Asuntosijoittamisessa menestymiseen on monta erilaista reseptiä. Kuten monessa muussakin varallisuuden kasvattamisen lajissa, jaossa ei ole vain yksi ”iso kakku” vaan useita eri paikkoja, joista voi oman vaurastumisen lumipallon työntää mäkeen kasvamaan kokoa. Yksi sijoittaa pieniin yksiöihin keskustassa, toinen ostaa uudiskohteita. Mutta kolmas voi nopeuttaa vaurastumistaan remontoimalla sijoitusasuntojaan.
Asunnon remontilla voit luoda arvonnousua, parantaa sijoitusasunnon vuokrattavuutta, nostaa vuokratasoa, vaikuttaa vuokralaistesi laatuun ja nostaa asunnon myytävyyttä. Tekemällä remontteja ja arvioittamalla arvonnousun saat käyttöösi enemmän omaa rahaa seuraavien sijoitusasuntojen ostamiseen, tämä on asuntosijoittamista parhaimmillaan.
Tämä blogikirjoitus asunnon remontoinnista kertoo, kuinka kehittää asuntosijoitustoimintaasi remontoimalla ja jälleenrahoittamalla sijoitusasuntojasi. Keskitymme käsittelemään asiaa puhtaasti vuokraustoimintaa ja jälleenrahoitusta toteuttavien asuntosijoittajien näkökulmasta. Esimerkeissä on käytetty vuoden 2023 yksityishenkilön 30% veroastetta, veroaste voi sijoittajasta riippuen todellisuudessa olla 20-34%.
Kirjoitus starttaa neliosaisen artikkelisarjan ja tässä ensimmäisessä osassa pureudumme remontoinnin hyötyihin, verotukseen ja remonttien ulkoistamisessa muistettaviin asioihin.
Sisällysluettelo
Mitä hyötyjä sijoitusasunnon remontointi antaa?
Asuntosijoittaja voi hyötyä sijoitusasunnon remontista monella tavalla. Remontilla voit esimerkiksi:
- Luoda arvonnousua
- Parantaa myytävyyttä
- Parantaa vuokrattavuutta
- Nostaa vuokratasoa
- Vaikuttaa vuokralaisten tyytyväisyyteen ja laatuun
Remontointi voi olla asuntosijoitussalkun kasvattamista vauhdittava tekijä sekä pitkäaikaisia vuokrakoteja tarjoavalle asuntosijoittajalle sekä nopeampitempoisten ”flippaajien” eli Osta, remontoi & myy -strategiaa toteuttavien asuntosijoittajien peruskivi. Flippaajat pyrkivät remontoimaan asunnon myyntiä varten, jotta heidän työnsä hedelmät saataisiin myyntivoittona. Pitkäaikaisia vuokrakoteja tarjoavat tähtäävät enemmän vuokratulon kasvuun sekä jälleenrahoituksella arvonnousuun.
Asuntosijoittaja voi saada asuntoihinsa arvonnousua kahdella tavalla:
- Asunnon hinta nousee yleisen markkinahintatason nousun myötä.
- Asuntosijoittaja tekee itse tai teettää asuntoonsa remontin, joka nostaa asunnon varustelutasoa ja kuntoa alueen vastaaviin asuntoihin nähden.
On helppo sortua ajattelemaan, että asunnon remontin arvonnousun voisi kotiuttaa vain yhdellä tavalla eli myymällä asunnon. Asuntosijoittamisessa tilanne on kuitenkin toisin! Kiinteällä omaisuudella on vakuusarvoa, joka on mahdollista jälleenrahoittaa remontin jälkeen.
Tilanne on yksinkertaisuudessaan samanlainen kuin panttilainaamossa – vastapuoli myöntää omaisuutta vastaan lainaa ja omaisuuden lunastaa itselleen maksamalla yhdessä sovitun rahasumman sopimusehtojen mukaisesti. Jos sopimuksen maksusuunnitelma ei onnistu, lunastaa vastapuoli omaisuuden itselleen. Pankkilainoissa lainansaajan omaisuus kasvaa lainan lyhentyessä. Lainanottajan on mahdollista saada enemmän lainaa, mitä arvokkaampaa hänen omaisuutensa on.
Asuntosijoittajalle tilanne on vieläkin edullisempi, koska asunnon arvo voi nousta oikein tehdyllä remontilla nopeastikin. Unohtamatta sitä, että lyhenevästä lainasta vakuusarvoa kertyy jatkuvasti käytettäväksi uudestaan, koska jokaisen lainanlyhennyksen jälkeen asuntosijoittaja omistaa vähän enemmän asunnostaan itse.
Kuinka nopeasti voit saada rahasi remontista takaisin?
Se, kuinka nopeasti saat remontti-investointisi takaisin, riippuu katselukulmastasi. Voit ajatella asiaa joko arvonnousun kannalta tai laskelmien kautta. Jos sijoitusasunnon remontoinnin kulut verovähennysten jälkeen olivat 2000 euroa ja vuokrataso nousi 500 eurosta 550 euroon, niin tämä tuo 33–35 euron kuukausittaisen tulon verojen jälkeen kassavirtaasi. Jotta tämä vuokratuotto maksaisi 2000 euron remonttikulut, tulee sinun vuokrata asuntoa uudella vuokralla noin 58 kuukautta eli hieman vajaat 5 vuotta.
Mutta. Jos 2000 euron remontti nosti asuntosi arvoa 10 000 euroa, voit jälleenrahoittamalla saada tästä remontista pankista riippuen 6000 – 7000 euroa (noin 70%) lisäpääomaa, jota voit käyttää hyväksi esimerkiksi vakuutena uutta sijoitusasuntolainaa varten. Välitysliike käy arvioimassa asuntosi ja antaa kirjalliset arviot asunnoistasi korvausta vastaan, hyvä välitysliike hoitaa tämän alle viikossa. Näitä arvioita pankissa näyttämällä voit saada kertyneet vakuusarvot käyttöön seuraavaa sijoitusasuntolainaa varten!
Tällaista yksittäisten asuntojen ja koko salkun arviointipalvelua tarjoaa kumppaniyrityksemme Asuntopehtoori. Salkunarviointipalvelussa maksat ennalta sovitun hinnan ja saat kirjallisen arvion nopeasti. Useamman asunnon arviointi tulee edullisemmaksi per kohde ja esimerkiksi Tampereen seudulla 1–3 asunnon arviointi onnistuu noin viikossa! Lue lisää Asuntopehtoorin sivuilta.
Kappaleen anti summattuna – esimerkkitapauksessa laskimella ajatellen saat rahasi takaisin noin viidessä vuodessa. Hyödyntämällä jälleenrahoituksen, voit saada pääoman vakuusarvona käyttöön jopa parissa viikossa. Laskimen käyttö yhdistettynä markkina-arvon tutkimiseen tuottaa parhaimmat tulokset! Mitä parempi sijainti, sitä paremmat mahdollisuudet saada arvonnousua remontilla. Todella huonon sijainnin kohdetta ei erinomaisesti tehty remonttikaan pelasta.
Verovähennykset sijoitusasunnon remontista
Perussääntö on, että omakotiasuja saa tehdä oman talonsa kunnossapitoon käytetyistä remonteista ja palveluista kotitalousvähennyksen. Sijoitusasunnon remontoinnissa ei tehdä kotitalousvähennystä – sijoitusasunnon remonteista verovähennys tehdään tietyin ehdoin vuokratuloista. Myös remontin kohde ja laatu vaikuttavat siihen, kuinka remontit tulee vähentää vuokratuloista. ”Väärin” ajoitettu remontti voi johtaa siihen, että voit vähentää remonttikulut vasta asunnon myyntihetkellä, et vuokratuloista vuokrauksen aikana.
Verottajan tärkein ohje: Remonttikuluja voi vähentää verotuksessa, jos remontti tehdään sinä aikana, kun huoneisto on vuokrauskäytössä.
Yksinkertaistettuna ohje tarkoittaa sitä, että asunto tulee remontoida vasta, kun ensimmäinen vuokralainen on muuttanut asuntoon tai asunto remontoidaan ensimmäisen vuokralaisen lähdettyä asunnosta. Näin tekemällä voit tehdä sijoitusasunnon remonttikuluista verovähennykset vuokratulojen verotuksesta. Jos asunnon remontti tehdään ennen vuokrausta eli vuokraustoiminnan alkamista ensimmäisen vuokralaisen kanssa, remonttikulut katsotaan sisältyväksi asunnon hankintahintaan. Jos näin käy, kulut voi vähentää vasta asunnon myynnissä muodostuvasta myyntivoitosta.
Toinen tärkeä verottajan ohje: Käyvän vuokran periaate
Vuokraustoiminta katsotaan täysin vähennyskelpoiseksi, jos vuokraat asuntoa markkinahinnalla. Jos vuokraat asuntoa alle käyvän vuokran, sijoitusasunnon remontin verotus ja vuokratulojen verotus muuttuu. Selvästi alle markkinahinnan vuokraamisella et voi vähentää menoja enemmän, kuin saat asunnosta vuokratuloja. Tee vuokramarkkinan tutkimustyö huolella ja käytä apuna esimerkiksi VuokraOven vuokralaskuria, joka selvittää asunnon tietojen perusteella vuokran määrän asuntosi markkinalla. Vuokralaskurin löydät täältä.
Verovähennyksiä voi tehdä vuokratuloista näistä remonttitoimista:
- Vuosikorjaukset
- Perusparannukset
- Materiaalikulut
- Ulkoistetuista palveluista
- Matkakulut ja majoituskulut asunnon remontoimisesta
Vuosikorjauksia ovat remontit, joiden tarkoituksena on palauttaa huoneistoa takaisin alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Tyypillisiä vuosikorjauksia ovat seinien maalaus ja tapetointi, kalusteiden uusiminen ja ovien sekä ikkunoiden remontit. Mahdollisia vuosikorjauksia ovat myös asunnon nykyaikaistaminen eli esimerkiksi astianpesukoneen muutostyöt ja asennus asuntoon, jossa niitä ei aikaisemmin ollut. Vuosikorjaukset saa vähentää vuokratuloista samana vuonna, kun kulut ovat syntyneet.
Perusparannukset tähtäävät asunnon muutostöihin, jotka nostavat asunnon tasoa lähtötasoon verrattuna. Yleisimmät esimerkit ovat saunan rakentaminen vaatehuoneesta, huonemuutokset seiniä muokkaamalla ja itsetilatut parvekelasitukset. Perusparannukset vähennetään 10 vuoden tasapoistoina eli saat vähentää 10 vuoden ajan kymmenesosan syntyneistä menoista.
Jos teetät remontin toisella, saat vähentää ulkoistamisesta syntyvät kulut. Itse tehtyä työtä ei voi vähentää verotuksessa. Sinun kannattaa harkita tarkoin, mitä teet itse ja minkä ulkoistat palveluna. Materiaalikulut saat vähentää joka tapauksessa. Jos päädyt remontoimaan itse, saat vähentää ajetut kilometrit sijoitusasunnolle sekä mahdolliset yöpymiskulut, jos sijoitusasunto sijaitsee toisella paikkakunnalla.
Verottajan ajankohtaisia ohjeita kannattaa seurata Verohallinnon sivuilta. Olemme kirjoittaneet verotuksesta kattavan ja selkokielisen blogitekstin esimerkeillä varustettuna. Päivitämme blogitekstin vuosittain kattamaan kunkin vuoden muutoksia. Lue kirjoitus asuntosijoittamisen verotuksesta.
Asunnon remontointi ja taloyhtiö
Asunnon remontoinnissa luvat on hyvä olla kunnossa, jotta ikäviä yllätyksiä ei tule jälkikäteen. Onnistuneessa sijoitusasunnon remontissa on kolme avaintekijää, joiden avulla myös aikataulut pitää:
- Hyvä suunnittelu
- Remontista sopiminen taloyhtiön/isännöitsijän kanssa
- Kaikki materiaalit ja työkalut sekä mahdolliset työmiehet/remonttiliikkeet sovittu valmiiksi
Hyvin suunniteltu remontti huomioi kaikki vaadittavat toimenpiteet ja jättää aikatauluun varaa yllätyksille. Esimerkiksi asbestikartoitus on yleensä ehtona, ennen kuin taloyhtiö hyväksyy remontti-ilmoituksen. Hyvin tehdyt pohjatyöt, kuten ilmoittaminen asukkaille, taloyhtiölle, isännöitsijälle ja asioiden sopiminen mahdollisten ulkoisten remontintekijöiden kanssa jouhevoittaa aloittamista ja mahdollistaa keskeytyksettömän työskentelyn. Kolmas tekijä on, että kaikki tarvittava on remontin alkaessa saatavilla, eikä kuluja kerry odottamisesta tai toimitushäiriöistä.
Yleisesti asunto-osakkeen remontoijalta vaaditaan seuraavat toimet:
- Ilmoitus asunnon remontoinnista. Tunnetaan paremmin nimellä remontti- tai muutostyöilmoitus. Se sisältää tiedot kohteesta, remontista sekä tekijöiden tiedot
- Asbestikartoitus, jos/kun remontissa tehdään purkutöitä.
- Asukkaiden tiedotus rappukäytävään tai ilmoitustaululle jätettävällä lapulla.
Isännöitsijään ja taloyhtiöön on hyvä ottaa yhteys hyvissä ajoin. Isännöintiyhtiön nettisivuilta voit usein löytää lomakkeen, jonka kautta voit ilmoittaa muutostyöstä. Käsittelyajat ilmoituksilla voivat olla viikosta pahimmillaan jopa kahteen kuukauteen riippuen onko ilmoitus jätetty loma-aikaan, joten ilmoituksen kanssa ei kannata viivytellä.
Muutostyöilmoituksen tulee sisältää:
- Osakkaan nimi sekä yhteystiedot
- Kohteen tarkka osoite
- Korjauksen kohde
- Remontin alkamis- ja päättymispäivät
- Remontin tekijät
Jotkin työt ja isommat hankkeet vaativat myös erittelyn työnjohtajasta, suunnittelijasta, sähkö- ja putkitöiden tekijöistä, tiedot muista urakoitsijoista sekä valvojan yhteystiedot. Yrityksiltä kannattaa taltioida myös Y-tunnukset!
Isännöitsijällä ja taloyhtiöllä on ajankohtaisin tieto talon asioista, kuten esimerkiksi mahdollisista asbestitöistä, kantavista seinistä sekä aikaisemmista menettelyistä erilaisissa remonteissa. Näistä tiedoista voi olla remontti-ilmoituksen tekijälle hyötyä. Joskus asbestikartoitusta ei tarvitse tehdä, jos toisessa taloyhtiön asunto-osakkeessa on identtinen lähtötilanne remonttiin. Jotkin remontit, kuten kylpyhuoneremontti, vaatii yleensä yhteistyötä taloyhtiön kanssa, koska taloyhtiö vastaa yleensä vesieristyksistä koko talossa.
Myös muu tieto voi tulla tarpeeseen – on ikävä kuulla vuosi oman remontin valmistumisen jälkeen, että seuraava koko taloyhtiötä koskeva remontti vaatii kylpyhuoneen purkamista, johon asennettiin juuri se kaikista kallein laatta. Taloyhtiö vastaa remontin jälkeisestä palautuksesta perustasoon, mutta ei takaisin kalleimpaan laatoitukseen.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava aina kirjallisesti remontista, kun se voi vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin ja/tai naapuriasuntoihin. Tapetointi ja maalaustyöt voit tehdä ilman ilmoitusta, mutta muista pienistäkin muutostöistä ilmoittamisen kynnys kannattaa pitää matalana. Näin voidaan välttyä ikäviltä riidoilta tulevaisuudessa.
Hyvin toimiva taloyhtiön hallitus sopii isännöitsijän kanssa, mitä kuluja remontti-ilmoituksen käsittelystä syntyy perittäväksi osakkaalta. Pelkkä lakisääteinen ilmoitus on ilmainen, mutta kuluja voi syntyä taloyhtiön hallituksen ylimääräisestä kokouksesta remontin takia tai mahdollisista lisäselvityksistä. Hyvästä isännöintitavasta ja isännöinnin ajankohtaisista asioista voit lukea Isännöintiliiton sivuilta.
Asunnon remontti ja asbestikartoitus
Asbesti oli suosittu aine liimoissa, eristeissä ja laasteissa vuosina 1922–1993. Asbesti kestää hyvin lämpöä sekä sen kuidut ovat taipuisia ja lujia, joten se soveltui hyvin moniin eri rakentamisen tarkoituksiin. Asbestia on neljää eri laatua: valkoista asbestia (krysotiili), ruskea asbestia (aktinoliitti, amosiitti ja antofylliitti), sinistä asbestia (krokidoliitti) sekä tremoliittia. Tämän vuoksi ei ole yksiselitteistä, että ”aina se valkoinen aine on asbestia” vaikkakin valkoinen asbesti olikin kaikkein käytetyintä asbestia.
Asbesti ei ole terveydelle vaarallista ehjänä, mutta asbestia sisältävän pinnan rikkoutuessa siitä irtoaa erittäin hienojakoista pölyä, joka on terveydelle vaarallista. Pölyä ei voi silminnähden havaita eikä sitä huomaa hengittäessä. Asbestipöly jää pysyvästi keuhkorakkuloihin ja voi aiheuttaa jo lyhytaikaisella altistumisella oireita pitkällä viiveellä altistumishetkestä. Yleensä asbestioireet alkavat kymmeniä vuosia altistumisesta.
Vuonna 2016 tuli voimaan laki, joka velvoittaa tekemään asbestikartoituksen, jos purkutyön kohteena on ennen vuotta 1994 valmistunut rakennus tai sen huoneisto. Koko huoneistoa ei tarvitse kartoittaa, vaan yleensä kartoitus tehdään yleisimmissä asbestin käyttöpaikoissa ja remontin laajuuden mukaan. Tällaisia paikkoja ovat kylpyhuoneet, eristeet, muovimaton liimat sekä välitilan kaakelit. Asbestikartoituksen tarkoituksena on paikallistaa, onko purettavassa kohteessa käytetty asbestia. Lisäksi kartoituksessa selvitetään käytetyn asbestin laatu ja määrä sekä niiden pölyämistä purkutöitä tehtäessä arvioidaan.
Asbestipurkutyö on luvanvaraista toimintaa ja se on tärkeää tehdä ammattilaisten toimesta oikein. Yleensä asuntosijoittajalle asbestin löytyminen on ikävä asia, sillä luvanvarainen purkutyö on myös kallista. Yhdestäkään asunnosta ei kuitenkaan koskaan tule niin upeaa, että oma terveys kannattaa vaarantaa pitkällä tähtäimellä asuntojen vuoksi. Eikä purkutyölle altistu pelkästään purkajat, vaan myös muut huoneistossa liikkuvat ja mahdollisesti koko talo rappukäytävän ja ilmastointikanavien kautta.
Tästäkin syystä asbestikartoitus ja -purku dokumentoidaan tarkasti. Voit myös itse dokumentoida uuden asunnon lähtötilanteen, jotta et saa niskoillesi edellisen omistajan teetättämiä luvattomia remontteja tai muuta kyseenalaista remonttitoimintaa.
Asbestista ja sen vaikutuksista rakentamiseen löydät Kiinteistölehden taloyhtiönetin sivuilta.
Kannattaako sijoitusasunnon remontti tehdä itse vai teettää toisella?
Yleensä remonteista puhuminen tuo nopeasti mieleen sanan ”remonttibudjetti”. Itse tehdyssä remontissa säästää rahaa, ammattilaiselle ulkoistetussa remontissa aikaa. Jokaisen asuntosijoittajan kannattaa pohtia, kumpi on ”arvokkaampaa”. Jotkut työtehtävät vaativat myös ammattitaitoa, jota ei välttämättä jokaiselta ihmiseltä löydy. Helpoiksi ajatellut remonttitehtävät saattavat viedä yllättävän paljon aikaa ja lopputulos olla silti välttävä.
Otetaan esimerkki:
Antti Asuntosijoittaja ostaa Lahdesta sijoitusasunnon, joka on hyvässä kunnossa. Kaksi seinää ovat hieman räikeän väriset, joten Antti päättää maalata ne valkoiseksi. Hän ottaa perjantain töistään vapaaksi ja menettää ansiot tältä päivältä. Perjantaina hän käy ostamassa maalit, telat, pensselit, teipit, aluspahvit eli lähes loputtoman listan tavaraa ja lauantaina aamulla hän käy vielä täydentämässä varastoa. Antti hioo seiniä perjantaina 4 tuntia ja maalaa lauantaina 10 tuntia sekä sunnuntaina 6 tuntia. Hänellä on vähän kokemusta maalaamisesta, joten osa maalausajasta mene ohjeita kavereilta soitellessa sekä netistä etsiessä.
Yhteensä työaikaa häneltä meni 20 tuntia sekä 4 tuntia siirtymiin sekä rautakaupassa käyntiin. Ansiotyössään Antti tienaa 20 euroa tunti verojen jälkeen, joten ansionmenetystä hänelle koituu perjantaista kahdeksalta tunnilta -160 euroa.
Tuon ajan Antti oli kiinni sijoitusasuntonsa maalauksessa eikä voinut viettää viikonloppua perheensä ja ystäviensä kanssa. Tai innostuneena asuntosijoittajana hän olisi voinut käyttää aikaansa uusien lainahakemusten täyttämiseen ja markkina-alueiden tutkimiseen. Hänen 24 tunnin panostuksestaan huolimatta maalipinnasta tuli vain kelvollinen.
Kotona Antti katsoo urakoiden kilpailutussivuilta, kuinka paljon vastaavat urakat ovat maksaneet. Lopputulos on musertava. 250 euroa + materiaalit on keskimääräinen tarjous vastaavalle työlle ilman seinien tasoitusta ja listojen laittoa. Ja maalausfirma lupaa työajaksi yhden päivän ja muiden antamat arviot ovat 5/5 jokaisesta työtehtävästä. Kuvien perusteella jälki olisi myös ollut hyvää.
Antti olisi voinut itse hioa ja tasoittaa seinät ja säästää perjantain menetetyltä työpäivältä aiheutuneen ansionmenetyksen ulkoistamalla maalauksen.
Ehkä tästä Antti oppii, että omalle ajalle kannattaa määrittää arvo. Yksi vaihtoehto on päättää euromääräinen hinta, esimerkiksi 50 euroa per tunti. Jos jonkin työtehtävän hinta on alle 50 euroa tunti, niin sen voi ulkoistaa ilman mietintää ammattilaiselle. Isommissa ja pidemmissä remonteissa on huomioitava myös, että vastikkeet ja lainanlyhennykset juoksevat, vaikka asunto olisikin tyhjä. Yrityksen kautta toimivilla tekijöille on yleensä myös vakuutukset kunnossa, jos vahinkoja sattuu asioille tai ihmisille.
Harkittavaa tässä Antti Asuntosijoittajan esimerkissä on omat taidot, harrastuneisuus ja aikataulu. Jos olet osaaja ja pystyt tekemään jonkin työtehtävän itse hyvin ja nopeasti, se kannattaa yleensä tehdä itse. Joku voi myös nauttia remontoinnista harrastuksena, jolloin remontointiin käytettyyn aikaan ei tarvitse suhtautua samoin kuin Antin esimerkissä.
Aikataulu vaikuttaa siihen, onko yksinkertaisesti mahdollista tehdä kaikkea itse. Jos sinulla on viisi sijoitusasuntoa yhtä aikaa remontoitavana kesän alussa, niin edes ammattilaisella ei kädet riitä liian lyhyessä ajassa tekemään kaikkea valmiiksi. Jossain kohtaa asuntosalkun kasvua voi olla pakko ulkoistaa yksinkertaisia tehtäviä, jotta itse voisi keskittyä asuntosalkun kasvattamista koskeviin tehtäviin.
”Toteutamme perheemme kanssa remontteja yhdessä. Teemme itse ne työtehtävät, joihin meillä itsellä on riittävän hyvä osaaminen. Ammattitaitoa vaativat työtehtävät ulkoistamme aina luotettaville kumppaneillemme. Suosittelen pohtimaan vakavasti, minkä arvon lasket omille työtunneille. Asuntosijoitustaipaleen alussa yritin tehdä liian monta työtehtävää itse. Nyt ulkoistan mielelläni niin monta työtehtävää, kun vain voin, jotta arki olisi sujuvampaa ja minulle jäisi enemmän aikaa muuhun.”
Sijoitusasunnon remontin ulkoistaminen
Joskus kuulee sanottavan, että jokaisella kannattaisi olla ystäväpiirissään pappi, lakimies sekä automekaanikko. Asuntosijoittajalle vastaavat tärkeät kumppanit voisivat olla hyvä välittäjä, putki- ja sähkötyön ammattilainen sekä luotettava remonttifirma.
Remontin ulkoistaminen ammattilaisille on usein päätöksentekoa remonttifirman luotettavuuden sekä hinnan kanssa. Useasti edessä on tilanne, jossa asunto tulisi saada valmiiksi tiettyyn aikarajaan mennessä. Tällöin jälkikäteen voi harmittaa, että yritti kilpailuttaa hintaa liian paljon.
Mutta. Kuten asuntomarkkina niin ei urakkamarkkinakaan ole ”täysin tehokas” jolloin ei olisi mahdollista löytää ”halpaa ja hyvää” tekijää remontille. Vinkkejä hyvistä remonttifirmoista voit saada toisilta asuntosijoittajilta, talosi isännöitsijältä sekä huoltoliikkeeltä. Valinta on helpompi tehdä tutun ihmisen suosituksesta. Jos tällaisia kokemuksia ei ole saatavilla, joskus kokemuksia remonttifirmoista voit löytää Googlen arvosteluista tai nettihaulla. Etsiessä remonttifirmaa käytä hakusanaa ”saneeraus”. Saneeraus eli korjausrakentaminen tarkoittaa jo valmiiksi rakennettujen rakennusten tai rakennelmien korjausta.
Käytettävissä on myös kilpailutuspalveluja, kuten esimerkiksi Urakkamaailma.fi. Siellä syötät remontintarpeesi tiedot järjestelmään ja saat aidoilta remonttifirmoilta tarjouksia työsi toteuttamisesta. Kilpailuttamisen hyvä nyrkkisääntö on pyytää vähintään kaksi tarjousta. Ensimmäinen vastaanotettu tarjous voi olla todella kallis, joten toisella tarjouksella olet paremmin tietoinen mahdollisesta hinnasta.
Tarjouspyyntö
Hyvässä remontissa ensin sovitaan, mitä tehdään ja sitten tehdään, mitä sovittiin. Sopimuksen tekeminen alkaa tarjouspyynnöstä. Tarjouspyyntö kannattaa toimittaa kirjallisesti, vaikka siitä puhelimessakin keskusteltaisiin. Kun kaikki on kirjattu fyysiseen tai sähköisesti allekirjoitettuun paperiin, on helppo palata siihen, mitä on sovittu.
Hyvästä tarjouspyynnöstä löytyy:
- Tarjouksessa pyydetyn työn sisältö
- Pyydetään hinta-arvio remontista sekä laskutuksen perusta (urakka- vai tuntilaskutus)
- Aikataulu, jossa remontti on toteutettava
- Tarjouspyynnön voimassaoloaika
Urakoitsija kannattaa käyttää tarjouksen edetessä kohteella ja sopia asiat kaksien silmien kanssa. Hyviä vaihtoehtoja on ottaa myös paljon kuvia sekä videoita asunnolta, mutta tässä asiassa fyysinen läsnäolo voi olla paras vaihtoehto, jos vain mahdollista. Tällaisen katselmuksen jälkeen voi edetä tarjouspyynnöstä varsinaiseen sopimukseen. Ennen sopimuksen tekemistä on hyvä pureutua siihen, mistä kannattaa sopia.
Tuntityö vai urakkapalkka?
Ensimmäisiä sovittavia asioita on työn laskutusperuste eli maksetaanko työstä tuntiperusteisesti vai urakkapalkalla. Tuntityönä tehdyssä työssä urakoitsija laskuttaa tilaajaa syntyneiden työtuntien mukaisesti. Tuntityöstä voi pyytää arvion etukäteen.
Urakkapalkkauksessa tehdystä työstä sovitaan kiinteä hinta. Eroavaisuuksia näissä tulee loppusummassa, samalla tavalla kuin pankkineuvotteluissa kiinteässä ja muuttuva korkoisessa lainassa. Urakasta sovittu palkkio on ja pysyy, eli vaikka työ tulisi valmiiksi aikaisemmin sekä pienemmällä työmäärällä, laskutetaan työstä aikaisemmin sovittu summa. Tuntityönä tehdyissä töissä arvio saattaa alittua, mutta arvio voi myös ylittyä. Ensimmäisellä kerralla on turvallisinta valita urakkapalkkaus, mutta pitkäaikaisen ja luotettavan yhteistyökumppanin kanssa tuntilaskutuksella voit päästä halvemmalla.
Aikataulusta sopiminen
Toinen asuntosijoittajalle tärkeä sovittava asia on aikataulu. Aikatauluasiat kannattaa kirjata sopimukseen tarkasti molemminpuolisista töistä. Jos teet purkutyöt itse niin kirjaa ylös se päivä, jolloin olet hoitanut oman osasi ja työvuoro vaihtuu. Selvästi kirjattu aloitus- ja päättymispäivä helpottaa näyttöä tilanteessa, jossa remontti venyy. Valmistumisen viivästymisestä voi vaatia urakoitsijalta hyvitystä. Kirjaa ja sovi urakoitsijan kanssa myös viivästyskorosta esimerkiksi euromääräisesti per alkava viikko.
Remontin materiaalit
Urakoitsijan kanssa kannattaa sopia tarkasti, mitä ja minkä laatuisia materiaaleja käytetään. Materiaalien hankinnasta on mahdollista sopia vastuu kummallekin osapuolelle. Joko niin, että tilaaja tuo materiaalit tai urakoitsija ostaa materiaalit, jotka hän laskuttaa tilaajalta. Itse tuotavien materiaalien kanssa kannattaa olla tarkkana, että se riittää koko remonttiin. On ikävä huomata viime metreillä, että käytetty laminaatti jää yhden pakkauksen vajaaksi ja seuraava erä laminaattia on saatavilla kolmen kuukauden päästä.
Jos urakoitsija ostaa materiaalit, on siinä riskinä, että näiden materiaalien hinnoissa on ”katetta” urakoitsijan eduksi. Toisaalta urakoitsija voi saada isompien hankintavolyymien myötä materiaalit myös edullisemmin.
Lisätyöt, maksuehto ja muut asiat
Mahdollisista lisätöistä tulee sopia etukäteen tai niiden ilmaantuessa. Urakoitsija ei saa tehdä ja laskuttaa lisätöitä ilman tilaajan lupaa, vaikka niitä äkisti ilmaantuisikin kesken remontin. Vastaavasti tilaajan halutessa lisätöitä, hänen tulee varautua maksamaan niistä lisää.
Saneerauksissa ja rakennuttamisessa on maailmalla paljon ikäviä kokemuksia siitä, että etukäteen maksetuissa urakoissa urakoitsija on hävinnyt rahojen kanssa. Tilaajan oikeusturvan kannalta on järkevää sopia, että urakka maksetaan joko työn valmistuttua kokonaisuudessaan tai maksuerissä, joissa suurin osa hinnasta maksetaan viimeisissä erissä. Tilaajalla on oikeus pidättäytyä maksamasta työtä tai viimeisiä maksueriä, jos tehdystä työstä löytyy virheitä niiden korjaukseen asti.
Muita sovittavia järjestelyjä voi syntyä esimerkiksi urakoitsijan pääsystä asuntoon, purkutöistä tai vaikkapa jätteiden käsittelystä. Jos urakoitsijalle ei halua antaa avainta käyttöön, joudut itse tulla avaamaan ovia urakoitsijalle. Avaimen luovuttaminen kannattaa kirjata sopimukseen, jos avain sattuu häviämään kesken urakan. Muuta sovittavaa voi olla myös aliurakoitsijoiden käyttämisessä tai jossain muussa asiassa, minkä osapuolet näkevät tarpeelliseksi.
Mitä remontointisopimukseen kannattaa kirjata:
- Työn sisältö
- Työn hinta, laskutusperusteet ja maksuerien aikataulu
- Käytettävät materiaalit, niiden kustannukset sekä materiaalien laatu
- Mahdolliset järjestelyt ja muut toimenpiteet, jotka tilaaja tekee. Esimerkiksi avainten luovutus, purkutyöt ja jätteen käsittely
- Aloitus- ja valmistumisaika
- Seuraukset, jos työ viivästyy aikataulusta
- Mahdolliset aliurakoitsijat, jos remontti niitä vaatii
Kilpailu- ja kuluttajavirasto tarjoaa ilmaiseksi käyttöön tietoa remonttien toteuttamisesta urakoitsijoiden kanssa sekä pienremontin sopimuslomaketta. Löydät lomakkeen täältä.
Tämän artikkelisarjan seuraavissa osissa käsittelemme sijoitusasunnon remontointia eri remonttien osalta. Jaamme tietoa ja vinkkejä sijoitusasunnon keittiö-, kylpyhuone– sekä pintaremontteihin. Lisäksi olemme laatineet hyödyllisen artikkelin sijoitusasunnon stailaamiseen.
Usein kysytyt kysymykset
Sijoitusasunnon remontti on kannattavaa, jos asunto on välttävä tai huonokuntoinen asunto hyvällä sijainnilla. Tällöin nosto markkinan keskitasoon tai sen yli voi korottaa asunnon arvoa huomattavasti. Taloyhtiön remontit voivat vaikuttaa omien remonttien ajankohdan valintaan, esimerkiksi putkiremontin aikaan on hyvä heti remontoida koko asunto.
Sijoitusasunnon remontin hinta riippuu toteutettavan remontin laajuudesta sekä mahdollisista asbestipurkutöistä. Remontin hintaan vaikuttaa myös, ulkoistetaanko remontti urakoitsijalle vai tehdäänkö se itse.
Sijoitusasunnon remontin verovähennykset tehdään vuokratuloista tai myyntivoitosta riippuen remontin ajankohdasta. Näin ollen kotitalousvähennystä ei voi tehdä sijoitusasunnon remontista.
Sijoitusasunnon remontin kulut vähennetään vuokratuloista tai myyntivoitosta riippuen tehdäänkö remontti ennen vuokrausta vai vuokrauksen jälkeen.
Lisää asuntosijoittamisesta:
- Muut blogitekstit asuntosijoitusblogissa
- Lue vinkit kuinka ostat sijoitusasunnon
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
Jaa artikkeli eteenpäin
Esa Kejonen / Asuntosalkunrakentaja
Olen Esa ja aloitin keväällä 2021 tuottamaan sisältöä asuntosijoittamisesta Asuntosalkunrakentajan eri kanaviin. Innostuin asuntosijoittamisesta vuonna 2017 ja sijoitan asuntoihin yhdessä vanhempieni ja sisarusteni kanssa. Olen sijoittamiseen rakastunut entinen opettaja, kilpaurheilija sekä ikuinen itseni kehittäjä! Olen pitänyt yllä Opi, Vaurastu ja Opeta –blogia ja myös tuottanut sisältöä Taloustaitoon sekä käynyt vieraana Ostan Asuntoja Podcastissa, josta voit kuunnella tarinaani lisää.
