Tästä kirjoituksesta saat vinkkejä miten voit tehdä onnistuneita sijoituksia uudiskohteiisin. Opit myös, miten voit löytää alle markkinahintaisen uudiskohteen.
Lisäksi saat lukea uudiskohdestrategioista, jota olemme harjoittaneet toistaiseksi onnistuneesti. Jaamme myös kaksi esimerkkiä, jossa saimme hyvän tuoton suhteellisen lyhyessä ajassa ja minimaalisella vaivalla.
Ensin kuitenkin käydään läpi hieman uudiskohteita sijoituksena ja verrataan niitä käytettyihin asuntoihin, jonka jälkeen käydään esimerkkien pariin.
Sisällysluettelo
Miten voi löytää edullisia alle markkinahintaisia uudiskohteita?
Asuntosijoittajan kannattaa solmia ja pitää yllä suhteita rakentajiin ja kiinteistönvälittäjiin, jolloin on mahdollista ennakkovaiheessa päästä käsiksi parhaisiin kohteisiin. Sijoittajan kannattaa ilmaista kiinnostuksensa halukkuudesta ostaa uudiskohteita, koska hyvät sijoituskohteet menevät tänä päivänä nopeasti kaupaksi, joten on hyvä päästä etujoukoissa valitsemaan parhaat päältä. Kannattaa asettaa myös hakuvahdit yleisimpiin asuntoportaaleihin.
Kun halutaan ostaa asunto selvästi alle markkinahinnan, on pystyttävä ostamaan useampi asunto kerralla, jolloin voi saada ns. nippualennuksen. Piensijoittajan kannattaa siis kartoittaa muita asuntosijoittajia, joiden kanssa voisi ostaa useamman asunnon kerralla tai sijoittajatahoja, jotka ostavat suurempia eriä, jolloin voi päästä käsiksi suursijoittajien ”tukkuhintoihin”. Yksittäisestä asunnosta on usein mahdotonta tinkiä ennakkomarkkinointivaiheessa paljoakaan, mutta jos kohteessa on kohteen valmistuttua paljon asuntoja myymättä, voi pienen alennuksen saada.
Tarjoamme edullisia sijoitusasuntoja [Katso myytävät uudiskohteet]
Me ostamme uudisasuntoja isommissa erissä ja rakennutamme kokonaisia uudiskohteita. Osan kohteista jätämme itselle omaan salkkkuun ja osan myymme verkostomme sijoittajille eteenpäin ”tukkuhinnoilla”.
Alennushinnoilla myyminen perustuu meidän saamaan määräalennukseen. Alennukset ovat yleensä olleet n. 10-20% asuntojen velattomista listahinnoista. Alennuksen määrään toki vaikuttaa aina alkuperäinen hinnoittelu eli järkevästi hinnoiteltu kohde voi listahinnalla ostettuna olla yhtä hyvä kuin 10%:n alennuksella ostettu asunto, jonka listahinta on alunperin ollut liian korkea.
Toistaiseksi olemme tarjonneet uudiskohteita ostettavaksi lähes kaikista suurimmista kasvukaupungeista, kohteita on ollut tarjolla Tampereelta ja sen ympäryskunnista, Espoosta, Vantaalta, Turusta, Oulusta, Hämeenlinnasta, Seinäjoelta, Kokkolasta, Vaasasta, Lahdesta, Lappeenrannasta, Kuopiosta, Hyvinkäältä ja Riihimäeltä. Helsingistä ei vielä kohteita ole ollut, mutta ehkäpä jatkossa sieltäkin.
Sisäpiirissä…
- Näet myynnissä olevat sijoituskohteet
- Saat tiedon uusista myyntiin tulevista kohteista sähköpostiisi
- Saat ilmaiseksi käyttöösi vuokratuottolaskurin sekä muut vuokranantajan asiakirjat
- Saat sähköpostiisi uudet blogikirjoitukset
Sisäpiiriin liittyminen on ilmaista eikä velvoita mihinkään. Poistuminen onnistuu yhdellä klikkauksella milloin vain.
Uudiskohteet sijoitusasuntoina
Sopiiko uudiskohde sijoitusasunnoksi? Toisten mielestä kyllä ja toisten mielestä ei. Tämä riippuu paljon omasta sijoitusstrategiasta.
Meillä on toistaiseksi pelkästään hyviä kokemuksia uudiskohteisiin sijoittamisesta. Uudiskohteiden ostamisessa kuten kaikessa muussakin sijoittamisessa olennainen asia on ostohinta. Voitto tehdään aina ostettaessa, joten tärkeintä on pyrkiä ostamaan kohde mahdollisimman edulliseen hintaan.
Oppikirjojen mukaan uudiskohteet eivät ole vuokratuotoltaan optimaalisia sijoitusasuntoja, koska ostohinnat suhteessa vuokriin ovat korkeat verrattuna vanhempiin kerrostaloasuntoihin. Laskennallinen vuokratuotto jää siis helposti jälkeen vanhemmista kerrostalokohteista. Näin ainakin on yksinkertaistaen laskettuna. Itsensä vakavasti ottava sijoittaja laskee kuitenkin vuokratuottoon myös tulevaisuudessa (10v eteenpäin) odottavat remontit niin talon kuin asunnonkin suhteen.
Esimerkiksi vanhemman kerrostaloyhtiön 5v suunnitelmassa olevat putki- ja julkisivuremontit sekä asunnon kylpyhuoneremontti pyöräyttävät vuokratuottolaskelmat äkkiä ja pahasti päälaelleen. Uudiskohteissa näitä huolia ei ole ellei sitten satu huono arpa vuokralaisen valinnassa ja vuokralainen laita asuntoa aivan uuteen uskoon. Yleensä kuitenkin on niin, että asuntoihin pakkaa tulla asunnon näköisiä vuokralaisia eli todennäköisimmin uusiin siistejä ja rähjäisiin rähjäisiä.
Uudiskohteiden etu suhteessa vanhempiin kerrostaloasuntoihin ovat yhtiölainan hyödyt. Uudiskohteissa on usein suhteellisen paljon yhtiölainaa (yleensä 60-70% velattomasta hinnasta), jolloin omaa rahaa ei tarvitse sijoittaa kovinkaan paljon. Toki vanhempaankaan kohteeseen ei tarvitse laittaa omaa rahaa valtavasti jos hakee pankista lainaa. Voi olla kuitenkin niin, että taloyhtiön ottama laina on edullisempaa kuin itselle pankista haettu sijoituslaina. Pankit ovat nostaneet myös lainojen toimituskuluja mikä aiheuttaa kustannuksia.
Uuden asunnon oston yksi tärkeimmistä eduista etu yhtiölainan maksuerän eli rahoitusvastikkeen verohyöty. Asuntosijoittaja voi vähentää sekä hoito- että rahoitusvastikkeen kokonaisuudessaan vuokratulosta (poikkeuksena jos rahoitusvastike rahastoidaan, harvinaista), jolloin parhaassa tapauksessa verotettavaa pääomatuloa ei synny ollenkaan. Sijoittaja maksaa veron vasta asunnon myyntitilanteessa mahdollisesta myyntivoitosta. Sijoittajan peruspyrkimys tulee aina ollakin siirtää mahdollisia veroja mahdollisimman pitkälle eteenpäin.
Tämän veroedun muuttamisesta keskustellaan, lue kirjoituksemme rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poistamisesta.
Uudiskohdestrategia #1 - Flippaus
Tässä strategiassa tarkoitus ei ole hankkia asuntoja perinteisesti pitkäaikaisiksi sijoituksiksi vaan ajatus on ostaa kohde rakennusvaiheessa mahdollisimman edullisesti ja myydä se ennen valmistumista tai valmistumisen jälkeen mahdollisimman korkeaan hintaan. Asunto ostetaan yleensä reilusti ennen valmistumista (yleensä 6-12kk), jolloin on mahdollista päästä hyviin alennuksiin.
Omaa rahaa uudiskohteessa joutuu yleensä laittamaan n. 30-40% asunnon velattomasta hinnasta. Hyvää on se, että koko pääomaa ei tarvitse sitoa heti kiinni sillä kauppahinta maksetaan usein loppupainotteisesti eli suurin osa vasta juuri ennen valmistumista. Näissä on tosin rakentaja- sekä kohdekohtaisia eroja.
”Ajatus on ostaa kohde rakennusvaiheessa mahdollisimman edullisesti ja myydä se ennen valmistumista tai valmistumisen jälkeen mahdollisimman korkeaan hintaan.”
Olemme käyttäneet tätä strategiaa muutamissa kohteissa ja onnistuneet toistaiseksi hyvin. Täytyy koputtaa puuta sillä aina homma ei mene niin kuin Strömsössä eli asunto ei syystä tai toisesta käy kaupaksi. Tässä strategiassa on kuitenkin ”turvaverkko” sillä asunnon voi aina vuokrata jos se ei käy kaupaksi.
Uudet asunnot rakennetaan usein hyville sijainneille ja ne ovat keskimääräistä helpompia vuokrattavia. Kun keskityt tässä strategiassa yksiöihin ja pieniin kaksioihin, ovat potentiaaliset ostajat todennäköisesti muita asuntosijoittajia. Tällöin voit pitää myyntiä päällä koko ajan vaikka vuokraisitkin asunnon, koska asuntosijoittajat ovat enemmän kuin tyytyväisiä jos asunto on valmiiksi vuokrattu.
Uudiskohteiden yhtiölainoissa on useasti myös lyhennysvapaa laina-ajan alussa, yleensä 1-3 vuotta. Sijoittajalle tämä tarkoittaa sitä, että omistusajan alussa maksat yhtiölainasta aluksi vain korkoja (voi vähentää kokonaisuudessaan vuokratulosta), jolloin vuokratulosta jää kuukausittain vastikkeiden jälkeen mukavasti kassavirtaa, toisaalta myös verotettavaa tuloa. Mutta siirrytäänpäs seuraavaksi esimerkkien pariin. Molemmat tapaukset ovat meidän omia viimeaikaisia sijoituksia.
Esimerkki 1 – Uudisyksiö keskisuuren kaupungin ydinkeskustasta
Teimme asunnosta kaupat kesäkuussa 2015. Velaton ostohinta oli 101 000 euroa. Yhtiölainaa oli noin 60%, jolloin kauppahinnaksi tuli 38 500e. Kauppahinta maksettiin osissa vaiheittain kohteen valmistumisasteen mukaan. Tarkoituksena oli myydä kohde viimeistään valmistumisen yhteydessä mahdollisimman korkealla hinnalla pois.
Välittäjän arvio kohteen myyntihinnasta oli noin 115 000 euroa. Kohde oli välittäjälle hiljaisessa myynnissä jo paljon ennen valmistumista. Kohde valmistui joulukuussa 2015. Ostotarjouksia ei tullut, joten laitoimme asunnon vuokralle. Pidimme kuitenkin myynnin päällä koko ajan. Ehdimme nauttia kuukauden verran vuokratulosta, jonka jälkeen saimme 114 000 euron ostotarjouksen, jonka päätimme hyväksyä. Varainsiirtoveron (2020€) ja välityspalkkion (3000€) jälkeen teimme voittoa n. 8 000 euroa.
Minkä verran näimme vaivaa? Kauppakirjojen allekirjoitukset, materiaalivalinnat, asunnon vastaanottotarkastus, sähkösopimuksen teko sekä yhteydenpito välittäjän kanssa. Välittäjä hankki isännöitsijäntodistukset ja hoiti kaikki kaupantekoon liittyvät järjestelyt. Vaikka yleensä sijoitamme suurimmaksi osaksi pankkirahoituksen avulla niin huomioitavaa on, ettei tässä sijoituksessa tarvittu pankkia ollenkaan.
Esimerkki 2 – Uudisyksiö keskisuuresta kaupungista
Teimme asunnosta kaupat huhtikuussa 2015 ja velaton ostohinta oli 117 300 euroa. Yhtiölainaa oli noin 70%, jolloin kauppahinnaksi tuli 32 900e. Tässä kohteessa suurin osa (n. 70%) kauppahinnasta tuli maksaa vasta kohteen valmistuttua. Myimme kuitenkin asunnon ennen valmistumista, joten meidän ei tarvinnut laittaa rahaa kiinni kuin noin 10 000 euroa. Ajatus oli myös tässä tapauksessa myydä kohde viimeistään valmistumisen yhteydessä mahdollisimman korkealla hinnalla pois.
Kohteen valmistuminen ajoittui maaliskuulle 2016. Laitoimme kohteen välittäjälle hiljaiseen myyntiin reilusti ennen valmistumista. Kohde tuli nettiin tammikuussa 2016 eikä mennyt pitkään, kun saimme asunnosta erittäin hyvän tarjouksen, joka jäi vain 500 euroa alle pyyntihinnan. Huomioitavaa tässä kohteessa oli se, että koska myimme asunnon siirtokauppakirjalla ennen valmistumista, jouduimme maksamaan varainsiirtoveron vain kauppahinnan osalta.
Ostimme asunnon taholta, joka toimii asuntosijoittajien kanssa aktiivisesti, joten jouduimme maksamaan sijoitusasunnon ostopalkkion 1240 euroa. Mutta hyvästä kohteesta mielellään myös maksaakin palkkion. Teimme lopulta varainsiirtoveron (650€) ja välityspalkkion (3500€) jälkeen voittoa n. 9 300 euroa.
Tässä kohteessa vaivaa ei tarvinnut nähdä juurikaan sen enempää kuin edellisessä esimerkissä. Pankkia ei tarvittu ja välittäjä hoiti myynnin ja kaupanteon. Tarkoitus ei ole missään nimessä kehuskella omilla sijoituksilla vaan havainnollistaa, ettei asuntosijoittaminen välttämättä aina ole työlästä tai vaikeaa. Toisilla tulee asuntosijoittamisesta ensimmäisenä mieleen hankalat vuokralaiset, hajoilevat kodinkoneet tai vessapönttöjen hinkkaamiset vessaharjalla jne. Nämä esimerkit kuitenkin osoittavat, että parhaassa tapauksessa asuntosijoittamisessa voi päästä hyvään tuottoon pienemmälläkin vaivalla.
Flippaus on mahdollista myös vanhojen asuntojen kohdalla. Lue artikkeli ja esimerkki onnistuneesta osta, remontoi & myy -flippauksesta tästä.
Huom! Täytyy pitää mielessä, että strategia ei ole varma eikä asuntoja tulisi varata ja ostaa isommissa määrin kuin oma tilanne ja riskinsietokyky antaa myöden.
Uudiskohdestrategia #2 - Vakaasti pitkällä tähtäimellä
Kerroin ylempänä käyttämästämme uudiskohdestrategiasta, jossa asunto ostetaan ennakkoon halvalla ja myydään kalliimmalla pois. Puhutaan ns. flippauksesta. Käytämme flippausstrategiaa, koska pyrimme kasvattamaan sijoitusasuntovarallisuuttamme mahdollisimman nopeasti. Flippausstrategia ei sovi kuitenkaan kaikille vaan uudiskohteisiin voi sijoittaa myös pidemmällä tähtäyksellä. Uudiskohteet sopivat hyvin kuvioon, kun halutaan rakentaa vakaasti asuntovarallisuutta tulevaisuutta ajatellen tai vaikka omien eläkepäivien turvaksi.
”Tässä strategiassa uudiskohde ostetaan vuokrakohteeksi, jolloin asuntoa ei ole tarkoituskaan myydä vaan omistaa ja nauttia vuokratulosta pidemmän aikaa”
Tämä strategia sopii erinomaisesti riskiä karttavalle vakaata ja turvallista tuottoa hakevalle sijoittajalle, joka haluaa pitää sijoittamisen mahdollisimman helppona ja vaivattomana. Tässä strategiassa uudiskohde ostetaan vuokrakohteeksi, jolloin asuntoa ei ole tarkoituskaan myydä vaan omistaa ja nauttia vuokratulosta pidemmän aikaa. Myös tässä strategiassa asunto kannattaa pyrkiä ostamaan alle markkinahinnan jos mahdollista. Asunto kannattaa ostaa kasvavasta paikasta, koska sillä on pitkällä aikavälillä oleellinen vaikutus asunnon arvonnousuun ja vuokratasoon.
Tässä strategiassa laskennallinen vuokratuotto ei yllä samalle tasolle kuin vanhemmissa kerrostaloissa, mutta hyviä puolia löytyy monia. Uudiskohteiden kanssa ei tarvitse painiskella samojen ongelmien kanssa mitä vanhemmissa kohteissa saattaa tulla vastaan, kuten taloyhtiön remontit sekä asunnon pintaremontit. Uudiskohteet rakentuvat usein myös hyville sijainneille, jolloin arvonnousumahdollisuuksia löytyy ja vuokraaminen on helppoa. Uudiskohteissa on usein myös yhtiölaina, josta sijoittaja saa pitkässä juoksussa hyvät veroedut.
Millaisia uudiskohteita kannattaa ostaa?
Uudiskohteissa sijoittajalle parhaimpia ovat monissa tapauksissa alimpien kerrosten pienet asunnot. Rakentajat hinnoittelevat alimpien kerrosten asunnot neliöhinnaltaan reilusti edullisemmiksi kuin ylempien kerrosten vastaavat. Sama ei päde kuitenkaan asunnosta saatavaan vuokraan sillä ylimmän ja alimman kerroksen yksiön vuokra saattaa olla lähes sama. Tällöin sijoittaja pääsee parempaan vuokratuottoon alempien kerrosten asunnoilla.Toisaalta asunnon myyntivaiheessa omistusasuja ostaa asunnon todennäköisesti mieluummin ylempää kuin alakerroksista, jolloin taas arvonkehitysmielessä ylemmän kerroksen asunto voi olla järkevämpi ostos.
Asunnot kannattaa ostaa kasvavista paikoista, koska sillä on vaikutusta vuokralaistarjontaan ja asunnon pitkän aikavälin arvonkehitykseen. Tätä kirjoitettaessa markkinatilanne on sellainen, että kasvukeskusten (Pääkaupunkiseutu, Turku, Tampere) uudisasuntojen hinnat ovat nousseet ja vuokratuotot jäävät joskus jopa alle 4% prosentin. Tästä syystä kannattaa ehkä pyrkiä etsimään asunto kasvukeskusten kehyskunnista tai muista kaupungeista, joiden väkiluku kasvaa, mutta ne eivät ole kovimpia kasvajia. Toisaalta taas aivan keskeisellä sijainnilla olevaan kohteeseen tulee löytymään asukkaita ja ostajia jatkossakin mikä tukee vuokra- ja hintakehitystä.
Uudiskohteissa kannattaa laskea kassavirrat tarkkaan sekä huomioida myös lyhennysvapaan jälkeinen rahoitusvastikkeen määrä. Ellei oma talous ole selvästi ylijäämäinen muiden tulovirtojen ansiosta, kannattaa uudiskohteissa välttää sellaisia asuntoja, joissa kassavirta on negatiivinen yhtiölainan lyhennysten alkaessa.
Myös uudiskohteisiin liittyy riskejä
Tässä artikkelissa kerroimme strategioista, joilla olemme itse saavuttaneet onnistuineita tuloksia. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä emmekä halua antaa kuvaa, että uudiskohteisiin sijoittaminen olisi aina yhtä helppoa ja tuoton saanti varmaa. Uudiskohteisiin sijoittamisen suurin riski on, että markkinatilanne muuttuu oleellisesti rakentamisen aikana, jolloin asuntoa myydessä ei aina ole mahdollista saada myyntivoittoa.
Toinen riski liittyy ison yhtiölainan tuomaan kassavirtariskiin korkotason muuttuessa ja tämä riski onkin osittain realisoitunut, kun vuoden 2023 lopulla 12 kuukauden euribor on asettunut noin 4 prosentin tasolle, joskin ennusteissa on laskua vuodelle 2024.
Myöskään asunnon vuokralle saanti ei ole koskaan varmaa. Lue lisää asuntosijoittamisen riskeistä.
Usein kysytyt kysymykset
Uudiskohteella tarkoitetaan rakenteilla olevaa tai juuri valmistunutta omatkotitalo-, paritalo-, rivitalo- tai kerrostalokohdetta, joka otetaan asumiskäyttöön ensimmäistä kertaa.
Uudiskohteen ostaminen on useimmiten turvallisempi vaihtoehto kuin käytetty, koska taloyhtiöön ei tule vuosiin remontteja ja asuntokin on kunnossa. Toki uudiskohteet ovat kalliimpia kuin käytetyt, jonka vuoksi ne eivät välttämättä sovi hinnan puolesta kaikille.
Uudiskohteen sijoitustarkoituksessa ostavan kannattaa lähtökohtaisesti ostaa asunto verohyötyjen vuoksi valmiilla yhtiölainalla.
Omistusasuja ei voi vähentää rahoitusvastikkeita, jonka vuoksi pankkilaina voi asuntolainan korkojen osittaisen vähennysoikeuden vuoksi olla parempi vaihtoehto.
Aktiivisessa keskustelussa on ollut rahoituvastikkeiden verovähennysoikeuden poisto sekä yhtiölainarahoituksen rajoittaminen.
Mahdolliset muutokset tulisivat voimaan arviolta vuonna 2023.
Uudiskohteissa tulee asuntokauppalain mukaan järjestää vuositarkastus 12-15 kuukauden kuluttua rakennusten käyttöönotosta. Havaitut virheet korjataan rakentajan lukuun.
Uudiskohde on yleensä turvallinen hankinta, koska taloyhtiössä ei ole remonttihuolia.
Ensiasunnon ostajan rahoitus on joustavaa, koska voi hyödyntää taloyhtiölainaa tai ottaa mahdollisesti pankista asuntolainan, jonka korot ovat osittain vähennyskelpoisia.
Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:
- Muut blogikirjoitukset löytyy blogista
- Lue 10 syytä sijoittaa asuntoihin
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asiaa asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
Jaa artikkeli eteenpäin
Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja
Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!
