Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle

Asuntosijoittamisen yksi parhaista puolista on mahdollisuus hyödyntää velkavipua. Velkarahan käyttö mahdollistaakin sijoitetulle omalle pääomalle paremman tuoton kuin pelkästään omia varoja sijoittamalla. Suuri osa asuntosijoittajista turvautuukin lainarahaan asuntosijoitustoiminnassaan ja pankit ovat usein myötämielisiä sijoitusasuntojen rahoittamiseen.

Sijoitusasuntolainan hakeminen saattaa herättää useita kysymyksiä etenkin ensimmäistä sijoitusasuntoa harkitsevalle. Miten sijoitusasuntolainan hakeminen tapahtuu? Miten sijoitusasuntolainan omarahoitus tai vakuudet järjestetään? Entä miten saa parhaan lainatarjouksen pankista?

Tässä oppaassa vastataan edellä mainittuihin kysymyksiin ja käydään läpi sijoitusasunnon rahoittamista etenkin ensimmäistä sijoitusasuntoa ostavan aloittelevan asuntosijoittajan näkökulmasta.

Sisällysluettelo

Miten sijoitusasuntolainaa kannattaa hakea?

Sijoitusasuntolainan hakeminen kannattaa aloittaa täyttämällä lainahakemus. Pankit tarjoavat sähköisesti täytettäviä lainahakemuksia omilla verkkosivuillaan sekä henkilö- että yritysasiakaspuolella. Lainahakemuksen täyttämisen jälkeen lainaneuvottelussa saa tarkemman käsityksen, millainen sijoitusasuntolaina voisi olla mahdollinen ja mitä lainan saaminen vaatisi. On hyvä muistaa, että lainahakemus ei vielä sido sinua mihinkään, eikä sinulla tarvitse olla edes kohdetta tiedossa, vaan se toimii keskustelun avaajana pankin kanssa.

Ennen lainaneuvottelua kannattaa suunnitella ja arvioida etukäteen hankittavan kohteen vuokratasoa, yhtiövastikkeita, veroja sekä lainanlyhennyksen suuruutta. Pankki arvostaa, että lainanhakijalla on tarkat suunnitelmat lainan poismaksamiseen ja mahdollisiin yllättäviin kuluihin esimerkiksi tyhjien kuukausien osalta tai astianpesukoneen hajotessa vuokralaisen käytössä.

Kiinnitä huomiota mm. näihin asioihin valmistautuessasi pankkineuvotteluun:

Useimmiten oletuksena on, että asuntosijoittaja haluaa jättää yhtiölainaosuuden voimaan ja vähentää tätä verovähennyskelpoisen rahoitusvastikkeen muodossa kuukausittain. Jos yhtiö on tulouttanut yhtiölainansa kirjanpidossa, rahoitusvastike on mahdollista vähentää verotuksessa, jolloin asuntosijoittaja saa verohyötyä. Saat selville yhtiöjärjestyksestä tai isännöitsijältä, onko taloyhtiö tulouttanut yhtiölainansa. Kannattaa muistaa, että taloyhtiö voi vuosittain tehdä uuden päätöksen, tuloutetaanko yhtiölaina vai ei. Yleinen käytäntö on, että yhtiölaina tuloutetaan eli rahoitusvastikkeet ovat verovähennyskelpoisia.

Kassavirtaa ja asuntosijoittamisen skaalaamista varten on hyvä pohtia ja laskea myös yhtiölainan poismaksamista pankkilainalla. Jos kassavirta saadaan positiiviseksi korvaamalla yhtiölaina omalla pankkilainalla, se voi olla mielekkäämpi vaihtoehto pankille sekä ehkä myös sijoittajalle, koska kohde voi tuottaa tällöin positiivista kassavirtaa kuukausittain.

Myös Robert Kiyosaki puhuu kirjassaan Kassavirtakvadrantti (2007) asuntosijoittamisen skaalautumisesta. Kiyosaki avaa rahavirtojen merkitystä esimerkillä, jossa ostat sijoitusasunnon, jonka ylläpitäminen vaatii sinulta 100 euroa joka kuukausi. Et voi ostaa näitä asuntoja loputtomiin, koska jokainen asunto vie sinulta omia varoja kuukausittaisesta tulostasi. Jos taas ostat asunnon, joka tuottaa sinulle 100 euroa joka kuukausi, voit ostaa näitä asuntoja nopeammin lisää.

Pankin intressinä on selvittää lainan takaisinmaksun turvaaminen. Onko yllättäviin kuluihin varauduttu esimerkiksi riittävillä säästöillä ja olisiko taloudellinen tilanne hyvä turvata esimerkiksi korkosuojalla? Korkosuoja tuo pääsääntöisesti lisää kuluja kuukausittaiseen lainanlyhennykseen, mutta asuntosijoittaja voi nähdä korkosuojan myös riskinhallintana, jolla asuntosijoittaja voi suojautua korkojen nousulta. Pankkien omat turvatuotteet vaihtelevat pankeittain ja erilaisista vaihtoehdoista kannattaakin keskustella lainaneuvottelussa.

Valmistautuessasi pankkineuvotteluun voit käyttää sijoitusasuntolainaa hakevalle (henkilöasiakkaalle) luotua ilmaista laskuriamme. Laskurissa voit arvioida omia menoja, tuloja, varallisuutta ja velkoja sekä laskea arvioitua kassavirtaa ja hyödyntää sitä pankkineuvotteluissa. Tilaa laskuri alta sähköpostiisi.👇

Mitä sijoitusasuntolainan saaminen vaatii?

Tässä osiossa käydään läpi tärkeimmät asiat, joita rahoituksen saaminen yleisesti ottaen vaatii. Tyypillisesti pankki edellyttää lainanhakijalta ainakin seuraavia asioita myöntäessään uutta lainaa:

  • Täysi-ikäisyys ja suomalainen henkilötunnus
  • Puhtaat luottotiedot
  • Riittävät ja säännölliset tulot
  • Turvaavat vakuudet

Lähtökohtaisesti oikeastaan mitä tahansa lainaa hakiessa pankki yleensä vaatii perusedellytyksenä puhtaat luottotiedot, täysi-ikäisyyden ja suomalaisen henkilötunnuksen. Sijoitusasuntolaina vaatii hyvin paljon samoja asioita kuin normaalin asuntolainankin hakeminen.

Maksukyky

Yksi tärkeimpiä asioita lainan saamisen kannalta on hakijan riittävät ja säännölliset tulot. Pankki selvittää hakijan tulot ja menot ja arvioi näiden perusteella, onko lainanhakija kykenevä hoitamaan lainaansa. Vaatimuksena saattaa olla esimerkiksi vakituinen työsuhde tai näyttöä aiemmista säännöllisistä tuloista. Tuloihin lasketaan pääsääntöisesti palkka- tai eläketulot, sekä pääomatulot. Kun kyseessä on sijoitusasunnon rahoitus, myös ostettava sijoitusasunto tuottaa pääomatuloja ja näitä voidaan arvioida tuloihin pankkivirkailijan kanssa.

Yleensä pankit ovat kiinnostuneita myös lainanhoitokulujen osuudesta hakijan tuloista kuukausitasolla. Finanssivalvonnan mukaan pankin tulee stressitestata lainat 6 % korolla, jotta voidaan selvittää, kykeneekö velallinen hoitamaan lainansa myös viitekorkojen noustessa.

Lainanhoitokulujen maksimimäärä vaihtelee tapauskohtaisesti, mutta suuntaa antavana ohjeena voitaisiin pitää, että lainanhoitokulut eivät saisi ylittää noin kolmasosan osuutta nettotuloista. Loput kaksi kolmasosaa voidaan laskea kuluvan päivittäisiin kulutusmenoihin, asumiseen, sekä säästämiseen ja sijoittamiseen.

Esimerkkilaskelma asiakkaan taloudellisesta tilanteesta:

35-vuotias ensimmäistä sijoitusasuntolainaa hakeva tuleva sijoittava laskelmoi kuukausittaisia tulojaan, menojaan, varojaan ja velkojaan. Hän on toiminut jo useamman vuoden yrittäjänä ja saa tästä säännöllistä palkkatuloa nettona 2 000 €/kk. Tämän lisäksi hän saa osinkotuloja kerran vuodessa 12 000 €. Sijoittaja asuu omistusasunnossa, jonka arvo on 100 000 € ja asuntoon on lainaa jäljellä 30 000 €. Lainanlyhennys ja korot ovat yhteensä 350 €/kk. Uuden sijoitusasuntolainan kuukausittaisen lyhennyksen ja korkojen sijoittaja arvelee olevan 300 €, kun uusi laina olisi 45 000 €. Vuokratulot ovat arviolta 400 €/kk vastikkeiden ja verojen jälkeen.

Vakuus

Maksukyvyn lisäksi toinen tärkeä asia sijoitusasuntolainan hakemisessa on lainan vakuudet. Sijoitusasunnon rahoitus vaatii lainalle turvaavat vakuudet, kuten omaan käyttöön tulevaa asuntoakin hankittaessa. Vakuuksien järjestämiselle on olemassa monia erilaisia tapoja. Nyrkkisääntönä voidaan pitää kaavaa, jonka mukaan hankittavan sijoitusasunnon vakuusarvo on yleensä 70 – 80 % asunnon velattomasta hinnasta ja lopulle 20 – 30 %:lle tulisi löytää jokin muu lisävakuus.

Mitä lisävakuus voi olla?

Lisävakuuden kattamiseksi on monia vaihtoehtoja, kuten omarahoitus, reaaliomaisuus tai ostettavat takaukset.

Reaaliomaisuus voi olla käytännössä esimerkiksi omakotitalo, asunto, mökki, talletus, arvo-osuustili, metsä tai pelto, jonka joko itse omistat tai jonka joku lähipiirissäsi olisi valmis antamaan lainasi vakuudeksi. Reaaliomaisuuden kannalta tärkeää on selvittää, että vakuudeksi tuleva kohde ei ole jo valmiiksi sidottu liian suuren lainamäärän pantiksi.

Esimerkiksi jos olet ehtinyt lyhentää oman asunnon asuntolainaa jo riittävän kauan, on omasta asunnostasi saattanut kertyä jo riittävästi vapaata vakuutta kattamaan sijoitusasunnon lisävakuuden tarpeen.

Jotkut pankit tarjoavat myös ostettavia takauksia, joita on osin mahdollista ostaa myös sijoitusasuntolainalle. Esimerkiksi Garantia-Vakuus on ostettava lisävakuus, jota osa pankeista tarjoaa myös sijoitusasunnoille. Ostettavat takaukset vaihtelevat pankeittain, joten eri mahdollisuuksia ja hintoja kannattaa käydä läpi lainaneuvottelussa.

Tarvitseeko sijoitusasunnon ostamiseen säästöjä?

Vastaus on, että ei välttämättä, mutta kyseenalaistettakoon samassa lauseessa, onko järkevää ostaa sijoitusasuntoa ilman minkäänlaisia omia säästöjä? Sijoitusasunto on mahdollista toisinaan ostaa myös 100 % velkavivulla, mutta omia säästöjä käyttämällä voi tätä prosenttiosuutta laskea oman riskinsietokyvyn mukaan. Velkavipua arvioidessa tulee myös ottaa huomioon oma asuntosijoitusstrategia ja suuren velkavivun tuomat riskit esimerkiksi korkojen nousun osalta. Säästöjä on hyvä olla oman taloudellisen tilanteen turvaksi. Myös pankki arvioi kokonaiskuvaa taloudellisesta tilanteesta ja onko lainanhakija kykenevä selviämään lainanhoidosta jos säästöjä ei ole.

Sijoitusasuntoa ostettaessa sijoitusasuntolainan omarahoitus on vähintään 15 %, tyypillisimmin 30 % ostettavan sijoitusasunnon hinnasta. Tämän voi kattaa esimerkiksi omia säästöjä tai muita vakuuksia hyödyntämällä. Suomessa on määritetty lainoille enimmäisluototussuhde, jonka mukaan esimerkiksi sijoitusasunnoissa 15 % kauppahinnasta tulee kattaa omalla omaisuudella eli esimerkiksi omilla säästöillä tai kiinteällä reaalivakuudella. Teoriassa tämä tarkoittaa sitä, että sijoitusasunnon osto on mahdollista ilman omia säästöjä, jos sinulla on tarjota lainalle muuta kiinteää reaaliomaisuutta vakuudeksi.

Vakuusesimerkki 1.

25-vuotias tuleva asuntosijoittaja hakee sijoitusasuntolainaa ensimmäiseen sijoitusasuntoonsa, jonka hinta on 60 000 €. Hän on ostanut vuosi sitten ensiasuntonsa, joten vapaata vakuutta ei hänelle ole vielä ehtinyt kertyä omasta kodistaan, koska laina ei ole ehtinyt vielä lyhentyä riittävästi vuodessa. Myöskään lähipiirissä ei ole ketään keneltä hän voisi pyytää muuta kiinteää omaisuutta lainan vakuudeksi.

Ratkaisu: Lisävakuuden tarve on tällöin 12 000 – 20 000 € (20 – 30 %), koska ostettava asunto takaa itseään 42 000 – 48 000 € (70 – 80 %). Sijoittaja voi käyttää asunnon ostoon omia säästöjä tai pantata omia talletuksiaan lainan vakuudeksi. Pankista riippuen hän voi vaihtoehtoisesti myös ostaa takauksen, jos pankilla on sellainen tarjota.

Vakuusesimerkki 2.

40-vuotias tuleva asuntosijoittaja hakee lainaa ensimmäiseen sijoitusasuntoonsa, jonka hinta on 140 000 €. Sijoittaja on ehtinyt asua jo 15 vuotta omistamassaan omakotitalossa ja säästöjäkin on ehtinyt kertyä ajan mittaan. Nykyisen omakotitalon arvokin on todennäköisesti noussut alueella vaikuttaneiden nousevien kauppahintojen vuoksi.

Ratkaisu: Ostettava kohde takaa itseään 98 000 – 112 000 € (70 – 80 %) ja lopuille 28 000 – 42 000 (20 – 30 %) eurolle tulisi vakuus hoitaa jotenkin muuten. Sijoittaja voi käyttää tähän kertyneitä säästöjään, kiinnittää omistamaansa omakotitaloa lainan vakuudeksi tai selvittää ostettavan takauksen mahdollisuuksia. Jos sijoittaja päätyy käyttämään koko lisävakuuden tarpeen verran omia säästöjään, velkavipu tulisi olemaan 70 – 80 % paikkeilla. Jos taas sijoittaja päätyy panttaamaan omakotitaloaan lainan vakuudeksi, eikä käytä lainaan ollenkaan omia varoja, velkavipu nousee 100 prosenttiin.

Vakuusesimerkki 3.

30-vuotias tuleva asuntosijoittaja hakee sijoitusasuntolainaa kohteeseen, jonka velaton myyntihinta on 100 000 €, asuntoon kohdistuu yhtiölainaa 50 000 €. Yhtiölaina on tarkoitus jättää voimaan ja hyötyä sen tuomasta veroedusta. Sijoittaja asuu itse tällä hetkellä vuokralla, sillä on myynyt jo ostamansa ensiasunnon pois.

Ratkaisu:

Itse ostettavan asunnon vakuusarvosta vähennetään yhtiölainan määrä, jolloin ostettavasta kohteesta vakuutta voitaisiin hyödyntää alla olevan kaavan mukaan:
70 000 € (kohteen vakuusarvo) – 50 000 € (yhtiölainan määrä) = 20 000 €
Tällöin lisävakuuden tarve olisi joka tapauksessa 30 000 €, kuten myös tilanteessa, jossa yhtiölaina maksettaisiin pois. Lisävakuuden kattamiseksi sijoittaja on saanut pantattavaksi vanhempiensa mökin, jota kiinnitetään lainalle 30 000 euron arvosta.

Miten voit saada parhaan lainatarjouksen?

Sijoitusasuntolainan hakeminen ja lainaneuvottelut kannattaa aloittaa hyvissä ajoin ja hakea mahdollinen lainalupaus jo etukäteen. Tällöin kovissa tarjouskilpailuissa voi olla heti mukana sopivan kohteen tultua myyntiin.

Pankkien vertailuun kannattaa käyttää aikaa ja tarjouksia on hyvä kilpailuttaa. Tarjoukset saattavat vaihdella paljonkin riippuen pankkien painottamista asioista. Erityisesti tarkkailtavia muuttujia pankkien lainatarjousten välillä on:

Erilaisilla asuntosijoitusstrategioilla eri sopimusehdot korostuvat, sillä esimerkiksi flippaajan osalta tärkeämpää voi olla mahdollisimman matala nostopalkkio ja mahdollisuus lyhennysvapaaseen, kun taas ”osta ja pidä” -sijoittajan kannalta tärkeämpää on mahdollisimman matala todellinen vuosikorko ja mahdollisimman pitkä sijoitusasuntolainan laina-aika.

Oma pankkitoimihenkilö on asuntosijoittajan tärkeimpiä kumppaneita, joten pelkkien lainaehtojen lisäksi kannattaa ehdottomasti kiinnittää huomiota pankkihenkilöön sekä arvioida asioiden sujuvuutta jatkossa. Hyvä ja luottamuksellinen pankkisuhde on erittäin tärkeä ja siitä hyötyvät molemmat osapuolet.

Lainaneuvotteluun tärkeää valmistautua hyvin ja tehdä hyvät suunnitelmat. Arvioi, miten tulet käytännössä pyörittämään sijoitusasunnon rahavirtoja kuukausitasolla ja miten olet varautunut yllättäviin menoihin. Kattaako itse ostettava sijoitusasunto kaikki kulut siitä saadulla vuokratuotolla vai pitääkö itse osallistua kuluihin ja minkä verran? Mahdollisimman tarkat ja realistiset arviot antavat myös sinusta lainanhakijana perehtyneen vaikutelman.

Pidä mielessä, että pankki haluaa asiakkaita ja sitä löyhemmät ehdot ovat saatavissa, mitä pienempää riskiä pankki kohdallasi kokee. Sinun tulee ”myydä itsesi” lainaneuvottelussa ja parhaiten teet sen osoittamalla, että olet valmistautunut hyvin, ottanut asioista selvää, tiedät mitä olet tekemässä ja sinulla on olemassa suunnitelmat asuntosijoitustoiminnan sekä oman talouden osalta. 

Parhaaseen lopputulokseen pääsee, kun jaksaa nähdä vaivaa pankkien kilpailuttamisessa ja päivittää tarjouksia eri pankkien välillä. Pankeilla saattaa välillä olla kovaa kilpailua hyvistä asiakkaista ja sopimuksia voidaan tarpeen mukaan päivittää. Kannattaa myös muistaa, että sijoitusasuntolaina on mahdollista kilpailuttaa myös ostamisen jälkeen aina silloin tällöin.

Lisää asuntosijoittamisesta:

Usein kysytyt kysymykset

Sijoitusasuntolainan hakeminen alkaa täyttämällä sähköinen lainahakemus pankin nettisivuilla. Hakemus ei vielä sido sinua mihinkään, mutta pääset keskustelemaan pankin kanssa, millainen sijoitusasuntolaina voisi olla mahdollinen.

Sijoitusasunnon rahoittaminen vaatii yleensä täysikäisyyden, puhtaat luottotiedot, riittävät ja säännölliset tulot, vakuudet ja hyvän suunnitelman sijoitusasunnon hallinnoinnista.

Kauppahinnasta yleensä 70 – 80 % ostettava sijoitusasunto takaa ”itse itseään”, mutta lopulle 30 prosentille tulee vakuudet hoitaa toisella tapaa. 30 % vakuustarpeen voi kattaa esimerkiksi omarahoituksella, kiinteällä omaisuudella tai ostettavalla takauksella.

Mene neuvotteluihin hyvin valmistautuneena ja osoita, että tiedät mitä olet tekemässä, jolloin pankin kokema riski on kohdallasi matala. Pyydä lainatarjouksia useammasta pankista, vertaile ja keskustele pankkien kanssa saamistasi tarjouksista.

Jenniina Sivula / Asuntosalkunrakentaja

Jenniina on asuntosijoittaja ja finanssialan ammattilainen, sekä samalla myös avopuoliso ja Corgin äiti. Jenniina aloitti sisällöntuotannon Asuntosalkunrakentajille keväällä 2023 blogitekstien muodossa. Hänen oma asuntosijoitusuransa lähti käyntiin vuonna 2019 ostaessaan puolison kanssa yhteisen sijoituskohteen Seinäjoelta. Asuntosijoittaminen vei mukanaan ja erityisesti asuntojen flippaaminen sekä BRRRR-strategia kiinnostavat. Jenniinan ja hänen puolison asuntoprojekteja voi seurata Instagramissa @remppaflicka