Vuokratuotto Рsijoitusasunnon tärkein mittari?

Vuokratuotto on asuntosijoittajille se yleisin tekijä tai mittari, jonka perusteella sijoituksen tuottoa punnitaan ja sijoitusasuntojen paremmuutta vertaillaan keskenään. Samaa periaatetta käytetään esimerkiksi osakesijoittamisessa pörssiyhtiöiden osinkotuottoja vertaillessa sekä korkosijoituksissa.

Mitä vuokratuotto tarkoittaa? Se tarkoittaa sijoitusasunnon tuottojen (vuokratulo) ja kulujen (mm. hoitovastike) suhdetta asunnon velattomaan hintaan. Yksinkertaisimmillaan näin. Asiaa voi miettiä toki myös vielä paljon syvemmin.

Tähän kirjoitukseen on kerätty huomioon otettavat asiat liittyen asunnon vuokratuoton laskemiseen Рpoimi vinkit talteen ja laske sijoitusasunnon tuotto oikein!

 

“Vuokratuotto tarkoittaa sijoitusasunnon tuottojen ja kulujen suhdetta asunnon velattomaan hintaan”

Sisällysluettelo

Lataa sijoitusasunnon vuokratuottolaskuri

Kuvakaappaus sijoitusasunnon tuottolaskurista

 

Olemme suunnitelleet ammattimaisen vuokratuottolaskurin, jonka avulla pystyt hyvin vertailemaan sijoitusasuntoja keskenään. Vuokratuottolaskuri-excelillä pystyt laskemaan niin pankki- kuin yhtiölainoitettujen kohteiden tuottoja sekä kassavirtoja. Laskuri huomio myös asunnon ja taloyhtiön tulevat remontit. Taloyhtiöremonttien keskimääräiset kustannukset on lisätty laskuriin helpottamaan laskemista.

Voit tulostaa vuokratuottolaskurista laskelmat ja hyödyntää niitä vaikka pankkineuvotteluissa. Vuokratuottolaskuri on suosittu ja sitä on ladattu jo tuhansia kertoja Рmyös sinä saat sen käyttöösi täysin ilmaiseksi!

 


Kun lataat vuokratuottolaskurin, pääset sisäpiiriin, jossa saat..

Sisäpiiriin liittyminen on ilmaista ja poistuminen sähköpostilistalta onnistuu yhdellä klikkauksella milloin vain.

Miksi vuokratuoton laskeminen kannattaa?

Vuokratuotto täytyy laskea aina ja vuokratuoton laskeminen onkin aina ensimmäinen asia minkä suoritamme uuden kohteen ilmestyessä kiikariin. Vuokratuoton laskentaan on olemassa yksinkertainen sekä laajempi laskukaava. Niistä lisää myöhemmin tässä artikkelissa.

On kyse sitten asunto-, osake- tai jostain muusta sijoittamisesta, jokainen sijoitus tulee aina analysoida riittävän hyvin. Sijoituksen tulee perustua aina laskelmiin eikä tunteisiin. Sijoittaminen on matematiikkaa ja koko sijoittamisyhtälön tavoitteena on varmastikin saada lopuksi viivan alle mahdollisimman isot numerot. Toki intuitiota ja fiilistä täytyy myös kuunnella, mutta pelkästään niihin ei kannata sijoituspäätöksiä perustaa.

Kun vuokratuoton laskentaan tarvittavia komponentteja selvittää, tulee samalla tutustuneeksi perusteellisesti sijoitukseen. Oikean vuokratason selvittämisessä saat käsityksen alueen vuokramarkkinoista. Myös järkevän ostohinnan kartoituksessa pääsee käsitykseen siitä mille tasolle kohteen markkinahinta asettuu. Myös taloyhtiön kunnosta saa hyvän käsityksen, kun laskeskelee mahdollisia tulevia remonttikustannuksia.

Millainen on hyvä vuokratuotto?

Sijoitusasuntojen keskimääräinen vuokratuotto Suomessa on n. 5-7%. Yleisesti asuntosijoittajien keskuudessa hyvä vuokratuottoprosentti on n. 6% tai enemmän. Kuuden prosentin vuokratuottoa pidetään yleensä ns. haamurajana.

Vuokratuottoon vaikuttavat asunnon hinta, vuokrataso ja kustannukset. Sijoitusasunnon vuokraan ja etenkin hintaan vaikuttavat asunnon kunto, taloyhtiön kunto ja ikä, makrosijainti (kaupunki) ja mikrosijainti. Suuren kaupungin keskustan uudiskohteen vuokratuotto on täysin eri kuin pienemmän paikkakunnan heikompimaineisessa lähiössä.

Hyvän vuokratuoton määritelmä on riippuvainen sijoittajan tavoitteista ja strategiasta. Vankkumattoman kassavirtasijoittajan ajatuksissa hyvän vuokratuoton raja saattaa kulkea korkealla, esimerkiksi 8%:ssa. Sitten taas kasvukeskusten paraatipaikoille tähyilevän arvosijoittajan näkövinkkelistä esimerkiksi 4,5%:n tuotto voi tuntua jo mehevältä. Jokaisen asuntosijoittajan kannattaa siis luoda oma sijoitussuunnitelma ja määrittää sen pohjalta riittävä vuokratuottoprosentti.

Kaupunki ja sijainti vaikuttaa paljon asunnon vuokratuottoon. Nyrkkisääntö on se, että mitä isompi kaupunki ja parempi sijainti, sitä matalampi on laskennallinen vuokratuotto ja sama toisinpäin. Esimerkiksi Helsingissä vuokratuotot ovat matalammat kuin Tampereella, Tampereella matalammat kuin Jyväskylässä ja Jyväskylässä matalammat kuin vaikkapa Mikkelissä.

Näin vuokratuotto lasketaan

Asuntosijoittajien keskuudessa vallitsee erilaisia tapoja, käytänteitä ja mielipiteitä vuokratuoton laskentaan liittyen. Yksinkertaisen vuokratuoton laskemiseen tarvitaan kolme eri muuttujaa A) asunnosta saatava realistinen vuokra B) asunnon hoitovastike ja C) asunnon velaton hinta.

 

Vuokratuoton laskukaava

vuokratuoton laskeminen

Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava

Mitä vuokratuoton laskukaava ei huomioi?

Yllä kerrottu yksinkertainen vuokratuoton laskukaava on aina se millä kannattaa lähteä liikkeelle, koska se antaa heti ensikäsityksen siitä, millaista tuottoa asunnosta voi saada. Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei kuitenkaan ole aukoton, koska se jättää huomioimatta monia tekijöitä, jotka asuntosijoittajan tulee kuitenkin laskelmissaan huomioida.

Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei huomioi:

  • Taloyhti√∂n remontteja
  • Asunnon remontteja
  • Mahdollista arvonnousua
  • Tyhji√§ kuukausia tai saamatta j√§√§neit√§ vuokria

Koska vuokratuoton laskemisen ideana on selvittää mikä on sijoittajalle paras vaihtoehto sijoitusasunnoksi, tulee sen laskennassa ottaa kaikki kulut huomioon. Tärkeimmäksi asiaksi nostaisimme taloyhtiössä odotettavissa olevat remontit. Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava antaa usein korkeamman vuokratuoton kohteille, joissa isot remontit ovat vasta edessä kuin uudiskohteille tai kohteille, joissa suurimmat remontit ovat jo tehty. Sen vuoksi taloyhtiön arvioidut remonttikustannukset kannattaa sisällyttää laskelmiin. Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei myöskään huomioi itse asuntoon tehtäviä tarvittavia remontteja, joista myös aiheutuu sijoittajalle kustannuksia.

Myös mahdollinen arvonnousu sekä tyhjät kuukaudet jäävät yksinkertaisessa vuokratuoton laskukaavassa huomiotta. Näilläkin on oleellinen merkitys sijoitusasuntojen vertailuissa. Tällaiset asiat nousevat esiin esimerkiksi tilanteessa, jossa puntaroidaan kuihtuvan lähiön korkeatuottoista sijoitusasuntoa vaikkapa kasvukeskuksen priimasijainnin uudisasuntoon. Todennäköisesti arvonkehitys, vuokrattavuus ja vuokralaisten laatu ovat positiivisempia kasvukeskuksessa.

Perusteellisempi tapa laskea sijoitusasunnon vuokratuotto

Yksinkertaista vuokratuoton laskukaavaa kannattaa käyttää aina ensimmäiseksi, mutta siinä on omat heikkoutensa, kuten yllä kävi ilmi. Sen vuoksi sijoitusta kannattaa analysoida perusteellisemmilla laskelmilla. Esimerkiksi osakesijoittamisessa osinkotuoton laskeminen on helppoa, mutta asuntosijoittamisessa se on hieman monimutkaisempaa, koska hoitovastikkeen lisäksi osakkeenomistajan vastuulle tulee aina muitakin kuluja, jotka on hyvä huomioida laskelmissa.

 

Perusteellinen vuokratuoton laskukaava

vuokratuoton laskukaava

Perusteellinen vuokratuoton laskukaava

Yksinkertaisesta vuokratuoton laskukaavasta poiketen, vuokratuoton laskennassa voi käyttää 11 kuukautta 12 kuukauden sijaan, jolloin tulee huomioiduksi myös tyhjien kuukausien tai saamatta jääneiden vuokrien riski. Oikein heikkomaineisen asuinalueen kohdalla, jossa on paljon tarjontaa vuokra-asunnoista, voi laskennassa käyttää myös 10 kuukautta. Kysytyllä alueella voi hyvin käyttää 12 kuukautta vuokratulon laskennassa.

Tulevien remonttikustannusten arvioinnissa kannattaa olla tarkka, mutta realistinen. Tulevien remonttien kustannuksia ei kannata laskea liian optimistisesti, mutta toisaalta ei myöskään liian pessimistisesti. Tietoa taloyhtiön tehdyistä ja tulevista remonteista saa taloyhtiön papereista (isännöitsijäntodistus & kunnossapitotarvesuunnitelma) sekä kysymällä taloyhtiön isännöitsijältä. Saattaa olla, että kohteessa on tulossa jokin remontti mitä ei ilmene yhtiön papereista. Joskus voi olla myös toisinpäin, ettei kaikki tehdyt remontit välttämättä näy papereista tai sitten esimerkiksi viemäreiden käyttöikä onkin paljastunut kuntotutkimuksessa paljon pidemmäksi kuin itse olisi olettanut.

Laskelmaan kannattaa sisällyttää taloyhtiön sekä myös asunnon arvioidut remonttikustannukset esimerkiksi seuraavan 5-10 vuoden ajalle.

 

Yleisimpien taloyhtiöremonttien kustannusarviot ja käyttöiät

  • K√§ytt√∂vesiputkien uusinta, 80-150‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 40-60 vuotta
  • Viem√§reiden pinnoitus/sukitus, 60-150‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 40-60 vuotta
  • Putkiremontti (k√§ytt√∂vesiputket, viem√§rit ja s√§hk√∂linjat), 250-500‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 40-60 vuotta
  • T√§ydellinen linjasaneeraus (viem√§rit, putket, s√§hk√∂t ja kylpyhuoneet), 450-900‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 40-60 vuotta
  • Parvekkeet, 50-200‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 20-50 vuotta
  • Kevyt julkisivuremontti (elementtisaumaus + maalaus), 80-150‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 20-30 vuotta
  • Laajempi julkisivuremontti (em. +hiekkapuhallus/pinnoitus), 200-300‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 30-50 vuotta
  • Ikkunat, 60-120‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 30-50 vuotta
  • Hissin modernisointi, 40.000‚ā¨ – 100.000‚ā¨/hissi, k√§ytt√∂ik√§ 20-40 vuotta
  • Katto, 30-80‚ā¨/m2, k√§ytt√∂ik√§ 20-50 vuotta

 

Huomioi, että yllä mainitut remonttikustannukset ovat vain karkeita arvioita. Esimerkiksi julkisivuremontin kustannukset saattavat vaihdella, riippuu remontin laajuudesta. Joskus julkisivuremontin riittävät toimenpiteet ovat huoltomaalaus sekä elementtisaumojen uusinta. Joskus taas julkisivuremonttiin lasketaan mukaan myös ikkunat, parvekkeet sekä parvekelasitukset, jolloin kustannus on huomattavasti kalliimpi.

Kustannuksiin vaikuttaa todella paljon se, että kuka remontit teettää. Yhtiössä, jonka osakkeenomistajat ja hallitus koostuvat sijoittajista, remontit tehdään yleensä paljon järkevämmin ja kustannustehokkaammin. Myös isännöitsijällä on merkitystä.

Vuokratuoton laskeminen - esimerkkikohteet

Otetaan klassinen esimerkki, jossa verrataan vuokratuoton näkökulmasta kahta täysin erityyppistä sijoitusasuntoa, uudiskohdetta ja käytettyä asuntoa, keskenään.

Sijoitusasunto A:¬†Uudiskohde, 25m2 yksi√∂, velaton hinta 100.000‚ā¨, yhti√∂laina 70.000‚ā¨, vuokra 500‚ā¨, vastike 100‚ā¨. Hyv√§ sijainti keskisuuressa kaupungissa kysytyll√§ alueella opiskelupaikkojen vieress√§.

Sijoitusasunto B:¬†1978 rakennettu hissit√∂n kerrostalo, 30m2 yksi√∂, velaton hinta 50.000‚ā¨, vuokra 420‚ā¨, vastike 120‚ā¨. Sijaitsee keskisuuren kaupungin l√§hi√∂ss√§, jossa paljon vuokrataloja ja tarjontaa vuokra-asunnoista. Asunnon kylpyhuone on uusittu 2000-luvulla, muuten peruskuntoinen vuokra-asunto. Taloyhti√∂ss√§ on 2000-luvulla uusittu ikkunat ja tehty elementtisaumaus sek√§ julkisivujen ja parvekkeiden maalaus.

 

Vuokratuoton laskeminen yksinkertaisella laskukaavalla

Sijoitusasunto A: (500‚ā¨-100‚ā¨) x 12 / 100.000‚ā¨ = 4,8% vuokratuotto

Sijoitusasunto B:¬†(420‚ā¨-120‚ā¨) x 12 / 50.000‚ā¨ = 7,2% vuokratuotto

Yksinkertaista vuokratuoton laskukaavaa käyttämällä sijoitusasunto B näyttää vuokratuotoltaan selvästi paremmalta. Katsotaan, millainen on vuokratuotto, kun taloyhtiön remontit ja vuokrattavuus huomioidaan perusteellisella vuokratuoton laskutavalla.

 

Vuokratuoton laskeminen perusteellisella laskukaavalla

Sijoitusasunto A: Koska kyseessä on uudiskohde, ei seuraavalle 5 vuodelle tarvitse laskea kustannuksia taloyhtiön eikä asunnon remonteille. Kohde sijaitsee hyvällä paikalla, joten voidaan olettaa, että asunto on vuokrattuna 12 kuukautta vuodesta.

(500‚ā¨-100‚ā¨) x 12 / 100.000‚ā¨ + 0‚ā¨ = 4,8% vuokratuotto

Sijoitusasunto B:¬†Talon i√§n ja remonttihistorian perusteella voidaan laskea, ett√§ k√§ytt√∂vesiputkien sek√§ katon uusinta tulee mahdollisesti kyseeseen seuraavan 5 vuoden aikana. Viem√§rit ovat muovia, joten niill√§ on viel√§ k√§ytt√∂ik√§√§. K√§ytt√∂vesiputkien uusinnalle lasketaan 120‚ā¨/m2 kustannus ja kattoremontille 50‚ā¨/m2. Muille mahdollisille remonteille lasketaan viel√§ 30‚ā¨/m2 remonttivara, jolloin taloyhti√∂n remonteista aiheutuu kustannuksia 200‚ā¨ x 30m2 = 6.000‚ā¨.

Asunnon laminointi ja sein√§pintojen uusiminen saattaa olla tarpeellista. My√∂s kodinkoneita voi joutua uusimaan. Asunnolle lasketaan 2.500‚ā¨ remonttivara.

Asunto sijaitsee vähemmän suositulla alueella, joten arvioidaan, että asunto on vuokrattuna 11 kuukautta vuodessa.

(420-120‚ā¨) x 11 / (50.000‚ā¨ + 6.000‚ā¨ + 2.500‚ā¨) = 5,3% vuokratuotto

Perusteellista vuokratuoton laskutapaa käyttäen käytetty asunto näyttää vuokratuotoltaan edelleen paremmalta. Tässä vaiheessa on sijoittajasta kiinni, kumpaa pitää parempana sijoituksena. Sijoitusasuntojen paremmuutta arvioidessa muita puntaroitavia asioita ovat: uudiskohteessa huolettomus, rahoitusvastikkeen verohyöty sekä alueen kehittymisen tuoma arvonnousu ja vaikutus vuokratasoon. Käytetyssä asunnossa riski muille remonteille, vuokralaisriski, alueen hinta- ja vuokratason kehittyminen sekä taloyhtiön ja asunnon remonttien mahdollinen arvonnousu ja vaikutus vuokraan.

Onko asunto huono sijoitus jos vuokratuotto on huono?

Vuokratuotto ei suoraan määritä sitä onko sijoitus huono vai ei. Riippuu paljon sijoituksen aikaikkunasta, onko se +40vuotta vai kenties 2-10 vuotta. Mitä pidempi on sijoitusaika, sitä suurempi merkitys vuokratuotolla on.

 

Vuokratuotto vs. Arvonnousu

Vuokratuoton lisäksi tulee huomioida myös arvonnousu sijoituksen kannattavuutta puntaroidessa. Arvonnousu saattaa tulla luonnollisen hintatason nousun myötä tai sitten alle markkinahintaisen ostohinnan kautta. Jos saat ostettua kohteen selvästi alle markkinahinnan, jolloin siinä on selvä myyntivoiton potentiaali, ei sijoituskohteen vuokratuoton tarvitse välttämättä olla korkea.

Otetaan esimerkkin√§ meid√§n Rauman keskustan tarjolla ollut sijoituskohde. 1996 rakennetun kerrostalon 62m2 kaksion vuokratuotto oli vain reilu 5%. Er√§s sijoittaja osti tyhjentyv√§n asunnon ja myi sen heti v√§litt√§j√§n kautta eteenp√§in l√§hes 20.000‚ā¨ voitolla! Samoin saattaa k√§yd√§ muillekin kohteesta ostaneille. Sijoitus oli siis erinomainen vaikka kohteen vuokratuotto ei ollut korkeimmasta p√§√§st√§.

Muista myös, että taloyhtiössä tehtävät remontit eivät ole pelkkä kuluerä vaan mahdollisesti myös arvoa luova toimenpide. Yleensä taloyhtiön remonttien kustannukset tuottavat sitä enemmän arvonnousua mitä paremmalla ja arvokkaammalla paikalla asunto sijaitsee. Eli vaikka taloyhtiön remontit huomioiva vuokratuotto olisikin matala, saattaa remonttien tuoma arvonnousu tehdä sijoituksesta erinomaisen mahdollisen myyntivoiton kautta.

Eli muistetaan se, että vuokratuottolaskelmat eivät huomioi ollenkaan mahdollista arvonnousua tai arvonlaskua. Pääosa asuntosijoittajista keskittyy kassavirtapohjaiseen vuokratuottosijoittamiseen, mutta joukossa on myös arvonnousuun nojaavia asuntosijoittajia mikä ei missään nimessä ole typerää sekään. Varmasti moni olisi tyytyväinen jos olisi ostanut 20 vuotta sitten kerrostaloyksiön Tampereen, Helsingin tai Turun keskustasta.

Yhteenveto: Onko vuokratuotto sijoitusasunnon tärkein mittari?

Kyllä ja ei. Vuokratuotto tulee laskea aina ensimmäiseksi, mutta ei kannata tehdä siitä liian monimutkaista. Joskus huomaa, että joillain sijoittajilla laskentakaavat karkaavat liiallisuuksiin, jolloin laskelmien antamista lukemista on hankala edes tehdä johtopäätöksiä.

Vuokratuottolaskelmat ovat välttämätön osa sijoituspäätösten tukena. Vuokratuottolaskelmien tärkein tehtävä on auttaa sijoitusasuntojen vertailussa ja parhaimman sijoitusvaihtoehdon löytämisessä. Laskelmat kannattaa pitää kuitenkin riittävän yksinkertaisina ja pohtia sijoitusta loogisesti. Esimerkiksi sijoitusasunnon arvonnousun mahdollisuus tulee huomioida vakuusarvon nousua ja mahdollista myyntivoittoa ajatellen.

Tämän artikkelin vuokratuoton laskukaavat eivät ole huomioineet veroja. Mielestämme niiden ei mielestämme kuulukaan, koska vuokratuottolaskelman tarkoitus on vertailla sijoitusasuntojen kannattavuutta keskenään. Verot kannattaa huomioida kassavirtalaskelmissa sekä silloin, kun asuntosijoitusta verrataan muuhun sijoitusvaihtoehtoihin, joiden verokohtelu on erilaista. Opiskele verotusasioita kirjoituksestamme asuntosijoittamisen verotuksesta.

Tiesitkö, että jos omalle pääomalle saatavaa tuottoa pystyy nostamaan merkittävästi jos ostat sijoitusasunnon lainarahalla? Syvenny laskentaan enemmän ja lue artikkeli oman pääoman tuotosta. Ellei aihe ole sinulle tuttu, saatat hämmästyä millaisia vaikutuksia oman pääoman tuotolla on pitkällä aikavälillä.

Kysymyksiä ja vastauksia

Vuokratuotto tarkoittaa sijoitusasunnon nettotuoton (tuoto-kulut) suhdetta asunnon velattomaan ostohintaan.

 

Yksinkertainen vuokratuotto lasketaan kaavalla: (vuokra-hoitovastike) x 12 / velaton hinta x 100

 

Sijoitusasuntojen vuokratuottoprosentit ovat uudiskohteissa yleensä keskimäärin n. 3,5-5% ja käytetyissä asunnoissa n. 5-15% (ennen kuin tulevat remontit on huomioitu).

Oman pääoman tuotto asunnoissa voi kuitenkin olla velkavivun avulla helpostikin yli 10%.

 

Ehdottomasti. Sijoitusasuntojen ostopäätökset tulee aina perustua laskemiin. Toki myös muut asiat tulee ottaa huomioon.

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

Jaa artikkeli eteenpäin

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
Tulosta

Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja

Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!