Rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poisto – hyvä tarkoitus, synkkä lopputulos

Rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poistaminen on ollut viime aikoina otsikoissa. Nyt kirjoitushetkellä on vielä epäselvää, että tuleeko verovähennysoikeus poistumaan kokonaan tai osittain vai kohdistuvatko muutokset enemmänkin yhtiölainoituksen rajoittamiseen. Tai voi olla, ettei muutoksia tule ollenkaan. Aikaisintaan muutokset astuisivat voimaan vuonna 2022.

Tässä kirjoituksessa käydään läpi mitä yhtiölainojen verovähennysoikeus tarkoittaa ja millaisia seurauksia sen poistamisessa saattaisi olla.

Sisällysluettelo

Mitä yhtiölainojen verovähennysoikeus tarkoittaa?

Yhtiölaina on asunto-osakeyhtiön ottama laina, joka kohdistuu taloyhtiön asunto-osakkeiden omistajille. Yhtiölainaa voi olla uudiskohteessa ns. perustamislainana ja käytetyissä kohteissa remonttilainoina.

Yhtiölainan voi maksaa pois kerralla tai sitä voi lyhentää kuukausittain rahoitusvastikkeella. Kun rahoitusvastikkeet tuloutetaan (yleensä aina) taloyhtiön kirjanpidossa, ovat rahoitusvastikkeet vähennyskelpoisia vuokratuloista. Sen sijaan myyntihetkellä asunnon omistaja joutuu maksamaan luovutusvoittoveroa lyhentyneestä yhtiölainaosuudesta, puhutaan tavallaan verotuksen siirtämisestä tulevaisuuteen mikä on lähtökohtaisesti aina järkevää.

Keskustelu yhtiölainojen verovähennysoikeuden poistamisesta liittyy pääasiassa uudiskohteisiin ja asuntosijoittajien kasvaneisiin yhtiölainamääriin. Huolta kannetaan siis yksityishenkilöiden velkaantumisesta, jota haluttaisiin hillitä tällä verovähennysedun poistamisella.

Mikäli verovähennysoikeus poistetaan, tulisi se tekemään uudiskohteisiin sijoittamisesta selvästi vähemmän houkuttelevaa, koska uudiskohteiden matalampi kassavirta ei riittäisi kattamaan vastikkeita sekä muodostuvia veroja, jolloin sijoittajan kassavirta olisi negatiivinen.

Muutos siis siirtäisi verotuksen asunnon omistamisajalle nykyisestä myyntihetken luovutusvoittoverotuksesta.

Asunnoilla on laaja vaikutus talouteen

Rahoitusvastikkeiden vähennysoikeuden tai yhtiölainarahoituksen rajoittamisen yhteydessä käytävässä keskustelussa ei tule keskittyä pelkästään asuntosijoittamiseen, koska se ei yksinkertaisesti ole järkevää. Asuntosijoittaminen liittyy paljon isompaan kokonaisuuteen, jolla on merkittäviä vaikutuksia maamme talouteen.

Alle on listattuna erilaisia tapoja, miten asunnot voivat tuottaa elantoa sekä synnyttää työllisyyttä ja verotuloja.

Asuntojen uudisrakentaminen

  • Rakennusliikkeet (työllistävät suoraan tuhansia ihmisiä)
  • Rahoituslaitokset (rahoittavat rakennuttajia ja taloyhtiöitä)
  • Kaupungit (myyvät tontteja tai rakennusoikeuksia)
  • Kiinteistöverotulot nousevat
  • Maanrakennusyritykset ja louhijat
  • Kiviainesten tuottajat ja myyjät
  • Betonielementtien valmistajat
  • Nostureiden valmistajat ja vuokraajat
  • Hissien valmistajat
  • Aurinkopaneelien valmistajat ja maahantuojat
  • LVI-liikkeet
  • Ikkunoiden valmistajat
  • Kodinkoneiden valmistajat ja maahantuojat
  • Asuntojen materiaalien valmistajat ja maahantuojat
    • Lattiat
    • Maalit
    • Tapetit
    • Kaapistot
    • Liukuovet
    • Valaistus
    • Laatat
    • WC-kalusteet

Asuntojen myyminen

  • Mainostoimistot (tuottavat markkinointimateriaaleja)
  • Kiinteistönvälittäjät (myyvät asuntoja)
  • Asuntoportaalit (asuntojen markkinointi)
  • Printtimediat (asuntojen markkinointi)

Asuntosijoittaminen

  • Vuokravälittäjät (asuntojen vuokraus)
  • Remonttiliikkeet (asuntojen remontointi)
  • Rahoituslaitokset rahoittavat ostajia
  • Kiinteistöjen kuntoarvioijat työllistyvät
  • Muuttopalvelut
  • Osta ja pidä –asuntosijoittajat maksavat veroja vuokratuloistaan
  • Flippaajat tuottavat varainsiirtoveroja useaan kertaan
  • Asuntojen myyjät maksavat pääomatuloveroa myyntivoitoistaan
  • Asuntosijoittajat ostavat samoja materiaaleja asuntoihin kuin uudisrakentamisessa
  • Osakeyhtiön kautta sijoittavat työllistävät tilitoimistoja

Millaisia vaikutuksia toiminnastamme syntyy?

Ajatellaanpa, millaisia vaikutuksia syntyy, kun ostamme käytetyn kerrostalokohteen ja myymme sen asuntosijoittajille eteenpäin. Ensinnäkin ostovaiheessa maksamme yleensä 4% varainsiirtoveron, myyntivaiheessa ostaja maksaa 2% varainsiirtoveron ja sijoittajan myydessä asunnon mahdollisesti voitolla eteenpäin syntyy 2% varainsiirtovero vielä toiseen kertaan. Jos ajatellaan, että me ostetaan asunto 70.000 eurolla, sijoittaja ostaa asunnon meiltä 80.000 eurolla ja myy asunnon voitolla eteenpäin 90.000 eurolla, syntyy pelkkää varainsiirtoveroa 6.200 euroa. Vuonna 2021 teimme n. 170 asuntokauppaa, joten tällä matematiikalla varainsiirtoveroa kertyisi vuodessa yli miljoona euroa. Maksamme lisäksi yhtiömme tuloksesta yhteisöveroa.

Yllä oleva esimerkki toistuu myös pankkirahoituksen kohdalla. Ensiksi pankki perii meiltä nostopalkkion ostovaiheen rahoituksesta, tämän jälkeen meidän sijoittajaostajalta ja kolmannen kerran vielä mahdolliselta kolmannelta ostajalta. Tästäkin syntyy suuri summa ja työllistävä vaikutus. Lisäksi me työllistämme omaa henkilöstöä suoraan sekä välillisesti monia erilaisia tahoja, kuten isännöitsijöitä, huoltoliikkeitä, asuntoremontoijia, taloyhtiöremonttien toteuttajia, vuokravälittäjiä ja videokuvaajia. Listaa voisi jatkaa pitkään.

Ostamiemme kerrostalojen kohtalo voisi olla toinenkin. Olemme nimittäin ostaneet kohteita, jotka olisivat jollain aikavälillä saattaneet mennä purkuun. Syynä se, että kaupunkien vuokrataloyhtiöillä ei välttämättä ole varaa toteuttaa useiden vanhempien kohteiden taloyhtiöremontteja samanaikaisesti. He joutuvat myös miettimään kohteidensa käyttöasteita, jolloin purkaminen voisi olla yksi vaihtoehto vähentää kaupungin tai alueen asuntotarjontaa. Meidän mielestämme purkamista parempi vaihtoehto olisi parantaa asuntojen kuntoja ja hoitaa vuokrausta aktiivisemmin, mutta kaupungeilla ei välttämättä ole tähän resursseja toisin kuin esimerkiksi meidän kaltaisella toimijalla. Kohteen purkaminen on huono vaihtoehto, mutta vuokratoimijan tilanteessa jopa perusteltu.

Kun me tai muu vastaava toimija ostaa kohteen, ja jalostaa sitä parempaan kuntoon ja muuttaa yksityiseen vuokra- tai omistusasumiskäyttöön, syntyy verotuloja ja työllisyyttä useissa vaiheissa. Kokonaisvaikutusta on vaikea arvioida, mutta yksittäisenkin kohteen kohdalla se on joka tapauksessa suuri jos vaihtoehtona on kohteen purkaminen tai vajaakäyttö. Tällöin myös kaupungin vuokrataloyhtiön taloudellinen tilanne paranee ja he pystyvät rahoittamaan omaa uudistuotantoaan paremmin.

Suomessa on lisäksemme useita kokonaisia kerrostaloja ostavia toimijoita mikä on pelkästään hyvä asia.

Asuntomarkkinoita ei tulisi rajoittaa väärin tai vääristä syistä

Kun katsoo yllä olevia listauksia, voidaan todeta, että on yksi taho, joka hyötyy näistä jokaisesta ja se on verottaja. Jokainen vaihe myös lisää työllisyyttä. Jokainen ymmärtää millaisia kerrannaisvaikutuksia näistä vaiheista syntyy talouteen. Jos ei ymmärrä, voisi olla paikkallaan katsoa Ray Dalion How the Economic Machine Works –videon.

Kun esimerkiksi remonttiliike- tai nosturivuokraajayrityksen työt vähenevät, on yrittäjällä ja työntekijöillä vähemmän rahaa kuluttaa, mikä taas vaikuttaa kaikkeen muuhun talouteen. Asuntomarkkinat kytkeytyvät niin laajasti koko talouteen, että sen tukahduttaminen erilaisin rajoituksin ei ole järkevää.

Suunnitelluista rajoituksista yhtiölainojen verovähennysoikeuden poisto olisi asuntomarkkinoiden ja talouden kannalta todennäköisesti kaikkein vahingollisin. Sen sijaan yhtiölainojen laina-ajan rajaaminen enintään 25 vuoteen on ihan ok ja lyhennysvapaiden poisto mielestämme järkevää, kirjoitimmekin aiemmin kirjoituksen yhtiölainojen lyhennysvapaista.

Rajoituksilla ratkaistaan yhtä ongelmaa ja synnytetään uusia isompia ongelmia

Kotitalouksien velkaantuminen on keskeisin ongelma mitä rajoituksilla halutaan ratkaista. Ongelma on aito.

Suomessa maksuhäiriömerkintä on jo lähes 400 000 kuluttajalla. Syitä maksuhäiriömerkinnöille ovat erilaisten luottojen ja pikavippien ottaminen kulutusta varten, mm. verkkokauppaostoksiin. Mielestäni kyse on suomalaisten heikoista taidoista manageroida omaa talouttaan. Tämä on ongelma.

On totta, että isolla riskillä ja huonolla riskinhallinnalla asuntoihin sijoittavalle henkilölle voi käydä huonosti esimerkiksi korkojen noustessa, mutta ehkä tällainen henkilö saattaisi suhmuroida oman taloutensa muutenkin kuin vain asuntojen kanssa? Uskon, että asuntosijoittajat ovat keskimääräistä parempia pitämään huolta omasta taloudestaan. He osaavat laskea, kuluttavat järkevästi ja sijoittavat rahojaan sellaisiin kohteisiin, jotka kerryttävät varallisuutta. Jo pelkkä rajoituksista puhuminen laittaa sijoittajat miettimään näitä asioita, eli on tässä keskustelussa jotain hyvääkin.

Sijoitusasunnon hankintaa varten otettu laina on ns. hyvää lainaa, koska ostettava kohde synnyttää tuottoja, kun taas auton, laitteiden ja vaatteiden hankintaa varten otettu laina on ns. huonoa lainaa. Mielestäni nämä asiat tulisi erottaa toisistaan. Kenen mielestä tuloa tuottavan sijoitusasuntolainan nostaminen on huonompi juttu kuin viisikymmentätonnia maksavan uuden bemarin hankinta, jonka arvoo tulee laskemaan varmasti?

Asuntosijoittamisen suosion nousussa on hyviäkin asioita, esimerkiksi tuottamattomilla pankkitileillä makaavia valtavia rahamääriä on osittain saatu liikkeelle, nostamaan ihmisten varallisuutta ja pyörittämään taloutta.

Jos rajoitusten syynä siis on pelkästään kotitalouksien velkaantumisen rajoittaminen, on hyvä miettiä, että onko esitetyt keinot oikeita ratkaisemaan ongelmaa, koska rajoitusten aiheuttamat kerrannaisvaikutukset talouteen saattaisivat olla paljonkin isompi ongelma mikä aikanaan johtaisi vääränlaiseen velkaantumiseen ja maksuhäiriömerkintöjen lisääntymiseen.

Jos taas rajoitusten puolesta puhuvilla on edes pikkaisen takaraivossa syynä kateus asuntosijoittajien tuottoja kohtaan, kannattaisi peiliin katsoa pitkään ja hartaasti.

Asuntosijoittaminen vs. muut sijoitusmuodot

Millä muulla sijoitusmuodolla on yhtä merkittäviä positiivisia vaikutuksia Suomen talouteen kuin asuntosijoittamisella? Ei millään.

Jos esimerkiksi sijoitat pörssiosakkeisiin tai ostat Bitcoineja, kokonaisvaikutus talouteen on monin verroin pienempi. Mitä oikeasti tapahtuu, kun ostat pörssiosakkeita? Ostat toisen sijoittajan omistamia osakkeita eikä tästä synny talouteen mitään uutta, edes varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa. Ainut transaktio on pörssivälittäjälle maksettava välityspalkkio sekä myyjän mahdollinen pääomatulo luovutusvoitosta. Okei, on ehdottomasti hyvä, että suomalaiset sijoittavat osakkeisiin ja osakesijoittamiseenkin liittyy työllistäviä oheispalveluita, kuten rahastoyhtiöt ja analyysipalvelut, mutta joka tapauksessa vaikutus on pienempi kuin asuntosijoittamisessa. Startup-sijoittaminen on eri asia, koska siinä sijoitetaan kasvuvaiheen yrityksiin, jotka luovat uutta liiketoimintaa.

Maamme talouden kannalta olisi paras, että verotus tukisi nimenomaan sellaista (sijoitus)toimintaa, joka synnyttää talouteen mahdollisimman paljon uutta. Tällaisia asioita ovat yrittäminen, yritysten investoinnit sekä palkkaaminen ja sijoitusmuodoista startup- sekä asuntosijoittaminen.

Tässä kirjoituksessa ei käsitelty ollenkaan sitä, miten uudisasuntotuotanto jarruttaa asumisen hinnan nousua etenkin suurimmissa kasvukeskuksissa. Tästä hyvänä esimerkkinä alkuvuoden 2022 tilanne, jossa Helsingissä on jopa ylitarjontaa vuokra-asunnoista osittain voimakkaan uudisrakentamisen myötä ja osittain vallitsevan koronapandemian seurauksena.

Asumisen hinnan nousu suurimmissa kaupungeissa toisi mukanaan uusia ongelmia ja velkaantuneisuutta, ja lisäisi myös asuntosijoittajien tuottoja asuntojen arvon noustessa. Asuntopehtoorin Miika Vuorensola on käsitellyt myös tätä asiaa aihetta käsittelevässä erinomaisessa kirjoituksessaan.

Talous ei kasva ilman yrittäjyyttä ja investointeja, joten pitäkäämme talouden pyörät pyörimässä eikä jarruteta sen kasvua.

Olen tässä asiassa osittain puolueellinen, koska ansaitsen yrityksellemme tuloja myymällä asuntoja. Voi kuitenkin olla, että mahdollinen uudisrakentamisen rajoittaminen nostaisi omistamiemme asuntojen arvoja sekä aiheuttaisi entistä parempia mahdollisuuksia meille ja muille isommille toimijoille asuntomarkkinoilla, jolloin hyötyisin tilanteesta nykytilannetta enemmän. Kukaan ei kuitenkaan hyödy siitä, että talouden pyörien ei anneta pyöriä normaalisti.

 

Sinua saattaisi kiinnostaa myös uudistettu oppaamme vuokratulojen verotuksesta.

Usein kysytyt kysymykset

Rahoitusvastike on kuukausittainen maksuerä, jolla asunto-osakkeen omistaja maksaa asuntoon kohdistuvan taloyhtiölainan korkoja ja lyhennyksiä.

Tällä hetkellä vuokranantaja voi vähentää taloyhtiön kirjanpidossa tuloutetun rahoitusvastikkeen kokonaan vuokratulosta. Verotus siirtyy myyntihetkeen, jolloin asunnon omistaja maksaa luovutusvoittoveroa lyhentyneestä yhtiölainaosuudesta.

Valtionvarainministeriö ehdottaa, että rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeus koskisi pelkästään koron osuutta, yhtiölainan lyhennyksen osuuden vähennysoikeus poistuisi.

Suunnitteilla on enimmäisvelkaantumissuhde kotitalouksille niin, että velkaa saisi olla enintään 4,5 kertaa bruttotulojen verran.

Myös taloyhtiölainoihin suunnitellaan rajoituksia niin, että yhtiölainamäärä saisi olla enintään 60% asuntojen velattomasta hinnasta, laina-aika enintään 25 vuotta eikä lyhennysvapaita ollenkaan.

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

Jaa artikkeli eteenpäin

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
Tulosta

Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja

Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!