Sijoitusasunnon kylpyhuoneremontti

Kylpyhuoneremontti on asuntoremonteista kaikkein säädellyin asunto-osakeyhtiössä. Samalla se on sijoitusasunnon remonteista yleensä myös pitkäkestoisin ja kallein.

Kylpyhuoneremontti on mahdollista tehdä myös edullisesti. Kokosimme tähän remontointia käsittelevän blogisarjan kolmanteen osaan vinkkejä kylpyhuoneen remontointiin, miten voit tehdä säästöjä ja miten vältyt ongelmilta.

Tästä kirjoituksesta opit muun muassa:

Miten kylpyhuoneen remontti kannattaa ajoittaa?
9 vinkkiä kylpyhuoneen edulliseen remontointiin
Mitkä asiat ovat taloyhtiön vastuulla?
Miten remontti vaikuttaa asunnon arvoon?

Blogisarjan muut kirjoitukset:

Mikä on kylpyhuoneremontti?

Kylpyhuoneremontilla tarkoitetaan asunnon suihku- ja mahdollisten saunatilojen remonttia. Saunan remontointia käsitellään omassa kappaleessaan blogin lopussa, muuten kirjoituksessa puhutaan varsinaisen kylpyhuoneen remontoinnista.

Remontin laajuudesta riippuen voidaan kylpyhuoneen remontit jakaa neljään kategoriaan:

Kylpyhuoneen pintaremontti
Kylpyhuoneen ”mukavuusremontti” tai ”parannusremontti”
Täysi kylpyhuoneremontti
Kylpyhuoneen korjausremontti

Kylpyhuoneen pintaremontti on kevyt remontti, jossa voidaan vaihtaa esimerkiksi kylpyhuoneen kiinteät kalusteet, kuten suihku, suihkun hana, allas ja allaskaappi sekä mahdollinen pyykinpesukone. Kylpyhuoneen pintaremonttiin voi kuulua seinä- ja lattiapintojen pesukäsittely tai jopa pintojen maalausta.

Kylpyhuoneen ”mukavuusremontilla” tai ”parannusremontilla” tarkoitetaan remontteja, joissa kylpyhuoneessa ei ole mitään teknistä vikaa, mutta se halutaan esimerkiksi päivittää vastaamaan nykypäivän designia. Kokonaiseen kylpyhuoneremonttiin verrattuna ”mukavuusremontti” on yhtä laaja, mutta syy on erilainen kuin tavallisessa täysremontissa. Mukavuusremontteihin sisältyy muutama seikka, jota asuntosijoittajan kannattaa harkita ennen sellaiseen ryhtymistä. Näistä lisää myöhemmin tässä kirjoituksessa.

Kylpyhuoneen täysremontti tarvitaan kylpyhuoneen saavuttaessa teknisen käyttöikänsä. Nykymääräyksin valmistetun kylpyhuoneen tekninen käyttöikä on 30 vuotta, vaikka useimmiten remontointiväli saattaa olla hieman lyhyempi. Täydessä kylpyhuoneremontissa vaihtoon menevät kaikki pinnat sekä vedeneristys.

Kylpyhuoneen korjausremontit liittyvät lähes aina kosteusvauriohin, joiden syitä ovat mm. vuotanut vesi- tai viemäriputki, rakennusvirhe, epänormaalin käytön aiheuttama kuluma tai vedeneristyksen pettäminen, jolloin kosteutta on päässyt kylpyhuoneen rakenteisiin. Korjausremonteissa yleensä ”kaikki menee uusiksi”, koska pintoja täytyy purkaa joskus laajastikin, jonka jälkeen rakenteita vaihdetaan tai kuivatetaan, pahimmillaan useita viikkoja.

Milloin kylpyhuoneremontti kannattaa tehdä?

Omistusasujalla on eri juttu, mutta asuntosijoittajalla yleensä ”triggeri” kylpyhuoneremontille syntyy teknisestä tarpeesta tai ongelmasta. Kylpyhuoneremontin tekemistä kannattaa harkita kuntoa tarkastellen jos kylpyhuone on remontoitu ennen vuotta 1999, jolloin nykyaikainen säädös vesieristyksestä tuli voimaan. Säädöksen myötä kylpyhuoneen tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta.

Kylpyhuoneremontti sijoitusasunnossa parantaa asunnon kiinnostavuutta, arvoa ja vuokratasoa, joten tekninen tarve ei aina ole syy remontille. Flippaajat tekevät useimmiten perusteellisen kylpyhuoneremontin arvonnousumielessä, tai jos kylpyhuone on teknisesti ok, ilmettä nostavan edullisemman pintaremontin mikä useimmiten johtaa suurempaan arvonnousuun kuin pintaremontin kustannus.

Isompaa kylpyhuoneremonttia ei kuitenkaan kannata tehdä turhaan, koska se on asunnon kallein remontti. Kylpyhuoneremonttia ei kannata tehdä tai sen toteuttamista kannattaa vähän viivyttää jos taloyhtiöön on tulossa putkiremontti, jonka yhteydessä on tarkoitus uusia myös kylpyhuoneet. Osakkaan itse aiemmin tekemästä kylpyhuoneremontista on toki saatavilla hyvitys, mutta kannattavaa on yleensä teettää remontti taloyhtiöremontin yhteydessä.

Tässä on lista vaaran merkeistä, jotka enteilevät kylpyhuoneremonttia:

Tekninen käyttöikä alkaa loppua kylpyhuoneen materiaaleilla

Huonot kaadot -> vesi jää lammikoiksi lattialle eikä ohjaudu lattiakaivoon

Lattiakaivon ympärillä on kotitekoisia virityksiä ja paikkausyrityksiä

Paljon haljenneita laastisaumoja

Selvästi tummentuneita laastisaumoja sekä muita värimuutoksia kylpyhuoneen pinnoissa

Kylpyhuoneen ovessa ei ole harjannetta/kynnystä. Kynnyksen tarkoituksena on pitää kosteus kylpyhuoneen puolella

Paljonko kylpyhuoneremontti maksaa ja kauanko se kestää?

Kylpyhuoneremontti kestää yleensä n. 2-3 viikkoa, saunan jos tekee niin menee arviolta viikon pidempään. Remontin kestoa voivat pidentää mahdolliset kuivatukset, asbestipurut sekä aikatauluongelmat lupa-asioiden, valvojan, vesieristäjän ja urakoitsijoiden kanssa.

Sijoitusasunnon kylpyhuoneremontin hinta on yleensä noin 8 000 – 15 000 euroa, josta työn osuutta on yleensä n. 40-50%. Hintaan vaikuttaa kylpyhuoneen koko, materiaalit sekä työvoiman käyttö. Enemmänkin rahaa voi saada menemään kalliilla materiaaleilla ja kokonaan ulkoistetulla remontilla. Mikäli kylpyhuone on teknisesti toimiva, mukavan kasvojenkohotuksen voi saada aikaan edullisella pintaremontilla. Kylpyhuoneen pintaremontin hinta on noin 100 – 1 500 euroa. Pienelle pintaremontille kaakelimaalauksesta kalusteiden vaihtoon ei tarvita erillistä valvontaa eli kyseessä on huomattavasti ”smoothimpi” remontti.

Sitä halvemmalla pääset, mitä enemmän teet itse, koska työn teettäminen tuo aina lisäkustannuksia. Jos pystyt auttamaan purkamisessa ja muissa aikaa vievissä vaiheissa, näkyy se remonttimiehen palkkiossa. Laattahommat kannattaa jättää ammattilaiselle jos itseltä ei taitoa löydy, mutta esimerkiksi katon panelointi / maalaus saattaa sujua kuten myös kalusteiden asentaminen. Näistä kertyy parhaimmillaan mukavat säästöt, jolloin täysremontin kustannus saattaa jäädä jopa 5 000 euroon.

Mikäli kylpyhuoneessa on asbestia, tulee asbestityöstä lisäkulua. Itse remontoinnin lisäksi ulkoista työvoimaa tarvitaan vesieristyksessä sekä työn valvonnassa. Vesieristys on työvaihe, jonka tulee tehdä henkilösertifioitu vesieristäjä. Pääsääntöisesti taloyhtiö maksaa vesieristyksen töineen ja materiaaleineen sekä ennen sitä mahdolliset rakenteiden korjaukset ja kuivatukset.

Työn valvonta on pakollista. Valvojan valitsee isännöitsijä taloyhtiön valtuuttamana, mutta osakas maksaa valvonnan kustannukset. Kylpyhuoneremontin valvonta vie aikaa noin 4 – 10 tuntia sisältäen 4-5 käyntikertaa – aloituspalaverin, purkukatselmuksen, koepalat ja loppukatselmuksen. Hyvässä valvonnassa tarkastetaan lattiakaivon asennus, seinien ja lattian vedeneristys sekä kaadot, kalustus ja oven kynnys. Valvonnan hinta on yleensä joistain satasista lähes jopa tuhanteen euroon. Valvontaa tilatessa kannattaa olla tarkkana, sillä ajoittain nousee keskusteluissa porua siitä, että valvonnan hinta tehtyyn työhön nähden on ylettömän suuri.

Sijoitusasunnon kylpyhuoneremontin verovähennykset

Kuten muissakin sijoitusasunnon remonteissa myös kylpyhuoneremontista saa tehdä vähennyksiä kahden periaatteen mukaisesti. Verovähennykset voit tehdä vain itse maksamistasi työvaiheista eli taloyhtiön tekemien remonttien verotusta sinun ei tarvitse miettiä.

Vähennystapa riippuu siitä, onko remontin tarkoituksena palauttaa asunto alkuperäistä vastaavaan käyttötasoon kulumisen jäljiltä (vuosikorjaus) vai nostaa asunnon laatua paremmaksi (perusparannus). Vuosikorjaukset saa vähentää suoraan vuokratuloista saman vuoden verotuksessa. Perusparannukset vähennetään asuntoa myytäessä myyntivoitosta tai 10 vuoden tasapoistoina. Näistä periaatteista voit lukea lisää lukemalla blogitekstin asuntosijoittamisen verotuksesta.

Sijoitusasunnon kylpyhuoneremontin verotuksessa vuosikorjausta ovat esimerkiksi rikkoutuneiden hanojen ja suihkupäiden vaihdot ja kaikki ”ylläpitävät korjaustyöt”. Perusparannuksia voisi luonnehtia ”erikoisiksi” työtehtäviksi, kuten ammeen asentaminen, jos sitä ei aikaisemmin ole ollut tai erittäin tyyliltellyt ja tyyriit kylpyhuonekalusteet.

Kylpyhuoneremonteissa on mahdollista tulla sekä vuosikorjauksen että perusparannuksen alle luettavaa työtä. Näiden verotusta ei kannata sotkea keskenään, joten hyvät paperityöt pelastavat monelta harmilta!

Vinkkejä sijoitusasunnon kylpyhuoneremonttiin

Kokosimme vinkkejä kylpyhuoneremonttia varten, joista opit, miten toimia taloyhtiön kanssa, miten pidennät kylpyhuoneen käyttöikää, tyylivinkkejä sekä erilaisia pintamateriaalivaihtoehtoja.

Taloyhtiö

Odota tulevaa putkiremonttia. Uusitko kylpyhuoneen kokonaan vai teetkö pintaremontin, jolla pääset mahdolliseen putkiremonttiin asti? On ikävä tilanne, jos remontoit perustasoa paremman kylpyhuoneen ja putkiremontissa kylpyhuone revitään auki. Taloyhtiöllä ei ole velvoitetta palauttaa kylpyhuonetta parempaan kuntoon kuin perustaso, jolloin maksat itse ylimenevän osuuden tai otat vastaan perustasoisen kylpyhuoneen.

Samat pölyt. Kylpyhuoneremontti kannattaa tehdä putkiremontin tai linjasaneerauksen kanssa ”samoilla pölyillä” vaikka putkiremontti ei vaatisikaan kylpyhuoneen purkamista. Putkiremontin joudut todennäköisesti antamaan vuokranalennusta ja pahimmillaan asunto on tyhjillään.

Hyödynnä taloyhtiön kannustimet. Usein taloyhtiö kannustaa kylpyhuoneremonttiin ja maksaa esimerkiksi vesieristeen tekemisen ja lattiakaivon asennuksen huoneistokohtaisten remonttien yhteydessä. Tästä voi olla merkintä myös taloyhtiön KPTS-suunnitelmassa esimerkiksi tekstillä ”Kylpyhuoneiden vesieristyksien korjaus huoneistoremonttien yhteydessä”

Kevennä kosteusrasitusta, pidennä käyttöikää

Harkitse suihkukaappia. Suihkukaappi suojaa kylpyhuonetta kosteudelta, kun vesi on kosketuksissa vain suihkukaapin seiniin ja lattiaan, josta se virtaa ohjatusti lattiakaivoon. Mieti silti, onko suihkukaappi kustannustehokkain ja asukkaalle mukavin ratkaisu vaikka se olisi teknisesti järkevä vaihtoehto.

Entäpä ”suihkukulmaus”? Suihkukulmaus rajaa vedelle altistuvaa aluetta ja näin vähentää huoltotarpeita, kuten saumojen uusimista sekä allaskaapin uusimistarvetta. Pieneen kylpyhuoneeseen kääntyvä suihkukulmaus antaa mukavasti lisätilaa.

Vedensäästösuuttimet. Usein ajatellaan, että vedenkulutuksen vähentämisen ainut hyöty on pienempi vesilasku. Vedensäästön ohessa kosteusongelmille altis suihkunurkkaus vähentää vesirasitusta mikä pidentää kylpyhuoneen käyttöikää. Saat siis tuplahyödyn. Ennen säästökalusteiden hankintaa, kannattaa selvittää taloyhtiön intoa kustantaa vedensäästökalusteita.

Hanki kuivauslasta muuttolahjaksi vuokralaiselle. Tämä pieni ja huomaamaton ele voi olla vuokralaiselle hyvä ”tönäisy” kylpyhuoneen parempaan huolenpitoon. Vesien ohjaaminen lastalla lattiakaivoon suihkun jälkeen pienentää oleellisesti vesirasitusta etenkin jos lattialämmitys, ilmanvaihto ja kaadot ovat puuttellisia.

Tarkista kylpyhuoneen ilmanvaihto. Puutteellinen ilmanvaihto altistaa kosteusvauriolle. Ongelmasta kertoo usein kellertävät läikät kylpyhuoneen katossa. Ensimmäisenä kannattaa katsoa, että poistoilmaventtiili on auki riittävästi, ja samalla vilkaista näyttääkö kanava puhtaalta. Vessapaperin palalla voit testata nopeasti, miten ilma poistuu. Paperin tulisi pysyä kiinni poistoventtiilissä. Jos vetoa ei ole tai se on heikko, syynä voi olla huono ilmanvaihtoratkaisu, ilmanvaihdot säädöt tai likaiset iv-kanavat. Ilmanvaihto-ongelmissa kannattaa olla aina yhteydessä isännöitsijään.

Vaihtoehtoja kylpyhuoneen seinä- ja lattiapintoihin

Kylppäriremonttia ilman pintojen purkua? Kokeile mikrosementtiä! Mikrosementti on kasvattanut hiljalleen suosiotaan kylpyhuoneiden pinnoittamisvaihtoehtona. Mikrosementin voi asentaa käytännössä minkä tahansa pinnan päälle. Mikrosementillä saa tehtyä hienoja erilaisia värisävyjä ja se on helppohoitoinen pintamateriaali kylpyhuoneeseen.
Nanopinnoite – Käyttöikää ja huolettomuutta kylpyhuoneen pinnoille. Erilaisten pinnoitteiden tarkoituksena on luoda vettä, likaa ja rasvaa hylkivä kalvo, joka helpottaa siivoamista ja suojaa pinnoitteen alla olevaa materiaalia. Nanopinnoite on mahdollista tehdä kylpyhuoneen laatoitukseen pidentämään kylpyhuoneen käyttöikää vuosilla.
Harkitse muovimattoa. Muovimatto ei välttämättä ole se ”seksikkäin” vaihtoehto, mutta se on edullinen ja nopea asentaa. Saumattomuuden vuoksi hoito on helppoa eikä vastaavaa vesirasitusta synny kuin laattasaumoille. Vuokra-asunnossa voi olla toimiva ja pitkäkestoinen vaihtoehto lattiapinnoitteeksi.
Uusi ilme kaakelimaalilla. Tiesitkö, että kaakeleitakin voi maalata? Kaakelin maalaus ei eroa muiden pintojen maalauksesta – puhdistus, maalaus ja kuivumisen jälkeen käyttövalmista. Kaakelimaalien kulutuskestävyys on parantunut (V33 kaakelimaali on hyvä vaihtoehto), joten maalaus on varteenotettava ja edullinen vaihtoehto kylpyhuoneen ilmeen uudistamiseksi.
Lattialaatta käy seinään, mutta seinälaatta ei lattiaan. Lattialaatat on tehty kestämään suurempaa kuormaa ja kulutusta, kuin seinälaatat. Seinälaattaa ei kannata laittaa lattiaan, koska ne saattavat haljeta kulutuksessa.

Kylpyhuoneen laattavaihtoehtoja

Puhutaan kaakeleista, klinkkereistä, lasittamattomasta ja lasitetusta – mikä sopii minnekin? Ennen laattojen hankintaa on hyvä hieman tutustua erilaisiin laattavaihtoehtoihin.

Lasitettu laatta on tiiviimpi, kulutusta kestävä ja ennen kaikkea helpompi puhdistaa. Samalla se on liukkaampi ja hauraampi kuin lasittamaton laatta. Lasitettu laattaa soveltuu siis paremmin seiniin ja lasittamaton laatta lattiaan.

Kaakeli on kuivapuristettu, yleensä lasitettu laatta, jota käytetään yleisesti kylpyhuoneen seinissä. Klinkkeri taas on tiiviimpi ja kestävämpi, käytetään kylpyhuoneiden lattioissa.

Kylpyhuoneissa käytetään myös ns. suurlaattoja, jotka ovat tyylikkäitä ja helppohoitoisia saumattomuuden vuoksi. Suurlaattoja käytetään myös paljon muualla kuin kylpyhuoneissa. Suurlaatat sopivat kylpyhuoneissa seiniin lattioita paremmin, kaatojen ja lattiakaivon vuoksi.

Pienillä jutuilla tyyliä kylpyhuoneeseen

Pohdi valaistusta. Kylpyhuoneen ja saunan tunnelman kannalta valaistus on tärkeässä osassa. Älä osta summan mutikassa lamppuja ilman, että pohdit niiden värisävyjä ja valon suuntaamista. Epäsuora eli pehmeä valo luo tunnelmaa!
Pieni tai matala kylpyhuone – tee tilantuntua laatoituksen suuntavalinnalla! Kapeaan kylpyhuoneeseen saa tilan tuntua asettamalla suorakulmion muotoisia laattoja vaakaan. Matala kylpyhuone taas ”kasvaa silmissä”, kun asentaa suorakulmaisia laattoja pystyyn.
Panosta pyyhekoukkuihin. Kylpyhuoneessa pienet asiat merkitsevät. Näistä hyviä esimerkkejä ovat pyyhekoukut ja WC-paperitelineet. Tyylikkään ei aina tarvitse olla kallista. Joskus voi olla luovan kekseliäs!
Investoi allas- ja peilikaappeihin. Vanhemmissa kohteissa kylpyhuoneessa saattaa olla vain allas ja peilitaso, joiden tilalle kannattaa päivittää uudet allas- ja peilikaapit. Käytönnöllisyys ja kylpyhuoneen ilme kohenevat suhteellisen pienellä investoinnilla.

Pidä huolta

Vuokralaisen siivousohje. Sovi vuokralaisen kanssa kylpyhuoneen siivoamisesta tai laadi esimerkiksi siivousohje, mitä odotat noudatettavan.

Kalkki. Suomessa on vesijohtovedessä kalkkia, joka tuppaa tukkimaan suihkunpään ja jää ikävästi näkymään kaakelointiin. Kalkille pesuohjeena on ensin hapanta (esim. sitruuna tai etikka) ja sen perään emäksistä pesuainetta. Jos vesi on kovin kalkkipitoista, harkitse kalkkisuodattimia!

Laattasaumojen vaihto. Tiesitkö, että laattasaumoja tulisi vaihtaa taisisin väliajoin? Noin viiden vuoden välein. Monelta tämä jää tekemättä, vaikka tämä voisi ryhdistää kylpyhuoneen ilmettä. Rikkoutuneet laattasaumat kannattaa korjata pikimmiten.

Mustahome. Kylpyhuoneen kosteudesta paha merkki on mustahomeen ilmestyminen. Siihen kannattaa reagoida nopeasti ja sen poistossa turvautua suojavälineisiin ja perusteelliseen poistamiseen. Jos mustahome uusii nopeasti silikonisaumojen vaihdon jälkeen, on aihetta perusteellisemmalle tutkimukselle.

Miten tehdä edullinen kylpyhuoneremontti?

Kerroimme täyden kylpyhuoneremontin hinnaksi 8 000 – 15 000 euroa. Kylpyhuoneen ilmeen pystyy uudistamaan ja asunnon arvoa nostamaan tuhansilla euroilla kuitenkin jopa muutaman sadan euron kustannuksella. Blogin lopusta löytyykin esimerkkitapaus, jossa kylpyhuone uudistettiin alle 500 eurolla.

Näin uudistat kylpyhuoneen ilmeen edullisesti – 9 vinkkiä:

Kalusteita Tori.fi:stä ja kirpputoreilta. Voit tehdä säästöjä etsimällä mm. hanoja, altaita ja kalusteita Tori.fi:stä ja kirpputoreilta. Hyvääkin tavaraa voi löytää edullisesti.

Desingia alennusmyynneistä. Ota hyöty irti black friday -tarjouksista ja alennusmyynneistä ja hanki vaikkapa vähän paremmat hanat, allas- ja peilikaapit sekä sadesuihkun alennuksella.

Älä maksa taloyhtiölle kuuluvia asioita. Jos kylpyhuoneessa on toimimaton tai huonokuntoinen hana, ilmanvaihtoventtiili, wc-istuin, lämmityspatteri tai valokytkin, pyydä taloyhtiötä hankkimaan uusi tilalle, koska taloyhtiöllä on siihen velvollisuus.

Maalaa kaakelit. Jos vanhat laatat ovat ehjiä ja hyvin kiinni, voi ilmettä kohentaa merkittävästi ja edullisesti maalaamalla kaakelit.

Kirkasta valolla. Kylpyhuoneen ilme kirkastuu huomattavasti lisäämällä valaistusta tai vaihtamalla vanhat kellertävää valoa antavat lamput kirkkaampiin.

Uusi silikonisaumat. Vanhojen kellertävien tai ruskeiden silikonisaumojen uusiminen parantaa tyylikkyyttä ja tietysti myös pidentää käyttöikää.

Puhdista. Etenkin suihkun kohdalla vaaleissa laattasaumoissa näkyy helposti lika ja tummissa laatoissa kalkki. Usein pelkkä huolellinen pesu tekee nuhjuisen näköisestä laatoituksesta siistin.
Maalaa/lakkaa katto tai uusi panelointi. Huonokuntoinen tai vaikkapa tumma puunvärinen kattopaneeli vaikuttaa koko kylpyhuoneen ilmeeseen. Paneloi uusiksi tai raikasta käsittelyllä.

Vaihda saunan ovi. Vaikka sauna olisi ok, voi vanha saunan puuovi rumentaa koko kylpyhuonetta. Lasinen ovi uudistaa ilmeen, mutta ei maksa paljoa.

Mitä voin tehdä kylpyhuoneremontissa itse?

Hintatietoista asuntosijoittajaa saattaa kiinnostaa edullisen kylpyhuoneremontin hoidossa mahdolliset työvaiheet, jotka voisi tehdä itse. Mikäli kokemusta ei ole, kannattaa isommat remontit, kuten laattahommat, teettää ammattilaisella. Voit kuitenkin oman osaamiseesi perustuen harkita seuraavia työvaiheita itse tehtäväksi:

Kalusteiden irrottaminen
Muut purkutyöt, jos kylpyhuoneesta ei löydy asbestia
Suunnittelu
Materiaalien ostaminen ja toimittaminen paikalle
Kalusteiden kokoaminen ja asentaminen
Saunan oven vaihto
Saunan lauteiden ja paneeleiden käsittely
Valaisimien, koukkujen ja telineiden vaihdot
Katon lakkaus/maalaus
Kaakeleiden maalaus

Jos ulkoistat laatoitustyön, välttämättä materiaalien hankkimisella et saa säästöä, koska urakoitsijalla voi olla sopimukset edullisimpiin materiaalihintoihin. Tämä kannattaa selvittää. Jos hankit materiaalit itse, sovi aina, että voit palauttaa avaamattomat paketit kuittia vastaan!

Sijoitusasunnon saunaremontti

Yksiösijoittajalle ei saunaremontti useinkaan tule vastaan, mutta isommista vuokra-asunnoista usein sauna löytyy. Suomalaiset ovat saunovaa kansaa, joten tyylikäs sauna monesti onkin asunnon myyvä elementti. Saunaremontilla voi olla eniten arvoa jos asuntoa myydään kodinostajille.

Saunaremontin kustannus on noin 500 – 5000 euroa, riippuen remontin laajuudesta. Ensimmäisenä uusimistarvetta saunassa syntyy lauteisiin ja kiukaaseen. Aina ei välttämättä tarvitse koko saunaa uusia vaan pienemmätkin parannukset riittävät. Puisen saunanoven vaihto lasiseen, valaistuksen parantaminen sekä paneeleiden ja lauteiden käsittely esimerkiksi tummaksi, voi tehdä saunasta jo paljon modernimman. Tämä voi olla järkevää kylpyhuoneen pienemmän pintaremontin yhteydessä.

Saunan kiukaat ovat yleensä osakkaan vastuulla, mutta sen sähköpistoke on taloyhtiön vastuulla. Oman mausteensa tuo, jos sauna on rakennettu esimerkiksi vaatehuoneen tilalle itsenäisesti osakkaan remonttina. Tällöin kaikki vastuu saunasta on osakkaalla. Tällaisessa tilanteessa jos sauna jouduttaisiin purkamaan jonkin taloyhtiön remontin tieltä, taloyhtiöllä ei olisi velvoitetta rakentaa saunaa takaisin perustasoon.

Vuokralainen ja kylpyhuoneremontti

Vuokralaiselle kylpyhuoneremontti aiheuttaa asumisen haitan, koska kylpyhuone ei ole käytössä, joten peseytyminen ole mahdollista omassa asunnossa. Taloyhtiöissä on yhteisiä pesutiloja, jonka käytöstä kylppäriremontin ajan voi neuvotella taloyhtiön kanssa. Pahimmillaan asumishaitta kestää viikkoja jos kylpyhuoneen rakenteita täytyy kuivattaa ja tähän päälle vielä varsinainen uudelleenrakentaminen.

Hyvään vuokratapaan kuuluu, että asumisesta aiheutuvan haitan takia annetaan vuokranalennusta vuokralaiselle. Yleinen käytäntö putkiremonttien vuokranalennuksesta on 30 – 50%, jos asunnossa voi asua remontin ajan. Jos remontin ajan asunto on asuinkelvoton, vuokralaisen ei tarvitse maksaa lainkaan vuokraa tältä ajalta. Jos vuokralainen voi kuitenkin säilyttää tavaroitaan asunnossa, vuokranantaja voi periä 5 – 10% vuokran määrästä. Vuokranantajana et ole velvollinen etsimään vuokralaiselle asuntoa, vaikka hänelle vuokraamasi asunto on asuinkelvoton. Omaa harkintaa kannattaa kuitenkin käyttää ja mahdollisesti auttaa vuokralaista väliaikaisen asumisratkaisun löytämisessä.

Kylpyhuoneremontin vaikutus asunnon arvoon

Kylpyhuoneen remontti vaikuttaa asunnon arvoon tottakai positiivisesti. Hyvä kysymys onkin, että tuleeko arvonnousua sitten remontin kustannusta enemmän. Asuntosijoittajan vanha tuttu päätekijä eli sijainti vaikuttaa suuresti lopputulokseen. Helsingissä kylpyhuoneremontti voi nostaa asunnosta maksettavaa hintaa todella paljon, mutta kuihtuvan paikkakunnan huonoimman sijainnin asuntoa 10+ tason kylpyhuoneremontti ei välttämättä pelasta.

Kylpyhuoneremontti nostaa asunnon arvoa sitä enemmän mitä kalliimpi on alueen hintataso. Kylpyhuoneremontti kannattaa myös suhteuttaa hintatasoon. Priimasijainneilla kylpyhuone on hyvä olla myös priimaa, kun taas edullisemman kohteen kohdalla edullisempi pintaremontti voi olla järkevin vaihtoehto. Usein fiksusti tehty kylpyhuoneen ilmettä kohentava edullinen pintaremontti nostaa asunnon arvoa enemmän kuin on remontin kustannus.

Varmaa kustannuksen ylittävää arvonnousua kylpyhuoneremontilla ei saa, mutta remontti parantaa ennen kaikkea kohteen vuokrattavuutta ja myytävyyttä. On ostajalle helppoa ja turvallisen tuntuista, kun ei tarvitse murehtia kylpyhuoneen remontista eikä kosteusongelmat kummittele mielessä. Oman kodin ostopäätökset tehdään tunteella eikä hintaa laskelmoida sijoittajan excel-tarkkuudella, jolloin kiiltävä pinta voi saada ostajan ihastumaan asuntoon, jolloin asunnon myyntihinta saattaa kohota kivastikin. Upea keittiö tai kylpyhuone on usein se tekijä, joka myy asunnon.

"Kylpyhuoneremontti vaikuttaa etenkin myyntiaikaan. Pienellä rahalla saa tehtyä paljonkin hyväkuntoiselle kylpyhuoneelle. Jos kyseessä on esimerkiksi 30 vuotta vanha kylpyhuone, niin "arvoasuntoon" kylpyhuone kannattaa ehdottomasti uusia ja sen saa hinnassa takaisin. Taantuvan paikkakunnan lähiöyksiössä ei välttämättä saa takaisin, joten sellaisessa miettisin tarkasti ennen kuin tekisin!"

Marco Matrone, LKV, Asuntopehtoori

"Karkeasti voisi sanoa, että kylpyhuoneremontista voi saada (Joensuussa) 50% hintaan kylpyhuoneremontin hinnasta, jos ulkopuolisella teetättää. Arvoasunnoissa voi saada enemmänkin ja pienemmillä paikkakunnilla jäädä jopa nollille. Remontoitu kylpyhuone tuo helppoutta ja ostaja arvottaa kyllä jo tehtyä remonttia."

Miro Turunen, LKV, Huoneistokeskus Joensuu - asuntosijoittaja

"Kylpyhuoneenremonttia pidetään yhtenä kalliimpana kustannuksena. Tämän takia kohteet jäävät monesti myymättä, jos kyseessä on "hirveä pommi". Tehty remontti lyhentää myyntiaikaa ja kalliiden remonttien tekeminen vähentää tinkimistä."

Rene Narusing - asuntomyyjä KOTO Lkv Kuopio - asuntosijoittaja

Esimerkkejä kylpyhuoneremontista

Seuraavassa esimerkit kahdesta erilaisesta kylpyhuoneremontista. Ensimmäisessä esimerkissä uusittiin kaikki ja kuivattiin kosteudet pois rakenteista. Toisessa esimerkissä kylpyhuoneen ilme uusittiin todella edullisella, alle 500 euron pintaremontilla. Kiitos Jaana – @asuntosijoittajamuija – pintaremontin kuvista ja kululaskelmasta.

Esimerkki 1: Kylpyhuoneen täysremontti

Tämän asunto ostettiin huonokuntoisena tietäen, että kylpyhuoneessa on hyvin todennäköisesti kosteutta. Asiasta käytiin kiistaa, että kenen maksettavaksi kylpyhuoneen korjauskulut tulevat ja kauppa siirtyikin liki puolella vuodella eteenpäin. Lopputuloksena taloyhtiö vastasi kuivauksesta ja vedeneristyksestä ja uusi osakas maksoi kaikki kulut vesieristeen tekemisen jälkeen tehtävistä töistä eli laatoituksesta ja kalustuksesta. WC-pöntön uusimisen maksoi taloyhtiö linjaustensa mukaisesti.

Kyseessä oli kompakti 2 metriä pitkä, 1,5 metriä leveä ja vajaa 2,5 metrin korkea kylpyhuone.

Urakoitsijalla teetetty työ sisälsi:

Suojaus
Seinäpintojen ja levyjen purkutyöt
Lattialämmityskaapelin asennus
Lattian tasoitus
Seinärunkojen lisäys,
Eristevillan asennus ja levytys
Seinien tasoitetyöt
Seinien vesieristys, laatoitus ja saumaustyöt
Loppusiivous
Jätemaksut

Remontin kokonaisaika oli vajaa 1,5 kuukautta, josta kuivatukseen meni kaksi viikkoa.

Esimerkki 2: Kylpyhuoneen pintaremontti

Tässä esimerkissä oli työn alla aika lailla äskeisen esimerkin kanssa samankokoinen noin 3 m² kylpyhuone. Pintaremontti sisälsi seuraavat työvaiheet:

Vanhojen silikonien poisto
Vanhojen laattojen pesu ja esikäsittely
Uusien silikonisaumojen laitto
Kaakeleiden ja katon maalaus
Uuden valopeilin asennustyö
Loppusilaus pyyhekoukuilla ja hyllytarvikkeilla

Kokonaistyöaika pintaremontille oli noin 20 tuntia.

Kylpyhuoneremontti ja asunto-osakeyhtiö

Alle on havainnollistettu täyden kylpyhuoneremontin tapahtumakulku alusta loppuun. Remontti alkaa muutostyöilmoituksesta tai havaitusta ongelmasta ja etenee vaiheittain kohti loppukatselmusta ja käyttöönottoa. Kylpyhuoneremonttien yhteinen vastuu taloyhtiön kanssa lisää vaiheita, mutta on lopulta hyväksi, koska kalleimmista vaurioista (esim. laajat vesivahingot) vastaa aina taloyhtiö, loppukädessä vakuutusyhtiö jos ehdot täyttyvät.

On asunnon omistajan ja taloyhtiön muiden osakkaiden yhteinen etu, että piileviltä kosteusvahingoilta vältytään.

Kylpyhuoneremontin kulku taloyhtiössä:

Muutostyöilmoitus / tutkittu syy
Hallituksen harkinta ja valvonnan valinta
Aloituspalaveri valvonnan kanssa
Asbestikartoitus – koepalat
Purku ja purkukatselmus
Mahdollinen kuivatus
Vesieristys
Pinnat
Kalustus
Loppukatselmus

Kylpyhuoneremontin vastuunjako asunto-osakeyhtiössä

Kylpyhuoneremontti on sijoitusasunnon remonteista säädellyin, valvotuin ja tarkimmat lupa-asiat vaativa remontti. Alla listaus taloyhtiön ja omistajan vastuulla olevista asioista kylpyhuoneen osalta (ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin):

Taloyhtiön vastuulla kylpyhuoneessa:

Lattiakaivo
Vedeneristys
Viemärijohdot
Vesijohdot
Lämmityspatteri
Pyykinpesukonehana
Pyykinpesukoneen poistoputki
Wc-istuin
Hana
Hajulukko
Ilmanvaihtoventtiili
Valokytkimet
Pistorasiat

Omistajan vastuulla kylpyhuoneessa:

Ovi
Pesuallas
Peilikaappi
Amme
Suihkuseinä
Suihkukaappi
Kalustesauna
Kalusteet
Alakatto
Valaisimet
Koukut ja telineet
Hyllyt
Pintamateriaalit

Täytyy muistaa esimerkiksi hanojen osalta, että taloyhtiö korvaa perustason hanojen uusimiset. Jos omistaja haluaa parempitasoisen hanan, tulee se maksettavaksi omasta pussista eikä taloyhtiöllä ole siihen korvausvelvollisuutta.

Alla listaus muista huomioitavista vastuuseikoista kylpyhuoneremonteissa:

Taloyhtiöllä on oikeus ja usein myös velvollisuus valvoa kiinteistön kylpyhuoneiden remontteja. Taloyhtiö päättää valvonnasta ja valvojan valinnasta
Yleinen käytäntö on, että valvonta on vastuutettu isännöinnille, jolloin valvoja on yleensä isännöitsijän pätevä edustaja tai ulkopuolinen ammattilainen
Osakas maksaa oman remonttinsa valvojan kulut
Vanhoissa taloissa alkuperäisissä kylpyhuoneissa on usein käytetty asbestipohjaisia laasteja kaakelilaattojen kiinnityksessä. Ennen vuotta 1994 valmistuneissa rakennuksissa täytyy myös kylpyhuoneessa tehdä asbestikartoitus. Jos asbestia löytyy, asbestipurun voi tehdä vain ammattilainen.
Nykysäädökset vaativat kylpyhuoneisiin vedeneristyksen. Vedeneristyksen asentaminen on henkilösertifioitua työtä
Jos asukas/osakas on tuottamuksellisesti tai huolimattomuuttaan aiheuttanut kylpyhuoneen vesieristeen pettämisen, taloyhtiön vastuu poistuu
Putkiremontin takia purettu kylpyhuone palautetaan taloyhtiön asuntoja vastaavaan perustasoon
Jos vedeneristyksen pettämisen/puutteiden takia havaitaan kosteutta kylpyhuoneen rakenteissa, taloyhtiö on vastuullinen korjaamaan kylpyhuoneen
Jos osakas epäilee, että kylpyhuoneessa on kosteutta, taloyhtiö maksaa kosteusmittauksen. Asuntokaupan yhteydessä pyydettävä kosteusmittaus ei ole taloyhtiön maksettava vaan asuntoa myyvän osakkaan kulu
Vuoden 1999 jälkeen kylpyhuoneita rakentaessa ja remontoitaessa tulee asentaa RakMK/C2-määräysten mukainen vedeneristys.
Ennen 1999 valmistuneet kylpyhuoneet on todennäköisesti vesieristetty ”kosteussivelyllä”, jonka tekninen käyttöikä on noin 15 vuotta. Käytännössä kaikki ennen 1999 valmistuneet kylpyhuoneet ovat käyttöikänsä päässä!

Esittelemme seuraavaksi kolme case-esimerkkiä, jotta pääset kiinni tähän mutkikkaan yksinkertaiseen taloyhtiömaailmaan.

Esimerkit kylpyhuoneremonttien vastuista taloyhtiössä

CASE 1 – Mukavuusremontti ja löydös

Fiia Flippaaja ostaa huonokuntoisen asunnon vuoden 1977 taloyhtiöstä. Yhtiöön on valmistunut hiljattain putkiremontti, mutta taloyhtiö ei päättänyt uusia samalla taloyhtiön kylpyhuoneita perustasoon. Aiemmin asuntoon on tehty kylpyhuoneremontti vuonna 2001. Fiia päättää kohentaa asunnon kuntoa vaihtamalla kylpyhuoneen vesikalusteet sekä laatoituksen. Laatoitusta vaihtaessa vesieristys joudutaan purkamaan ja tämän Fiia huomioi laskelmissaan. Hän käynnistää normaalin remonttiprosessin eli lähettää muutostyöilmoituksen taloyhtiölle ja aloittaa remontin vasta luvat saatuaan.

Laattoja irroittaessa huomataan, että laattojen takana on kosteutta, paikalle kutsutaan kosteusmittaaja. Taloyhtiö maksaa kosteusmittauksen, koska kyseessä on selkeä syy epäillä kosteutta. Kosteusmittauksessa selviää, että vedeneristys on pettänyt ja laattojen alla on kosteutta.

Fiian remonttiaikataulu venyy 3 viikolla, kun kylpyhuoneen alapintoja kuivataan. Löydöksen myötä Fiian laskelmat menevät uusiksi. Taloyhtiö on velvollinen korjaamaan kylpyhuoneeseen uuden vedeneristyksen, koska se on vastuullinen taho vedeneristyksen suhteen, jos vedeneristyksen pettäminen ei ole vuokralaisen tai osakkaan osalta tuottamuksellinen.

Taloyhtiön päätöksestä riippuen Fiialle jää kustannettavaksi joko työvaiheet ja materiaalit vedeneristyksen jälkeen tai kylpyhuoneen mahdollisen parantelun ”erotus” perustasosta Fiian valitsemaan tasoon.

Taloyhtiö vastaa vedeneristyksestä, jos sitä ei ole rikottu väärinkäytöksen takia
Ei ole olennaista, mistä syystä ongelma havaitaan. Taloyhtiö korjaa ongelman ja voi saada ”vastineeksi” arvokasta tietoa kylpyhuoneiden kunnosta

CASE 2 – Hyvityssäännös

Pekka Pito löysi hyvän pitokohteen pienen kaupungin keskustasta K-Marketin ja kirkon välistä. Asunto oli kelvollisessa kunnossa, joten pienellä pintaremontilla asunto saatiin hyvään kuntoon. Kylpyhuone oli vanha eli vedeneristystä ei ollut ja koska Pekka arvostaa hyviä yöunia, hän päätti tehdä kylpyhuoneeseen täysremontin.

Vuoden päästä kylpyhuoneet päätettiin kylpyhuoneet päätettiin remontoida taloyhtiön toimesta, jotta kaikkiin kylpyhuoneisiin saadaan asianmukainen vedeneristys. Pekka sekä pari muuta osakasta pohtivat, mitä heidän kylpyhuoneilleen tehdään, kun ne on remontoitu hiljattain. Pekka päätti Suomen Vuokranantajien jäsenenä ottaa puhelimen käteen ja pirauttaa lakineuvontaan ihan vain varmuudeksi. Hän saa seuraavat ohjeet:

Ole itse aktiivinen ja esitä hallitukselle, että jo tehdyistä kylpyhuoneremonteista tehdään hyvityssäännöksen perusteella tulevista korjausvastikkeista hyvitys. Jos osakas on tehnyt vastaavan remontin ja voi osoittaa, että aikaisemmin tehdyn remontin laajuus on vastaava kuin tulevan remontin ja tämän remontin tekeminen on tuonut säästöä taloyhtiölle, on hän oikeutettu tähän hyvitykseen.

Vastikehyvitys on mahdollinen, jos asunnon remontti on toteutettu osakkaan omasta pussista samassa laajuudessa, kuin se on suunniteltu yhtiön toimesta ja se tuottaa selkeästi säästöä yhtiölle
Taloyhtiön kylpyhuoneremontin hyvityksen maksimisumma on sen verran, mikä on osakkaan vastikeosuus
Taloyhtiö ei voi maksaa osakkaalle rahaa vastikehyvityksenä. Mahdollista on vain hyvittää rahat maksettavien vastikkeiden vähentämisenä

CASE 3 – Asukkaan aiheuttama korjaus

Ville Vastavirtasijoittaja on löytänyt kohteen kiinnostavalta mikromarkkinalta, jossa on hänen tutkimustensa mukaan kovasti kysyntää. Kyseessä on pieni yksiö, joka on toistaiseksi ollut erään perheen lasten käytössä. Nyt tämä tarve on loppunut ja asunto on hiljaisessa myynnissä.

Ville käy katsomassa asuntoa ja on valmis tekemään kaupat, mutta ehdottaa kosteusmittausta, koska kylpyhuoneen lavuaarin putken kiinnityskohdassa näyttäisi olevan kosteutta. Myyjä ei tästä ilahdu, mutta lupaa selvittää asiaa. Taloyhtiö ei maksa kosteusmittausta myyntitarkoitusta varten ja myyjän mielestä mittaus ei ole tarpeellinen. Ville tarjoutuu maksamaan puolet mittauksen kuluista, johon myyjä suostuu.

Kosteusmittaaja käy ja kertoo, että lavuaarin kiinnityskohdasta on vuotanut vettä rakenteisiin jo pitkän aikaa. Vahinko on tuottamuksellinen, koska asukas tai osakas ei ole täyttänyt ilmoitusvelvollisuuttaan ongelmasta kohteen isännöitsijälle vaikka vettä on vuotanut alueelle pitkään. Tästä syystä taloyhtiö vetoaa koko remontin korjausvastuun olevan osakkaalla.

Myyjä yrittää luistaa vastuustaan, mutta alkaa aikansa asiasta riideltyään tympääntyä tilanteeseen. Ville ehdottaa uutta hinta, jossa hän ottaa asunnon kylpyhuoneen korjattavakseen. Myyjä suostuu tähän ja kaupat tehdään. Ville remontoi asunnon sekä ja maksaa kylpyhuoneremontin sekä remontin valvonnan kokonaan itse.

Asuntokaupan yhteydessä taloyhtiö ei maksa kosteusmittausta vaan sen maksaa myyjä ja/tai ostaja
Jos kylpyhuoneessa havaittu kosteus johtuu virheellisestä käytöstä tai tarvittavien korjauksien välinpitämättömyydestä, ei taloyhtiö ole velvollinen korvaamaan tästä aiheutuneita vahinkoja

Usein kysytyt kysymykset

Voiko kylpyhuoneremontin tehdä itse?

Kylpyhuoneremontissa voi tehdä itse purkutyöt (jos asbestia ei löydy), suunnittelun, materiaalien ostamisen ja laatoittamisen. Vedeneristys ja asbestipurku ovat luvanvaraisia töitä, joita ei voi tehdä itse.

Paljonko kylpyhuoneremontti maksaa?

Täysi kylpyhuoneremontti voi maksaa noin 5 000 – 20 000 euroa riippuen kylpyhuoneen koosta, varustelutasosta, tekijästä ja siitä, kenen vastuulla kylpyhuoneen vedeneristyksen tekeminen on.

Onko kylpyhuoneremontti vuosikorjausta vai perusparannusta?

Kylpyhuoneremontti on vuosikorjausta, jos kylpyhuonetta remontoidaan alkuperäistä vastaavaan tasoon kulumisen takia. Perusparannusta on kylpyhuoneen tason nostaminen, joten kylpyhuoneremontissa osa töistä voi olla vuosikorjausta ja osa perusparannusta.

Mikä on taloyhtiön vastuu kylpyhuoneremontissa?

Taloyhtiön vastuulla kylpyhuoneremonteissa on käsitellä muutostyöilmoitus, tutkia kosteusepäilyn perusteella vedeneristys, nimetä remontille valvoja sekä vastata vedeneristyksen kustannuksista ja kylpyhuoneen palauttamisesta perustasoon, jos kosteus ei ole päätynyt käyttäjän virheen takia rakenteisiin.

Mitä taloyhtiö korvaa kylpyhuoneremontissa?

Pääsääntöisesti taloyhtiö korvaa viat rakenteissa sekä vesieristeen. Mikäli kylpyhuone joudutaan purkamaan esim. putkiremontin takia, vastaa taloyhtiö osakkaan vastuulle kuuluvien pintojen uusimisesta perustasoon asti.

Voiko kylpyhuoneremontista tehdä kotitalousvähennyksen?

Oman kodin kylpyhuoneremontissa kotitalousvähennyksen voi tehdä osakkaan vastuulle kuuluvista remonteista. Asuntosijoittaja ei voi tehdä kotitalousvähennystä vuokra-asunnon remontista.

Lisää asuntosijoittamisesta:

Muut blogitekstit asuntosijoitusblogissa
Lue kuinka sijoitusasunto ostetaan
Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
Yli 50 sivua asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen

Jaa artikkeli eteenpäin

Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja

Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!