Jokaisen aloittelevan asuntosijoittajan mielessä on kysymys: ”Miten asuntoihin kannattaa sijoittaa?”. Kysymykseen ei ole oikeaa eikä väärää vastausta. Oikea strategia on täysin riippuvainen henkilön tavoitteista, pääomista, resursseista ja kiinnostuksen kohteista.
Tässä kirjoituksessa sekä alempaa löytyvässä podcastissa käsitellään kahta erilaista asuntosijoitusstrategiaa; Osta ja pidä ja Osta ja myy –sijoitusstrategioita. Vertailimme ja kokosimme syitä, miksi juuri jompikumpi voisi olla sinun asuntosijoittamisen strategiasi.
Nyrkkisääntö on, että asuntosijoittamisen alkuvaiheessa kannattaa opetella yksi strategia huolella ennen kuin yrittää tehdä asuntosijoittamista liian monella eri tavalla. Kokemuksen karttuessa on kuitenkin mahdollista löytää erilaisia tilaisuuksia, joihin uskaltaa tarttua! Siksi kannattaa lukea myös, mitä oman sijoitusstrategiasi ”vastapuoli” ajattelee ja kehittää omaa asuntosijoittamisen pelikirjaa.
Sisällysluettelo
Osta ja pidä -sijoitusstrategia
Osta ja pidä –strategia tarkoittaa sitä, että asuntoja ostetaan ja niitä pidetään vuokralla pitkään. Tämä onkin yleisin tapa sijoittaa asuntoihin. Strategiaan kiteytyykin oikeastaan koko asuntosijoittamisen perusajatus, joka perustuu Robert Kiyosakin kassavirtamalliin.
Osta ja pidä –strategia on varsin kulutehokas, koska säästyt luovutusvoittoveron maksulta vaikka asuntojen arvot nousisivatkin omistusaikana. Verottajalle meneviä maksuja ovat siis vain 2% varainsiirtovero sekä vuokratuloista maksettavat pääomatuloverot (yks.henk. 30-34% ja Oy 20%). Verotusmielessä myös uudiskohteet sopivat osta ja pidä –sijoittamiseen hyvin, koska yhtiölainan lainanlyhennyserät eli rahoitusvastikkeet ovat pääsääntöisesti kokonaisuudessaan vähennyskelpoisia vuokratuloista.
Osta ja pidä –strategialla voi saavuttaa parhaita tuloksia hyödyntämällä velkavipua ja uudelleenrahoittamalla, jolloin pääsee nopeimmin käsiksi lumipalloefektiin ja hyötymään korkoa korolle –ilmiöstä. Uudelleenrahoittaminen tarkoittaa sitä, että asunnon arvon noustua (esim. alle markkinahintaisen ostohinnan, remontin tai alueen hintatason nousun) tai pankkilainan lyhennyttyä sijoitusasuntokohteeseen voi hakea uutta rahoitusta, jota voi hyödyntää seuraavien sijoitusasuntojen ostossa. Sijoitusasunnon voi uudelleenrahoittaa sen vakuusarvoa vastaavasti, joka yleensä on 70-80% asunnon arvosta.
Esimerkki uudelleenrahoituksesta:
Onnistut ostamaan 80.000€ arvoisen sijoitusasunnon alle markkinahinnan 70.000€ hintaan. Saat pankista lainaa 70% ostohinnasta eli 49.000€. Teet asuntoon pienen pintaremontin ja vuokraat asunnon. Varainsiirtovero ja remonttikulu huomioiden olet sijoittanut omaa rahaa 24.000€.
Välittäjä arvioi asunnon 90.000€ arvoiseksi remontin jälkeen. Viet arviokirjan pankkiin ja saat nostettua rahoituksen määrän vakuusarvoa vastaavasti 63.000 euroon (90.000€ x 70%). Saat siis 14.000€ lisää rahaa verovapaasti itsellesi seuraavaa ostokohdetta varten.
Lisää tästä strategiasta voit lukea Maria Friströmin vieraskynäkirjoituksesta BRRRR-asuntosijoitusstrategia – siis mikä?
Vinkkejä osta ja pidä sijoittajalle
- Laske ostovaiheessa tulevat remonttikustannukset ainakin 10 vuotta eteenpäin. Asunto on turvallista ostaa yhtiöstä, jossa isoja remontteja on jo tehty. Myös korjausvelkaisesta taloyhtiöstä ostaminen voi olla järkevää, kunhan ostohinta on sellainen, että se kestää tulevat remonttikustannukset
- Ota huomioon alueen kehitysnäkymät. Tee paras arviosi siitä, millainen alueen kysyntä on tulevaisuudessa. Se vaikuttaa oleellisesti asunnon arvoon, vuokran määrään sekä vuokrattavuuteen että myytävyyteen. Myös heikommalta alueelta ostaminen voi olla järkevää jos vuokrausnäkymät ja saatava vuokratuotto ovat riittävän hyvät.
- Hyvä asunto kannattaa pitää. Mikäli onnistut löytämään hyvän pitoasunnon, sitä ei lähtökohtaisesti kannata myydä, koska yhtä hyvän löytäminen tilalle voi olla hankalaa.
Kenelle osta ja pidä –strategia sopii?
- Turvallisuushakuiselle sijoittajalle, joka haluaa kerryttää varallisuutta pikkuhiljaa
- Passiivisesta sijoittamisesta pitävälle henkilölle, jolla ei ole resursseja tai halua käyttää paljoa aikaa
- Henkilölle, joka haluaa sijoittaa asuntoihin suoraan esim. rahastojen tai pörssin kiinteistöyhtiöiden sijaan
- Kärsivällisille sijoittajalle
Osta ja myy -sijoitusstrategia
Osta ja myy –strategia tarkoittaa sitä, että asunto ostetaan alle markkinahinnan ja myydään suoraan tai remontin jälkeen voitolla eteenpäin. Osta ja myy –strategia on hieman työläämpi ja suurin haaste on sopivien kohteiden löytäminen. Kuitenkin taitavimmat sijoittajat pärjäävät tällä strategialla todella hyvin.
Osta ja myy –strategiassa voitto tehdään ostettaessa, jolloin edellytys on löytää alle markkinahintaisia ostokohteita. Tässä strategiassa myyntivoitto perustuu edulliseen ostohintaan ja/tai arvoa nostavaan remonttiin, ei yleisen hintatason nousuun. Keinoja alle markkinahintaisen sijoitusasunnon ostoon on useita, niistä muutamia löytyy Etuovi.comin artikkelistamme.
Milloin asunto voi olla järkevää myydä?
Sijoitusasunto voi olla järkevää myydä silloin jos alueen arvonnousun myötä asunnon arvo on noussut niin korkeaksi, että siitä saatava tuotto ei ole itselle riittävä, esimerkiksi 4%. Tällöin voi olla järkevää myydä asunto ja ostaa vuokratuotoltaan parempi asunto tilalle. Toinen ja verotehokkaampi vaihtoehto voi toki olla asunnon uudelleenrahoitus.
Sijoitusasunto voi olla järkevää myydä myös silloin jos huomaat tehneesi huonon sijoituksen. Ehkä olet ostanut vääränkokoisen asunnon tai huomaat alueen kehityksessä huolestuttavia merkkejä. Myös heikosti hallinnoitu tai isännöity taloyhtiö voi olla syy myydä asunto. Virheen myöntäminen ja tappiolla myyminen on monelle vaikeata, mutta joskus kuitenkin paras vaihtoehto.
Asunnon myynti voi olla järkevää myös asuntosijoitustaipaleen alkuvaiheessa jos pääomia on vähän. Jos onnistut löytämään kohteen, joka voisi olla myytävissä eteenpäin ja saisit esimerkiksi tuplattua alkupääomasi lyhyessä ajassa, myynti voi olla oikea ratkaisu. Myynnin jälkeen tilanne voi olla se, että pystytkin ostamaan kaksi sijoitusasuntoa. Erään tuttavapariskuntamme strategia oli alusta asti se, että joka toinen asunto on osta ja myy –strategian mukainen ja joka toinen on pitkän salkun pitokohde. Näin pitosalkun kasvattamisessa vauhtiin pääseminen on nopeampaa. Lue kirjoitus heidän ensimmäisestä flippauskohteesta.
Minimikriteeri asunnon myymiselle olisi mielestämme se, että asunnon myynnistä saa kolmen kuukauden aikajaksolla kaikkien kulujen ja verojen vähintään yhden vuoden vuokratuloja vastaavan summan. Parhaassa tapauksessa tällaisia asuntoja mahtuu vuoteen neljä, jolloin yhdessä vuodessa on tienannut neljän vuoden vuokratulojen verran. Osta ja myy –kohteissa on mahdollisuuksia paljon suurempiinkin myyntivoittoihin ja suosittelemmekin, että potentiaalinen myyntivoitto tällaisissa kohteissa on aina enemmän kuin vuoden vuokratulot. Riskivara pitää olla riittävän suuri, koska epäonnistumisia ja virhearviointejakin sattuu.
Oleellisin riskiä pienentävä tekijä on se, että ostettava asunto toimii tarvittaessa myös osta ja pidä –strategian mukaisena pitokohteena. Riski on pienin silloin, kun ostetaan valmiiksi vuokrattu hyvä sijoitusasunto ja myynti voidaan tehdä vuokrattuna sijoittajalle. Jos taas osta ja myy –kohde on esimerkiksi isompi omistuskäyttöön myytävä asunto, täytyy potentiaalinen kate (eli riskivara) olla paljon suurempi.
Kenelle osta ja myy –strategia sopii?
- Nuorille ja innokkaille asuntosijoittajille, joilla on isommat visiot mielessä
- Nopeaa kasvua tavoitteleville, esimerkiksi alkuvaiheessa, kun pääomia vähän
- Remonttitaitoisille henkilöille
- Sijoittajille, joilla aikaa ja resursseja
Kuuntele podcast - osta ja pidä vs. osta ja myy
Pääsimme Sijoitusasunnot.comin podcastiin vieraaksi juttelemaan aiheesta Sijoitusasunnot.com Group Oy:n toimitusjohtajan ja hyvän ystävämme Henri Neuvosen kanssa. Ensimmäinen yhteinen podcastimme meni vielä hieman harjoitellessa, mutta kuitenkin rennolla meiningillä. Kirjoituksessa läpikäytyjen asioiden lisäksi podcastissa selviää mm. kumpaa strategiaa me itse käytämme ja miten strategiat toimivat, kun sijoitustoimintaa tehdään osakeyhtiön kautta.
Usein kysytyt kysymykset
Osta ja pidä –strategia tarkoittaa sitä, että asuntoja ostetaan ja niitä pidetään vuokralla pitkään. Velkavivulla ja uudellenrahoituksella voi vauhdittaa varallisuuden kasvua.
Osta ja myy –strategia tarkoittaa sitä, että asunto ostetaan alle markkinahinnan ja myydään suoraan tai remontin jälkeen voitolla eteenpäin. Tässä strategiassa voitto tehdään ostettaessa halvalla ja myymällä myöhemmin voitolla.
Tähän kysymykseen ei ole oikeaa vastausta — se riippuu asuntosijoittajan tavoitteista, pääomista, resursseista ja kiinnostuksen kohteista. Molemmissa strategioissa on vahvuudet ja heikot puolensa.
Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:
- Vinkkejä asuntosijoittamiseen
- Pidät tai myyt, hyödynnätkö sijoitusasunnon remontit?
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asiaa asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
Jaa artikkeli eteenpäin
Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja
Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!
