Monet asuntosijoittajat pitävät sijoitusasunnon ostoreviirinsä hyvin kapeana, esimerkiksi omassa kotikaupungissaan tai maksimissaan 50 km päästä sieltä. Tämä on aivan ymmärrettävää sijoitusasuntojen vaivattoman ja yksinkertaisen hallinnoinnin vuoksi. Joillekin asuntosijoittajille taas syy pitäytyä kotikulmilla on se, ettei ole uskallusta tai halua sijoittaa vieraalle alueelle. Myös tämä on hyvin ymmärrettävä syy, mutta tämän artikkelin tarkoitus on helpottaa vieraan alueen markkinatilanteen tutkimista.
Sijoitusasunnon osto vieraalta markkina-alueelta on usein järkevää alueellisen hajautuksen sekä mahdollisten hyvien diilien vuoksi. Jos asunnot on hajautettu usempaan eri kaupunkiin, kaupunginosaan ja taloyhtiöön, asuntojen hintojen heilahtelu tavallisessa markkinatilanteessa ei oletettavasti suuri. Ainakaan yhtä suuri kuin omistetaessa kaikki asunnot yhdestä talosta, johon tulee useita kuukausia kestävä putkiremontti yllättävän vesivahingon takia tai jos paikkakunnan suurin työllistäjä lopettaa toimintansa.
Itselle tuttu asuntomarkkina voi olla myös hetkittäin kylmä ja hiljainen, joten uuden kuuman markkinan selvittäminen voi vauhdittaa asuntosalkun kasvattamista.
Sisällysluettelo
Sijoitusasunnon osto vieraalta alueelta voi olla myös järkevää
Mielestämme ei ole perustelusta ”skipata” potentiaalista sijoituskohdetta vain siksi, että se sijaitsee entuudestaan vieraalla alueella. Ensinnäkin sijoitusasuntoja on mahdollista hallinnoida kaukaakin erilaisin keinoin ja toiseksi vieraille alueille sijoittaminen on täysin mahdollista, turvallista ja hyvin yleistäkin. Suurin osa omista asuntosijoituksistamme on kohdistunut alueille, jotka ovat entuudestaan olleet meille täysin vieraita ja tuntemattomia. Läheskään jokaisessa kohteessa emme ole itse edes käyneet paikan päällä, koska olemme huomanneet, että nykymenetelmiä käyttäen pystyy vieraasta alueesta saada hyvän käsityksen nopeastikin, jopa tunnissa.
Asuntosijoittaminen on loppujen lopuksi vain menetelmä ja sijoitusasunnot välineitä saada mahdollisimman hyviä taloudellisia tuloksia aikaiseksi. Eikös näin? Liittyy asuntosijoittamiseen toki paljon muutakin, mutta tuskin kukaan ihan vain lämpimikseen laittaa rahojaan likoon ilman toiveita tuotoista. Eli koko homman juju on kerätä salkkuun mahdollisimman hyviä komponentteja eli sijoitusasuntoja ja näin saada menetelmä toimimaan, jolloin taloudellisen tulokset ovat mahdollisimman hyviä. Eli ajatuksena sijoitusasunto voi sijaita käytännössä missä vaan mikäli yhtälö on kaikin puolin järkevä.
Usein niitä hyviä sijoitusasuntoja tupsahtaa tähtäimeen vain jostain muualta kuin niiltä tutuilta kotikulmilta. Tällaisissa tilanteissa ostopäätöksen aikaikkuna voi olla hyvin rajallinen, joten reagointi tulee olla nopeaa, koska hyvät kohteet saatetaan varata hetkessä. Tällöin pelipakista on hyvä löytyä keinot tutustua uuteen kohteeseen mahdollisimman nopeasti. Listasimme parhaat tavat, joilla itse tutustumme vieraan alueen markkinatilanteeseen, kun potentiaalinen sijoituskohde tulee tarjolle vieraalta alueelta.
Sijoitusasuntojen hallinnointipalvelun avulla sijoitusasuntojen hallinnointi onnistuu myös kaukana sijaitsevien kohteiden kohdalla, koska voit ulkoistaa asuntojesi hallinnoinnin ammattilaiselle.
Asuntosijoittajan 6 keinoa ottaa selvää markkinatilanteesta
Nämä vinkit on kirjotettu asuntosijoittajan näkökulmasta, mutta vinkkejä voi hyvin hyödyntää myös omistusasunnon ostossa. Kun potentiaalinen sijoituskohde tulee tarjolle, toimi näin:
1. Tutustu kaupungin ja alueen myynnissä oleviin asuntoihin
Aivan ensimmäiseksi kannattaa klikata itsensä julkisiin asunnonmyyntiportaaleihin ja tutustua myynnissä oleviin asuntoihin. Voit ensin hakea koko kaupungin kaikki myytävissä olevat asunnot. Koska potentiaalinen sijoitusasunto on oletettavasti kerrostalosta, voit seuraavaksi tiukentaa hakua koskemaan vain pelkkiä kerrostaloasuntoja ja sen jälkeen tehdä haut erikseen yksiöille, kaksioille sekä isommille asunnoille. Voit tehdä omat haut lisäksi uudiskohteille ja vanhemmille asunnoille. Seuraavaksi toimi samoin tutkittavan kaupunginosan kohdalla. Lopuksi voit hakea vain saman kadun tai viereisten katujen myytäviä asuntoja.
Näin saat nopeasti käsityksen kaupungin sekä alueen erilaisten ja erikokoisten asuntojen kysynnästä/tarjonnasta. Saat myös ensituntuman alueen vertailukelpoisten asuntojen hintatasosta.
Käytä näitä palveluita: Etuovi.com ja Oikotie.fi
2. Tutustu kaupungin ja alueen vuokramarkkinoihin
Näpyttele itsesi suosituimpiin vuokra-asuntoportaaleihin. Hae ensin koko kaupungin vuokralle tarjolla olevat asunnot, rajaa sen jälkeen haku vain kerrostaloasuntoihin. Tee haut erikseen myös yksiöille, kaksioille ja isommille asunnoille. Voit vertailla myös uusien ja käytettyjen asunnon tarjontaa. Tee samat haut pelkästään myös tutkittavan kaupunginosan osalta. Voit lopuksi hakea myös vain saman ja viereisten katujen vuokra-asuntoja.
Todellisesta vuokratasosta kannattaa aina muodostaa oma käsitys, koska tutkittavan sijoitusasunnon nykyinen vuokra saattaa olla reilusti alle tai yli vallitsevan vuokratason.
Käytä näitä palveluita: Vuokraovi.com ja Oikotie.fi
3. Tutki taloyhtiön ilmoitushistoria
Kun olet saanut käsityksen kaupungin ja alueen markkinoista niin myytävien kuin vuokrattavien asuntojen suhteen, on aika tutkia tarkemmin taloyhtiötä, josta potentiaalinen asunto on myynnissä. Oikotien talosivu on tähän hyvä työkalu. Talosivulta näkee kyseisen taloyhtiön ilmoitushistoriaa niin myytävien kuin vuokrattavienkin asuntojen kohdalta sekä parhaillaan myynnissä ja vuokrattavissa olevat asunnot. Sivulta näkee asunnon hinta- ja vuokrapyynnit, joista saat käsityksen taloyhtiön hinta- ja vuokratasoista. Muista, että kyseessä on vain hintapyynnit, ei toteutuneet kauppahinnat.
Talosivulta näkee myös asuntojen markkinointiajat. Markkinointiajoista pystyy saamaan hyvän käsityksen taloyhtiön asuntojen kiinnostavuudesta.
Huom! Palvelussa näkyy vain Oikotie.fi sivustolla olleet ja olevat asuntoilmoitukset. Työkalu ei anna kuitenkaan aukotonta tietoa sillä ilmoitusten lisääminen talosivulle näkyviin on vapaaehtoista ja kysytään ilmoittajalta ilmoituksen yhteydessä.
Käytä tätä palvelua: asunnot.oikotie.fi/talosivu
4. Selvitä toteutuneet hinnat
Edellä mainituilla keinoilla saa käsityksen asuntojen pyyntihinnoista, mutta hyvä on tietää myös millä hinnoilla tutkittavan alueen asunnot ovat oikeasti vaihtaneet omistajaa. Asuntojen.hintatiedot.fi on ympäristöministeriön ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tarjoama ilmainen palvelu yksityishenkilöille. Sivustolta pystyy näkemään asuntojen toteutuneita kauppahintoja. Haun pystyy tekemään kaupungin, postinumeron tai kaupunginosan tarkkuudella talotyypin, huoneluvun ja pinta-alan mukaan. Palvelussa ei näy kaikkien vaan pelkästään ARA:n ja KVKL:n sopimuksen piirissä olevien välittäjien tekemät asuntokaupat viimeisen 12kk:n ajalta.
Toinen ja tarkimman tiedon antava vaihtoehto on kiinteistövälitysliikkeiden käytössä oleva järjestelmä, jossa näkyy osoitekohtaisesti toteutuneet asuntokaupat. Jos sinulla on luottovälittäjä, voit pyytää tietoa lähikatujen toteutuneista hinnoista ja sitä kautta arviota tutkittavan asunnon arvosta. Toki voit myös hankkia LKV-luvat ja ryhtyä kiinteistönvälittäjäksi päästäksesi käsiksi järjestelmään 🙂
Käytä tätä palvelua: asuntojen.hintatiedot.fi
5. Tutki kaupunki ja alue
Markkinahintojen selvittämisen, vuokramarkkinoiden tutkimisen sekä taloyhtiön kiinnostavuuden lisäksi on hyvä vähän zoomata kauemmas ja tutkia kaupungin sekä myös alueen kehitystä. Pitkän tähtäimen asuntosijoittamisessa on tärkeää, että asunto ostetaan alueelta, jossa kysynnän voidaan olettaa kasvavan jatkossa. Tätä varten on hyvä tutkia kaupungin väkiluvun kehitystä. Tilastokeskuksen tietokannoista pääsee näkemään kuntien väkiluvun tarkat vuosittaiset muutokset.
Lisäksi kannattaa tehdä Google-haut kaupungin ja kaupunginosan nimellä ja klikata yleensä hakutulosten kärkipäässä oleva Wikipedia-sivu auki. Wikipediasta löytää usein helpoiten tietoa mm. kaupungin historiasta, koulutusmahdollisuuksista, väestöstä, elinkeinoelämästä sekä muista asiosta.
Etuovi.comin asuntoilmoitussivun alareunassa oleva paikallistieto-kohta on kolmas hyvä keino tutustua alueen palveluihin. Etsi lähimpänä sijaitsevan myynnissä olevan kohteen ilmoitussivu ja katso paikallistieto-osiosta millaisia palveluita alueelta löytyy. Palvelusta näkee lähialueen koulut, päiväkodit, kaupat sekä terveyspalvelut tarkoilla etäisyyksillä ilmoitettuna.
Käytä näitä palveluita: Tilastokeskuksen tilastotietokannat, Wikipedia ja Etuovi.com
6. Hanki hiljaista tietoa
Internetin eri palveluista löytyy rutkasti arvokasta tietoa, mutta hiljainen tieto sieltä puuttuu ja sitä saa vain ihmisiltä. Saattaa olla, että potentiaalinen kohde onkin alueen huonomaineisin. Voi myös olla, että kohde sijaitsee huonomaineisella alueella, mutta onkin alueen siisteimpiä taloja. Nämä asiat eivät välttämättä käy ilmi tilastoista.
Kannattaa ottaa puhelin kauniiseen käteen ja soittaa 1-2 paikalliselle kokeneelle kiinteistönvälittäjälle. Saatat saada yhdellä puhelulla sellaista arvokasta tietoa mitä ei saa kaivettua netin syövereistä. Välittäjällä on yleensä selvä käsitys alueen asuntojen myytävyydestä ja vuokrattavuudesta sekä hintatasosta. Välittäjä on myös saattanut myydä kyseisestä taloyhtiöstä asuntoja ja saattaa tietää hyvinkin tarkasti millaisessa kunnossa kohde on ja millaisia asukkaita talossa asustaa.
Aina kannattaa soittaa myös taloyhtiön isännöitsijälle. Välittäjän kertomuksiin saattaa joskus vaikuttaa taloudelliset intressit, mutta isännöitsijät kertovat usein aina miten asiat yhtiössä ovat. Heillä saattaa olla sellaista tietoa, mitä ei taloyhtiön papereissa näy. Esimerkiksi tulevista remonttitarpeista ja talon asukaskannasta saa isännöitsijältä parhaan tiedon, koska näihin liittyvissä ongelmissa ollaan usein yhteydessä isännöitsijään.
Toimi näin: Soita 1-2 paikalliselle kiinteistönvälittäjälle sekä taloyhtiön isännöitsijälle.
Lisävinkit vieraan alueen markkinatilanteen tutkimiseen
Käytettyäsi edellä esiteltyjä menetelmiä, sinulla pitäisi olla muodostunut hyvinkin selkeä kuva kyseisen tutkittavan sijoitusasunnon oikeasta hintatasosta ja vuokrasta. Aikaa tähän ei välttämättä mene tuntia tai kahta kauempaa. Mikäli haluat tehdä vieläkin tarkempaa analyysiä sijoituskohteeseen liittyen, voit ottaa seuraavat jutut käyttöösi.
- Tori.fi. Tori.fi ilmoitusten perusteella voit saada paremman käsityksen etenkin alueen vuokramarkkinoista. Jos Torista löytyy kasapäin vuokrausilmoituksia tai vaihtoehtoisesti useita vuokra-asunnonhakijoita, kertoo se aina jotain alueen vuokrattavuudesta.
- Keskustelupalstat. Kirjoita Google-hakuun alueen tai kadun nimi, mahdollisesti jopa osoite. Löydät varmastikin vähintään 1-2 aiheeseen liittyvää keskustelua. Yleensä näissä keskusteluissa tuodaan esille jotain negatiivisia asioita ja ongelmia. Jos kyse on vain esimerkiksi yhdestä tapauksesta, ei se tarkoita sitä, että talo tai alue on huono. Mutta jos samalta kadulta tai samasta taloyhtiöstä löytyy useampi epäilyttävä juttu niin se voi olla merkki ongelmista.
- Kaavoitus ja tulevat hankkeet. Etenkin isompien kaupunkien aluekehityshankkeilla saattaa olla olennainen merkitys alueen tulevaisuuden kehitykseen ja sitä myötä asuntojen kysyntään. Esimerkkeinä voidaan ottaa vaikka Länsimetro tai Tampereen tuleva ratikkalinja. Näillä molemmilla hankkeilla on ollut vaikutusta metron tai ratikan varrella olevien alueiden asuntojen kysyntään jo reilusti ennen projektin toteutumista. Lisäksi iso merkitys alueen kehitykselle voi olla esimerkiksi tulevalla kauppakeskuksella tai isolla tehtaalla. Tällaisista voi etsiä tietoa kaupungin sivulta sekä Googlesta.
Toivottavasti sait tästä artikkelista vinkkejä vieraiden alueiden tutkimiseen. Sisäpiirimme sijoittajille tarjolle tulevissa alle markkinahintaisissa kohteissamme pyrimme aina keräämään ja jakamaan kaiken mahdollisen tiedon alueeseen ja sijoituskohteeseen liittyen. Siltikin on aina hyvä tehdä omat tutkimukset ja muodostaa niiden pohjalta oma käsitys alueesta ja ostettavasta kohteesta.
Usein kysytyt kysymykset
Sijoitusasunnon ostaminen vieraalta alueelta voi olla kannattavaa oman asuntosalkun hajauttamisen tai paremman markkinatilanteen takia.
Toteutuneiden asuntokauppojen hintoja pystyy tutkimaan parhaiten kiinteistönvälittäjät katsomalla kiinteistönvälitysliikkeiden järjestelmistä, joissa näkyy osoitekohtaisesti toteutuneet asuntokaupat. Toteutuneita hintoja voi tutkia suppeammin myös asuntojen.hintatiedot.fi -sivuilla!
Parhaiten saat tietoa asuntomarkkinoista tutkimalla useiden eri palveluntarjoajien asuntomarkkinakatsauksia. Asuntomarkkinat ovat aina paikalliset, joten isoa kuvaa ei voi yleistää koskemaan koko Suomea tai Suomen aluetta.
Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asiaa asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
- Muut blogitekstit blogissa
- Aloita asuntosijoittaminen oppaan avulla
Jaa artikkeli eteenpäin
Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja
Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!
