Vuosi 2022 on lähtenyt vauhdikkaasti käyntiin, mikäli tilannetta katsoo asuntokauppojen määrän, inflaation tai osakemarkkinoiden kaupankäynnin volyymin näkökulmasta. Kuumimpia puheenaiheita asuntosijoittamisen saralla vuonna 2022 ovat luonnollisesti Ukrainan sodan vaikutukset talouteen, korkopäätökset inflaation hillitsemiseksi tai toisaalta talouden kiihdyttämiseksi, koronapandemiasta palautuminen, tilaus-toimitusketjujen sekä kustannustason nousun vaikutus rakentamiseen. Taloyhtiöiden korjausvelka ja tulevat rajoitukset taloyhtiölainoihin ovat myös asuntosijoittajia askarruttavia aiheita.
Tässä kirjoituksessa pohditaan muun muassa pk-seudun asunto- ja vuokramarkkinaa vuonna 2022, kehyskuntien vetovoimaa koronapandemian vauhdittamana sekä pyritään vastaamaan kysymykseen: Kannattaako sijoitusasunnon ostaminen Helsingistä vuonna 2022? Tätä kysymystä tarkastellaan sekä lyhyellä että pidemmällä aikavälillä.
Sisällysluettelo
Asuntojen hinnat nousseet pääkaupunkiseudulla, mutta vuokrat laahaavat
Kiinteistömaailma julkaisee vuosittain barometrin, joka sisältää monia asuntosijoittajia kiinnostavia tunnuslukuja. Vuoden 2021 viimeisellä kvartaalilla osakeasuntojen hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla 4,3% ja muussa maassa 3,1%. Helsingissä vastaava luku oli 6%, Espoossa ja Vantaalla kasvu oli maltillisempaa 3%:n ja 2%:n luokkaa.
Vaikka kaikissa kolmessa kaupungissa hintojen nousu on ollut positiivista jo pidemmän aikaa ja kehityksen ennustetaan jatkuvan, alueelliset erot kasvavat entisestään. Sama trendi näkyy myös asuntojen koossa. Eniten arvonnousua on edelleen keskusta-alueiden yksiöissä. Lyhyellä aikavälillä kaksioiden kysyntä keskusta-alueiden ulkopuolella ennustetaan kasvavan etätyömahdollisuuksien lisääntyessä.
Vuokratuotoltaan keskusta-alueiden yksiöt eivät kuitenkaan ole houkuttelevimpia vaihtoehtoja. Otetaan esimerkiksi hyväkuntoinen 200 000€ arvoinen yksiö Kalliosta, josta vuokratuloa voisi saada 750€. Olettaen, että yksiön hoitovastike on luokkaa 150€, on vuokratuotto tällöin 3,5%. Toisaalta, Itä-Helsingistä voisi löytää samaan hintaan hyväkuntoisen neliön, josta voisi saada vuokraa 1200€ kuukaudessa. Hoitovastikkeen ollessa noin 350€ olisi vuokratuotto jo 5% tasolla.
”Arvonnoususijoittaja” ostaa sijoitusasunnon Helsingistä, ”kassavirtasijoittaja” katsoo kauemmaksi
Arvonnousua tavoittelevan asuntosijoittajan kannattaa siis operoida Helsingin kanta-kaupungin alueella. Tällöin on kuitenkin hyvä tiedostaa, että asunnon hintaan nähden vuokratuotto ei ole päätä huimaava. Kassavirta painuukin tällaisten kohteiden osalta usein negatiiviseksi. Edellisessä esimerkkiyksiössä jos huomioidaan vielä tulonhankkimislainan lyhennys ja korko sekä pääomatulosta maksettava vero, on hyvin todennäköistä, että joutuisit omasta pussista maksamaan sijoitusasuntosi ylläpidon. Toisaalta, asuntoon löytyy todennäköisesti aina helposti vuokralainen eli tyhjiä kuukausia on vähän ja asunnon arvonnousua voit hyödyntää muun muassa uuden tulonhankkimislainan vakuutena, tai kotiuttaa myyntivoittosi uusiin hankintoihin.
Mikäli priorisoit kassavirtaa, kannattaa sinun suunnata kauemmas keskustasta. Etätyömahdollisuuksien lisääntyessä on kaksioiden ja kolmioiden kysyntä kasvanut ja tämä näkyy jo nyt vuokramarkkinoilla. Vaikka pandemia hellittäisi, on hyvin todennäköistä että tämä trendi jatkuu sillä monet työnantajat ovat päättäneet mahdollistaa etätyöskentelyn pysyvästi.
Miten pääkaupunkiseudun markkina on muuttunut ja mistä syistä?
Pääkaupunkiseutu on ollut pitkään asuntosijoittajia houkutteleva markkina siitä huolimatta, että vuokratuotto ja kassavirta painuvatkin paikoin melko matalalle. Markkinan ”varmuus” eli se, että asuntojen hinnat jatkavat tasaista kasvua ja vuokralaisen löytää helposti, ovat vetäneet puoleensa.
Nyt tilanne on erilainen. Vaikka asuntojen hinnat ovat edelleen kasvussa, on kasvu hidastunut jo merkittävästi. Välillä on puhuttu jopa ”asuntokuplasta” ja sen puhkeamisesta, jota yleensä ennakoi voimakas hintojen nousu ja tämän perään nousun yhtäkkinen hidastuminen. Vapaita vuokrayksiöitä ja kaksiota on nyt myös historiallisen paljon tarjolla. Tämä luonnollisesti vaikuttaa vuokratasoon. Koska vuokralaisilla on nyt mistä valita, on asunnon kunnolla ja sijainnilla entistä suurempi merkitys. On sanomattakin selvää, että pääkaupunkiseudulla on nyt vuokralaisen markkinat.
Voidaan tunnistaa ainakin viisi syytä siihen miksi pääkaupunkiseudun asuntojen hintojen kasvu on hidastunut, vuokra-asuntojen tarjonta on lisääntynyt ja näin ollen vuokrataso laskenut:
- Uudisrakentaminen on kasvanut. Pääkaupunkiseudulla, etenkin junaraideliikenteen ja metron varrella rakennetaan kokoajan uusia kerrostaloja. Etenkin pienten asuntojen tarjonta näissä on lisääntynyt.
- Airbnb asuntoja vapautunut pidempiaikaiseen vuokrauskäyttöön. Koska turismi on käytännössä pysähtynyt viimeisen kahden vuoden aikana, ei Airbnb asunnoille ole ollut kysyntää, ja näitä on vapautunut pidempiaikaiseen vuokrauskäyttöön.
- Palvelut ovat olleet kiinni. Pääkaupunkiseudun, etenkin Etelä-Helsingin vetonaulat, eli ravintolat, yöelämä, viihde, ja muut palvelut ovat olleet pääosin kiinni. Tämä on luonnollisesti osaltaan vaikuttanut turismiin, mutta myös asumiskokemukseen pääkaupunkiseudulla.
- Etätyömahdollisuudet ovat lisääntyneet. Koska toimistojen takiakaan ei tarvitse enää matkustaa pääkaupunkiseudulle ja töitä voi tehdä monin paikoin kotoota käsin, ovat monet muuttaneet lähemmäs luontoa. Muuttoliikettä edesauttaa myös huomattavasti halvemmat neliöhinnat ja lisätilaa kaipaavat haluavatkin muuttaa hieman kauemmas.
- Opiskelu onnistuu etänä. Helsinkiin ja Espooseen muuttaa vuosittain kymmeniä tuhansia opiskelijoita. Koska opiskelu on järjestetty monessa oppilaitoksessa etänä, on opiskelijan kannattavaa asua vanhempien luona vielä muutama vuosi ja näin säästää esimerkiksi ensiasuntoa varten.
Ollaanko nyt siis tilanteessa, jossa pitkään paisunut asuntokupla on puhkeamassa? Vaikka tätä hypoteesia puoltaisi asuntojen hintojen kasvun hidastuminen pääkaupunkiseudulla ja paikoin jopa hintojen kääntyminen laskuun, on tämä todennäköisesti seurausta lyhyen aikavälin (korona)trendistä. Asuntokuplan puhkeamista on ennustettu jo monia vuosia ja yleinen konsensus tuntuu olevan se, että pääkaupunkiseudun ja etenkin Etelä-Helsingin hinnat ovat saavuttaneet katon. Eihän ne voi tästä tasosta enää jatkaa nousuaan. Vai voiko?
Vaikka asuntojen hinnat ovat nousseet merkittävästi viimeisten vuosien aikana, ei asuntojen hinnat esimerkiksi Helsingin keskustassa ole läheskään muiden Eurooppalaisten pääkaupunkien tasolla. Ei tarvitse mennä Tukholmaakaan kauemmaksi ja voidaan huomata, että keskusta-asuntojen hinnat jopa Etelä-Helsingissä ovat maltillisia. Muissa Euroopan suurkaupungeissa, esimerkiksi Lontoossa ja Pariisissa neliöhinnat yltävät jo 12 000€ tasolle.
Kannattaako kääntää katse kehyskuntiin?
Jos arvon säilyttäviä kohteita löytyy hyvin Helsingin keskustan ulkopuolelta ja vuokratuottoprosentit kasvaa mitä kauemmaksi mennään, miksi pysyä Helsingissä? Eikö siis kannattaisi jatkaa vielä hiukan kehä 3 ulkopuolelle ja etsiä sijoitusasuntoa kehyskunnista, esimerkiksi Keravalta, Järvenpäästä tai Tuusulasta? Näissä kunnissa arvonnousuennuste on noin 1,5% luokkaa vuosittain. Keravalle kaavoitetaan uusia kerrostalotontteja. Järvenpäässä hintakehitys on jo pitkään ollut nousujohteista ja uudisrakentaminen voimistuu. Hyvinkäältä voi ostaa esimerkiksi kolmion alle 100 000€ hintaan ja hoitovastikkeen ollessa noin 300€, vuokran noin 900€, mahdollistaisi se 7% vuokratuoton.
Kehyskunnat ovat herättäneet kiinnostusta niin omistus- kuin vuokramarkkinoillakin. Pariskunnat ja perheelliset ovat hakeutuneet suurempien asuntojen ja luonnon perässä kauemmas pääkaupunkiseudulta, kun työpaikan sijainnilla ei ole ollut enää niin suurta painoarvoa. Asuntojen hinta- ja vuokratasot ovat huomattavasti alhaisemmat mikä myös puoltaa tätä valintaa. Lisäksi sellaiset kunnat ja niiden keskustat ovat nostaneet päätään, jotka ovat junaradan varrella hyvien palveluiden ympäröimänä. Tämä näkyy myös uudiskohteiden rakentamisessa.
Kun kyseessä on sijoitusasunto kauempana muuttovoittoisista kasvukeskuksista, korostuu asunnon mikrosijainnin merkitys. On täysin eri asia, onko yksiö kolme kilometriä pääkaupunkiseudun vilkkaista keskuksista tai juna-asemista vai kolme kilometriä esimerkiksi Järvenpään juna-asemalta. Tämä on hyvä huomioida, kun arvioi asunnon vuokratasoa ja vuokrattavuutta ylipäätään. Voi hyvinkin olla, että esimerkiksi nuorelle opiskelijalle on tärkeää olla lähellä koulua, mutta myös aivan radan vieressä, jotta hän pääsee tarvittaessa nopeasti ja kätevästi liikkumaan. Kuten muussakin asuntosijoittamisessa, täytyy tässäkin pohtia tarkasti loppuasiakasta eli vuokralaista.
Sijoitusasunto Helsingistä - kyllä se kannattaa!
Yksiselitteinen vastaus kysymykseen, kannattaako sijoitusasunnon ostaminen Helsingistä vuonna 2022 on kyllä. Helsinki ja muu pääkaupunkiseutu on muuttovoittoaluetta, joka houkuttelee palveluillaan niin suomalaisia kuin turistejakin, asuntojen arvo säilyy ja hyville vuokra-asunnoille on kysyntää. Vaikka vuokrien taso on hetkellisesti laskenut lisääntyneen tarjonnan myötä, on pitkän aikavälin näkymät positiiviset. Se, että kilpailu vuokralaisista kiristyy, ei suoranaisesti tarkoita sitä, että asuntosijoittajan kannattaa hakeutua muualle. Sen sijaan hyvien vuokra-asuntojen merkitys kasvaa entisestään. Hyvillä tarkoitetaan tässä niitä, jotka ovat kätevien kulkuyhteyksien päässä, hyvin varusteltuja ja ylipäätään hyvässä kunnossa.
On kuitenkin myös totta, että asuntojen hinnat Helsingissä ovat todella korkeat verrattuna moneen muuhun paikkakuntaan. Aloittelevan asuntosijoittajan kannattanee siis suunnata katse hieman kauemmaksi. 30% omarahoitusosuuden kerääminen kestää jo huomattavasti kauemmin, kun on kyseessä 150 000€ maksava asunto, verrattuna esimerkiksi 50 000€ hintaiseen yksiöön.
Aloittelevan asuntosijoittajan tärkein tehtävä on aloittaa, kun oma riskinsietokyky ja tietämys ovat riittävällä tasolla. Jokainen menetetty hetki on menetetty vuokratuotto ja nettovarallisuuden kasvu. Korotkin ovat toistaiseksi vielä pysyneet maltillisina, joten on aika avata keskustelut pankin kanssa. Kannattaa aloittaa pienesti, esimerkiksi Etelä-Suomen kehyskunnista tai muun Suomen sellaisesta alueesta, jossa pääset kiinni pienemmällä pääomalla ensimmäiseen sijoitusasuntoosi. Ihan halvimmasta ei kuitenkaan kannata lähteä liikkeelle sillä saatat joutua tilanteeseen, jossa kysyntä asunnolle on olematon.
Ylläolevan lisäksi on hyvä huomioida alueellisen tuntemuksen merkitys. Turvallisinta on aloittaa sellaiselta alueelta, joka on jo ennestään tuttu. Pääkaupunkiseudun sisälläkin alueelliset erot voivat olla merkittäviä, joten tutustu huolella eri postinumeroalueisiin ja näiden sisällä oleviin mikrosijainteihin ja pyri tuntemaan paikallinen vuokramarkkina mahdollisimman hyvin.
On myös huomattavasti helpompi operoida kotikunnassa kuin toisella puolella Suomea. Asunnon ostaminen, vuokralaisen hankinta ja asunnon hallinnointi onnistuu tänä päivänä kuitenkin lähes kokonaan etäältä, joten logistiikan haasteellisuus ei yksinään pitäisi olla este.
Kokeneen asuntosijoittajan kannattaa ostaa sijoitusasunto Helsingistä jos haluaa varmistua siitä, että asunto todennäköisesti säilyttää arvonsa. Hajauttamisen näkökulmasta on hyvä myös lisätä vahvaan kassavirtapositiiviseen salkkuun sellainen kohde, joka säilyttää arvonsa todennäköisemmin. Kannattaa kuitenkin varautua siihen, että yksittäisen Helsingistä ostetun sijoitusasunnon kohdalla joudut rahoittamaan miinuskassavirtaa omasta pussista. Mikäli haluat ehdottomasti välttää tätä tilannetta, suuntaa katseesi niche-markkinaan, esimerkiksi kolmioihin Pohjois- tai Itä-Helsingissä.
Lisää asuntosijoittamisesta:
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
- Muut artikkelit asuntosijoitusblogissa
- Näillä vinkeillä ostat ensimmäisen sijoitusasunnon
