Sijoitusasunnon keittiöremontti
Keittiö on kodin sydän ja sitä se on myös sijoitusasuntojen kohdalla. Keittiöllä on korostuva vaikutus asunnon kiinnostavuuteen vuokramarkkinoilla, asunnosta saatavaan vuokraan sekä ennen kaikkea asunnon arvoon.
Sijoitusasunnon keittiöremontti voi aiheuttaa harmaita hiuksia kun mietittävänä ovat toteutustapa, ajankohta, kustannukset sekä monet muut yksityiskohdat. Kustannuksia ja hyötyjä on syytä punnita niin lyhyellä kuin pitkälläkin tähtäimellä ja päätökset tulee tehdä kylmiin faktoihin ja lukemiin perustuen kun puhutaan sijoituasunnoista. Oman kodin kohdalla voi sitten käyttää enemmän tunnetta päätöksissä.
Keräsimme tähän remontointia käsittelevän blogisarjan neljänteen osaan keittiöremonttiin liittyviä tärkeimpiä huomioitavia asioita sekä vinkkejä, joiden avulla löydät ehkä oikeat ratkaisut seuraavassa sijoitusasunnon keittiöremontissa.
Sisällysluettelo
Keittiöremontteja pintaremontista täysremonttiin
Keittiöremontti voidaan jakaa laajuuden perusteella pintaremonttiin, parannusremonttiin ja täyteen remonttiin, jossa uusitaan keittiö kokonaisuudessaan.
Pintaremontin voi toteuttaa hyvinkin pienellä budjetilla erilaisin vaihtoehdoin mm.:
➡ hiomalla ja maalaamalla kaapistot
➡ pinnoittamalla kaapinovet kalvolla
➡ vaihtamalla ovien vetimet
➡ maalaamalla seiniä
➡ maalaamalla välitilan kaakelit
➡ uusimalla valaisimia
Parannusremontissa puolestaan uusitaan materiaaleja kattavammin ja vaihtoehtoja ovat mm.:
➡ kaappien ovien uusiminen
➡ välitilan kaakelien vaihtaminen
➡ välitilaan lasin asentaminen
➡ kodinkoneen tai -koneiden uusimine
➡ hanan uusiminen
➡ tasojen uusiminen
Täysremontissa keittiö uusitaan lattiasta kattoon:
➡ kaikki kiinteät kalusteet uusitaan
➡ kodinkoneet, hanat, altaat ja tason uusitaan
➡ vesieristeet uusitaan
➡ seinät maalataan
➡ lattiat uusitaan
➡ tehdään mahdollisesti rakenteellisia muutoksia, kuten puretaan seinä tai asennetaan uusi vesipiste
Mitä suurempi sijoitusasunnon keittiöremontti on kyseessä, sitä huolellisemmin kannattaa harkita sen teettämistä ammattilaisilla. Värimaailma ja tyyli kannattaa pitää neutraalina, jotta asunto on houkutteleva mahdollisimman monelle.
Milloin ja millainen keittiöremontti kannattaa sijoitusasuntoon tehdä?
Mieti ensin, mitä olet tavoittelemassa. Onko…
- vuokralaisen löytäminen vaikeaa tai mahdotonta ilman remonttia?
- tavoitteesi saada korkeampaa vuokraa remontin myötä?
- tavoitteesi saada asunnosta korkeampi myyntihinta?
- tavoitteesi lisätä asunnon myytävyyttä?
- remontin myötä saavutettava vakuusarvon nousu mahdollista hyödyntää uusien kohteiden hankinnassa?
Kannattaa miettiä, onko asunto niin huonossa kunnossa, että hyvän vuokralaisen löytäminen mielekkäällä vuokralla on vaikeaa. Jos strategiaasi kuuluu kyseisen asunnon pitäminen salkussasi, kannattaa pohtia, kuinka kattavan remontin tekeminen on järkevää. Mikäli huonokuntoinen keittiö on vuokraamisen este, laske keittiöremontin kulut ja vertaa niitä tyhjistä kuukausista aiheutuviin kuluihin.
Toisaalta, vaikka remontoimattomaan kohteeseen voisi löytyäkin vuokralainen, saattaa keittiöremontti avata mahdollisuuden vuokratason nostamiseen. Tällöin täytyy tehdä pitkän aikavälin laskelmat remontin takaisinmaksuajasta. Sijoitusasunnon remonttipäätös kannattaa tehdä puhtaasti laskelmiin perustuen.
Laskemalla takaisinmaksuajan, saat selville, kuinka kauan kestää saada remonttiin sijoitetut rahat takaisin korotetun vuokran kautta. Jos sijoitusasunnon keittiöremontilla tavoitellaan korkeampaa myyntihintaa, on syytä tietää alueen hintataso ja kysyntä. Sijainti on suurin asunnon myyntihintaan vaikuttava seikka ja alueilla, joilla kysyntä on matalalla, ei keittiöremontin kuluja tyypillisesti saa myyntihinnassa takaisin. Tässä tapauksessa iso panostus keittiöremonttiin ei ole kustannustehokasta. Myyntitilanteessa kannattaa huomioida, että pienellä remontilla asunnosta saattaa saada remonttikustannuksia korkeamman hinnan, kun taas ison ja perusteellisen remontin kulujen vieminen myyntihintaan voi olla haastavampaa. Isoja remontteja tehdessä on hyvä huomioida, onko taloyhtiössä tulossa putkiremonttia lähitulevaisuudessa ja pohtia remonttiajankohtaa myös siitä näkökulmasta.
Sijoitusasunnon keittiöremontti voi vaikuttaa kohteen myytävyyteen. Pintaremontin toteuttaminen voi lisätä asunnon houkuttelevuutta hyvin maltillisinkin kuluin. Mikäli kohtuullinen panostus keittiöremonttiin auttaa myymään asunnon nopeammin, eikä kuluja tyhjistä kuukausista tule, se on hintansa väärti. Tässäkin tapauksessa laskin on paras kaverisi.
On myös mahdollista, että saat remontilla nostettua asunnon vakuusarvoa niin merkittävästi, että pystyt hyödyntämään sitä uuden sijoitusasunnon ostamisessa.
Sijoitusasunnon keittiöremonttia tehdessä on hyvä ottaa huomioon materiaalivalinnoissa, miten ne kestävät sekä aikaa että kulutusta. Tasapainottelu halvimman ja kestävän välillä kannattaa tehdä huolella ja pitää kirkkaana mielessä, mikä on oma pitkän tähtäimen strategia kyseisen kohteen osalta ja mitä mieltä laskin on.
Ennen remonttiin ryhtymistä, mieti siis huolella, mikä on remontin tarkoitus.
Miten nopeasti saan keittiöremonttiin käytetyt rahat takaisin?
Sijoitusasunnon keittiöremontissa ei kannata tunteilla, vaan luottaa matematiikkaan.
Remontin takaisinmaksuaika tarkoittaa sitä, kuinka kauan sinulla kestää saada remonttiin sijoittamasi rahat takaisin korotetun vuokran muodossa. Jos esimerkiksi sijoitusasunnon keittiöremontti maksaa 3000€ ja saat sen ansiosta korotettu vuokraa 50€ kuukaudessa, maksaa remontti itsensä takaisin viidessä vuodessa (3000/(50*12)= 5).
Remontti ei kuitenkaan muuta asunnon sijaintia, jolla on merkittävä vaikutus niin asunnon arvoon kuin sen vuokrattavuuteen.
Keittiöremontin takaisinmaksuaika saattaa olla siis kohtalaisen pitkäkin. Esimerkkilaskelmassa 3000 euron remontti on budjetiltaan maltillinen ja siitäkin huolimatta kestää viisi vuotta, että remontti on maksanut itsensä takaisin korotettuna vuokrana. Jos saat remontin myötä nostettua asunnon vakuusarvoa huomattavasti remonttikustannuksia enemmän, pystyt hyödyntämään vakuusarvon nousua uusien kohteiden hankinnassa eli saat tuplahyödyn, koska kohonneen vuokran lisäksi voit hyötyä remontista välittömästi uusien kohteiden ostoissa.
Myydessäsi remontoidun kohteen, voit parhaassa tapauksessa saada remontin kulut korkoineen takaisin myös erittäin nopeassa aikataulussa.
Edullinen keittiöremontti - katso esimerkkicase
Keittiön ilmeen voi uudistaa parhaimmillaan erittäin edullisestikin. Tässä on esimerkki silloisen asiakkaamme nykyisen työntekijämme Topiaksen ja hänen puolisonsa Annikan tekemästä keittiöremontista. Kyseessä on meidän kautta myynnissä ollut Naantalin rivitalokohde ja ajankohta on vuodelta 2020.
Asunto oli ostohetkellä ihan hyväkuntoinen perussiisti asunto, kuitenkin kylpyhuone ja keittiö kaipasivat päivistystä. Uusimme taloyhtiön kaikki kylpyhuoneet, joten kylpyhuone tuli siten myös tämän asunnon osalta kuntoon. Jäljelle jäi enää keittiön ja muiden pintojen raikastamista.
Keittiöremontissa uusittiin:
- Uusi astianpesukone ja liesi asennettuna - 700€
- Vetimet 20kpl - 90€
- 4kpl välitilalevy Ikea alennuslaari - 40€ (norm. 40€ kpl)
- Välitilan silikonit ja asennustyö (3h) - 150€
- Ovien puuosien maalaus (itse) - 20€
- Uudet loisteputket kellertävien tilalle (2kpl) - 25€
Keittiöremontti maksoi siis kaikkineen 1025 euroa ja suurin osa työstä teetettiin muilla, ainoastaan ovet maalattiin itse.
Kuten kuvista näkyy, keittiön pystyy päivittämään myös erittäin edullisestikin. Tässä tapauksessa kaapistojen ovet ja rungot olivat toimivat, joten laajemmalle keittiöremontille ei ollut tarvetta.
Remontin jälkeen asunto stailattiin ja myytiin hyvien kuvien kera nopeasti omistusasujalle. Topias ja Annika tekivät tässä siis erittäin onnistuneen ja oikeaoppisen asuntoflippauksen!
Vinkit sijoitusasunnon keittiöremontin tekemiseen
Kun suunnittelet kustannustehokasta keittiöremonttia, mieti tarkkaan, mitkä asiat kaipaavat kaikkein eniten päivitystä. Useimmiten kaikki, mikä on hyvää ja toimivaa, kannattaa säilyttää.
19 vinkkiä sijoitusasunnon keittiöremonttiin:
- 1. Jos tasopinta-alaa on vähän, voit panostaa materiaaliin ja luoda jopa ylellistä vaikutelmaa keittiöön. Toisaalta, jos tasoilla on paljon pinta-alaa, nostaa tasojen materiaali helposti kustannuksia merkittävällä tavalla. Laminaattitasoista löytyy runsas valikoima toimivia, tyylikkäitä ja edullisia vaihtoehtoja.
- 2. Keittiön tulee kestää käyttöä ja tavoitteena on, ettei remonttia tarvitse pian uusia. Halvimman valitseminen ei välttämättä ole edullisin vaihtoehto pitkässä juoksussa.
- 3. Alakaappeihin hyllyköt ovat edullisempi vaihtoehto, mutta vetolaatikot ovat huomattavasti suositumpia ja käytännöllisempiä.
- 4. Yläkaapin tai -kaappien purkaminen ja avohyllyjen laittaminen tilalle on edullinen ja trendikäskin vaihtoehto.
- 5. Pistorasioita uusiessa on hintavalikoimaa runsaanpuoleisesti. Voit päättää panostaa vaikkapa bakeliittisiin tai posliinisiin pistorasioihin ja kytkimiin ja luoda sisustuksellista retrotunnelmaa keittiöön. Tai toisaalta voit valita muoviset peruspistorasiat ja kytkimet ja pihistää tässä.
- 6. Välitilan freesaukseen voi riittää huolellinen pesu. Kaakelien saumoille löytyy tehokkaita puhdistusaineita. Saumojen huolellinen putsaus kirkastaa kaakelien ja keittiön ilmettä kummasti. Mikäli pesu ei riitä, voit saumata kaakelit uudestaan.
- 7. Mikäli sinun on mahdollista varastoida hankintoja, voit tehdä edullisia löytöjä erilaisista alennus- ja poistomyynneistä sekä ylijäämävarastoista.
- 8. Voit säästää rahaa keskittämällä keittiökalusteiden ja kodinkoneiden hankinnat.
- 9. Mikäli keittiössä on puutasoja, ne kannattaa mahdollisesti hioa ja öljytä uusimisen sijaan.
- 10. Vesi- tai sähköpisteiden siirtäminen nostaa kustannuksia, joten niitä kannattaa harkita erityisen huolellisesti.
- 11. Budjettia laskiessasi huomioi, että kalusteiden ja kodinkoneiden lisäksi tarvitset massoja, silikoneja, tasoitteita yms. pintamateriaaleja. Mikäli et omista valmiiksi kattavaa remonttiarsenaalia, joudut myös sijoittamaan työvälineiden hankintaan. Tämä on syytä ottaa huomioon, kun vertailet oman työn ja ammattilaisten työn kustannuksia.
- 12. Voit tilata keittiön kasaamattomana ja kasata sen itse, jos sinulla on aikaa ja viitseliäisyyttä.
- 13. Budjetissa on viisasta varautua yllätyskuluihin, joita aina tulee.
- 14. Muista, että vanhojen keittiömateriaalien asianmukainen kierrätys tulee laskea kustannuksiin mukaan.
- 15. Kilpailuta työ, jonka teetät ammattilaisilla.
- 16. Jos teet remontin itse, säästät rahaa, mutta menetät aikaa. Voit mahdollisesti menettää myös laatua, riippuen omista remontointitaidoistasi. Jos sinulla on osaamista ja aikaa, niin voit tehdä remontin itsekin. Kannattaa kuitenkin huolellisesti laskea oman työn tuntihinta, joka ei ole vähennyskelpoista kulua.
- 17. Jos maalaat itse, tee pohjatyöt hyvin, jotta lopputuloksesta tulee laadukas.
- 18. Asunto kannattaa remontoida vuokralaisten välissä tai kesäloman aikana, jos vuokralainen voi asua tuolloin toisaalla.
- 19. Jos taloyhtiössä on tulossa putkiremontti, selvitä millä tekniikalla se tehdään. Aina ei ole tarvetta repiä keittiötä auki.
Sijoitusasunnon remonttikulujen verovähennykset
Remonttikulujen vähennyksessä on tärkeää huomioida kaksi asiaa: onko vuokraustoiminta alkanut ennen remonttia ja onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannusremontti.
Remonttikuluja ei voi vähentää vuokratulosta, jos olet ostanut asunnon ja teet remontin ennen vuokrasuhteen alkamista. Tällöin kulut lisätään asunnon hankintahintaan ja kulut voi hyödyntää vasta asuntoa myytäessä. Omaa työtäsi et voi missään tilanteessa vähentää remontoidessasi sijoitusasuntoasi. Ammattilaiselta tilattu työ on aina vähennettävää kulua.
Jos remontti toteutetaan asunnon ollessa vuokrattuna, voi vuosikorjauksen remonttikulut vähentää saman vuoden vuokratuloista. Riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon ja ottanut sen käyttöönsä. Kun vuokraus on käynnistynyt, menot voi vähentää, vaikka asunto olisi välillä tyhjillään.
Perusparannusmenot voit vähentää vähitellen vuosittaisina poistoina tai vasta asunnon myynnin yhteydessä.
Mitä tarkoitetaan vuosikorjauksella?
Vuosikorjauksella tarkoitetaan asunnon saattamista alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Vuosikorjausta on vero.fi -sivuston määritelmän mukaan mm.
– seinien maalaaminen ja tapetointi
– lieden, jääkaapin tai muun kodinkoneen tai laitteen vaihtaminen
– keittiökaappien uusiminen
– ovien uusiminen
Tällöin korjataan olemassa olevia pintoja ja uusitaan vanhoja kodinkoneita. Nämä ovat ylläpitäviä korjauksia, jotka eivät nosta asunnon tasoa. Pintaremontti, jossa kaapistot, tasot ja pintamateriaalit korvataan vastaavan tasoisilla uusilla materiaaleilla, on vuosikorjausta. Jotta voit vähentää remontin kustannukset vuokratulosta vuosikorjauksena, edellytetään että asunto on ollut vuokralla ennen kuin remontti on alkanut. Vuosikorjauksen kulut voi vähentää vuokratulosta sinä vuonna, kun kulut on maksettu. Asunto voi olla tyhjillään vuokralaisen vaihtuessa tai remontin ajan, kunhan asunto on vuokraustoiminnan käytössä eli siitä on esimerkiksi vuokrausilmoitus tai välityssopimus voimassa.
Jos asunnon laatutaso nousee merkittävästi, kyseessä on perusparannus. Esimerkiksi asunnon laajennus-, muutos-, uudistustyöt ovat perusparannusta. Jos keittiöremontin yhteydessä tehdään huoneistojen seiniin muutoksia niin kyseessä on perusparannus. Jos materiaaleja vaihdetaan selvästi parempiin, on kyse ainakin osittain perusparannusmenoista. Remontin kustannusten suuruus ei ole ainoa arviointikriteeri. Epäselvissä tilanteissa viime kädessä verottaja tekee ratkaisun siitä, mitkä kustannukset ovat vuosikorjausta ja mitkä perusparannusta.
Mikä on perusparannusta?
Perusparannusmenot lisätään asunnon hankintahintaan, kun asunto myydään. Laajoissa remonteissa voi olla kyseessä sekä vuosikorjaus että perusparannus. Tällöin tulee tehdä selvitys, jossa kulut jaetaan vuosikorjaus- ja perusparannusmenoihin remontin laadun ja laajuuden perusteella.
Vero.fi -sivustolta löytyvät ohjeet, kuinka osakehuoneiston perusparannusmenot vähennetään tasapoistoina:
Jos vuokranantajana teetät ja maksat itse perusparannuksia, voit vähentää nämä menot 10 vuoden aikana. Vähennys on tehtävä tasapoistoina eli kustannukset jaetaan tasaisesti 10 vuodelle. Voit siis vähentää joka vuosi kymmenesosan kustannuksista.
Jos myyt huoneiston tai lopetat sen vuokrauksen ennen kuin koko summa on vähennetty, vähentämättä jäänyt osa lisätään huoneiston hankintahintaan, kun myyntivoittoa lasketaan.
Jos et tee poistoja, perusparannusmenot lisätään kokonaan huoneiston hankintamenoon. Silloin ne otetaan huomioon aikanaan, kun lasketaan luovutusvoittoa tai -tappiota.
Keittiöremontista ilmoitus taloyhtiölle?
On suositeltavaa ilmoittaa keittiöremontista aina taloyhtiölle. Velvoite ilmoituksen tekemiselle on, kun remontissa tehdään sähköasennuksia tai vesipisteisiin liittyviä muutoksia, kuten vesihanan vaihto tai siirto, uuden vesipisteen tekeminen tai astianpesukoneen liitäntävalmiuden asentaminen.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kunnossapito- ja muutostöitä. Kunnossapitotyöstä on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi.
Asbestikartoitus on lakisääteinen, mikäli remontoitava keittiö on valmistunut ennen vuotta 1994.
Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee myös, että yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeen omistajan vastuulla ovat osakehuoneiston sisäosat eli keittiössä mm. kaapistot, kiinteät kalusteet, liesituuletin, tiskiallas ja kodinkoneet.
Mitkä ovat siis tärkeimmät huomioitavat asiat?
Kun suunnittelet sijoitusasunnon keittiöremonttia, sinun on tärkeintä kirkastaa itsellesi, mitkä ovat tavoitteesi remontille ja tehdä huolelliset laskelmat niin remontin kustannuksista kuin sen vaikutuksista sijoitukseesi tai sijoituksiisi. Yhtä oikeaa ratkaisuvaihtoehtoa ei ole, vaan sinun tulee toimia omasta sijoitusstrategiastasi käsin ja pitää pää kylmänä lukujen osalta. Huolella suunniteltu ja harkittu sijoitusasunnon keittiöremontti maksaa kyllä itsensä takaisin – tavalla tai toisella.
Usein kysytyt kysymykset
Remontoitu asunto on houkutteleva ja herättää niin potentiaalisen vuokralaisen kuin ostajan mielenkiinnon herkemmin kuin huonossa kunnossa oleva asunto. Sijainnilla on kuitenkin sitäkin suurempi merkitys. Mikäli asunto sijaitsee paikkakunnalla tai alueella, jossa kysyntä on pientä, remontti ei luultavasti lisää asunnon houkuttelevuutta.
Sijoitusasunnon keittiöremontin toteuttamiselle ei ole yhtä ainoaa oikeaa ajankohtaa. Puntaroitavana on, onko asunnon kunto vuokraamisen este, saako remontilla lisättyä asunnon vuokrattavuutta tai myytävyyttä tai nostaako remontti asunnon vakuusarvoa.
Jos teet remontin itse, säästät rahaa, mutta menetät aikaa. Voit mahdollisesti menettää myös laatua, riippuen omista remontointitaidoistasi.
Keittiöremontin kesto riippuu sekä remontin laajuudesta että tekijöistä. Aikahaarukka on tyypillisesti 1–4 viikkoa.
Keittiöremontin kustannukset riippuvat kaapistojen koosta ja hinnasta, uusittavista kodinkoneista, putki- ja sähkötöiden määrästä sekä välitilan ja tasojen materiaaleista. Halvimmillaan pieni keittiön pintaremontti on satoja euroja, kun taas täysremontissa puhutaan enimmillään kymmenistä tuhansista euroista.
Taloyhtiölle on asunto-osakeyhtiölaissa määritelty kunnossapitovastuu. Tämä vastuu ei kuitenkaan käsitä korjausvastuuta, jos ryhdyt tekemään remonttia ehjässä huoneistossa.
Remonttikuluja ei voi vähentää vuokratulosta, jos olet ostanut asunnon ja teet remontin ennen vuokrasuhteen alkamista. Tällöin kulut lisätään asunnon hankintahintaan ja kulut voi hyödyntää vasta asuntoa myytäessä.
Lisää asuntosijoittamisesta:
- Muut blogitekstit asuntosijoitusblogissa
- Lue kuinka sijoitusasunto ostetaan
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
Previous Post
Next Post
