Kukkatapetit, muovimatto ja alkuperäiset kaapistot eivät välttämättä ole enää myyntivaltti asuntomarkkinassa, jossa uudisrakentamisen myötä tarjonta on laajaa ja laadukasta. On edelleen markkinoita, joissa vuokralle menee suuren kysynnän vuoksi huonokuntoisempikin asunto, mutta sijoitusasunnon pintaremontin ainut tarkoitus ei tarvitse ollakaan vuokrakysynnän nostaminen.
Hyvin suunniteltu, tarkasti budjetoitu ja nopeasti tehty vuokra-asunnon pintaremontti voi nostaa sijoitusasuntosi vuokratuloa sekä asunnon (vakuus)arvoa moninkertaisesti pintaremontin kustannukseen nähden.
Tässä sijoitusasunnon remontoinnin blogisarjan osassa esittelemme ideoita pintaremontointiin ja annamme hyvät vinkit sijoitusasunnon pintaremontin toteuttamiseen.
Sisällysluettelo
Miten vuokra-asunto kannattaa pintaremontoida?
Asunton pintaremontti on asuntosijoittajan yleisin tee-se-itse -remontti. Tee-se-itse-pintaremontti sisältää usein seinien ja/tai katon maalauksen, kaappien maalausta ja mahdollisesti lattiapinnan uusimisen. Itse tekemällä voi päästä edullisemmalla remonttibudjetilla.
Aina remonttiin ei riitä itsellä aikaa tai asuntosijoittaja ei välttämättä pidä remontoinnista. Silloin isoon osaan voivat astua luotettavat kumppanit. Moni työ voi tuntua ajatuksen tasolta helpolta ja nopealta, mutta ammattilaisten jälki esimerkiksi lattian asennuksissa sekä maalaustöissä voi olla huomattavastikin parempaa, kuin oman käden jälki.
Neljä hyvän pintaremontin peruskiveä ovat:
Laskin
Laskin on asuntosijoittajan tärkeimpiä työkaluja myös pintaremontin hintaa miettiessä.
Tutki alueen vuokratasoa ja -kysyntää. Jos yksikään kaksio alueella ei mene vuokralle yli 710 euron, ei sinun kannata toivoa tuon rajan ylittävää vuokrankorotusta pintaremontilla. Huonolla sijainnilla olevaa asuntoa ei välttämättä pelasta kalleinkaan remontti. Tee laskelmat huolella yhdessä aluetutkimuksen kanssa.
Kalustusratkaisut
Sijoitusasunto on asukkaan vuokrakoti. Asuntosijoittajien vanha viisaus kuuluu, että sellainen vuokralainen, millainen asunto. Alkuperäinen muovimatto ja 70-luvun vihreä keittiö houkuttelee erilaisia vuokralaisia, kuin nykytrendien mukaan harmonisesti sävytetyt maalit sekä keittiö, jonka kaappien ovien pauketta hidastimet vähentävät. Vuokranantajan kannattaa pyrkiä vahvistamaan kodinomaisuutta.
Materiaalit
Järkevään hintaan hankitut toimivat materiaalit tekevät sijoitusasunnon remontoinnista kustannustehokasta, jolloin remontti maksaa itsensä pois lyhyessä ajassa ja tuottaa arvonnousua. Parkettilattia perheasunnossa ei ole välttämättä käytännöllisin vaihtoehto, vaikka se asuntoon sopisikin täydellisesti. Hyvälaatuinen maali pysyy seinässä, ymmärtänet pointin. Materiaalien valinnassa tarkoitus on investoida hyvään halvalla, ei huonoon ja vieläkin halvemmalla.
Kumppanit
Jos tavoittelet asuntosijoittajana kovaa kasvua, on jossain vaiheessa tarpeellista etsiä hyviä remonttikumppaneita ja uskallettava ulkoistaa asioita luotettaville tahoille. Näin voit itse keskittyä asuntosalkun kasvattamista edistäviin työtehtäviin. Jos päädyt ulkoistamaan työn ulkopuoliselle, teetä työ järkevään hintaan kilpailuttamalla urakka ainakin kahdella eri urakoitsijalla ja sovi maksuerät takapainotteisesti. Paras vaihtoehto on, että maksu tapahtuu vasta urakan valmistumisen jälkeen. Tilaajalla on oikeus virheen havaitessaan pidättäytyä maksamasta viimeistä maksuerää virheen korjaamiseen asti.
Esimerkki sijoitusasunnon pintaremontista
Kaivelimme arkistoistamme esimerkiksi yhden todellisen sijoitusasunnon remonttitapauksen. Tämä 35 neliöinen yksiö Seinäjoella oli valmistunut 1987 ja oli ostohetkellä vielä alkuperäiskuntoinen. Asunnosta tehtiin kaupat tammikuun 2021 alkupuolella ja vuokralainen muutti asuntoon 1.3.2021.
Asunto ennen pintaremonttia:
Asunnossa tehtiin seuraavat työt sisältävä pintaremontti:
- Vanha parkettilattia poistettiin ja tilalle asennettiin vinyylilankkulattia
- Tapetit poistettiin ja seinät maalattiin valkoiseksi
- Keittiön ja eteisen kalusteovet maalattiin
- Kalusteovien vetimet vaihdettiin
- Eteisen ja kylpyhuoneen väliovet uusittiin
- Kodinkoneet vaihdettiin uusiin
- Pistorasioiden kuoret nykyaikaistettiin
- Valaistusta muutettiin
- Kylpyhuoneen lattiat ja seinät kaakelimaalattiin
- Kylpyhuoneen katto maalattiin kosteuden kestävällä maalilla valkoiseksi
- Kylpyhuoneen kalusteet uusittiin
- Lisäksi asuntoon vaihdettiin taloyhtiön piikkiin uusi vessanpönttö sekä keittiön ja WC:n hana, koska remontin aikana huomattiin niiden vuotavan
Alkuperäiskunnossaan asunto maksoi 70 000 euroa. Hintaan lisätään päälle vielä 2% varainsiirtovero 1 400 euroa eli hankintahinta yhteensä 71 400 euroa. Remonttikustannukset näet seuraavassa taulukossa.
Kaikkinensa tämä pintaremontti kustansi 4 523,08 euroa. Asunto oli ostettu 71 400 eurolla varainsiirtoveroineen ja välittäjän arvio remontin jälkeen oli 87 000 euroa. Pintaremontti nosti asunnon arvoa noin 12 400 eurolla eli lähes kolminkertaisesti remontin kustannukseen nähden! Pankki hyväksyy usein uuden asuntolainan vakuudeksi noin 70 prosenttia asunnon hinnasta, joten suurpiirteisesti jokaista arvonnousueuroa kohti voit saada vakuutta 0,7 euroa uutta sijoitusasuntolainaa varten. Arvonnoususta vakuusarvoksi jää siis käytettäväksi noin 8 700 euroa.
Asunto pintaremontin jälkeen
Milloin sijoitusasunnon pintaremontti kannattaa tehdä?
Pieni pintaremontti on paikallaan asuntoon, joka on kelvollisessa tai välttävässä kunnossa ja asunnon kunto vaikeuttaa asunnon vuokraamista. Jos asuntoon haluaa tehdä isomman remontin myöhemmin, voi pienellä pintaremontilla saada asunnon ensin vuokralle kohtuullisella vuokralla ja vuokralaisen vaihtuessa toteuttaa isomman remontin. Yleensä tällainen pieni pintaremontti sisältää esimerkiksi tapettien poistoa, seinien maalausta ja kaapinovien pientä ilmeenkohotusta.
Jos asunto tarvitsee isomman pintaremontin eli esimerkiksi lattiaremontin, seinäpintojen maalaukset, kylpyhuoneen pintaremontin ja WC:n remontin, voi olla kannattavampaa tehdä tällaiset remontit vasta ensimmäisen vuokralaisen jälkeen.
Järkevä vuokranantaja kartoittaa asuntonsa tilanteen aina vuokralaisen vaihtuessa. Hyviä vinkkejä pintaremontin aikatauluttamiseen voit etsiä pohtimalla näitä asioita:
- Tutki asuntomarkkinaa ja alueen tarjontaa. Onko taloyhtiössä tai lähialueella myynnissä tai vuokrattavana samankokoisia asuntoja? Miten arvelet oman asuntosi pärjäävän vuokramarkkinalla näihin verrattuna?
- Sijaitseeko asuntosi laitakaupungilla vai keskustassa? Keskustassa vuokrattavuus voi olla keskivertokuntoisissa asunnoissa todella hyvä, laitakaupungilla kilpailu vuokralaisista on kovempaa
- Onko asuntosi yksiö vai perheasunto? Vastaako varustelu vuokralaisten tarpeita ja kulumista?
- Onko taloyhtiöön tulossa remontteja? Esimerkiksi putkiremontin aikaan asunto on yleensä tyhjillään ja remontin tekeminen on viisasta ajoittaa samaan aikaan. Voit päästä ”samoilla pölyillä” eli yhdellä remonttisiivouksella. Jotkut remontit saattavat myös vaatia kaappien irroittamista, jolloin samalla vaivalla kaapit voisi uusia.
Pintaremontin verovähennykset
Ennen vuokrasuhteen alkamista tehdystä ei voi tehdä verovähennyksiä vuokratuloista. Siksi pienen pintaremontin tekeminen on järkevää tilanteessa, jossa asunnon voisi saada matalalla budjetilla vuokralle ja isomman remontin voi tehdä ensimmäisen vuokralaisen muuttaessa. Toisesta blogistamme voit lukea kattavammin sijoitusasunnon verotuksesta.
