Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?

Asuntosijoittajan tulee aina pyrkiä ostamaan sijoitusasunto mahdollisimman järkevään hintaan, mieluiten jonkin verran alle markkinahinnan. Joidenkin talousteoriitikoiden mielestä sijoitustuotteita ei pysty markkinoiden tehokkuuden vuoksi ostamaan alle markkinahintojen, mutta asuntosijoittamisessa kyllä pystyy.

Meidän “missiomme” on jo useamman vuoden ollut tarjota verkostomme sijoittajille hyviä sijoitusasuntoja, parempia mitä julkisilta markkinoilta löytyy. Idea koko toiminnallemme on lähtenyt omasta ensimmäisten asuntosijoitusvuosien ongelmastamme eli siitä, että miten niitä hyviä sijoitusasuntoja pystyy ostamaan. Yksi ratkaisu tähän on isomman ostoerän tuoma määräalennus. Me siis ostamme kokonaisia kerrostaloja määräalennushintaan ja jaamme osan tuosta hyödystä verkostomme sijoittajille myymällä asunnot yksitellen eteenpäin edullisesti.

Sijoitusasuntojen myynti alle markkinahinnan – Mitä järkeä?

Meiltä monesti kysytäänkin, että ”Mitä järkeä kenenkään on myydä asuntoja alle markkinahinnan?”. Varsin hyvä kysymys, johon kuitenkin meillä löytyy useita hyviä syitä.

Yhtenä syynä on se, että me halutaan olla avuksi heille, jotka ovat päättäneet vankentaa omaa taloudellista tulevaisuuttaan asuntosijoittamisen avulla. Halutaan siis auttaa muita asuntosijoittajia tiedon jakamisen lisäksi mahdollistamalla hyvien sijoitusasuntojen ostamisen kauttamme.

Ei olisi kuitenkaan kovin uskottavaa selittää, että me olisimme pelkkiä hyväntekijöitä ja tekisimme tätä pelkästä auttamisen ilosta.

Miksi edullisesti myyminen on liiketoiminnallisesti meille järkevää?

Meilläkin on kovat tavoitteet nousta aina vain seuraavalle tasolle yrityksemme kanssa ja asuntojen myyminen alle markkinahinnan on ihan strateginen valinta oman toimintamme kasvattamiseksi.

  • Asuntosijoittajat onnistuvat sijoituksissaan mikä tuo meille hyötyjä pitkällä aikavälillä

Joskus saattaisi taloudellisessa mielessä olla järkevämpää myydä yksittäinen asunto vähän kalliimmalla hinnalla, jos tuijotetaan vain tätä yhtä kyseistä asuntokauppaa. Ajattelemme kuitenkin asian siten, että on pitkässä juoksussa paras, että meidän kautta asunnon ostaneet sijoittajat onnistuvat sijoituksissaan ja ovat tyytyväisiä.

Tämä on yleensä tarkoittanut sitä, että meiltä yhden asunnon ostanut sijoittaja todennäköisesti ostaa seuraavan ja taas seuraavan asunnon. Lisäksi hän saattaa suositella meitä ystäväpiirilleen ja positiivinen sana alkaa kiiriä eteenpäin. Tämä tuo mielestämme parhaiten jatkuvuutta liiketoimintaamme.

  • Sijoittajien kanssa kaupanteko on sujuvampaa kuin kuluttajaostajien

Me tehdään vähintään kymmeniä, mahdollisesti jatkossa jopa satoja asuntokauppoja vuodessa. Kun toistojen määrä on suuri, täytyy prosessit olla sujuvia niin, että niihin ei kuluu turhaa aikaa ja energiaa.

Pyrimme tekemään jokaisen asuntokaupan helposti ja tehokkaasti paikasta riippumatta etänä, tämä helpottaa sekä meitä että ostajaa. Pääsääntöisesti sijoittajien kanssa kaupat ovat erittäin sujuvia, joten ne vievät meiltä vähemmän energiaa ja aikaa kuin vaikkapa välittäjän kautta myyminen kuluttajalle.

Tässä yksi syy, miksi meidän on tehokkaampaa myydä asunnot edullisesti nopeaan tahtiin sijoittajaostajille kuin lähteä tavoittelemaan julkisella myynnillä korkeinta mahdollista hintaa. Mahdollisuus julkisen myynnin kautta korkeamman myyntihinnan tavoittelusta jää sitten ostajalle.

  • Kokonaisriskin kannalta voi olla järkevää purkaa “velkapositio” nopeasti

Isot kerrostalohankinnat ovat kalliita ja niitä varten meidän tarvitsee hakea suurinumeroisia pankkirahoituksia. Tämä voi joskus johtaa siihen, että hetkellisesti velkavipu nousee “epämukavuusalueelle”, jolloin riskitaso on suurempi.

Tällöinkin tilanne voi olla se, että yksittäistä kerrostaloprojektia ajatellen olisi järkevämpi myydä asunnot rauhassa ja markkinahintaan, mutta yrityksemme kokonaistilanteen ja riskin kannalta on turvallisempaa purkaa velkapositio ja myydä asuntoja nopeasti eteenpäin. Piensijoittajalla tilanne voi olla vähän samanlainen yksittäisen “flippiasunnon” kohdalla.

  • Meidän on joskus myytävä nykyiset kohteet, että voidaan hankkia taas seuraavia kohteita

Emme ole vielä niin pitkään tehneet tätä kerrostalojen ostamista, että meidän kassa olisi pohjaton ja voisimme ostaa jokaisen vastaantulevan kohteen. Pikemminkin tilanne on se, että meillä voi samanaikaisesti olla ehkä 1-2 kerrostaloprojektia meneillään.

Sitten taas potentiaalisia ostokohteita saattaa tulla tarjolle joskus useitakin mikä johtaa siihen, että meidän on luovuttava edellisistä kohteista ostaaksemme seuraavia. Meidän ei siis kannata olla myymättä asuntoja nopeasti edullisesti eteenpäin mikäli meillä on myynnistä vapautuvalla pääomalla mahdollista ostaa seuraava vastaava kohde. Emme voi siis rakastua kohteisiin. Paitsi ehkä joihinkin, jotka jätämme omaan salkkuun 🙂

  • “Varaston” nopea kierto mahdollistaa kasvun

Koemme, että meillä on potentiaalia tehdä tätä toimintaa nykyistä isommin, joten tavoittelemme edelleen kasvua. Eli tilanne on vähän sama kuin oli aikanaan alkuvaiheessa, että ostettiin yksi asunto, joka remontoitiin ja myytiin eteenpäin, että päästään eteenpäin ja ostamaan taas seuraava tai kaksi seuraavaa asuntoa. Nyt tilanne on meillä sama, mutta mittakaava on eri eli kysymys on siitä, että meidän pitää myydä yksi kerrostalo, että voidaan ostaa taas seuraava tai kaksi seuraavaa.

Lisäksi pääomien nopea kierto on meille taloudellisestikin järkevää mikäli vain löydämme tilalle uusia hyviä ostokohteita.

Otetaanpa esimerkki:

Kuvitellaan, että me ostetaan 1,5 miljoonan euron arvoinen kerrostalo kaikkine kuluineen ja veroinen miljoonan euron hintaan ja myydään se nopeasti 1,2M€ hintaan sijoittajille eteenpäin. Näin meille jää käteen tästä kohteesta karkeasti 200 tuhatta euroa. Ajatellaan, että me pystytään toistamaan tämä sama kolme kertaa vuoden aikana, jolloin meidän kokonaistuotto näistä kolmesta kohteesta on 600 tuhatta euroa.

Mikäli me havittelisimme tästä ensimmäisestä kohteesta täyttä markkinahintaa ja myisimme asuntoja yksitellen esimerkiksi välittäjän kautta vuokralaisten lähtiessä, tähän saattaisi mennä aikaa muutama vuosi ja meidän kokonaistuotto olisi ”vain” puoli miljoonaa euroa + vuokratulot ja aikaa olisi kulunut paljon enemmän.

Eli lopputulema on se, että nopealla myynnillä teemme vuodessa 600 tuhannen euron tuloksen, kun taas hitaammalla myynnillä tulosta kertyy 500 tuhatta euroa ja aikaa kuluu muutama vuosi. Aika yksinkertaista matematiikkaa. Edellytys vain tässä on se, että meidän pitää pystyä löytämään aina edellisen tilalle uusia hyviä ostettavia kerrostaloja mikä ei aina ole helppoa.

Joissain kohteissa ainakin pieniä asuntoja toki olisi mahdollista myydä markkinahintaan vuokrattuina, mutta isojen asuntojen kohdalla saattaa olla tilanne, että asunnolle löytyisi ostaja julkisen markkinan kautta kovempaan hintaan, mutta koska asunnon ostaja olisi omistusasuja, ei markkinahintaan myynti välttämättä onnistu, koska asunto on vuokrattuna. “Varaston kierron” kannalta meidän siis kannattaa myydä isot asunnot nopeasti eteenpäin, jolloin ostajalle jää mahdollisuus asunnon tyhjentyessä tehdä remontti ja myydä asunto markkinahintaan voitolla pois.

Yhteenveto

Eli kuten yllä kävi ilmi, meille on parempi, että varasto kiertää nopeasti pienellä katteella, kun taas se, että myisimme hitaasti kovemmilla hinnoilla. Toki esimerkiksi muutaman vuoden päästä jos pystymme kartuttamaan usean miljoonan euron oman pääoman, ei nopea myynti enää välttämättä ole järkevää, koska uusien kohteiden osto ei vaadi edellisten nopeaa myyntiä, mutta tässä vaiheessa se sitä vielä on.

Lisäksi yksi merkittävä syy nopealle myynnille on se, että kohteiden ostaminen ja myyminen on yksinkertaisesti kivaa. Tykkäämme kartoitella uusia kohteita ja se ei tunnu meille työltä vaan enemmänkin mielekkäältä puuhalta. Nautimme siis “actionista”, joten tällä hetkellä pelkkä kohteiden päällä istuminen ei olisi meille mielekkäintä. Yhteen kerrostaloprojektiin mahtuu monta vaihetta (ostovaihe, kulurakenteen tehostaminen, tyhjien asuntojen vuokraus, myyntimateriaalien teko jne.) ja niissä onnistuminen antaa valtavasti tyydytystä.

Eli samalla linjalla jatketaan edelleen niin kauan kuin se on järkevää ja mukavaa!

Mikäli haluat syventyä tähän aiheeseen lisää, kannattaa kuunnella Ostanasuntoja.comin Harri Hurun video asuntojen tukkukaupasta.

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi