Sijoitusasunto lainarahalla – millainen on hyvä sijoitusasuntolaina?

Voit myös kuunnella tämän blogikirjoituksen (11:54)

Asuntosijoittaminen on ainoa sijoitusmuoto, jossa lainarahan käyttö on enemmän sääntö kuin poikkeus. Suurin osa asuntosijoittajista käyttää asuntosijoitustoiminnassaan lainarahaa.

Robert Kiyosaki puhuu kirjoissaan hyvistä ja huonoista lainoista. Huonoihin lainoihin kuuluvat mm. kulutusluotot, pikavipit ja autorahoitukset. Sijoitusasunnon ostoon otettu laina on taas hyvää lainaa, koska se synnyttää tuloja siinä missä huonot lainat synnyttävät menoja.

Sijoitusasunto lainarahalla – miksi?

Löytyy muutamia keskeisiä syitä miksi sijoitusasunto kannattaa ostaa lainarahalla. Ensinnäkään useimmilla ei ole rahaa ostaa sijoitusasuntoa omalla rahalla. Lisäksi pankit antavat mielellään lainarahaa asuntoa vastaan, yleensä enintään 70-80% asunnon velattomasta hinnasta. Kolmanneksi velkavipu oikein käytettynä parantaa omalle rahalla saatavaa tuottoa ja yleisesti asuntosijoittajat käyttävät etenkin alkuvaiheessa maksimaalista velkavipua nostaakseen oman pääoman tuottoa.

Mitä isommaksi sijoitusasuntojen määrä kasvaa sitä enemmän tulee pitää huolta myös asuntosijoittamisen riskeistä. Suurimmat riskit liittyvät nimenomaan rahoitukseen sillä on nähty tapauksia, joissa kaikki menee siihen asti hyvin kunnes tulee ensimmäiset isommat ongelmat ja jos lainarahaa on käytetty turhan varomattomasti, saattaa koko laiva kaatua.

Mekin ostimme ensimmäiset sijoitusasuntomme lisävakuuksien ja takaajien avustuksella jopa 100% velkavivulla. Nykyään toiminnan kasvettua käytämme yrityksellämme maltillisempaa velkavipua. Siitä pitävät rahoittajatkin huolen. Ymmärtääksemme asuntorahastot ja isoimmat kiinteistösijoittajat käyttävät enintään 50% velkavipua.

Millainen on hyvä sijoitusasuntolaina?

Ensimmäinen ajatus monilla varmasti on, että hyvä sijoitusasuntolaina on mahdollisimman suuri, laina-aika on mahdollisimman pitkä ja korko mahdollisimman matala. Ja varmasti näin onkin, etenkin monen alkuvaiheessa olevan asuntosijoittajan kohdalla. Sijoitusasuntolainaan liittyy kuitenkin muitakin muuttujia kuin edellä mainitut.

Sijoitusasuntolainan eri tekijät:
• lainan määrä
• laina-aika
• korkoehdot (muuttuva, kiinteä, korkokatto tai –putki)
• lainatyyppi (tasaerä, tasalyhennys, annuiteetti, bullet)
• lyhennysvapaa
• verohyödyt (yhtiölainat)
• kuukausierän määrä
• nostopalkkio
• muut kulut ja ehdot (ylimääräiset lyhennykset, lainanhoitomaksut, lyhennysvapaat tarvittaessa, uudelleenrahoitukset)
• pankkikontakti

Hyvä laina voi olla toiselle huono – esimerkkitapaukset

Kaikille sijoittajille ehdoiltaan samanlainen laina ei välttämättä sovi. Sopiviin lainaehtoihin vaikuttaa sijoittajan tavoitteet, sijoitusstrategia sekä muu omaisuus ja tulovirrat.

Havainnollistimme asiaa neljän kuvitellun esimerkkihenkilön avulla.

A) Pitkän aikavälin asuntosijoittaja, jolla hyvin muitakin tulovirtoja

  • pitkä laina-aika
  • min. korko, ehkä osaksi kiinteä korko tai korkokatto
  • tasaerälaina tai annuiteetti
  • 60-80% velkavipu
  • nostopalkkiolla ei valtavaa merkitystä
  • verohyödyt (osa lainoista yhtiölainoja)
  • lyhennysvapaille ei tarvetta

Tässä esimerkissä puhutaan aika lailla meidän keskimääräisestä sijoittaja-asiakkaasta, jonka tavoitteena on hankkia useampia sijoitusasuntoja (ehkä 5-10 tai enemmän) ja mahdollisesti saavuttaa tulevaisuudessa taloudellista vapautta asuntosijoittamisen myötä.

Alkuvaiheissa tällaisen sijoittajan tavoitteena on saada asuntosijoitustoiminta liikkeelle ja lumipallo nopeasti riittävän isoksi pyörimään oikeaan suuntaan. Ensimmäisissä sijoituksissaan sijoittaja haluaa käyttää mahdollisimman vähän omaa pääomaa, jolloin haetaan maksimaalinen velkavipu mahdollisimman pitkällä laina-ajalla. Lainan koron ja kuukausittaisen kassavirran kanssa ei alussa olla niin tarkkoja, tarkoitus on vain päästä liikkeelle.

Sijoitusasuntolainan eri tekijöiden painotus alkaa muuttua, kun asuntoja alkaa kertyä muutamia. Prioriteettilistalla ylöspäin alkaa nousta verotehokkuus ja korot. Myös huomio riskien suhteen nousee, joten velkavipua pienennetään tarpeen mukaan ja kuukausittaista kassavirtaa painotetaan enemmän.

Toimenpiteinä tällainen sijoittaja neuvottelee matalan koron ja mahdollisesti osa lainoista sidotaan kiinteään korkoon tai suojataan muuten riskin pienentämiseksi. Verohyötyjen vuoksi osa kohteista saattaa olla yhtiölainallisia kohteita. Lainamäärä ja laina-ajat neuvotellaan sellaisiksi, että sijoitusasuntojen kassavirrat ovat riittävät suhteessa henkilön muihin tulovirtoihin.

Nostopalkkiolla ei tällaiselle sijoittajalle ole valtavaa merkitystä, koska asunnot ostetaan pitkään salkkuun ja palkkio on vain kertaluonteinen.

B) Pitkän aikavälin asuntosijoittaja, jolla tiukka talous

  • max. laina-aika
  • min. korko
  • kiinteä tasaerälaina
  • 60-70% velkavipu
  • mahdollisimman matala kuukausierä
  • matalat nostopalkkiot
  • verohyödyt (osa lainoista yhtiölainoja)
  • lyhennysvapaat laina-ajan alkuun

Pitkän aikavälin asuntosijoittajalle, jolla on vähän muita tulovirtoja, ykkösprioriteetiksi nousee kassavirta. Tällainen sijoittaja järjestelee rahoitusasiat parhaansa mukaan siten, että sijoitusasuntojen kuukausittainen kassavirta olisi mahdollisimman positiivinen.

Tällaisella sijoittajalla ei ole valtavia pääomia, joten velkavipua joudutaan käyttämään reippaasti, mutta kaikki muut keinot otetaan käyttöön lainakulujen pienentämiseksi. Laina-ajat neuvotellaan mahdollisimman pitkiksi ja korko sekä muut lainakulut, kuten nostopalkkiot ja lainanhoitomaksut, mahdollisimman mataliksi. Laina-aikojen alkuun neuvotellaan mahdollisesti 2-3kk lyhennysvapaa, että saadaan riittävä käteispuskuri.

Tällaiselle sijoittajalle paras lainatyyppi on kiinteä tasaerälaina, jolloin korkojen nousu ei muuttaisi lainaerää vaan pidentäisi laina-aikaa. Verotusmielessä osa kohteista voi olla yhtiölainallisia kohteita, mutta sellaisia, joissa vuokratuotto on riittävän hyvä ja laina-aika pitkä, jolloin yhtälö kestäisi koronnousunkin.

Esimerkin mukainen kassavirtaa painottava sijoittaja saattaa jossain vaiheessa kilpailuttaa pankit ja järjestää lainat uudelleen taas pidemmille laina-ajoille, jolloin kuukausittaisen kassavirran saa paremmalle tasolle, koska velkamäärä on jo kerennyt pienentyä.

C) Flippaaja (osta ja myy sekä osta, remontoi ja myy –kohteet)

  • min. nostopalkkio
  • lyhennysvapaat
  • lainatyyppi voi olla bullet
  • laina-ajalla, koroilla ja muilla ehdoilla ei niin paljoa merkitystä

Flippaajan tavoitteena on löytää mahdollisimman edullisia ostokohteita, jotka voi myydä nopeasti heti tai remontin jälkeen voitolla eteenpäin. Mahdollista on tehdä esimerkiksi 1-4 vuoden vuokratuloja vastaava voitto lyhyessä ajassa.

Teimme omalla alkutaipaleellamme useita onnistuneita flippauksia yksittäisten asuntojen kohdalla remontoimalla ja myymällä ne eteenpäin. Nykyään keräämme yhtiöllemme pitosalkkua, mutta olemme edelleen myös ”flippaajia” hieman isommassa mittakaavassa, kun ostamme alle markkinahintaisia kerrostalokiinteistöjä, muutamme ne As Oy –muotoon ja myymme ne sijoittajille nopeasti eteenpäin, ja vielä sellaiseen hintaan, että diili on ostajille hyvä.

Meille ja muille flippaajille lainan korolla ei ole kovin isoa merkitystä, koska kohdetta on tarkoitus pitää itsellään vain rajallisen ajan. Flippaajalle taloudellisen yhtälön kannalta tärkeimmäksi tekijäksi nousee lainan nostopalkkio, joka pyritään saamaan mahdollisimman matalaksi. Emme kyllä itse siinä aina onnistu vaan maksamme aika mojovia nostopalkkioita, mutta sitten taas ilman rahoitusta ei ole diiliäkään, joten hyvän diilin kohdalla myös reippaamman nostopalkkion maksaminen voi olla perusteltua, kunhan rahoitus vain järjestyy.

Flippaajan on tärkeä neuvotella myös lyhennysvapaat, koska remontin aikana tulovirtaa ei synny vaan pelkkiä kuluja. Lainatyyppi flippikohteessa voi olla myös bullet eli kerralla, esimerkiksi puolen vuoden tai vuoden päästä pois maksettava laina. Asunnon eteenpäinmyynti ei koskaan ole kuitenkaan varmaa, joten sijoittajan kannattaa lainaehtojen osalta miettiä myös se skenaario, että asunto jäisi itselle pitokohteeksi.

D) Varakas sijoittaja

  • min. korko
  • laina-aika voi olla lyhyt
  • lainatyyppi voi olla tasalyhennys
  • korkea velkavipu
  • verohyödyt (osa lainoista yhtiölainoja)
  • ei lyhennysvapaita

Viimeinen esimerkkihenkilö on varakas sijoittaja, jolla on merkittävät tulovirrat ansiotyöstä tai yritystoiminnasta ja hänellä on sijoituksia myös muissa omaisuusluokissa. Tällainen sijoittaja saattaa tavoitella maksimaalista varallisuuden kasvattamista ja oman pääoman tuottoa. Kuukausittaisella kassavirralla ei ole niinkään merkitystä, koska tulovirrat ovat muuten voimakkaat.

Oman pääoman tuoton maksimoimiseksi tällainen sijoittaja neuvottelee mahdollisimman matalan koron sijoitusasuntolainaan ja sijoittaa korkealla velkavivulla. Hän ostaa myös yhtiölainallisia kohteita pitkän aikavälin veroetujen vuoksi. Muista esimerkkitapauksista poiketen lainatyyppi voi olla tasalyhennys, koska sijoittaja haluaa alkaa lyhentämään lainaa vauhdikkaasti. Lyhennysvapaita ei tarvita.

Yllä olevilla neljällä esimerkkihenkilöllä on lisäksi yksi yhteinen tärkeä kriteeri, joka ei varsinaisesti ole sijoitusasuntolainan yksittäinen tekijä. Tärkeää on millaisen sijoitusasuntolainan ehdoiltaan neuvottelee, mutta yhdentekevää ei ole keneltä lainan ottaa.

Hyvä pankkikontakti on tärkeä ihan jokaiselle asuntosijoittajalle ja aina ehdoiltaan edullisin rahoittaja ei pitkässä juoksussa välttämättä ole paras pankkikumppani. Ainakin mitä isommaksi toiminta kasvaa niin sitä enemmän korostuu asioiden sujuvuus. On tärkeää, että pankkikumppani puhuu “samaa kieltä”, asioista voidaan keskustella avoimesti ja häneen saa helposti ja nopeasti yhteyden.

Paras sijoitusasuntolaina on oikealta pankkikumppanilta otettu ehdoiltaan sinun tilanteeseesi parhaiten soveltuva kilpailukykyinen laina.

Lisävipua asuntosijoituksiin:

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi