ilman, että raha on esteenä. Se ei välttämättä tarkoita sitä, että ei tarvitsisi tehdä töitä vaan sitä, että töitä ei tarvitse tehdä rahan takia vaan siksi, että se on mielekästä.

Kuinka paljon asuntoja tarvitsee sitten olla, että asuntojen parissa voisi toimia kokopäiväisesti pelkillä vuokratuloilla?

Asuntojen m√§√§r√§ riippuu siit√§, millaista tulovirtaa el√§minen edellytt√§√§. Jos ajatellaan, ett√§ keskim√§√§rin sijoitusasunnon vuokra olisi 600 euroa ja keskim√§√§r√§iset vastikekulut 150 euroa. T√§m√§ tarkoittaisi verojen (30%) j√§lkeen n. 315‚ā¨ nettotuloa kuukaudessa per asunto. Jos huomioidaan yll√§tt√§v√§t menot ja taloyhti√∂remontit ja lasketaan varman p√§√§lle, ett√§ yksi asunto tuottaisi n. 250 euroa kuukaudessa nettotuloa. 10 asuntoa tarkoittaisi siis jo 2 500 euron nettotuloa kuukaudessa.

Yllä olevassa esimerkissä asunnot tulisi olla velattomia, koska lainakuluja ei huomioitu ollenkaan. Jos taas ajatellaan, että pankkilainalla ostettujen asuntojen positiivinen kassavirta olisi keskimäärin 50 euroa kuukaudessa kaikkien kulujen ja lyhennysten jälkeen, tulisi 2 500 euron kuukausinettotuloja ajatelleen asuntoja olla yhteensä viisikymmentä.

Asuntoja tulee siis olla aika paljon, että pelkillä vuokratuloilla pystyy elämään taloudellisesti riippumattomana. Yksi keino sitten taas on vuokra-asuntojen ohessa harjoittaa osto-myynti -kohteita, koska esimerkiksi yksi onnistunut flippauskohde saattaisi tuottaa jo 5.000-50.000 euron lisätulon.

Esimerkiksi meidän yhtiö työllistää nyt vuonna 2020 neljä kokopäiväistä henkilöä. Tämä ei olisi mitenkään mahdollista pelkillä vuokratuloilla vaan yrityksemme tulos muodostuu pitkälti osto-myynti -kohteista, kun ostamme kokonaisia kerrostaloja ja myymme ne sijoittajille eteenpäin yksittäisinä asuntoina.

Kokemuksia asuntosijoittamisesta

Nyky√§√§n vuokranantajia on Suomessa jo yli kaksisataatuhatta mik√§ on iso m√§√§r√§. Ehk√§p√§ 90-luvulla vuokranantajia pidettiin viel√§ harvinaisia “sijoituspohatteina”, mutta asuntosijoittamisen suosion kasvaessa mielikuva vuokranantajia kohtaan on muuttunut.

Monien muiden bloggaajien ja palveluntarjoajien tavoin myös me olemme pyrkineet tekemään parhaamme sen eteen, että asuntosijoittaminen olisi kaikille aiheesta kiinnostuneille mahdollisimman helppoa ja kannattavaa.

Oheisesta kirjoituksesta voi lukea esimerkkejä mitä hyötyä pystymme asuntosijoittajille tarjoamaan sekä asuntosijoittajien kokemuksia palvelustamme ja meidän kautta ostetuista sijoitusasunnoista.

Kannattaako asuntosijoittaminen? 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin

Listasimme mielestämme 10 keskeisintä syytä, miksi asuntosijoittamisen on järkevää.

1. Säännöllinen ja tasainen tulovirta

Asuntosijoittamisen etu moneen muuhun sijoitusmuotoon verrattuna on sen antama säännöllinen kuukausittainen tulo. Parhaassa tapauksessa sama vuokralainen asuu asunnossasi kymmeniä vuosia ja vuokra nakuttaa tasaisesti tilille. Vuokrasopimus kannattaa tehdä aina niin, että vuokralainen sitoutuu asumaan asunnossa vähintään vuoden, jolloin varmistat sen, että sama vuokralainen pysyy ainakin vuoden verran asunnossasi.

2. Velkavivun hyödyntäminen

Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa lainarahan käyttö on suhteellisen helppoa. Pankit arvostavat kiinteää vakuutta, joten asuntosijoittaminen on heille mieluinen sijoitusmuoto rahoitettavaksi. Pankit antavat lainaa yleensä 60-80% asunnon hankintahinnasta, joten omaa rahaa tarvitsee laittaa yleensä sijoittaa 20-40% asunnon ostohinnasta.

Poimi lisävinkit velkavivun käytöstä asuntosijoittamisessa.

3. Voit ostaa sijoitusasuntoja alle markkinahintojen

Asuntosijoittamisessa on mahdollista ostaa kohteita alle markkinahintojen. Esimerkiksi osakesijoittamisessa jokainen joutuu maksamaan osakkeesta sen hetkisen pörssinoteerauksen verran, asuntosijoittamisessa asia on toisin. Pitkässä juoksussa on ensiarvoisen tärkeää pystyä löytämään hyviä ja alle markkinahintaisia. Saattaa kuulostaa hassulta, mutta voitto tehdään ostettaessa, ei myytäessä. Kun joskus myyt ostamasi asunnon, tuskin saat siitä markkinahintaa korkeampaa hintaa.

Hintatason tunteminen on olennaisinta, että pystyy arvioimaan sijoitusasunnon oikean markkinahinnan. Voi olla useita syitä, miten alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja pystyy löytämään. Esimerkiksi avioerotilanteessa tai kuolinpesältä ostettaessa myyjän tärkein intressi saattaa olla nopea myynti, jolloin hinnassa voi helposti olla muutama tuhat euroa enemmän joustoa. Työn perässä muuttava tai kahden asunnon loukussa oleva voi myös hakea nopeaa kauppaa ja on valmis tinkimään hinnassa.

Vaikka jonkun mielestä saattaisi olla moraalitonta tehdä hyviä asuntokauppoja myyjän pakkotilanteen vuoksi, itse en allekirjoita tätä. Edellä mainituissa tilanteissa myyjä kuitenkin haluaa päästä asunnosta eroon, jolloin näissä tilanteissa lopulta kaikki voittavat, koska ostaja tarjoaa ratkaisun myyjän ongelmaan.

Asuntosijoittamisen toinen mielenkiintoinen ero suhteessa osakkeisiin on tukkuhintojen ero. Mikäli osakemarkkinoilla jokin yritys ostaa koko yrityksen tai merkittävän osan yrityksen osakekannasta, joutuu se monesti maksamaan preemion eli pörssinoteerauksen verran sekä hieman päälle. Asuntosijoittamisessa asia on päinvastoin. Isompaa määrää, kuten kokonaista kerrostaloa ostettaessa saadaan usein tukkualennus, jolloin yksikköhinta (hinta per asunto) on matalampi, esimerkiksi 10-30% alle markkinahintojen.

Monella ei ole yksin mahdollisuutta ostaa isompaa kokonaisuutta, mutta mielenkiintoisia mahdollisuuksia saattaa tulla eteen jos ostaa isomman kokonaisuuden esimerkiksi yhdessä toisten asuntosijoittajien kanssa. Tai sitten on tilanteita, joissa isompi sijoittaja on ostanut ison kokonaisuuden ja myy sitä nopeasti eteenpäin yksittäisinä asuntoina alle markkinahintojen.

Mikäli tukkuhintaiset sijoitusasunnot kiinnostavat, kannattaa liittyä sisäpiiriin sekä lukea kirjoitus Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?

4. Tuottoa syntyy kahdella tavalla

Asuntosijoittamisessa voi saada tuottoa kahdella tavalla, joko vuokratulona tai arvonnousuna. Nämä kaksi tuottokomponenttia useimmiten yhdistyvät eli samalla, kun saat kassavirtaa vuokratulojen muodossa, nousee myös asunnon arvo. Esimerkiksi osakkeissa, raaka-aineissa, arvometalleissa, rahastoissa tai korkosijoituksissa saattaa tuotto perustua vain pelkkään arvonnousuun tai kassavirtaan, ei molempiin.

En tiedä oletko sinä, mutta minä en ainakaan ole vielä koskaan kuullut pankkitalletuksen arvon nousevan enkä usko myöskään, että fyysinen kultaharkko jakaisi kassavirtaa. Sijoitusasunnon arvo todennäköisesti nousee ajan kuluessa, mutta sitä odotellessa saat siitä matkan varrella myös kassavirtaa vuokrien muodossa kuukausittain.

5. Voit vaikuttaa asuntosijoitusten tuottoon

Asuntosijoittamisessa on monia mahdollisuuksia sijoituksen tuoton nostamiseen. Olemme itse tehneet parhaat arvonnousut sellaisissa kohteissa, jotka ostettaessa eivät näyttäneet kovinkaan houkuttelevilta. Tällaiset asunnot ovat usein epäsiistejä, niissä saatetaan olla tupakoitu, lattiassa on vanha muovimatto ja kalusteet ovat vanhoja. Asunnon ostaminen liittyy tunteisiin ja tällaiset tekijät antavat illuusion, että asunto olisi jotenkin huono. Omistusasujat pysyvät siis herkästi tällaisista kohteista loitolla. Kaikki nämä ovat kuitenkin vain pintatekijöitä, joiden alta saattaa paljastua erittäin hyvä sijoitusasunto. Taloyhtiön kuntoon ja asunnon sijaintiin sinulla on todella huonot vaikutusmahdollisuudet, mutta nämä ovat sellaisia asioita, joihin voit itse vaikuttaa.

Yllättävän suuren muutoksen saat jo pelkällä lattian laminoinnilla, uusilla seinäpinnoilla, jalkalistoilla ja siivouksella. Pelkästään näillä suhteellisen pienillä ja edullisilla toimenpiteillä asunnon arvo saattaa nousta tuhansilla ja kuukausivuokra kymmenillä euroilla. Lisäksi esimerkiksi keittiön kaappien ovien vaihto sekä välitilan uusiminen saattaa tehdä keittiöstä kuin uuden, jolloin arvo saattaa nousta jo todella paljon.

Lue lisää osta, remontoi & myy -strategiasta.

6. Vakaat vuokramarkkinat

Monet saattavat pelätä asuntojen hinnan muutoksia, jonka vuoksi he eivät aloita asuntosijoittamista. Pitkän tähtäimen asuntosijoittajalle hintojen heilahtelut ovat mielestäni toissijainen juttu. Ajatellaan, että ostat sijoitusasunnon ja aiot pitää sitä salkussasi 20 vuotta, jonka jälkeen myyt sen. Periaatteessa on aivan sama millä tasoilla asuntojen hinnat matkan varrella käyvät. Heilahteluita asuntojen hinnoissa tulee, mutta pitkässä juoksussa suunta on ylöspäin.

Tärkeintä on asuntojen vuokrataso. On turvallista tietää, että vuokramarkkinat ovat vakaat. Asuntojen arvot saattavat heilahdella, mutta vuokra-asuntojen kysyntä tuskin koskaan vähentyy niin oleellisesti, että vuokrat laskisivat merkittävästi. Tilastokeskuksen mukaan asuntojen vuokrat ovat tippuneet vuodesta 1970 lähtien vain yhtenä vuotena (1987), jolloin vuokrat tippuivat 0,5%. Keskimäärin vuokrat ovat nousseet noin 3-4 prosenttia vuodessa. Alueellisia eroja toki on, joten on todella tärkeää valita asunto oikeasta paikasta, sillä joka paikassa vuokrat eivät nouse eikä vuokralaisia ole tarjolla.

Huom! Vuokramarkkinat eroavat alueellisesti merkittävästi toisistaan. Hyvä lähtökohta on aloittaa asuntosijoittaminen alueelta, jossa asuntojen kysynnän voi olettaa kasvavan.

7. Hyvää tuottoa maltillisella riskillä

Tämä on tietysti se asuntosijoittamisen tärkein hyöty. Sijoittaja luonnollisesti etsii rahoilleen kohdetta, joka antaa sijoitetuille rahoille mahdollisimman hyvän tuoton mahdollisimman pienellä riskillä. Asuntosijoittamisessa hyvältä sijainnilta hyvästä talosta ostetun asunnon kelvollisena vuokratuottona voidaan pitää 5-6 prosentin tuottoa. Joskus voi löytyä helmiä, joissa vuosittainen vuokratuotto on jopa 10-15 prosenttia. Aina ei kannata kuitenkaan tuijottaa pelkkää vuokratuottoa, sillä siinä voi piileä vaaran paikat.

Kuuden prosentin vuokratuotto ei sinällään kuulosta erityisen suurelta, mutta oman pääoman tuottoa voi nostaa velkavivun avulla. Esimerkiksi 50-70% velkavivulla voi omalle sijoitetulle rahalle saatavan tuoton nostaa helposti yli 10 prosenttiin, mahdollisesti jopa aina 20 prosenttiin asti.

Asuntosijoittamisessa on omat riskinsä, ainakin suurella velkavivulla sijoitettaessa. Täytyy vain tietää mitä tekee ja välttää pahimmat virheet. Asuntosijoittamisen riskiä rajaa kuitenkin vakaat vuokramarkkinat. Asuntojen hinnat heiluvat jonkin verran, mutta hintatason heilahtelut ovat maltillisia ja hitaita, verrattuna esimerkiksi osakemarkkinoihin. Alueelliset erot hintaheilahteluissa voivat toki olla suuria. Tältä pystyy suojautumaan hyvin sillä, että ostaa sijoitusasunnon vain kasvavista kaupungeista ja kysytyiltä alueilta.

Asuntosijoittamisessa on myös muita tekijöitä, jotka tekevät asuntosijoittamisesta riskiltään matalampaa kuin esimerkiksi osakesijoittamisesta. Osakeyhtiön johdossa saatetaaan päättää, ettei joka vuosi jaetakaan osinkoa, jolloin sijoitukselle ei saa kassavirtaa ollenkaan kun taas asuntosijoittajan kassavirran lähde eli vuokralainen ei voi päättää olla maksamatta vuokraa joka kuukausi. Jos näin käy, vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen ja hankkia uuden vuokralaisen tilalle ja parhaassa tapauksessa periä maksamattomat vuokrat vuokrasopimuksen yhteydessä maksetusta rahavakuudesta tai henkilötakaajilta. Toisekseen, yritys voi joskus ajautua konkurssiin, jolloin osakesijoittaja menettää pahimmassa tapauksessa koko sijoitetun pääomansa. Taloyhtiöt harvemmin menevät konkurssiin tai asunnon arvo menee nollaan.

Lue listaus asuntosijoittamisen riskeistä.

8. Vipuvoimien hyödyntäminen

Asuntosijoittamisessa puhutaan aina velkavivusta, jolla sijoituksen tuottoa voi kasvattaa. Velkavipu on asuntosijoittajan tärkein työkalu, mutta se ei suinkaan ole ainut ulkopuolinen vipuvoima, jota voi hyödyntää. Olen itse ollut ostamassa lyhyen ajan (muutama vuosi) sisällä kymmeniä sijoitusasuntoja ilman merkittävää alkupääomaa, joten on sanomattakin selvää, ettei se aivan yksin olisi ollut mahdollista. Joskus on siis hyvä hyödyntää ulkopuolisia vipuvoimia päästäkseen vaurastumisessa ja asuntosijoittamisessa hyvään vauhtiin.

Sijoituskumppanit ovat tärkein vipuvoima (heti pankin jälkeen). Kannattaa hankkia 1-2 luotettavaa kumppania (esimerkiksi sisarukset, sukulaiset, ystävät), joiden kanssa aloitat asuntosijoittamisen. Kimpassa toisten kanssa on paljon helpompi päästä vauhtiin kuin itsekseen. Kimppasijoittamisessa on myös se hyvä puoli, että riski jakaantuu. Asuntosijoittamisessa saattaa joskus sattua yllättäviä menoja, kuten kodinkoneen hajoaminen, taloyhtiön ylimääräinen vastike tai vaikka tyhjä kuukausi, jolloin et saa vuokratuloa. Tällaisissa tilanteissa on parempi olla kimpassa kuin yksin, koska yllättävät menot saattavat rasittaa omaa henkilökohtaista taloutta liian paljon.

Lisäksi voi olla, että pystyisit yksin hankkimaan yhden, mutta yhdessä kumppaneiden kanssa kolme sijoitusasuntoa. Kolmen asunnon kanssa riski on matalampi kuin yhden, koska yhden asunnon ollessa tyhjillään jauhavat muut asunnot kuitenkin vuokratuloa, jolloin kahden muun asunnon vuokratuloilla voi pystyä kattamaan tyhjän asunnon kulut eikä omalle kukkarolle tarvitse välttämättä mennä. Omalle rahalle saatava tuotto pysyy kuitenkin samana, mutta riski jakaantuu.

Kumppaneiden kanssa sijoitettaessa kannattaa kuitenkin ensin keskustella asiat läpi ja luoda yhteiset tavoitteet ja suunnitelma, mieluiten ihan kirjallisesti. Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä hommaa, joten on tärkeää, että jokaisella leikkiin ryhtyvällä on yhteiset intressit asuntosijoittamisen suhteen. Muita ulkopuolisia vipuvoimia on esimerkiksi toisten raha, toisten vakuudet, toisten resurssit ja osaaminen sekä toisten kontaktit. Itse olen hyödyntänyt omassa asuntosijoittamisessani kaikkia edellä mainittuja vipuvoimia.

