Pintaremontti sijoitusasuntoon – miksi, milloin ja miten?

Kukkatapetit, muovimatto ja alkuperäiset kaapistot eivät välttämättä ole enää myyntivaltti asuntomarkkinassa, jossa uudisrakentamisen myötä tarjonta on laajaa ja laadukasta. On edelleen markkinoita, joissa vuokralle menee suuren kysynnän vuoksi huonokuntoisempikin asunto, mutta sijoitusasunnon pintaremontin ainut tarkoitus ei tarvitse ollakaan vuokrakysynnän nostaminen.

Hyvin suunniteltu, tarkasti budjetoitu ja nopeasti tehty vuokra-asunnon pintaremontti voi nostaa sijoitusasuntosi vuokratuloa sekä asunnon (vakuus)arvoa moninkertaisesti pintaremontin kustannukseen nähden.

Tässä sijoitusasunnon remontoinnin blogisarjan osassa esittelemme ideoita pintaremontointiin ja annamme hyvät vinkit sijoitusasunnon pintaremontin toteuttamiseen.

Sisällysluettelo

Miten vuokra-asunto kannattaa pintaremontoida?

Asunton pintaremontti on asuntosijoittajan yleisin tee-se-itse -remontti. Tee-se-itse-pintaremontti sisältää usein seinien ja/tai katon maalauksen, kaappien maalausta ja mahdollisesti lattiapinnan uusimisen. Itse tekemällä voi päästä edullisemmalla remonttibudjetilla.

Aina remonttiin ei riitä itsellä aikaa tai asuntosijoittaja ei välttämättä pidä remontoinnista. Silloin isoon osaan voivat astua luotettavat kumppanit. Moni työ voi tuntua ajatuksen tasolta helpolta ja nopealta, mutta ammattilaisten jälki esimerkiksi lattian asennuksissa sekä maalaustöissä voi olla huomattavastikin parempaa, kuin oman käden jälki.

Neljä hyvän pintaremontin peruskiveä ovat:

Laskin

Laskin on asuntosijoittajan tärkeimpiä työkaluja myös pintaremontin hintaa miettiessä.
Tutki alueen vuokratasoa ja -kysyntää. Jos yksikään kaksio alueella ei mene vuokralle yli 710 euron, ei sinun kannata toivoa tuon rajan ylittävää vuokrankorotusta pintaremontilla. Huonolla sijainnilla olevaa asuntoa ei välttämättä pelasta kalleinkaan remontti. Tee laskelmat huolella yhdessä aluetutkimuksen kanssa.

Kalustusratkaisut

Sijoitusasunto on asukkaan vuokrakoti. Asuntosijoittajien vanha viisaus kuuluu, että sellainen vuokralainen, millainen asunto. Alkuperäinen muovimatto ja 70-luvun vihreä keittiö houkuttelee erilaisia vuokralaisia, kuin nykytrendien mukaan harmonisesti sävytetyt maalit sekä keittiö, jonka kaappien ovien pauketta hidastimet vähentävät. Vuokranantajan kannattaa pyrkiä vahvistamaan kodinomaisuutta.

Materiaalit

Järkevään hintaan hankitut toimivat materiaalit tekevät sijoitusasunnon remontoinnista kustannustehokasta, jolloin remontti maksaa itsensä pois lyhyessä ajassa ja tuottaa arvonnousua. Parkettilattia perheasunnossa ei ole välttämättä käytännöllisin vaihtoehto, vaikka se asuntoon sopisikin täydellisesti. Hyvälaatuinen maali pysyy seinässä, ymmärtänet pointin. Materiaalien valinnassa tarkoitus on investoida hyvään halvalla, ei huonoon ja vieläkin halvemmalla.

Kumppanit

Jos tavoittelet asuntosijoittajana kovaa kasvua, on jossain vaiheessa tarpeellista etsiä hyviä remonttikumppaneita ja uskallettava ulkoistaa asioita luotettaville tahoille. Näin voit itse keskittyä asuntosalkun kasvattamista edistäviin työtehtäviin. Jos päädyt ulkoistamaan työn ulkopuoliselle, teetä työ järkevään hintaan kilpailuttamalla urakka ainakin kahdella eri urakoitsijalla ja sovi maksuerät takapainotteisesti. Paras vaihtoehto on, että maksu tapahtuu vasta urakan valmistumisen jälkeen. Tilaajalla on oikeus virheen havaitessaan pidättäytyä maksamasta viimeistä maksuerää virheen korjaamiseen asti.

Esimerkki sijoitusasunnon pintaremontista

Kaivelimme arkistoistamme esimerkiksi yhden todellisen sijoitusasunnon remonttitapauksen. Tämä 35 neliöinen yksiö Seinäjoella oli valmistunut 1987 ja oli ostohetkellä vielä alkuperäiskuntoinen. Asunnosta tehtiin kaupat tammikuun 2021 alkupuolella ja vuokralainen muutti asuntoon 1.3.2021

Asunto ennen pintaremonttia:

Asunnossa tehtiin seuraavat työt sisältävä pintaremontti:

Alkuperäiskunnossaan asunto maksoi 70 000 euroa. Hintaan lisätään päälle vielä 2% varainsiirtovero 1 400 euroa eli hankintahinta yhteensä 71 400 euroa. Remonttikustannukset näet seuraavassa taulukossa.

Sijoitusasunnon remontin excel taulukko

Kaikkinensa tämä pintaremontti kustansi 4 523,08 euroa. Asunto oli ostettu 71 400 eurolla varainsiirtoveroineen ja välittäjän arvio remontin jälkeen oli 87 000 euroa. Pintaremontti nosti asunnon arvoa noin 12 400 eurolla eli lähes kolminkertaisesti remontin kustannukseen nähden! Pankki hyväksyy usein uuden asuntolainan vakuudeksi noin 70 prosenttia asunnon hinnasta, joten suurpiirteisesti jokaista arvonnousueuroa kohti voit saada vakuutta 0,7 euroa uutta sijoitusasuntolainaa varten. Arvonnoususta vakuusarvoksi jää siis käytettäväksi noin 8 700 euroa.

 

Asunto pintaremontin jälkeen

Taulukko sijoitusasunnon arvosta ennen ja jälkeen remontin

Milloin sijoitusasunnon pintaremontti kannattaa tehdä?

Pieni pintaremontti on paikallaan asuntoon, joka on kelvollisessa tai välttävässä kunnossa ja asunnon kunto vaikeuttaa asunnon vuokraamista. Jos asuntoon haluaa tehdä isomman remontin myöhemmin, voi pienellä pintaremontilla saada asunnon ensin vuokralle kohtuullisella vuokralla ja vuokralaisen vaihtuessa toteuttaa isomman remontin. Yleensä tällainen pieni pintaremontti sisältää esimerkiksi tapettien poistoa, seinien maalausta ja kaapinovien pientä ilmeenkohotusta.

Jos asunto tarvitsee isomman pintaremontin eli esimerkiksi lattiaremontin, seinäpintojen maalaukset, kylpyhuoneen pintaremontin ja WC:n remontin, voi olla kannattavampaa tehdä tällaiset remontit vasta ensimmäisen vuokralaisen jälkeen.

Järkevä vuokranantaja kartoittaa asuntonsa tilanteen aina vuokralaisen vaihtuessa. Hyviä vinkkejä pintaremontin aikatauluttamiseen voit etsiä pohtimalla näitä asioita:

Pintaremontin verovähennykset

Ennen vuokrasuhteen alkamista tehdystä ei voi tehdä verovähennyksiä vuokratuloista. Siksi pienen pintaremontin tekeminen on järkevää tilanteessa, jossa asunnon voisi saada matalalla budjetilla vuokralle ja isomman remontin voi tehdä ensimmäisen vuokralaisen muuttaessa. Toisesta blogistamme voit lukea kattavammin sijoitusasunnon verotuksesta.

Vuokraustoiminnan alkamiseen riittää myös lyhytaikainen vuokrasuhde. Hyvä keino lyhyen vuokrasuhteen löytämiseen on tarjota asumista esimerkiksi putkiremonttia pakoon muuttaville vuokralaisille tai lyhyiden työjaksojen ajaksi kevyesti kalustettuna vaikkapa opiskelijaharjoittelijoille. Lyhyen vuokrasuhteen jälkeen on hyvä hetki aloittaa asunnon isompi remontti. Myös lyhyissä vuokrasuhteissa on hyvä huomioida käyvän vuokran periaate, ettei vuokraa asuntoa merkittävästi alihintaan, vaikka isompaa remonttia kaipaava kohde on hyvä peruste matalalle vuokratasolle. Jos vuokraustoimintaa ei katsota alihintaisen vuokran takia tulonhankkimistoiminnaksi, ei verovähennyksiä saa tehdä yli syntyneiden tulojen. Vuokran määrää voi arvioida esimerkiksi Vuokraoven vuokralaskurin avulla.

Pintaremonteissa pätee samat verovähennysten edellytykset kuin isommissa remonteissa. Vuosikorjaukset saa vähentää sinä vuonna, kun ne ovat syntyneet. Vuosikorjausta ovat asunnon remontointi alkuperäistä vastaavaan tasoon. Perusparannukset vähennetään 10% vuosittaisina poistoina. Perusparannuksilla pyritään nostamaan vuokrakodin tasoa perustastosta paremmaksi. Esimerkki vuosikorjauksesta on seinien maalaus ja perusparannuksesta muovimaton vaihtaminen parkettilattiaksi.

Vinkit sijoitusasunnon pintaremonttiin

Kokosimme omista sekä muiden asuntosijoittajien pintaremonttikokemuksista vinkkejä pintaremontin eri osa-alueista. Osa-alueita ovat yleiset neuvot, urakoitsijoihin liittyvät neuvot, lattiaremontti, seinien pintojen uusiminen, viihtyvyyden parantamisen vinkit sekä kalustaminen & sisustaminen. Erityiskiitos vinkeistä Maria Friström, Tuulipuku_sijoittaja sekä Harri ”Nuuka” Riihimäki.

 

Yleiset neuvot

Suunnitelma on kaiken A ja O. Suunnittele työsi ja työskentele sitten suunnitelmasi. Poikkea siitä vain hyvästä syystä. Hyvää remonttisuunnitelmaa varten pohditaan realistinen aikataulutus sekä lasketaan vastikekulut, sähköt ja vakuutukset sen mukaan, miten kauan remontti kestää.

Topias Tervasmäki, Asuntosalkunrakentaja.fi

 

Urakoitsijoihin liittyvät neuvot

Sijoitusasunnon lattiaremontti

Lattiaremontti kerrostalossa ei eroa paljoa muiden asumismuotojen lattiaremonteista. Yksi tärkeä seikka on muistaa vaadittava äänieristys. Askelääni saa olla korkeintaan 50 desibeliä. Jos lattia ”vedetään betonille” asti, niin ole tarkkana äänieristyksen kanssa ja konsultoi asiantuntijaa, jos sinulle ei ole aikaisempaa kokemusta. Kerrostalon lattiaremontissa voit huomata, että lattian alla voi olla useampikin muovimatto päällekkäin. Muovimaton liima voi sisältää asbestia, jolloin sen purku on luvanvaraista toimintaa. Asbestinäytteen voit ottaa itse ja toimittaa tutkittavaksi.

Tämän kappaleen lopusta löydät kuvakoonnin erilaisten lattiamateriaalien ominaisuuksista, tähän väliin ensin vinkkejä:

Kun ensimmäisen kerran laitoin vinyylilattian sijoitusasuntoon, en toista kertaa ole lähtenyt mitään muuta laittamaan. Se on yhtä aikaa tyylikäs, kulutuskestävä sekä helppo asentaa!

Hannu Takala, Asuntosalkunrakentaja.fi
lattiaremontin materiaalitaulukko puumateriaalit
lattiaremontti materiaalitaulukko kovat materiaalit

Sijoitusasunnon seinäpintojen remontointi

Uudet seinäpinnat tekevät ihmeitä kuluneille vuokra-asunnoille. Tuore valkoinen maalipinta on neutraali ja moneen makuun sopiva seinäväri. Alla muutama vinkki ja perussääntö, millä tavalla sijoitusasunnon seinäpinnat kannattaa päivittää.

Maalimäärän laskeminen

Maalimenekkiä voi budjetoida etukäteen, vaikka todelliseen tulokseen vaikuttaa käsiteltävä seinäpinta, karkeus, sävy ja maalarin maalaustekniikka. Jotkin seinämateriaalit imevät enemmän maalia (esim. betoni) kuin toiset (esim. maalivalmistaja Teknos ohjeistaa laskukaavan, jossa lasketaan seinäpinta-ala kokonaisuudessaan vähentämättä ovia ja ikkunoita. Sisäseinämaalin riittoisuuden nyrkkisääntönä voi käyttä 7m2 per litra, mutta riittoisuus kannattaa tarkistaa maalin tiedoista.

Seinäpinta-alan voit laskea yksinkertaisella ”kanta kertaa korkeus” laskulla eli kerrot asunnon huonekorkeuden seinien leveydellä. Tyypilliset huonekorkeudet Suomessa ovat 250 – 260cm, mutta 3 metrisiäkin korkeuksia käytetään.

Alla esimerkkilaskelma 28 neliöisestä yksiöstä, jossa maalattavaa seinäpinta-alaa on 48 neliötä.

Kaava, jolla voi laskea asunnon remontin maalimäärän - maalilaskuri

Vinkit haasteellisiin vuokraus- ja remontointikohteisiin

Sotkuisen vuokralaisen tai valmiin “pommiasunnon” oston jälkeen eteen voi tulla monta pulmaa. Asunto voi olla tupakoitu eikä haju lähde enää kevyesti tuulettamalla. Haasteena vois myös olla, että asunnon sijainti ei ole paras mahdollinen tai se on varustelultaan kilpailijoitaan heikompi. Alla muutama vinkki tällaisia asuntoja varten.

Mitä sijoitusasunnon pintaremontointi maksaa?

Pintaremontin kustannus on mahdollista puristaa pieneksi, sillä edullisillakin muutoksilla voidaan luoda asuntoon uusi ilme. Säästät rahaa remontoimalla asunnon itse, mutta pintaremontit vaativat usein paljon aikaa. Pienimmät pintaremontit tekee päivässä tai parissa, isommissa saattaa vierähtää useammasta päivästä viikkoihin.

Pintaremontista puhuttaessa hintahaitariksi mielletään yleensä 100 – 10 000 euroa. Itse tehdyssä pintaremontissa puhutaan usein sadoista tai korkeintaan tuhansista euroista. Useamman tuhannen euron remontti tarkoittaa yleensä, että työn tekeminen on ulkoistettu remonttifirmalle. Kuluja laskettaessa suurimpia yllätyksiä ovat yleensä asbestipurkutyöt ja paljastuvat kosteusongelmat.

Jotkut remonttifirmat ja asuntosijoittajat saattavat laskea remontin hintoja “hinta per neliö” -periaatteella. Useiden remonttien tekemisestä muodostuu varmuutta ja exceleitä, joiden perusteella remontin hinnan arviointi helpottuu.

Arvioimme toisinaan remonttien hintoja käyttämällä hinta per neliö -laskukaavaa. Jos asunto remontoidaan lattiasta kattoon, laskemme asunnon remontin kertomalla neliöiden määrän 320 eurolla. Jos kaapin runkoja ei lähdetä vaihtamaan kerrotaan neliöiden määrä 307 eurolla. Nämä arvot ovat ohjeellisia esimerkkejä ja toimivat, kun useampia remontteja on takana ja tilastotietoja omasta remonttikäsialasta on kirjattu tarpeeksi.

Esa Kejonen, Asuntosalkunrakentaja.fi

Tällaisissa arvioissa täytyy muistaa, että pintaremontti tarkoittaa yhdelle todella pientä ja toiselle paljon isompaa remonttia. Ja toinen asuntosijoittaja voi neuvotella hinnat paremmin remonttifirman kanssa, kuin toinen!

Miten teen kustannustehokkaan pintaremontin?

Kustannustehokkaassa pintaremontissa on neljä avaintekijää:

Verotehokkuus

Verotehokas remontti pitää asuntosijoittajan omat varat sijoituskäytössä ja minimoi ajan, jona aikana omia varoja ei voi käyttää sijoitustoiminnan kasvattamiseen. Tästä syystä kannattaa opetella heti alusta lähtien, kuinka remonttikulut vähennetään verotuksessa.

Jokainen ylimääräinen verottajalle maksettu euro on menetettyä rahaa ja pois asuntosalkkusi kasvattamisesta. Usko tai älä, verottajakin haluaa sinun asuntosijoitustoimintasi kehittyvän. Sitä varten verottaja ohjeistaa omilla sivuillaan, kuinka erilaisia vähennyksiä voi tehdä.

”Se nyt vaan on tyhmää maksaa liikaa” on hoettu Gigantin mainoksissa useiden vuosien ajan. Sama viisaus toimii materiaalien ja tarvikkeiden ostossa. Monet menestyneet asuntosijoittajat ovat tehneet sijoitusasunnon remonteista prosessin, jossa asunnot remontoidaan samalla tavalla, samoilla materiaaleilla nopeassa ajassa. Materiaaleissa säästää, kun pystyy ostamaan isoja eriä kerralla. Toinen säästö tulee pitkäkestoisista ja hyviksi havaituista materiaaleista, joiden kanssa ei tarvitse pähkäillä niiden kulutuksen kestävyyttä.

 

Materiaalit ja tarvikkeet

Noheva asuntosijoittaja hyödyntää myös kodinkoneiden ja kalusteiden ostossa esimerkiksi Black Friday -tarjoukset, outlet-myynnit sekä kuluttajien käytetyn tavaran markkinapaikat, kuten Tori.fi:n. Etenkin asuntosijoitustoiminnan alkuvaiheessa halvalla ostetun tavaran säilyttäminen voi olla iso säästö, mutta myöhemmässä vaiheessa kannattaa pohtia vaivan ja säilytystilan hintaa. Usein uuden kokonaisen keittiön säilyttäminen kotona voi olla omaa asumisviihtyvyyttä koetteleva tekijä…

 

Työvoiman hinta

Pintaremontti on sijoitusasunnon remonteista helpoin ulkoistettava. Osaava maalari tekee varmasti parempaa jälkeä kuin kummipoika tai puoliso, mutta pienen budjetin remontissa se on parempi ulkoistettava näille tekijöille, kuin vaikkapa seinän purku tai kylpyhuoneen remontti. Jos haluat tinkiä remonttikuluissa, voit kokeilla ulkoistaa pintaremontin tehtäviä vuokralaisille, reippaille nuorille tekijöille tai kavereille, jotka ovat kiinnostuneet aiheesta. Maalaushommat sujuvat sukkelasti, kun on joku kaverina, jonka kanssa jutella asuntosijoittamisesta.

 

Remontin kesto

Usein yllättävin budjettia kasvattava tekijä on remontin venyminen yli suunnitellun aikataulun. Syitä on monia. Tulee yllättäviä sairastumisia, materiaali on loppu rautakaupasta, remonttia tehdessä löytyy ikäviä yllätyksiä tai aikataulu on suunniteltu hieman liian optimistisesti työtehtäviin nähden. Vanha sanonta kuuluu, että ”valmistautua ei voi kuin etukäteen”.

Varaa remonttiin hieman yllätysvaraa. Pyri ostamaan materiaalit valmiiksi ajoissa ja osta mieluummin yksi paketti enemmän lattiamateriaalia kuin yksi vähemmän. Varaudu yllätyksiin ja ylläty mieluummin positiivisesti. Laske remonttiin varaamasi aika kertomalla se 1,1 tai 1,2 kertoimella niin saat hieman väljyyttä eri vaiheisiin ja siirtymiin.

Pienenkin pintaremontin tekemistä ei kannata siirtää liian kauaksi tulevaisuuteen. Pintaremontin voikin mieltää pintojen ”huoltotyöksi”, joka antaa lisäaikaa ennen isomman remontin tarvetta. Huonoille pohjille on vaikea tehdä toimiva pintaremontti, joten usein liian huonoon kuntoon päässyttä asuntoa ei pikkunikseillä enää vuokrakelpoiseksi saa.

Tämän remonttiblogisarjan seuraavassa osasssa käsittelemme sijoitusasunnon kylpyhuoneen remontteja! Muista lukea blogisarjan ykkösosa Sijoitusasunnon remontoinnin ABC.

Usein kysytyt kysymykset

Sijoitusasunnon pintaremontti on usein halvin ja kevyin remontti toteuttaa. Hinnastaan huolimatta sen vaikutus asunnon arvonnousuun ja vuokrattavuuteen voi olla suuri. Keskimäärin pintaremontin hinta on 100 – 10 000 euroa riippuen sen laajuudesta ja ulkoisen työvoiman käytöstä.

 

Sijoitusasunnon pintaremontin voi mieltää asunnon pintojen ”huoltotyöksi”. Liian huonoon kuntoon päässyttä asuntoa on hankala pintaremontoida vuokrakelpoiseen kuntoon. Sopiva paikka pieneen pintaremonttiin on vuokralaisten vaihtuessa.

Monet saneerausyritykset tekevät mielellään asunnon pintaremontteja. Teetetyn remontin hinta riippuu asunnon koosta, tilatun työn laajuudesta sekä kilpailutuksesta. Esimerkkilaskelmassamme 35 neliöisen yksiön laaja pintaremontti maksoi noin 4500 euroa.

Asuntosijoittamisesta enemmän:

Jaa artikkeli eteenpäin

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
Tulosta

Esa Kejonen / Asuntosalkunrakentaja

Olen Esa ja aloitin keväällä 2021 tuottamaan sisältöä asuntosijoittamisesta Asuntosalkunrakentajan eri kanaviin. Innostuin asuntosijoittamisesta vuonna 2017 ja sijoitan asuntoihin yhdessä vanhempieni ja sisarusteni kanssa. Olen sijoittamiseen rakastunut entinen opettaja, kilpaurheilija sekä ikuinen itseni kehittäjä! Olen pitänyt yllä Opi, Vaurastu ja Opeta sekä Mentaalipalloa –blogeja ja myös tuottanut sisältöä Taloustaitoon sekä käynyt vieraana Ostan Asuntoja Podcastissa, josta voit kuunnella tarinaani lisää.