Vuokraustoiminnan alkamiseen riittää myös lyhytaikainen vuokrasuhde. Hyvä keino lyhyen vuokrasuhteen löytämiseen on tarjota asumista esimerkiksi putkiremonttia pakoon muuttaville vuokralaisille tai lyhyiden työjaksojen ajaksi kevyesti kalustettuna vaikkapa opiskelijaharjoittelijoille. Lyhyen vuokrasuhteen jälkeen on hyvä hetki aloittaa asunnon isompi remontti. Myös lyhyissä vuokrasuhteissa on hyvä huomioida käyvän vuokran periaate, ettei vuokraa asuntoa merkittävästi alihintaan, vaikka isompaa remonttia kaipaava kohde on hyvä peruste matalalle vuokratasolle. Jos vuokraustoimintaa ei katsota alihintaisen vuokran takia tulonhankkimistoiminnaksi, ei verovähennyksiä saa tehdä yli syntyneiden tulojen. Vuokran määrää voi arvioida esimerkiksi Vuokraoven vuokralaskurin avulla.
Pintaremonteissa pätee samat verovähennysten edellytykset kuin isommissa remonteissa. Vuosikorjaukset saa vähentää sinä vuonna, kun ne ovat syntyneet. Vuosikorjausta ovat asunnon remontointi alkuperäistä vastaavaan tasoon. Perusparannukset vähennetään 10% vuosittaisina poistoina. Perusparannuksilla pyritään nostamaan vuokrakodin tasoa perustastosta paremmaksi. Esimerkki vuosikorjauksesta on seinien maalaus ja perusparannuksesta muovimaton vaihtaminen parkettilattiaksi.
Vinkit sijoitusasunnon pintaremonttiin
Kokosimme omista sekä muiden asuntosijoittajien pintaremonttikokemuksista vinkkejä pintaremontin eri osa-alueista. Osa-alueita ovat yleiset neuvot, urakoitsijoihin liittyvät neuvot, lattiaremontti, seinien pintojen uusiminen, viihtyvyyden parantamisen vinkit sekä kalustaminen & sisustaminen. Erityiskiitos vinkeistä Maria Friström, Tuulipuku_sijoittaja sekä Harri ”Nuuka” Riihimäki.
Yleiset neuvot
-
Organisoitu työmaa
Siivoa ja järjestä työkalut aina samaan paikkaan työpäivän päätteeksi ja pidä työmaa siistinä. Säästät paljon aikaa, kun sinun ei tarvitse etsiä vasaraa 10 kertaa päivässä 5 minuutin ajan. -
Apukädet
Pienet talkoot kavereiden kanssa helpottaa huomattavasti esimerkiksi purkutöitä tai gyproc-levyjen kantamista kapeissa rappukäytävissä viidenteen kerrokseen. Moni kaverisi voi olla kiinnostunut asuntosijoittamisesta ja saattaa tulla mielellään seurailemaan tekemisiäsi. -
Tarkista vastuullesi kuuluvat korjaukset
Joskus vuotava hana tai vessanpönttö voi olla taloyhtiön huoltovastuulla, jolloin sinun ei tarvitse maksaa uudesta itse. Useimmiten tällaiset vaihdot tulee vaatia itse. Toisinaan taloyhtiö saattaa suhtautua vaihtoon nihkeästi. Pidä tiukasti omista puolistasi kiinni, mutta neuvottele sama hyvässä hengessä. -
Huomioi asunnon koko
Yksiöön kannattaa valita kestävämmät materiaalit, jotta ne kestävät paremmin tiheämpää muuttoliikettä. Isompiin asuntoihin voi valita erilaiset materiaalit, koska näissä asunnoissa asutaan pidempään ja muutetaan harvemmin. -
Pintaremontti vuokralaisen tekemänä
Joskus vuokranantajalle saattaa tulla eteen tilanne, jossa vuokralainen tarjoutuu tekemään pintaremonttia asuntoon. Hyvään vuokratapaan kuuluu tarjota välineet remontin tekemiseen ja maalaamiset sekä pienet fiksailut voi hyvinkin antaa vuokralaisen tehtäväksi. Yleensä vuokralaisen itsensä tekemä remontti tekee asunnosta hänelle enemmän kodin ja hän sitoutuu paremmin asuntoon.
Suunnitelma on kaiken A ja O. Suunnittele työsi ja työskentele sitten suunnitelmasi. Poikkea siitä vain hyvästä syystä. Hyvää remonttisuunnitelmaa varten pohditaan realistinen aikataulutus sekä lasketaan vastikekulut, sähköt ja vakuutukset sen mukaan, miten kauan remontti kestää.
Urakoitsijoihin liittyvät neuvot
-
Katselmus ammattilaisen kanssa
Käytä ammattilaisia paikan päällä ennen remonttisuunnitelman lukkoon lyömistä. Sähkö- tai putkimiehen katselmus paikan päällä tai videopuhelun avulla varmistaa suunnitelman toteutuskelpoisuuden ja saattaa vähentää ekstrakuluja. Lisäksi voit saada heiltä vinkkejä siistiin ja kustannustehokkaaseen toteutukseen. -
Pyydä päästä kisälliksi
Jos päädyt tilaamaan työn urakoitsijalta, voit kysyä häneltä oppia maksua vastaan. Voit kokeilla neuvotella diilin, jossa maksat ekstraa työstä sitä vastaan, että hän opettaa sinua samalla, kun hän tekee töitä. Kaikkia työvaiheita et välttämättä saa tehdä yksin tai loppujen lopuksi et halua tehdä, mutta ainakin opit arvostamaan aikaa ja ammattilaisten työnjälkeä. -
Kysy apua
Kysy aina apua, jos joku asia mietityttää tai et ole varma, kannattaako asia tehdä. Purettua on haastava palauttaa takaisin. Säästät aikaa, hermoja ja pitkän pennin kysymällä viisaammilta. -
Palkkaa apua suositusten perusteella
Halvimmaksi kilpailutettu remontti ei usein ole paras remontti. Kun löydät luotettavat kumppanit, aikataulu pysyy eikä heidän työtään tarvitse vahtia. Maksa reilusti hyvä hinta hyvälle kumppanille!
Sijoitusasunnon lattiaremontti
Lattiaremontti kerrostalossa ei eroa paljoa muiden asumismuotojen lattiaremonteista. Yksi tärkeä seikka on muistaa vaadittava äänieristys. Askelääni saa olla korkeintaan 50 desibeliä. Jos lattia ”vedetään betonille” asti, niin ole tarkkana äänieristyksen kanssa ja konsultoi asiantuntijaa, jos sinulle ei ole aikaisempaa kokemusta. Kerrostalon lattiaremontissa voit huomata, että lattian alla voi olla useampikin muovimatto päällekkäin. Muovimaton liima voi sisältää asbestia, jolloin sen purku on luvanvaraista toimintaa. Asbestinäytteen voit ottaa itse ja toimittaa tutkittavaksi.
Tämän kappaleen lopusta löydät kuvakoonnin erilaisten lattiamateriaalien ominaisuuksista, tähän väliin ensin vinkkejä:
-
Kaapit kiinteän lattian päälle
Tee-se-itse-remontoijalle tulee helposti mieleen purkaa koko lattia kaappeineen, tehdä lattia valmiiksi ja asentaa sitten kaapit valmiin lattian päälle. Kaappeja ei kannata asentaa ”kellumaan” uuden lattian päälle vaan asentaa ne tukevaa betonipohjaa vasten ja tehdä sitten vasta lattia. Eritoten laminaattia ja parkettia ei voi asentaa kaappien alle. Vinyylin kohdalla asennus voi onnistua hyvin kaappienkin alle, mutta emme suosittele sitäkään! -
Parketin hoito ja hionta
Kuluneen parkettilattian voi hioa liki uutta vastaavaan kuntoon, jos parketissa on hiontavaraa. Se ei ole mikään pieni homma, mutta lopputulos on uudelleen näyttävä. Kiiltävä lakka tekee lattiasta kovemman tuntuisen, kuin mattalakka. Parkettia saa myös öljyttynä sekä vahattuna, mutta nämä käsittelymuodot vaikuttavat hoito-ohjeisiin ja vaatii hoitoa. Ei ole laiskan valinta! Parkettia saa kolmessa eri laatuluokassa (1-3s) riippuen, monestako osasta yksi lauta koostuu. 1s on tyyrein valinta ja 3s edullisin. Puulaji vaikuttaa hintaan sekä kestävyyteen. -
Muovimaton pohjatyöt
Muovimatto vaatii kiinteän ja puhtaan aluslattian alleen – suositellaan asennettavaksi betonin päälle. Pehmeytensä takia muovimaton päälle ei suositella asennettavaksi vinyyliä, koska kahden pehmeän materiaalin lopputuloksena on helposti ”jumppamatto”, joka on liian pehmeä. Saumaton muovimatto on lapsi- ja eläinystävällinen. -
Vinyylin edut
Pehmeä ja helppoasenteinen vinyyli kestää kulutusta ja kosteutta kuivissa asuintiloissa. Vinyylilankku on helppo asentaa. Asennukseen riittää mattoveitsi, vatupassi/suorakulma suoraan asentamiseen sekä remontoijan parhaat kaverit kynä&mitta. Vinyyli on helppo asentaa tukevan lattian päälle, kuten esimerkiksi parketin. Vaihtoehtona vinyylilattialle on myös vinyylikorkkilattia, jossa pinta on vinyylilankkua ja alapuoli korkkia, joka eristää ääntä ja kylmää.
Kun ensimmäisen kerran laitoin vinyylilattian sijoitusasuntoon, en toista kertaa ole lähtenyt mitään muuta laittamaan. Se on yhtä aikaa tyylikäs, kulutuskestävä sekä helppo asentaa!
-
Tyylikäs laminaatti
Laminaatteja saa hyvin monen eri näköisenä, koska laminaatti on puukuitua, jonka pintaan on printattu haluttu kuvio. Aitoja puunsyitä et laminaatista löydä. Lemmikin kynnet ja kovat iskut jäävät näkyviin laminaatissa eikä sitä ole mahdollista paikata. -
Lattian kuluminen
Lattia kuluu eniten keittiössä tiskialtaan ja jääkaapin kohdalta sekä eteisessä ja kylpyhuoneen oven kohdalla. Tämän takia vanhoissa asunnoissa saattaa nähdä paljon muovimattoja keittiössä, vaikka muualla on toisenlainen lattiaratkaisu. -
Asunnon koko
Suosi vuokrayksiön pintaremontissa lattiamateriaalina vinyyliä, koska se kestää hyvin kulutusta. Isommissa asunnoissa toimii tyylikäs parketti tai laminaatti. Riippuen siitä, sallitko asunnossa lemmikit!
Sijoitusasunnon seinäpintojen remontointi
Uudet seinäpinnat tekevät ihmeitä kuluneille vuokra-asunnoille. Tuore valkoinen maalipinta on neutraali ja moneen makuun sopiva seinäväri. Alla muutama vinkki ja perussääntö, millä tavalla sijoitusasunnon seinäpinnat kannattaa päivittää.
-
Poista tapetit ja maalaa seinät
Maaliseinät helpottavat pieniä remontteja vuokralaisten vaihtuessa. Seiniin tulee käyttökulumaa usein sängyn ja huonekalujen takia. Uudelleenmaalaaminen on helpompaa ja nopeampaa kuin tapettien vaihtaminen, ja joskus myös riittää kevyt paikkamaalaus. -
Kun poistat tapettia...
Käytä vettä enemmän, kuin luulet tarvitsevasi ja anna sen imeytyä pidempään, kuin hermosi jaksavat. Tapettikerroksen tai useamman vettyminen on koko poiston olennaisin osa. Hyviä apuvälineitä tapetin poistoon on erilaiset lastat. Maalaamattomassa tasoitepintaisessa seinässä ja kipsilevyn kanssa kannattaa olla varovaisempi lastan kanssa, ettei raavi itselleen lisätöitä kittausvaiheeseen. -
Suojaa lattia hyvin
Tapetin irrotuksessa käytetty vesi voi valua lattialle ja pilata vesiherkän lattiamateriaalin. Myös maalausvaiheessa kunnolla tehty lattian suojaus pelastaa ikäviltä yllätyksiltä! -
Tapettihöyrystin
Tämä ihmelaite helpottaa ja nopeuttaa tapettien poistoa. Lämpimällä höyryllä ja pitkällä höyryttämisellä etenkin pienimmät tapetinriekaleet lähtevät helpoiten pois. Tapetti irtoaa myös isompina siivuina, kunhan jaksaa höyryttää tarpeeksi isolta alueelta. -
”Sillä se tapetti lähtee, millä on kiinnitettykin”
Osta kaupasta halvinta tapettiliisteriä ja sekoita siihen niin kuumaa vettä, kuin hanasta saat. Hieman turvonneeseen liisteri-vesiseokseen voi keittää vettä ja heittää mukaan. Sivele tätä seosta tapettiin ja ala repiä märkää tapettia irti. Liisterin avulla seinä pysyy pitkään märkänä eikä sitä tarvitse koko ajan levittää niin kuin vettä. Eikä tämä seos tahmeana aineena valu pitkin lattiaa. Tällä seoksella tapettia uskaltaa kostuttaa yli tunninkin, mikä helpottaa irrotustyötä paljon. -
Vanha liisteri pois!
Kun tapetit ovat irti seinästä, irrota seinään jääneet liisterit lastalla ja pyyhkimällä. Vanha liisteri muotoutuu helposti kittausvaiheessa palloiksi tai kuultaa maalin läpi eri sävyllä. -
Pakkelointi/Kittaus
Seinät kuluvat käytössä sekä remonteissa. Ennen maalausta seinät kannattaakin kitata tasaisiksi koloista ja kulumista. Hyvä lasta nopeuttaa tasoittamista. Päätä ensin, miten hyvin haluat seinän tasoittaa. Tämä työvaihe voisi usein vain jatkua ja jatkua, kun haluaa tehdä parempaa ja parempaa jälkeä. -
Budjetoi hyvät hiontavälineet ja maalausvälineet
Säästyt kropan kolotuksilta ja remontti sujuu mukavammin. Jatkovarsi hiomalastan kaverina helpottaa kurottelua, kun jalat saa pitää tukevasti maassa. -
Kunnollinen valaistus
Maalauksessa, kittauksessa ja hionnassa on tärkeää nähdä hyvällä valaistuksella työpinta. Työn jälki saattaa yllättää paremmassa valossa, eikä aina positiivisesti. Maalatunkin pinnan voi tasoittaa uudelleen, mutta tämä harvoin parantaa remonttimieltä, kun pääsee tekemään pitemmän kaavan kautta uudestaan.
Maalimäärän laskeminen
Maalimenekkiä voi budjetoida etukäteen, vaikka todelliseen tulokseen vaikuttaa käsiteltävä seinäpinta, karkeus, sävy ja maalarin maalaustekniikka. Jotkin seinämateriaalit imevät enemmän maalia (esim. betoni) kuin toiset (esim. maalivalmistaja Teknos ohjeistaa laskukaavan, jossa lasketaan seinäpinta-ala kokonaisuudessaan vähentämättä ovia ja ikkunoita. Sisäseinämaalin riittoisuuden nyrkkisääntönä voi käyttä 7m2 per litra, mutta riittoisuus kannattaa tarkistaa maalin tiedoista.
Seinäpinta-alan voit laskea yksinkertaisella ”kanta kertaa korkeus” laskulla eli kerrot asunnon huonekorkeuden seinien leveydellä. Tyypilliset huonekorkeudet Suomessa ovat 250 – 260cm, mutta 3 metrisiäkin korkeuksia käytetään.
Alla esimerkkilaskelma 28 neliöisestä yksiöstä, jossa maalattavaa seinäpinta-alaa on 48 neliötä.
Vinkit haasteellisiin vuokraus- ja remontointikohteisiin
Sotkuisen vuokralaisen tai valmiin ”pommiasunnon” oston jälkeen eteen voi tulla monta pulmaa. Asunto voi olla tupakoitu eikä haju lähde enää kevyesti tuulettamalla. Haasteena vois myös olla, että asunnon sijainti ei ole paras mahdollinen tai se on varustelultaan kilpailijoitaan heikompi. Alla muutama vinkki tällaisia asuntoja varten.
-
Osta oma otsonaattori
Otsonoinnilla poistetaan epämiellyttäviä hajuja asunnoista. Jos remontoit todella huonokuntoisia asuntoja, voi otsonoinnilla tehdä asunnosta huomattavasti miellyttävämmän. Jo parilla käyttökerralla olet käyttänyt saman rahan vuokraamalla kuin ostamalla omaksi. -
Sulkumaalaus
Joskus pelkkä otsonointi ei saa ikäviä hajuja pois kalusteista. Tällöin voidaan tehdä sulkumaalaus, joka nimensä mukaisesti sulkee alle jäävän pinnan hajut sisäänsä. Sulkumaalit ovat hintavampia tavallisiin maaleihin verrattuna, mutta ovat hintansa väärtejä! -
Purku betonille asti
Todella pinttyneihin hajuihin ei auta mikään. Tällaisessa tilanteessa kannattaa purkaa asunto betonille asti ja uusia kaikki vaihdettavat levytykset ja lattiapinnat kokonaan. -
Ilmalämpöpumppu
Noin kerran kaksi kesässä otsikoidaan iltalehdissä sitä, että kerrostaloasuntojen asuinlämpötilat ovat sietämättömiä. Vuokralainenkin on oikeutettu vuokranalennukseen, jos asunto ylittää 28 asteen sisälämpötilan. Noheva vuokranantaja voi löytää tästä mahdollisuuden ja asentaa ilmalämpömpun tai tarjota muun viilennyslaitteen kerrostaloasuntoonsa. Toistaiseksi ilmalämpöpumppu ei ole mutkaton lupa-asioidensa kanssa. Lupa tarvitaan taloyhtiöltä niin rivi- kuin kerrostaloissa. -
Asunnon stailaus ja kalustaminen
Mahdollisia kokeiltavia ja pohdittavia asioita voisi olla myös asunnon stailaus ja kalustaminen. Stailaus voisi nostaa asunnosta saatavaa hintaa, jos asunto on remontoitu myyntiä varten. Stailausta hyödyntävät paljon esimerkiksi rakennuttajat, jotka uudiskohteessa rakentavat valmiiksi malliasuntoja, joista tehdään virtuaaliesittelyä sekä esittelyjä paikan päällä. Kalusteiden hankkiminen ja kantaminen asuntoon on isotöistä, mutta nykyaikana on mahdollista tyhjästä asunnosta kuvien perusteella tilata ”virtuaalisisustus” asuntoon. Tällainenkin ratkaisu helpottaa vuokralaisen kodin valintaa, kun tilan käyttö ja esineiden mahdolliset paikat on helpompi hahmottaa. Lue lisää stailauksesta -
Asunnon tarjoaminen kalustettuna
Jotkut vuokranantajat ovat päätyneet tarjoamaan vuokrakotejaan kalustettuna. Kalustetusta sijoitusasunnosta voi tehdä kalustevähennyksen. Kalustevähennyksen voi tehdä selvityksen mukaan tai ilman selvitystä kalustetusta yksilöstä tai huoneesta enintään 40 euroa kuukaudessa ja suuremmasta huoneistosta enintään 60 euroa kuussa. Vuokralaisten määrä ei vaikuta vähennyksiin. Ajankohtainen tilanne kannattaa tarkastaa Verohallinnon sivuilta (klikkaa tästä lisätietoihin).
Mitä sijoitusasunnon pintaremontointi maksaa?
Pintaremontin kustannus on mahdollista puristaa pieneksi, sillä edullisillakin muutoksilla voidaan luoda asuntoon uusi ilme. Säästät rahaa remontoimalla asunnon itse, mutta pintaremontit vaativat usein paljon aikaa. Pienimmät pintaremontit tekee päivässä tai parissa, isommissa saattaa vierähtää useammasta päivästä viikkoihin.
Pintaremontista puhuttaessa hintahaitariksi mielletään yleensä 100 – 10 000 euroa. Itse tehdyssä pintaremontissa puhutaan usein sadoista tai korkeintaan tuhansista euroista. Useamman tuhannen euron remontti tarkoittaa yleensä, että työn tekeminen on ulkoistettu remonttifirmalle. Kuluja laskettaessa suurimpia yllätyksiä ovat yleensä asbestipurkutyöt ja paljastuvat kosteusongelmat.
Jotkut remonttifirmat ja asuntosijoittajat saattavat laskea remontin hintoja ”hinta per neliö” -periaatteella. Useiden remonttien tekemisestä muodostuu varmuutta ja exceleitä, joiden perusteella remontin hinnan arviointi helpottuu.
Arvioimme toisinaan remonttien hintoja käyttämällä hinta per neliö -laskukaavaa. Jos asunto remontoidaan lattiasta kattoon, laskemme asunnon remontin kertomalla neliöiden määrän 320 eurolla. Jos kaapin runkoja ei lähdetä vaihtamaan kerrotaan neliöiden määrä 307 eurolla. Nämä arvot ovat ohjeellisia esimerkkejä ja toimivat, kun useampia remontteja on takana ja tilastotietoja omasta remonttikäsialasta on kirjattu tarpeeksi.
Tällaisissa arvioissa täytyy muistaa, että pintaremontti tarkoittaa yhdelle todella pientä ja toiselle paljon isompaa remonttia. Ja toinen asuntosijoittaja voi neuvotella hinnat paremmin remonttifirman kanssa, kuin toinen!
Miten teen kustannustehokkaan pintaremontin?
Kustannustehokkaassa pintaremontissa on neljä avaintekijää:
- Verotehokkuus
- Materiaalit ja tarvikkeet
- Työvoiman hinta
- Remontin kesto
Verotehokkuus
Verotehokas remontti pitää asuntosijoittajan omat varat sijoituskäytössä ja minimoi ajan, jona aikana omia varoja ei voi käyttää sijoitustoiminnan kasvattamiseen. Tästä syystä kannattaa opetella heti alusta lähtien, kuinka remonttikulut vähennetään verotuksessa.
Jokainen ylimääräinen verottajalle maksettu euro on menetettyä rahaa ja pois asuntosalkkusi kasvattamisesta. Usko tai älä, verottajakin haluaa sinun asuntosijoitustoimintasi kehittyvän. Sitä varten verottaja ohjeistaa omilla sivuillaan, kuinka erilaisia vähennyksiä voi tehdä.
”Se nyt vaan on tyhmää maksaa liikaa” on hoettu Gigantin mainoksissa useiden vuosien ajan. Sama viisaus toimii materiaalien ja tarvikkeiden ostossa. Monet menestyneet asuntosijoittajat ovat tehneet sijoitusasunnon remonteista prosessin, jossa asunnot remontoidaan samalla tavalla, samoilla materiaaleilla nopeassa ajassa. Materiaaleissa säästää, kun pystyy ostamaan isoja eriä kerralla. Toinen säästö tulee pitkäkestoisista ja hyviksi havaituista materiaaleista, joiden kanssa ei tarvitse pähkäillä niiden kulutuksen kestävyyttä.
Materiaalit ja tarvikkeet
Noheva asuntosijoittaja hyödyntää myös kodinkoneiden ja kalusteiden ostossa esimerkiksi Black Friday -tarjoukset, outlet-myynnit sekä kuluttajien käytetyn tavaran markkinapaikat, kuten Tori.fi:n. Etenkin asuntosijoitustoiminnan alkuvaiheessa halvalla ostetun tavaran säilyttäminen voi olla iso säästö, mutta myöhemmässä vaiheessa kannattaa pohtia vaivan ja säilytystilan hintaa. Usein uuden kokonaisen keittiön säilyttäminen kotona voi olla omaa asumisviihtyvyyttä koetteleva tekijä…
Työvoiman hinta
Pintaremontti on sijoitusasunnon remonteista helpoin ulkoistettava. Osaava maalari tekee varmasti parempaa jälkeä kuin kummipoika tai puoliso, mutta pienen budjetin remontissa se on parempi ulkoistettava näille tekijöille, kuin vaikkapa seinän purku tai kylpyhuoneen remontti. Jos haluat tinkiä remonttikuluissa, voit kokeilla ulkoistaa pintaremontin tehtäviä vuokralaisille, reippaille nuorille tekijöille tai kavereille, jotka ovat kiinnostuneet aiheesta. Maalaushommat sujuvat sukkelasti, kun on joku kaverina, jonka kanssa jutella asuntosijoittamisesta.
Remontin kesto
Usein yllättävin budjettia kasvattava tekijä on remontin venyminen yli suunnitellun aikataulun. Syitä on monia. Tulee yllättäviä sairastumisia, materiaali on loppu rautakaupasta, remonttia tehdessä löytyy ikäviä yllätyksiä tai aikataulu on suunniteltu hieman liian optimistisesti työtehtäviin nähden. Vanha sanonta kuuluu, että ”valmistautua ei voi kuin etukäteen”.
Varaa remonttiin hieman yllätysvaraa. Pyri ostamaan materiaalit valmiiksi ajoissa ja osta mieluummin yksi paketti enemmän lattiamateriaalia kuin yksi vähemmän. Varaudu yllätyksiin ja ylläty mieluummin positiivisesti. Laske remonttiin varaamasi aika kertomalla se 1,1 tai 1,2 kertoimella niin saat hieman väljyyttä eri vaiheisiin ja siirtymiin.
Pienenkin pintaremontin tekemistä ei kannata siirtää liian kauaksi tulevaisuuteen. Pintaremontin voikin mieltää pintojen ”huoltotyöksi”, joka antaa lisäaikaa ennen isomman remontin tarvetta. Huonoille pohjille on vaikea tehdä toimiva pintaremontti, joten usein liian huonoon kuntoon päässyttä asuntoa ei pikkunikseillä enää vuokrakelpoiseksi saa.
Tämän remonttiblogisarjan seuraavissa osissa käsittelemme sijoitusasunnon kylpyhuoneen ja keittiön remontoimista sekä sijoitusasunnon stailaamista! Muista lukea blogisarjan ykkösosa Sijoitusasunnon remontoinnin ABC.
Usein kysytyt kysymykset
Sijoitusasunnon pintaremontti on usein halvin ja kevyin remontti toteuttaa. Hinnastaan huolimatta sen vaikutus asunnon arvonnousuun ja vuokrattavuuteen voi olla suuri. Keskimäärin pintaremontin hinta on 100 – 10 000 euroa riippuen sen laajuudesta ja ulkoisen työvoiman käytöstä.
Sijoitusasunnon pintaremontin voi mieltää asunnon pintojen ”huoltotyöksi”. Liian huonoon kuntoon päässyttä asuntoa on hankala pintaremontoida vuokrakelpoiseen kuntoon. Sopiva paikka pieneen pintaremonttiin on vuokralaisten vaihtuessa.
Monet saneerausyritykset tekevät mielellään asunnon pintaremontteja. Teetetyn remontin hinta riippuu asunnon koosta, tilatun työn laajuudesta sekä kilpailutuksesta. Esimerkkilaskelmassamme 35 neliöisen yksiön laaja pintaremontti maksoi noin 4500 euroa.
Asuntosijoittamisesta enemmän:
- Lue opas asuntosijoittamiseen
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
- Muut artikkelit asuntosijoitusblogissa
Jaa artikkeli eteenpäin
Esa Kejonen / Asuntosalkunrakentaja
Olen Esa ja aloitin keväällä 2021 tuottamaan sisältöä asuntosijoittamisesta Asuntosalkunrakentajan eri kanaviin. Innostuin asuntosijoittamisesta vuonna 2017 ja sijoitan asuntoihin yhdessä vanhempieni ja sisarusteni kanssa. Olen sijoittamiseen rakastunut entinen opettaja, kilpaurheilija sekä ikuinen itseni kehittäjä! Olen pitänyt yllä Opi, Vaurastu ja Opeta –blogia ja myös tuottanut sisältöä Taloustaitoon sekä käynyt vieraana Ostan Asuntoja Podcastissa, josta voit kuunnella tarinaani lisää.