Yhteenveto: asuntosijoittamisessa ei kannata toimia yksin vaan ulkopuolisten vipuvoimien avulla riski madaltuu ja tuottomahdollisuudet kasvavat.

9. Sijoituksen hyvä hallittavuus

Asuntosijoittamisen yksi hyvä puoli liittyy sijoituksen hallintaan. Esimerkiksi pörssiyhtiön osakkeenomistajana sinulla on heikot mahdollisuudet vaikuttaa yrityksen suuntaan, jolloin yrityksen tulevaisuus ja näin ollen sijoituksesi tuotto on täysin riippuvainen toisten päätöksistä sekä markkinoiden heilahteluista.

Asuntosijoittamisessa sinulla on langat omissa käsissäsi ja useita mahdollisuuksia vaikuttaa sijoituksesi tuottoon. Ensimmäisen asia on asunnon ostovaihe. Voit päättää itse, millaiselta alueelta ja millaisesta talosta ostat sijoitusasunnon. Hintaneuvotteluissa sinulla on ensimmäinen hyvä mahdollisuus vaikuttaa sijoituksen tuottoon, koska voit neuvottelupsykologian avulla nipistää ehkä jo muutaman tonnin.

Tämän jälkeen voit vaikuttaa sijoituksen tuottoon asunnon remontoinnilla. Järkevillä pintaremonteilla nostat asunnon arvoa, nostat vuokraa, parannat vuokrattavuutta ja vaikutat vuokralaiskandidaattien tasoon.

Asunnon vuokraaminen on tärkeä vaihe, koska vuokraamisvaiheessa on useita eri tekijöitä, joilla voi olla vaikutus sijoituksesi kokonaistuottoon pitkällä aikavälillä. Vuokraamisvaiheessa voit vaikuttaa vuokran suuruuteen sekä varmistaa jatkossakin hyvän vuokrattavuuden ja markkinoita korkeamman vuokratason. Omat kokemuksemme ovat opettaneet sen, että vuokraaminen kannattaa tehdä itse, jos mahdollista, koska säästät siinä helposti useita satoja euroja ja pystyt tutustumaan vuokralaisehdokkaisiin itse.

Pystyt vaikuttamaan sijoitukseesi myös taloyhtiön yhtiökokouksissa. Monesti on niin, että taloyhtiön kokouksissa käy vain kourallinen väkeä, jolloin sinulla on hyvät vaikutusmahdollisuudet taloyhtiötä koskevissa päätöksissä. Jos haluat olla oikein aktiivinen, kannattaa pyrkiä taloyhtiön hallitukseen, jolloin vaikutusmahdollisuudet ovat vielä suuremmat. Tärkein hyöty tässä on se, että pystyt vaikuttamaan talossa tehtäviin remontteihin. Taloyhtiöiden hallituksissa saattaa olla useasti aivan maallikkoja, jolloin taloon tehdään vääriä remontteja tai oleelliset remontit jätetään kokonaan tekemättä. Myös kilpailutus unohtuu usein, jolloin esimerkiksi putkiremontin kustannus voi nousta moninkertaiseksi.

10. Arvokkaat kontaktit

Asuntosijoittaminen on siitä mielenkiintoinen laji, että kontaktit saattavat nousta arvoon arvaamattomaan. Koskaan et tiedä kuka sattuu matkan varrella vastaan ja millaisia tilaisuuksia avautuu. Hyvien kontaktien kautta saattaa tulla hyviä sijoitusmahdollisuuksia vastaan tai voi olla, että löydät asunnollesi ostajan kontaktin kautta. Parhaat sijoituskohteet eivät usein päädy julkisille markkinoille asti vaan useimmiten kannattavimmat kaupat tehdään valmiiden kontaktien kautta. Kannattaa olla aktiivinen ja käydä mahdollisimman paljon käydä asuntonäytöissä, olla yhteydessä välittäjiin ja myydä itse sijoitusasuntoa. Näin opit paljon ja tutustut muihin sijoittajiin ja löydät kenties luottovälittäjiä, jotka ovat sinuun yhteydessä hyvän sijoituskohteen ilmaantuessa ennen julkiseen myyntiin laittoa.

Artikkeli kirjoitettu 7.9.2015, päivitetty/lisätty sisältöä 25.9.2020

Lisää asuntosijoittamisesta:

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi