Asuntowiki - Asuntosijoittajan sanasto

A¬† ¬†B¬† ¬†C¬† ¬†D¬† ¬†E¬† ¬†F¬† ¬†G¬† ¬†H¬† ¬†I¬† ¬†J ¬†K¬† ¬†L¬† ¬†M¬† ¬†N¬† ¬†O¬† ¬†P¬† ¬†Q¬† ¬†R¬† ¬†S¬† ¬†T¬† ¬†U¬† ¬†V¬† ¬†W¬† ¬†X¬† ¬†Y¬† ¬†Z¬† ¬†√Ö¬† ¬†√Ą¬† ¬†√Ė

Jos haluat etsi√§ tietty√§ sanaa, paina ”Ctrl + F” ja sy√∂t√§ hakusana lomakkeeseen. Jos selaat mobiilissa, klikkaa oikeassa yl√§kulmassa olevaa kolmea pistett√§ ja valitse ”Haku sivulta”.¬†

A

Airbnb

Airbnb on verkkopalvelu, jossa yksityishenkilöt ja yritykset tarjoavat majoitusta matkailijoille. Airbnb-vuokraaminen on myös yksi strategia asuntosijoittamisessa.

Osa asuntosijoittajista ostaa tai vuokraa asunnon, jonka päätarkoituksena on toimia Airbnb-asuntona ja tehdä tuottoa Airbnb:n kautta tapahtuvalla vuokraamisella. Tätä kautta tuloa syntyy pitkälti lyhytaikaisista majoituksista saatujen tulojen kautta. Airbnb:n etuna voi olla potentiaalinen suurempi tuotto kuin pitkäaikaisessa vuokraamisessa. Toki työmäärä, kuukausittaiset kulut (mm. siivouskulut, matkakulut, Airbnb:n ottamat välityskulut..) sekä riskit ovat korkeammat.

Allokaatio

Allokaatio tarkoittaa varallisuuden jakamista eli hajauttamista. Allokaation tavoitteena on pienentää sijoittajan riskiä. Asuntosijoittajan kohdalla hajauttaminen voi tarkoittaa esimerkiksi useamman sijoitusasunnon ostamista eri taloyhtiöistä, alueilta ja kaupungeista. Osan varoista voi sijoittaa myös asuntorahastoihin tai osa varallisuudesta voi olla kiinni asunnoissa ja loput osakkeissa, rahastoissa tai muissa sijoituskohteissa.

Lue: Allokaatio Рhankala sana, mutta tärkeä asia!

Annuiteetti

Annuiteetti tarkoittaa lainan lyhennystapaa, jossa jokainen lainan takaisinmaksuerä on yhtä suuri, ja lainan takaisinmaksuaika kiinteä. Annuiteetissa maksuerät koostuvat sekä lainan pääoman lyhennyksestä että kertyneistä koroista. Annuiteettilainassa korkojen maksu painottuu lainan alkupäähän. Lainan loppua kohden maksuerän sisältö muuttuu niin, että koron osuus pienenee ja pääoman osuus kasvaa.

Arvonnousu

Arvonnousu tarkoittaa asunnon markkina-arvon kasvua ajan myötä. Asunnon arvonnousu voi johtua useista eri tekijöistä, kuten mm. alueen kysynnän lisääntymisestä, yleisestä talouskehityksestä/hintojen noususta, asunnon remontin myötä syntyneistä parannuksista tai kaupungin kehittymisestä.

Arvonnousustrategia

Arvonnousustrategia viittaa strategiaan, jolla pyritään hyötymään asunnon arvon noususta ajan myötä. Strategia perustuu oletukseen, että tietyn alueen asuntojen hinnat nousevat tulevaisuudessa pohjautuen eri tekijöihin, kuten kyseisen alueen kysynnän lisääntymiseen. Asuntojen arvonnousu voi tapahtua hitaasti, joten tämä strategia voi vaatia pitkäaikaista sitoutumista. Arvonnoususijoittaja painottaa asuntosijoituksissaan ennen kaikkea hyvää sijaintia.

Asp-tili

Asp-tili eli asuntosäästöpalkkiotili tarkoittaa Suomen valtion tukemaa asuntosäästäjien järjestelmää. Asp-tili tarjoaa nuorille aikuisille mahdollisuuden säästää rahaa omaa ensiasuntoa varten. Asp-tilin avulla nuori voi saada valtion takauksen asuntolainalle ja mahdollisuuden edullisempiin asuntolainaehtoihin.

Asunto-osakeyhtiö 

Asunto-osakeyhtiö on yhtiömuoto, joka on tarkoitettu asuntojen omistamiseen ja hallinnoimiseen. Yhtiö omistaa rakennukset, kun taas osakkeenomistajat omistavat yhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat heidät hallitsemaan tiettyä asuntoa yhtiön omistamassa kiinteistössä. Asunto-osakeyhtiö on tyypillinen asuntojen omistusmuoto Suomessa, ja se perustuu asunto-osakeyhtiölakiin.

Asuntorahasto

Asuntorahasto on sijoitusrahasto, joka sijoittaa pääosin asuntoihin ja kiinteistöihin sekä näihin liittyviin kohteisiin. Asuntorahasto mahdollistaa sijoittajalle helpomman tavan sijoittaa asuntomarkkinoille hajautetusti ja ammattimaisen varainhoidon kautta ilman, että tulee hankkia omia sijoitusasuntoja.

Lyhyesti asuntorahaston etu on helppous ja miinuspuolia ovat rahaston palkkiot sekä se, ettei voi itse vaikuttaa sijoituksen tuottoon.

Asuntosijoittaja

Asuntosijoittaja on henkilö, joka sijoittaa varojaan asuntoihin ja tavoittelee sitä kautta tuottoa joko asunnon arvonnousun ja/tai vuokratuoton kautta.

B

BRRRR

BRRRR on lyhenne englanninkielisistä sanoista Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, joka on suomennettuna kutakuinkin osta, kunnosta, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista. BRRRR on strategia, joka tarjoaa mahdollisuuden hyödyntää velkarahaa ja kiinteistön arvonnousua asuntosalkun kasvattamisessa. Miten? Asunnon remontoimisella voidaan saada aikaan arvonnousua ja tätä kautta vapautuu uutta vakuusarvoa (ks. vakuusarvo), jota voidaan hyödyntää seuraavan kohteen ostamisessa.

BRRRR-strategia voi mahdollistaa lumipalloefektin, joka voi kiihdyttää sekä tuloa, että mahdollisuutta ostaa lisää asuntoja.

Lue: BRRRR-asuntosijoitusstrategia Рsiis mikä?

E

Euribor korko

Euribor-korko on euroalueen pankkien keskenään sopima viitekorko, jota käytetään perustana lainojen ja säästötilien korkojen määrityksessä.

F

Flippaaminen 

Flippaamisen tavoitteena on hyödyntää hintavaihtelua ja arvonnousua lyhyellä aikavälillä. Asuntosijoittamisessa flippaaminen tarkoittaa, että asuntosijoittaja pyrkii ostamaan asunnon alhaisemmalla hinnalla, tekee siihen mahdollisia parannuksia tai remontteja, joiden avulla pyrkii nostamaan asunnon arvoa ja myymään asunnon suht nopeasti korkeammalla hinnalla eteenpäin.

Lue: Flippaus РStrategiana osta, remontoi ja myy 

Flippikohde

Flippikohde tarkoittaa asuntoa tai kiinteistöä joka ostetaan sillä tarkoituksella, että kohteen arvonnousun odotetaan tapahtuvan remontin myötä. Kohde korjataan, kunnostetaan tai päivitetään ja pyritään myymään remontin jälkeen voitolla eteenpäin.

H

Hankintameno-olettama

Hankintameno-olettama on termi, jota käytetään Suomen verolainsäädännössä. Asunnosta saatavaa voittoa tai tappiota laskiessa voi asuntosijoittaja vähentää sijoitusasunnon myyntihinnasta hankintameno-olettaman sen sijaan, että vähentäisi myyntihinnasta ostohinnan ja voiton hankkimiskulut.

Hankintameno-olettama on 20% asunnon myyntihinnasta jos asunto on omistettu alle 10 vuotta ja vähintään 10 vuotta omistetuille asunnolle hankintameno-olettama on 40% myyntihinnasta.

Eli on olemassa kaksi vaihtoehtoa:

a) joko vähennät verotuksessa ostohinnan + voiton hankkimiskulut (tai verotusarvo)

b) tai hankintameno-olettaman

Verotuksen laskemiseen kannattaa käyttää aina sitä tapaa, joka tuottaa lopulta pienemmän luovutusvoiton.

Hoitovastike 

Hoitovastike tarkoittaa asunto-osakeyhti√∂n osakkailta peritt√§v√§√§ maksua, joka kattaa taloyhti√∂n yll√§pito- ja hoitokustannukset (mm. j√§tehuolto, is√§nn√∂intipalkkiot, kiinteist√∂vero, kiinteist√∂huolto jne…). Hoitovastike m√§√§r√§ytyy yleens√§ asunnon neli√∂iden mukaan ja sen suuruudesta p√§√§tet√§√§n vuosittaisessa yhti√∂kokouksessa.

Lue: Hoitovastike – onko pieni parempi?

Huolenpitopalvelu

Huolenpitopalvelu on yhteistyökumppanimme Asuntopehtoorin tarjoama sijoitusasuntojen hallinnointipalvelu, jossa ammattilainen huolehtii vuokranantajan tehtävistä puolestasi.

Lue: Mikä on huolenpitopalvelu?

I

Inflaatio 

Inflaatio on taloudellinen ilmiö, joka kuvastaa yleisen hintatason kohoamista ajan kuluessa. Tämä tarkoittaa, että tavaroiden ja palveluiden hinnat nousevat, mikä puolestaan heikentää ostovoimaa: samalla määrällä rahaa saa ostettua vähemmän kuin aiemmin.

Irtisanominen 

Irtisanominen tarkoittaa vuokrasopimuksen päättämistä yhden osapuolen aloitteesta.

Lue: Vuokrasopimuksen irtisanominen

Irtisanomislomake

Irtisanomislomake on asiakirja, jota käytetään vuokrasopimuksen päättämiseen. Irtisanomislomake on virallinen tapa ilmoittaa vuokralaiselle tai vuokranantajalle aikomuksesta päättää sopimus. Irtisanomislomake sisältää yleensä vuokralaisen ja vuokranantajan tiedot (kuten nimi ja osoite), vuokrasopimuksen alkamis- ja päättymispäivämäärät sekä irtisanojan allekirjoituksen. Vuokralaisen ei tarvitse kertoa irtisanomisen syytä, mutta vuokranantajan on.

Lataa  ilmainen irtisanomislomake

Isännöitsijä 

Isännöitsijä on henkilö tai yritys, joka vastaa taloyhtiön hallinnoinnista ja käytännön asioiden hoitamisesta. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu mm. kiinteistön tai asunto-osakeyhtiön taloudellinen hallinnointi, tekninen ylläpito, tiedottaminen asukkaille, hallituksen avustaminen päätöksenteossa sekä yhteistyö muiden osapuolten, kuten urakoitsijoiden ja viranomaisten kanssa.

Teknisenä vastuualueena isännöitsijällä on kiinteistön kunnossapito ja huolto. Isännöitsijä seuraa kiinteistön kuntoa, teettää huoltoyhtiöllä tarvittavat huolto- ja korjaustoimenpiteet sekä hankkii tarvittaessa urakoitsijoita tekemään suurempia remontteja. Isännöitsijä on vastuussa myös kiinteistön turvallisuusjärjestelyistä, kuten paloturvallisuudesta ja hälytysjärjestelmistä.

Isännöitsijäntodistus 

Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan yksi tärkeimmistä asiakirjoista. Isännöitsijäntodistus sisältää tärkeät tiedot taloyhtiöstä, kuten asuntojen lukumäärän, asuin- ja muiden tilojen pinta-alat, rakennusvuoden, tehdyt ja suunnitellut remontit, yhtiöjärjestys, taloyhtiön taloudellinen tila sekä huoneistokohtainen vastike. Asuntokauppaa tehdessä isännöitsijäntodistus saa olla maksimissaan kolme kuukautta vanha.

K

Kassavirta

Kassavirran avulla mitataan sijoituskohteen kannattavuutta. Kassavirta mittaa rahan sisään- ja ulosvirtausta tietyltä ajanjaksolta. Kassavirta voi olla positiivinen tai negatiivinen riippuen tuleeko rahaa enemmän kuin menee vai vähemmän. Positiivisen kassavirran asuntokohteissa tulot (vuokra) ovat suuremmat kuin menot (hoitovastike, pääomavastike, pankkilainan lyhennys, verot).

Asuntosijoittaminen voi silti olla kannattavaa ja kasvattaa varallisuutta vaikka sijoitusasunnon kassavirta olisikin negatiivinen, koska pääomavastike tai pankkilainan lyhennys pienentää asuntoon kohdistuvaa lainamäärää.

Kassavirtasijoittaja

Kassavirtasijoittaja keskittyy sijoitusasuntoihin, jotka tuottavat säännöllistä ja vakaata positiivista kassavirtaa. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asunnoista saadut kuukausittaiset vuokratulot ylittävät kaikki siihen liittyvät kulut, kuten lainanlyhennykset, yhtiövastikkeet ja muut ylläpitokulut. Tavoitteena on luoda tilanne, jossa tilille jää enemmän tuloja kuin mitä sijoitusasunnon ylläpitäminen ja lainanhoito vaativat.

Kiinteistönvälittäjä 

Kiinteistövälittäjä on henkilö, joka välittää kiinteistöjä eli esimerkiksi asuntoja, taloja tai tontteja, ostajien ja myyjien välillä. Muualla, esimerkiksi Yhdysvalloissa, myös ostaja tarvitsee kiinteistönvälittäjän, mutta suomessa pelkästään asunnon myyjän on ollut tapana käyttää kiinteistönvälittäjää. Kiinteistövälittäjä edustaa siis myyjää ja kerää tarvittavat asiakirjat, tekee myynti-ilmoitukset, hoitaa asuntoesittelyt ja neuvottelut sekä muut käytännön asiat kiinteistökauppojen yhteydessä.

Kiinteistönvälittäjää käytetään yleensä lähes poikkeuksetta kiinteistökaupoissa, kun taas asunto-osakkeiden kohdalla asunto saatetaan myydä myös ilman välittäjää toisinaan.

Kiinteä korko

Kiinteä korko tarkoittaa lainan korkoa, joka pysyy samana ja muuttumattomana koko laina-ajan. Kiinteä korko on usein korkeampi kuin vallitseva muuttuva korko. Kiinteän koron hyötynä on riskin poistaminen korkojen noususta ja lainanhoitomenojen ennustettavuus.

Kiinteä tasaerä 

Kiinteä tasaerä tarkoittaa lainan takaisinmaksutapaa, jossa lainanottaja maksaa samansuuruisen summan takaisin lainanantajalle säännöllisesti sovitun ajanjakson ajan. Kiinteä tasaerä sisältää niin sovitun koron kuin pääoman lyhennyksen.

Kokonaiskorko

Kokonaiskorko on termi, joka viittaa lainan aikana kertyvien korkokustannusten yhteismäärään. Kokonaiskorko kattaa kaikki laina-aikana maksettavat korot, johon voi kuulua mm. kiinteät korot, muuttuvat korot, lisäkorot ja/tai mahdolliset korkokulut. Kokonaiskorosta on hyvä olla perillä, koska se antaa selkeän kuvan paljonko lainanottajan tulee maksaa korkoja koko laina-aikana. Kokonaiskorko auttaa mm. lainavertailussa.

Korkoa korolle -ilmiö 

Korkoa korolle -ilmiö tarkoittaa, että saat korkoa/tuottoa sekä alkuperäiselle pääomalle että jo kertyneelle korolle. Näin sijoituksesi kasvaa nopeammin ajan myötä.

Lue: Korkoa korolle -efekti

Korkomarginaali 

Korkomarginaali on pankin perimä prosentuaalinen lisähinta, joka lisätään viitekoron päälle, jotta saadaan lainan lopullinen korkoprosentti. Korkomarginaalin määrittää yleensä lainanantaja ja korkomarginaali perustuu eri tekijöihin, kuten markkinatilanteeseen, asiakkaan luottoluokitukseen tai riskiprofiiliin.

Korkomarginaali voi olla koko laina-ajan kiinteä tai se voi olla sidottu tiettyyn ajanjaksoon. Asuntolainaa ottaessa papereissa voi lukea mm. 0,9% + 12kk Euribor. Tämä tarkoittaa, että pankin korkomarginaali on 0,9 prosenttia ja tähän päälle tulee 12kk Euribor-viitekorko.

Esimerkiksi jos nostat asuntolainan  edellä mainituilla ehdoilla, olisi lainan kokonaiskorko 0,9% + 3,965% eli yhteensä = 4,865% (mainittu viitekorko on kirjoitushetken mukainen korko РHuomioi, että Euribor vaihtelee päivittäin).

Korkosuojaus 

Asuntosijoittajat voivat suojautua korkojen muutoksilta, joka voi vaikuttaa sijoitusasuntolainojen korkokustannuksiin tai tuottoihin.

Kun asuntosijoittaja hankkii asuntoja ja rahoittaa niitä lainarahalla, lainan korko voi olla muuttuva ja vaihdella markkinoiden korkotason mukaan. Asuntosijoittamisessa korkosuojaus voi tarkoittaa mm.:

Kiinteäkorkoista lainaa, jossa lainan korko pysyy samana koko laina-ajan. Kiinteäkorkoinen laina tarjoaa ennustettavuutta asuntosijoittajan korkokustannuksiin, mutta samalla se voi rajoittaa mahdollisuutta hyötyä korkojen laskusta.

Toisena vaihtoehtona on korkokaton hankkiminen, jonka myötä lainalle asetetaan enimmäiskorko, jota lainan korko ei voi ylittää. Korkokatto tarjoaa samanlaista suojaa korkojen nousua vastaan, mutta on mahdollista hyötyä korkojen laskusta.

Koronvaihtosopimus eli korkoswappi on yksi vaihtoehto, joka keskittyy korkojen vaihtamiseen johdannaisten avulla. Swappi on melko monimutkainen johdannainen, jota pankit eivät tarjoa sitä helposti yksityisille henkilöille tai pienille lainoille, vaan enemmänkin yrityksille. Korkovaihtosopimus voidaan ottaa esimerkiksi taloyhtiölainaan.

Korkovähennys 

Korkovähennys tarkoittaa, että voit vähentää tietyt lainan korkokulut verotettavasta tulostasi, mikä alentaa maksettavaa veroa. Tällaisia lainoja ovat mm. tulonhankkimislainat.

Kunnossapitotarveselvitys

Kunnossapitotarveselvitys eli KPTS liittyy taloyhtiöiden ylläpitoon ja hoitoon. KPTS tarkoittaa asiakirjaa tai suunnitelmaa, jossa arvioidaan taloyhtiön kunnossapitotarpeet ja suunnitellaan tarvittavat kunnossapitotoimenpiteet tuleville vuosille. KPTS:n avulla pyritään varmistamaan kiinteistön arvon säilyminen ja hyvä kunto pitkällä aikavälillä.

Taloyhtiöissä on monia erilaisia teknisiä ja rakenteellisia osia, jotka vaativat säännöllistä huoltoa, korjausta ja kunnossapitoa. Näitä voivat olla esimerkiksi putkistot, julkisivut, katto, ikkunat, hissit, lämmitysjärjestelmät ja ulkoalueet. KPTS:ssä näiden eri osa-alueiden tila ja kunto tarkastetaan, ja päätetään tarvittavista toimenpiteistä ja aikatauluista niiden ylläpidolle ja korjaukselle.

Kunnossapitotarveselvitys on tärkeä työkalu taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle, sillä se auttaa suunnittelemaan budjetin kunnossapitotöille ja varmistamaan, että tarvittavat toimenpiteet toteutetaan oikea-aikaisesti. Lisäksi se auttaa asukkaita ja osakkeenomistajia ymmärtämään, mitä kunnossapitotoimenpiteitä kiinteistössä on suunnitteilla ja miksi ne ovat tarpeellisia.

KPTS on taloyhtiölle pakollinen ja siitä näkee sekä tehdyt remontit että arvioidut tulevat korjaustarpeet.

Kuntotarkastus

Kuntotarkastus on ammattilaisen tekemä prosessi, jossa tarkastetaan asunnon tai kiinteistön tekninen kunto ja arvioidaan sen eri osien ja järjestelmien toimivuutta, kuntoa ja mahdollisia vaurioita. Kuntotarkastus voi kattaa niin ulkoiset kuin sisäiset osat ja tarkoituksena on tunnistaa mahdolliset kunnossapitotarpeet ja korjaustoimenpiteet.

Kuntotarkastuksia tehdään yleensä asuntoa ostaessa/myydessä, säännöllisen ylläpidon yhteydessä tai vakuutus- ja korjausarviota laatiessa.

Käsiraha

Sijoitusasunnon ostamista varten tulee useimmiten hakea pankista laina ja yleensä pankki tarjoaa 70-75% asunnon arvostan lainan vakuudeksi. Jäljelle jäävä summa tulee löytyä itseltä takataskusta ja juuri tätä summaa kutsutaan käsirahaksi. Käsirahan sijaan on myös mahdollista hyödyntää erilaisia lisävakuuksia jäljelle jäävän summan kattamiseksi, kuten esimerkiksi toinen omistamasi asunto, henkilötakaus tms.

My√∂hemmin kun sijoitusasunnon laina on lyhentynyt ja kenties asunnon arvo noussut, vapautuu t√§st√§ vapaata vakuutta, jota voi hy√∂dynt√§√§ ‚ÄĚk√§sirahana‚ÄĚ seuraavan sijoitusasunnon ostamiseen, eik√§ v√§ltt√§m√§tt√§ tarvitse en√§√§ niin paljon ‚ÄĚoikeaa rahaa‚ÄĚ. T√§t√§ kutsutaan uudelleenrahoittamiseksi.

Käsirahasta käytetään yleisemmin termiä omarahoitusosuus.

Lue: Sijoitusasunnon rahoitus Рopas aloittelevalle asuntosijoittajalle 

Käyttöaste 

Käyttöasteella viitataan asuntosijoittamisessa siihen, kuinka paljon vuokra-asunnoista on todellisuudessa vuokrattuna suhteessa niiden kokonaismäärään. Käyttöaste ilmaistaan yleensä prosenteissa. Korkea käyttöaste tarkoittaa, että suuri osa vuokra-asunnoista on vuokrattuna ja tuottaa vuokratuloja asuntosijoittajalle. Alhainen käyttöaste tarkoittaa, että suurin osa vuokra-asunnoista on tyhjillään, eikä niistä synny tuottoa.

Käyttövastike

Käyttövastike liittyy asumisoikeusasuntoon, jossa käyttövastike koostuu hoitovastikkeesta ja perusvastikkeesta. Käyttövastikkeella pyritään kattamaan kaikki taloyhtiön kulut. Asumisoikeusasunnossa maksetaan kertaluontoisesti muuton yhteydessä asumisoikeusmaksu, ja tämän jälkeen asukas maksaa kuukausittain käyttövastiketta. Asukas ei omista itse asuntoa, vaan pois muuttaessaan hänelle palautetaan asumisoikeusmaksu, jossa on huomioitu rakennusindeksin muutos.

L

Linjasaneeraus

Linjasaneeraus tarkoittaa taloyhtiön putkistojen ja viemäreiden perusteellista uusimista tai korjaamista. Se on yleinen termi, jota käytetään asunto-osakeyhtiöissä ja muissa kiinteistöissä, kun putkistojen ja viemäreiden ikä, kunto tai toiminnallisuus ovat heikentynyt ja ne vaativat kattavaa remonttia. Linjasaneeraus voi sisältää mm.: putkien uusimisen, viemärien korjauksen, kylpyhuoneiden ja keittiöiden remontoimisen sekä ilmanvaihtojärjestelmän parantamisen.

Lunastuslauseke

Lunastuslauseke on sopimusehto, joka antaa toiselle osapuolelle oikeuden lunastaa tai ostaa tietty omaisuus määritellyin ehdoin. Esimerkiksi taloyhtiössä voi olla laadittu yhtiöjärjestykseen lunastuslauseke, joka antaa taloyhtiön muille osakkaille oikeuden lunastaa toisen asunto-osakkeet tietyssä tilanteessa. Asuntosijoittajalle tämä voi tarkoittaa sitä, että sopiva sijoitusasunto voidaan viedä nenän edestä kauppojen kättelemisen jälkeenkin, jos joku taloyhtiön osakkaista haluaa kyseisen asunnon itselleen lunastaa. Tällaisessa tilanteessa taloyhtiön osakas maksaa asunnosta sovitun kauppahinnan.

Lunastuslauseke tulee lukea taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä eli lukemalla tämän asiakirjan, voit saada asian selville. Jos lunastuslauseketta ei ole, asunnon kauppakirja on sitova, eikä ostajan tarvitse murehtia kauppojen peruuntumista lunastuslausekkeen takia.

Lunastusvaatimus tulee jättää (1) kuukauden kuluttua siitä, kun taloyhtiön hallitus on saanut tiedon toteutuneesta asuntokaupasta. Aika voi toki vaihdella, mutta määritetty tarkka aika löytyy yhtiöjärjestyksestä.

Luovutustappio

Luovutustappio tarkoittaa tilannetta, jossa sijoittaja myy omaisuuttaan, kuten esimerkiksi sijoitusasunnon, ja asunnon myyntihinta on alhaisempi kuin alkuperäinen hankintahinta. Luovutustappio voidaan hyödyntää verotuksessa vähentämällä se verotettavasta tulosta.

Luovutusvoitto

Luovutusvoitto eli myyntivoitto tarkoittaa tilannetta, jossa sijoittaja myy omaisuuttaan, kuten esimerkiksi sijoitusasunnon, ja myyntihinta on korkeampi kuin alkuperäinen hankintahinta. Tämä johtaa taloudelliseen voittoon. Luovutusvoitot ovat verotettavaa tuloa ja ne tulee aina ilmoittaa verottajalle.

Lyhennysvapaa

Lyhennysvapaa tarkoittaa laina-ajan jaksoa, jolloin lainanottaja ei ole velvollinen maksamaan lainan pääomaa takaisin (jakso voi kestää esimerkiksi 6-12 kuukautta). Lyhennysvapaan aikana lainanottaja maksaa ainoastaan lainan korkoja, ja lainan pääoman lyhentäminen siirtyy myöhemmäksi ja laina-aika pidentyy.

M

Markkinahinta

Markkinahinta tarkoittaa asunnon arvoa, joka määräytyy vapailla asuntomarkkinoilla tarjonnan ja kysynnän mukaan. Se on hinta, jolla asunto todennäköisesti myytäisiin tai ostettaisiin avoimilla markkinoilla tietyssä ajassa. Asunnon markkinahinta voi vaihdella alueen sijainnin, ominaisuuksien, kysynnän, taloudellisten tekijöiden ja muiden muuttujien perusteella.

Markkinahinnan arvioimiseen liittyy aina epävarmuutta ennen asunnon myyntiä. Markkinahinnan arvioiminen on sitä helpompaa mitä enemmän vastaavia asuntoja on myyty samalta alueelta.

Markkinariski 

Asuntosijoittamisessa markkinariski viittaa riskiin, jossa asuntojen hintojen ja arvonkehityksen muutokset voivat vaikuttaa asuntosijoittajan saamiin tuottoihin. Asuntosijoittaja on alttiina markkinoiden muutoksille, kuten mm. yleiselle taloustilanteelle, korkotasoille, väestönmuutoksille ja alueellisille tekijöille.

Esimerkiksi taloudellinen taantuma voi johtaa asuntojen kysynnän vähenemiseen, mikä voi aiheuttaa hintojen laskuun. Lisäksi korkotason nousu voi vaikuttaa lainanhoitokustannuksiin ja pienentää vuokratuottoa tai ajaa sen negatiiviseksi.

Markkinariskin vähentämiseksi asuntosijoittajan kannattaa tehdä perusteellista tutkimusta alueesta, johon on sijoittamassa, ja harkita laajemmin muita tekijöitä, kuten alueen kasvupotentiaalia, työllisyystilannetta ja väestönkehitystä. Lisäksi hajauttaminen eri alueiden ja asuntojen välillä voi auttaa pienentämään markkinariskiä.

Markkinariski on olennainen osa asuntosijoittamista, ja on tärkeää ottaa huomioon mahdolliset asuntojen hinnanmuutokset ja arvonnousun vaihtelut pitkän aikavälin sijoituspäätöksissä.

Markkinavuokra

Markkinavuokra viittaa vuokratasoon, joka vallitsee tietyllä alueella tai tietyssä sijainnissa. Markkinavuokra määrittelee sen määrän, joka yleisesti ottaen pyydetään tai maksetaan vuokrana vastaavasta asunnosta kyseisellä markkina-alueella.

Markkinavuokraan vaikuttaa monet eri tekijät, kuten mm. alueen sijainti, kysyntä ja tarjonta, väestön määrä, asuntojen koko ja kunto sekä yleinen vuokramarkkinoiden tilanne.

Asuntosijoittaja voi pitää markkinavuokraa lähtökohtana, kun pyrkii arvioimaan sijoitusasunnon tuottavuutta ja tulevaisuuden vuokratuottoja. Markkinavuokra auttaa määrittelemään asianmukaisen vuokratason sijoitusasunnolle markkinaolosuhteiden perusteella.

On tärkeää tarkkailla markkinavuokraa ja ymmärtää sen kehitystä alueella, jolla sijoitusasunnot sijaitsevat. Tämä auttaa asuntosijoittajia tekemään järkeviä päätöksiä vuokrien asettamisessa ja sijoitusten arvioinnissa.

Muuttotappio 

Muuttotappio viittaa ilmiöön, jossa tietyltä alueelta muuttaa ihmisiä enemmän pois kuin mitä sinne muuttaa. Muuttotappion vastakohta on muuttovoitto. Asuntosijoittamisessa muuttotappioalueille sijoittamiseen liittyy aina riski tulevaisuuden kysynnästä, millä on vaikutusta asunnon vuokra- ja hintakehitykseen.

Muuttovoitto

Muuttovoitto viittaa ilmiöön, jossa tietylle alueelle muuttaa enemmän uusia asukkaita kuin sieltä muuttaa pois. Muuttovoitto voi olla joko sisäistä, eli alueelle muutetaan enemmän saman maan sisältä, tai ulkoista, jolloin alueelle saapuu enemmän ihmisiä ulkomailta kuin mitä lähtee ulkomaille. Sisäisen ja ulkoisen muuttovoiton erottelu auttaa ymmärtämään alueen väestökehityksen dynamiikkaa tarkemmin. Muuttovoiton vastakohtana on muuttotappio.

Myyntivoitto

Asuntosijoittamisessa myyntivoitto tarkoittaa sitä taloudellista hyötyä, joka saadaan asunnon myynnistä sen jälkeen, kun se on alun perin hankittu sijoituskohteeksi. Myyntivoiton suuruus lasketaan vähentämällä myyntihinnasta kaikki asunnon hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut, kuten välityspalkkiot, verot ja remonttikustannukset.

Esimerkiksi, jos sijoitusasunto ostettiin aikoinaan 100 000 eurolla ja nyt se myyd√§√§n 150 000 eurolla, ja myyntiin liittyv√§t kulut ovat yhteens√§ 5 000 euroa, myyntivoitto olisi 45 000 euroa (150 000 ‚ā¨ – 100 000 ‚ā¨ – 5 000 ‚ā¨).

Myyntivoiton suuruus voi vaihdella sijoitusasunnosta riippuen. Asunnon arvon noustessa ajan myötä tai sen sijainnin kehittyessä hyvin, myyntivoitto voi olla merkittävä. Toisaalta, jos asunnon arvo laskee tai myyntikulut ovat suuret, myyntivoitto voi olla pienempi tai jopa tappiollinen.

On tärkeää huomioida myös mahdolliset veroseuraamukset myyntivoiton osalta.

N

Negatiivinen kassavirta

Negatiivinen kassavirta tarkoittaa tilannetta, jossa sijoitusasunto ei tuota riittävästi vuokratuloja kattamaan asuntoon liittyviä kuluja. Tämä tarkoittaa, että saadut vuokratulot eivät riitä kattamaan lainanlyhennyksiä, korkoja, kiinteistöveroja, ylläpitokuluja, vakuutuksia ja muita asuntoon liittyviä kuluja.

Kun asunnosta saatava kassavirta on negatiivinen, asuntosijoittaja joutuu kattamaan puuttuvan summan omasta taskustaan. Tämä voi tuoda taloudellista taakkaa erityisesti jos on useita sijoitusasuntoja, joista jokainen tuottaa negatiivista kassavirtaa.

Negatiivinen kassavirta voi johtua useista syistä, kuten korkeista asuntolainakuluista, alhaisista vuokratasoista suhteessa asunnon hankintahintaan tai yllättävistä korjaus- ja ylläpitokuluista. Lisäksi, jos asunto on tyhjillään pidempiä aikoja, vuokratulot voivat jäädä odotettua pienemmiksi.

Negatiivinen kassavirta ei välttämättä tarkoita, että sijoitus on huono. Se voi olla tilapäinen tilanne, joka voi muuttua positiiviseksi tulevaisuudessa esimerkiksi vuokratasojen nousun, asuntolainan lyhentymisen tai muiden markkinoiden muutosten myötä. Kuitenkin asuntosijoittajan on tärkeää arvioida huolellisesti negatiivisen kassavirran vaikutusta omiin taloudellisiin resursseihin ja pitkän aikavälin kannattavuuteen ennen kuin tekee päätöksiä asuntosijoitustensa suhteen.

Negatiivinen kassavirta syntyy herkimmin voimakasta velkavipua käytettäessä.

Neliöhinta

Neliöhintaa käytetään yleisesti kiinteistöjen ja asuntojen hintojen määrittämiseen. Neliöhinta lasketaan jakamalla tilan kokonaishinta sen pinta-alalla. Esimerkiksi, jos asunnon hinta on 200 000 euroa ja sen pinta-ala on 100 neliömetriä, neliöhinta on 200 000 euroa / 100 m² = 2000 euroa/neliömetri. Neliöhinnan avulla voidaan vertailla eri kiinteistöjen hintoja ja arvioida niiden suhteellista arvoa tai vertailla eri alueiden hintatasoa keskenään.

Neliöhinta on hyvä mittari, kun vertaillaan vastaavanlaisia ja -kokoisia asuntoja keskenään. Erikokoisten asuntojen kohdalla neliöhintavertailu ei ole aina paras tapa punnita asuntoja keskenään.

Lue: Miksi neliöhinta voi olla paska mittari?

O

Oma pääoma

Asuntojen yhteydessä oma pääoma tarkoittaa sitä osaa asunnon hankintahinnasta tai arvosta, jonka sijoittaja on itse rahoittanut omilla varoillaan. Se on summa, joka on sijoitettu asunnon hankintaan ilman ulkopuolista lainarahoitusta. Oma pääoma asunnon ostamisessa voi olla esimerkiksi alkuperäinen käsiraha (ks. käsiraha) tai muu omasta pussista maksettu osuus asunnon hinnasta, kun taas loput hankintahinnasta voi olla lainarahaa.

Oman pääoman tuotto

Asuntosijoittamisen yhteydessä oman pääoman tuotto viittaa sijoittajan saamaan taloudelliseen tuottoon suhteessa sijoittamaansa omaan pääomaan. Se lasketaan yleensä prosentteina ja kuvaa, kuinka paljon voittoa tai tappiota on saatu suhteessa asunnon ostoon käytettyyn omaan pääomaan ilman otettuja lainoja. Tämä mittari auttaa arvioimaan sijoituksen tehokkuutta ja kannattavuutta pitkällä aikavälillä.

Esimerkkilaskelma: Sijoitat omaa pääomaa 50 000 euroa sijoitusasunnon hankintaan. Vuoden kuluttua myyt asunnon 60 000 euron hintaan. Lisäksi olet käyttänyt asunnon ylläpitokuluihin ja muihin kuluihin 2 000 euroa vuodessa.

Oman pääoman tuotto lasketaan seuraavasti:

Oman pääoman tuotto (%) = ((Myyntihinta РOstohinta РKulut) / Ostohinta) * 100

Oman pääoman tuotto on näin ollen = ((60 000 Р50 000 Р2 000) / 50 000) * 100
‚Čą 16%

Yllä olevassa esimerkissä oman pääoman tuotto olisi noin 16%. Tämä tarkoittaa, että sijoitus tuotti vuodessa noin 16% voittoa sijoitettuun omaan pääomaan nähden. On tärkeää huomata, että tässä esimerkissä emme huomioineet veroja tai muita mahdollisia tuottoon vaikuttavia tekijöitä.

Lue: Oman pääoman tuotto Рässä asuntosijoittajan taskussa?

Omarahoitusosuus

Omarahoitusosuus viittaa siihen osuuteen asunnon hankintahinnasta, jonka sijoittaja rahoittaa omilla varoillaan ilman ulkopuolista lainarahoitusta. Omarahoitusosuus on yleensä vähintään 20-30% asunnon kokonaishinnasta.

Omarahoitusosuuden suuruus voi vaihdella riippuen sijoittajan strategiasta, riskinsietokyvystä ja pankin vaatimuksista. Suurempi omarahoitusosuus vähentää lainan määrää ja siten myös lainanhoitokustannuksia sekä sijoituksen riskiä. Toki on huomioitavaa, että korkea omarahoitusosuus pienentää velkavivusta saatavaa hyötyä ja näin mahdollisesti omalle pääomalle saatavaa tuottoa.

Osta ja myy -strategia

Asuntosijoittamisessa osta ja myy -strategia tarkoittaa sitä, että sijoittaja hankkii asunnon tarkoituksenaan pitää se omistuksessaan lyhyen aikaa ja myydä se voitolla eteenpäin.

Osta ja myy -strategiassa sijoittaja voi myydä asunnon voitolla eteenpäin vaikkapa arvoa nostattaneen remontin tai vuokrankorotuksen/uudelleenvuokrauksen jälkeen, jolloin asunto on sijoittajan laskelmissa arvokkaampi.

Asunto voidaan myydä eteenpäin myös vaikka sellaisenaan heti mikäli sijoittaja on onnistunut ostamaan asunnon jostain syystä (esim. kuolinpesän tai avioerotilanteen tarve myydä asunto pois nopeasti) edullisesti.

Lue: Osta ja pidä vai Osta ja myy -strategia?

Osta ja pidä -strategia

Osta ja pidä -strategia tarkoittaa sitä, että sijoittaja hankkii asunnon suunnitelmana omistaa se pidemmän aikaa. Osta ja pidä -sijoituksella tavoitellaan yleensä tuottoa sekä kassavirran (vuokratulot) sekä tulevaisuuden arvonnousuun perustuen.

Ostohinta

Ostohinta tarkoittaa kokonaishintaa, jonka asunnon ostaja maksaa asunnosta ostohetkellä.

P

Passiivinen tulo

Passiivinen tulo tarkoittaa tulonlähdettä, joka syntyy ilman jatkuvaa aktiivista työskentelyä tai päivittäistä osallistumista. Se voi sisältää esimerkiksi osinkoja, vuokratuloja tai liiketoiminnan tulovirtoja, jotka vaativat alkuvaiheessa enemmän panostusta, mutta voivat ajansaatossa tuottaa jatkuvaa tuloa ilman jatkuvaa työskentelyä.

Lue: Passiivinen tulo ilman työntekoa

Pintaremontti

Pintaremontti tarkoittaa asunnon pintamateriaalien päivittämistä tai uudistamista ilman suurempia rakenteellisia muutoksia. Pintaremontti voi sisältää esimerkiksi seinien maalaamisen, lattiapäällysteiden vaihtamisen ja muiden pintojen kuten kaappien, ovien ja listojen uusimisen. Pintaremontti voi olla kustannustehokas tapa kohentaa sijoitusasunnon ilmettä ja parantaa asunnon vuokrattavuutta sekä nostaa vuokraa ilman suurempaa remonttia.

Positiivinen kassavirta

Positiivinen kassavirta asuntosijoittamisessa tarkoittaa tilannetta, jossa vuokra-asunnosta saadut tulot ylittävät kaikki asuntoon liittyvät kulut. Tämä tarkoittaa käytännössä, että asuntosijoittaja saa enemmän vuokratuloa kuin mitä hänen on maksettava kiinteistön ylläpidosta, lainanlyhennyksestä, veroista, vakuutuksista ja muista kuluista.

Esimerkki positiivisesta kassavirrasta asuntosijoittamisessa:

  • Kuukausittaiset vuokratulot: 1 000 ‚ā¨
  • Vuokra-asunnon yll√§pitokulut (hoitovastike, korjaukset jne.): 300 ‚ā¨
  • Lainanlyhennykset: 350 ‚ā¨
  • Verot ja vakuutukset: 250 ‚ā¨

Kassavirta = Vuokratulot Р(ylläpitokulut + lainanlyhennykset + verot + vakuutukset)

Kassavirta = 1 000 ‚ā¨ – (300 ‚ā¨ + 350 ‚ā¨ + 250 ‚ā¨) = 100‚ā¨

Lue: Positiivinen kassavirta – sijoitusasunnon ehdoton kriteeri?

Prime korko 

Prime korko tarkoittaa pankkien käyttämää omaa viitekorkoa, joka toimii perustana lainojen korkojen määrittämisessä. Prime-korko  ei ole yleisesti kaikkien asiakkaiden saatavilla. Se voi olla hieman korkeampi kuin keskuspankkien perus viitekorot ja vaihtelee pankista riippuen.

Pankit voivat käyttää prime-korkoa esimerkiksi yrityslainojen, asuntolainojen ja muiden luottojen korkojen perustana. Prime-korko voi koostua useista tekijöistä, kuten keskuspankin ohjauskorosta, riskipreemioista ja pankin omista kustannuksista.

PTS (kiinteistön PTS)

PTS on lyhenne sanoista pitkän tähtäimen suunnitelma. Kiinteistön PTS on asiantuntijoiden laatima ehdotus korjausten ajoittamisesta, kiireellisyydestä ja kustannustasosta, perustuen esimerkiksi seuraavan 10 vuoden aikana kiinteistössä toteutettavaan suunnitelmalliseen kunnossapitoon.

PTS toimii keskeisenä työkaluna kiinteistön ylläpidossa ja suunnitelman laatiminen osaavien ammattilaisten johdolla on suositeltavaa. Kuntotarkastus yhdessä PTS:n kanssa tarjoaa taloyhtiön päättäjille realistisen kuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, tarvittavista tutkimuksista, korjausten ajankohdasta sekä niiden kustannuksista. Näin varmistetaan kiinteistön pitkäjänteinen ja suunnitelmallinen ylläpito.

Pääomatulovero

Pääomatulovero on vero, joka maksetaan verottajalle pääomatuloiksi kutsutuista tuloista, kuten mm. sijoituksista kertyneistä tuotoista. Asuntosijoittamisessa tämä voi tarkoittaa mm. vuokratuloja ja asuntojen myynnistä saatuja myyntivoittoja.

Syvenny asuntosijoittamisen verotusasioihin vero-oppaamme avulla.

R

Rahoitus

Rahoituksella viitataan siihen, miten sijoitusasunnot rahoitetaan eli maksetaan. Tarvittavat rahoitukset voivat vaihdella asuntojen ja kiinteistöjen tyypin, sijainnin ja muiden tekijöiden mukaan. Tässä joitakin tapoja:

Oma pääoma: Sijoittaja käyttää omia varojaan asuntojen ostamiseen ja ylläpitämiseen. Tämä voi sisältää säästöjä, sijoituksia ja muita henkilökohtaisia varoja.

Pankkilaina: Sijoittaja hankkii lainan pankilta asunnon ostamiseen joko kokonaan (tarvitaan lisävakuuksia) tai osoittain, esimerkiksi 70% asunnon kokonaishinnasta.

Yksityinen laina: Sijoittaja saa lainan yksityiseltä rahoittajalta tai sijoittajalta, joka uskoo asuntohankkeen kannattavuuteen ja tarjoaa rahoitusta vastineeksi tulevista tuotoista.

Lue: Sijoitusasunnon rahoitus – opas aloittelevalle asuntosijoittajalle

Rahoitusvastike / pääomavastike

Rahoitusvastike on asunto-osakeyhtiön osakkailta perittävä maksu, jolla maksetaan taloyhtiön ottamaa lainaa, jota kutsutaan yhtiölainaksi (ks. yhtiölaina). Rahoitusvastike määräytyy yleensä asunnon neliöiden mukaan ja sen suuruudesta päätetään yhtiökokouksessa.

Reaalihinta

Reaalihinta viittaa asuntosijoittamisessa asunnon hintaan tai arvoon, joka on korjattu inflaation vaikutuksista. Käytännössä se tarkoittaa kiinteistön hintaa, jossa on otettu huomioon ostohetkellä vallinneen inflaation vaikutus ja siten heijastaa kiinteistön todellista, ostohetken rahanarvoista arvoa.

Inflaatio tarkoittaa hintojen yleistä nousua ajan saatossa, mikä vaikuttaa siihen, miten rahalla voidaan ostaa tavaroita ja palveluita. Kiinteistösijoittamisessa inflaatio voi vaikuttaa sekä kiinteistön hintaan että vuokratuottoihin. Reaalihinta pyrkii ottamaan tämän inflaatiovaikutuksen huomioon, jotta kiinteistön todellista arvoa voidaan paremmin arvioida.

Esimerkki: Oletetaan, että vuonna 2020 ostit asunnon 100 000 eurolla. Vuonna 2023 myyt saman asunnon 110 000 eurolla. Hinta on noussut kolmessa vuodessa 10 000 euroa, mutta samalla inflaatio on ollut 5% vuodessa.

Jos et ottaisi inflaatiota huomioon, tuntuisi, että olet saanut 10 000 euroa myyntivoittoa. Kuitenkin, kun otetaan huomioon inflaation vaikutus, todellinen ostohetken rahanarvoinen voitto on pienempi.

Jos inflaatio on ollut esimerkiksi yhteensä 15 % (5 % vuodessa) vuodesta 2020 vuoteen 2023, niin reaalihinta huomioi tämän inflaation:

Reaalihinta = Myyntihinta / (1 + Inflaatio)

Reaalihinta = 110 000 ‚ā¨ / (1 + 0,15) = 95 652,17 ‚ā¨

Tässä tapauksessa reaalihinta huomioi inflaation ja laskee myyntihinnan takaisin vuoden 2020 rahaksi, jolloin todellinen reaalihintainen voitto on 5 652,17 euroa, ei 10 000 euroa.

Reaalihinta auttaa tarkastelemaan kiinteistöjen arvonmuutoksia ja sijoitustuottoja inflaation vaikutusten huomioon ottaen, jotta voidaan saada realistisempi kuva kiinteistösijoituksen todellisesta kehityksestä.

S

Saneeraus 

Saneeraus tarkoittaa laajempaa korjaus- ja uudistustyötä, joka tehdään vuokra-asunnossa tai sijoituskiinteistössä sen kunnostamiseksi, parantamiseksi tai päivittämiseksi. Asuntosijoittaja voi suorittaa saneerauksia tavoitteenaan parantaa kiinteistön arvoa, houkuttelevuutta vuokralaisten / ostajien silmissä sekä saada parempia vuokratuottoja.

Sijoitusasunto

Sijoitusasunto tarkoittaa asuntoa, joka on hankittu nimenomaan sijoitustarkoituksessa eikä omaan asumiseen. Sijoitusasunnolla tavoitellaan tuottoa kuukausittaisten vuokratulojen sekä mahdollisen arvonnousun kautta.

Lue: Sijoitusasunto-opas

Sijoitusasuntolaina / tulonhankkimislaina

Sijoitusasuntolaina on laina, jonka avulla asuntosijoittaja hankkii asunnon puhtaasti sijoitustarkoitukseen = tulonhankkimislaina (ks. tulonhankkimislaina).

Sijoitusasuntolaina toimii usein hyvin samalla tavalla kuin tavallinen asuntolaina, mutta siinä voi olla erilaisia ehtoja, lyhyempi laina-aika ja korkeampi korko, koska sijoitusasuntoihin liittyy korkeampi riski. Lainan ehdot voivat vaihdella eri pankkien ja rahoituslaitosten välillä.

Lue: Sijoitusasunto lainarahalla

Sijoitusstrategia

Sijoitusstrategia on suunnitelma, jonka asuntosijoittaja kehittää tavoitteidensa saavuttamiseksi sijoitustoiminnassaan. Strategia määrittelee mm. tulevat sijoituspäätökset asuntosijoittamiseen liittyen.

Sijoitusstrategia auttaa tekemään oikeanlaisia päätöksiä eri tilanteissa ja pitämään kiinni pitkän aikavälin tavoitteista. Asuntosijoittajalla strategiana voi olla esimerkiksi flippaaminen tai osta ja pidä -strategia tai näiden kahden yhdistelmä.

Stailaus

Stailaus tarkoittaa asunnon sisätilojen visuaalista ja esteettistä parantamista kalusteilla tavoitteena lisätä asunnon houkuttelevuutta ja arvoa potentiaalisten vuokraajien tai ostajien silmissä. Nykyään myyntikuvissa käytetään paljon myös virtuaalistailausta.

Lue: Sijoitusasunnon stailaus Рlisäarvoa vai ajanhukkaa? 

T

Takuuvuokra / vuokravakuus 

Takuuvuokra (tai vuokravakuus) on sovittu summa, jonka vuokralainen maksaa vuokranantajalle asunnon vuokrasopimuksen alkaessa. Takuusumma toimii vakuutena mahdollisia vuokrarästejä, vahinkoja tai muita sopimusrikkomuksia vastaan. Takuuvuokra palautetaan vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä, mikäli asunto on hyvässä kunnossa ja vuokra on maksettu sovitusti.

Taloudellinen riippumattomuus

Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa tilannetta, jossa elämisen kulut pystyy kattamaan ilman jatkuvaa työntekoa. Taloudellinen riippumattomuus saavutetaan yleensä säästämisen, sijoittamisen ja passiivisten tulovirtojen avulla, mikä antaa mahdollisuuden valita, milloin ja miten haluaa työskennellä tai viettää oman aikansa.

Lue: Taloudellinen riippumattomuus – onko se sinua varten?

Talousarvio

Taloyhtiön talousarvio on etukäteen laadittu suunnitelma taloyhtiön tuloista ja menoista tulevalla tilikaudella. Taloyhtiön isännöitsijä tekee talousarvion.

Talousarvio perustuu usein edellisen tilikauden toteutuneisiin lukuihin sekä arvioihin tulevista tuloista ja hoitokuluista, kuten huolloista, korjauksista ja hallinnollisista kustannuksista. Talousarvio hyväksytään yleensä yhtiökokouksessa ja toimii suunnittelun ja seurannan välineenä taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle. Talousarvio on tärkeä, koska sen perusteella määritetään hoito- ja rahoitusvastikkeiden suuruus.

Taloyhtiölaina

Taloyhtiölaina on laina, jonka taloyhtiö ottaa suurten investointihankkeiden, kuten kiinteistön rakentamisen, korjaustöiden tai remonttien rahoittamiseksi. Yleensä laina maksetaan takaisin taloyhtiön keräämillä pääomavastikkeilla (=rahoitusvastike) ja tarvittaessa osakas voi maksaa asuntoon kohdistuvan lainan pois myös kertasuorituksena. Tämä järjestely mahdollistaa merkittävien investointien toteuttamisen ilman, että osakkaat joutuisivat maksamaan suuria summia välittömästi omista varoistaan.

Lue: Lyhennysvapaa taloyhti√∂lainassa ‚Äď hyv√§ vai huono juttu?

Tasalyhennys

Tasalyhennys tarkoittaa lainanlyhennyksen muotoa, jossa lainapääomaa maksetaan takaisin tasasuuruisina erinä laina-ajan kuluessa. Jokainen maksuerä koostuu sekä lainan pääoman lyhennyksestä että kertyneistä koroista. Koska lainan pääoma pienenee jokaisen lyhennyksen myötä, koron osuus pienenee myös ajan myötä, ja pääoman osuus maksuerässä kasvaa. Tasalyhennyksen ansiosta laina lyhenee tasaisesti koko laina-ajan, ja lainan viimeiset lyhennykset ovat pienempiä kuin alkuvaiheessa.

Huomioitavaa on yleinen korkotason nousu tai lasku ‚Äď jos korkotaso nousee, maksettavan kuukausier√§n suuruus kasvaa ja jos korkotaso laskee, kuukausier√§n suuruus pienenee.

Tase 

Taloyhtiön tilinpäätöksessä on kaksi tärkeää osaa: tase ja tuloslaskelma (ks. tuloslaskelma). Tase on dokumentti, joka kuvaa taloyhtiön varoja, velkoja ja pääomaa. Tase koostuu kahdesta osasta: vastaavista ja vastattavista. Vastaavat kuvaavat taloyhtiön varallisuutta ja omaisuutta, kuten rakennukset, tontti, kassavarat ja mahdolliset sijoitukset. Vastattavat puolestaan kertovat miten kyseiset varat on rahoitettu, esimerkiksi omalla pääomalla tai velkarahalla.

Tase antaa katsauksen taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja on yksi tärkeä työkalu isännöitsijän, hallituksen ja osakkaiden päätöksenteossa.

Tilinpäätösmateriaali

Taloyhtiön tilinpäätösmateriaali sisältää joukon erilaisia dokumentteja ja liitteitä, jotka antavat kattavan kuvan taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta tilikauden päättyessä. Tyypillisesti tilinpäätösmateriaali sisältää tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot. Lisäksi voi kuulua myös toimintakertomus, jossa kerrotaan taloyhtiön toiminnasta, tulevista suunnitelmista ja mahdollisista riskeistä.

Todellinen vuosikorko

Todellinen vuosikorko kuvaa lainan tai luoton todellisia vuosittaisia kustannuksia prosentteina ilmaistuna. Todellinen vuosikorko ottaa huomioon kaikki lainasta aiheutuvat kulut ja korot, kuten nimelliskoron, lainanhoitokulut, avausmaksut ja muut mahdolliset kulut.

Todellinen vuosikorko on tärkeä vertailumittari eri lainojen kesken, sillä se antaa selkeän kuvan kuinka paljon laina todellisuudessa tulee kokonaisuudessaan kustantamaan. Toisin kuin pelkkä nimelliskorko, joka kertoo vain lainan korkoprosentin ilman muita kuluja, todellinen vuosikorko ottaa huomioon kaikki kulut ja antaa paremman käsityksen lainan kokonaiskustannuksista.

Tuloslaskelma

Taloyhtiön tilinpäätöksessä on kaksi tärkeää kohtaa: tuloslaskelma ja tase (ks. tase). Tuloslaskelma kertoo taloyhtiöt tuotot ja kulut tilikauden ajalta ja lisäksi, onko tilikausi ollut tuloksellinen vai tappiollinen (asunto-osakeyhtiön tavoitteena ei ole tuottaa tulosta).

Tuottopuoli koostuu yleensä pitkälti yhtiövastikkeista ja hoitokuluihin sisältyy mm. taloyhtiön huolto- ja hallintokulut, korjaukset, lämmityksen, veden jne.

Tuloslaskelman avulla voidaan seurata taloyhtiön taloudellista suoriutumista ja tehdä päätöksiä esimerkiksi tulevista investoinneista tai hoitovastikkeiden korotuksen tarpeellisuudesta.

Tulonhankkimislaina

Hakiessasi pankista sijoitusasunnon ostamiseen lainaa, on kyseessä tällöin tulonhankkimislaina, ei asuntolaina. Eli kyseessä on nimensä mukaan tarkoitus hankkia tuloja lainan avulla, joka tapahtuu sijoitusasunnon kohdalla vuokratulojen ja/tai kohteen arvonnousun kautta.

Kun laitat ostamasi sijoitusasunnon vuokralle, voit vähentää pääomatuloista sijoitusasuntoon liittyvän lainan korot. Henkilökohtaisen asuntolainan kohdalla korkovähennys on kokonaan poistunut.

Yleensä tulonhankkimislainan korot menevät vähennyksinä veroilmoitukseen automaattisesti, mutta tämä on hyvä aina erikseen tarkistaa veroilmoituksesta.

Tulouttaminen ja rahastointi 

Taloyhtiöiden kirjanpidossa käsitellään osakkailta perittävien rahoitusvastikkeiden tulouttamista ja rahastointia. Nämä kaksi käytäntöä ovat olennaisia asuntosijoittajan kannalta, sillä ne vaikuttavat verotukseen ja sitä kautta tuottoon. Jos taloyhtiöllä on lainaa, osakkaat maksavat oman osuutensa pääomavastikkeen (voidaan sanoa myös rahoitusvastikkeen) kautta. Nämä maksut voidaan taloyhtiön kirjanpidossa joko tulouttaa tai rahastoida.

Tulouttaessa suoritukset kirjataan taloyhtiön tuloiksi ja näin ollen tuloutetut suoritukset voidaan vähentää vuokratuloista jo saman verovuoden aikana.

Rahastoidessa taloyhtiö kirjaa rahoitusvastikkeet pääomasijoituksiksi, eli ne lasketaan osaksi asunto-osakkeiden hankintakustannuksia. Tämän ansiosta suorituksia voidaan vähentää verotuksessa asunnon myyntihetkellä.

Lähes poikkeuksetta rahoitusvastikemaksut tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa eli ne ovat heti verovähennyskelpoisia. Tämä on nykyään usein kirjattu myös uudiskohteissa kohteen yhtiöjärjestykseen.

Tuotto-odotus 

Asuntosijoittamisessa tuotto-odotus tarkoittaa sitä taloudellista voittoa, jonka asuntosijoitukselta voidaan realistisesti odottaa tietyllä ajanjaksolla.

Tyhjä kuukausi

Tyhjä kuukausi viittaa ajanjaksoon, jolloin sijoitusasunto ei ole vuokrattuna eikä tuota vuokratuloja. Tällainen tilanne voi johtua esimerkiksi vuokralaisen vaihdosta, remonteista tai muista syistä, joiden vuoksi asunto ei ole hetkellisesti vuokrattuna. Tyhjät kuukaudet vaikuttavat sijoituksen tuottoon, sillä vuokratulot puuttuvat ja samalla saatetaan joutua kattamaan asunnon ylläpitokustannukset omista varoista. Asuntosijoittajan on tärkeää ottaa huomioon tyhjät kuukaudet suunnitellessaan sijoitusstrategiaansa ja laskiessaan odotettua vuokratuottoa.

U

Uudelleenrahoitus eli jälleenrahoitus

Asuntosijoittamisessa uudelleenrahoitus tarkoittaa lainasta vapautuneiden vakuusarvojen hyödyntämistä uusien asuntojen ostoon, jolloin asuntosijoittaja voi hyödyntää velkavipua ja vähentää omaa pääomaa sijoituksissa.

Uudelleenrahoituksen avulla asuntosijoittaja voi kasvattaa asuntosalkkua tehokkaasti ja hyödyntää arvonnousun ja lainalyhennysten tuomaa vapautuvaa vakuusarvoa seuraavien sijoituskohteiden hankintaan.

Uudiskohde

Uudiskohde tarkoittaa vastarakennettua tai rakenteilla olevaa kiinteistöä/asuntoa.

Lue: Asuntosijoitusstrategia Рuudiskohteet 

V

Vakuus

Vakuus tarkoittaa omaisuutta tai sitoumusta, jota käytetään lainan tai velan vakuutena. Vakuuden tarkoituksena on antaa lainan myöntäjälle turva siitä, että laina voidaan tarvittaessa periä takaisin vakuutena olevalla omaisuudella, jos velallinen ei kykene maksamaan velkaa takaisin sovittuna aikana. Vakuus voi olla esimerkiksi kiinteistö, arvopaperi, talletus tai takaus.

Vakuusarvo

Vakuusarvo on omaisuuden osuus sen markkina-arvosta, joka kelpaa lainan vakuudeksi. Esimerkiksi asuntokaupassa ostettavan asunnon kauppahinnasta voidaan ottaa 60-80 % lainan vakuudeksi, ja loput tulee maksaa käteisellä tai muilla vakuuksilla. Vakuusarvon ja markkinahinnan ero edustaa lainanantajan turvaväliä vakuuden arvon laskun varalta.

Yleisimmin asuntojen vakuusarvo on 70% asunnon kauppahinnasta/markkinahinta-arviosta.

Vakuusvaje

Vakuusvaje asuntolainan yhteydessä ilmenee, kun lainan vakuutena olevan asunnon arvo ei kata koko lainan summaa. Tavallisesti pankit hyväksyvät 70-80 % asunnon arvosta vakuutena, joten ostajalla on oltava omia varoja vähintään 20-30 % asunnon hinnasta varmistaakseen riittävän vakuuden. Mikäli ostajalla on käytettävissään vähemmän omia varoja, syntyy vakuusvaje. Tässä tilanteessa pankki voi joko hyväksyä riskin tai pyytää lisävakuuksia tai takauksia lainan vahvistamiseksi.

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on vero, joka tulee maksettavaksi, kun ostaa kiinteistön tai asunto-osakkeen. Ostajan tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero kaupan yhteydessä tai viimeistään kahden kuukauden kuluessa kaupantekohetkestä. Tämä vero on ilmoitettava ja maksettava ostajan toimesta.

Varainsiirtovero vaihtelee sen mukaan, millaisesta omaisuudesta on kyse:

Kiinteistöjen ja rakennusten varainsiirtovero, kuten tontit ja niillä sijaitsevat rakennukset, on 4 %.

Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtovero, kuten kerrostalo- tai rivitalo-osakkeet, on 2 %.

Joissain tilanteissa varainsiirtoveroa ei kuitenkaan tarvitse maksaa, kuten a) ensiasuntoa ostaessa, b) jos veron määrä on alle 10 euroa, c) asumisoikeusasunnoista, d) arvopaperipörssistä ostetuista osakkeista ja e) lahjana tai perintönä saadusta omaisuudesta.

Vastike

Vastike tarkoittaa maksua, jonka asunnon tai kiinteistön omistaja maksaa mm. kiinteistön ylläpidosta, yhteisten tilojen käytöstä ja mahdollisista palveluista.

Asunto-osakeyhtiössä vastike koostuu yleensä useista eri osista, kuten hoitovastikkeesta, joka kattaa kiinteistön ylläpidosta ja käytöstä aiheutuvat kulut, sekä mahdollisesta rahoitusvastikkeesta, joka liittyy esimerkiksi lainan lyhennyksiin ja korkoihin. Vastike voi myös sisältää muita kuluja, kuten lämmitys-, vesi- ja jätehuoltokustannuksia sekä mahdollisia yhteisten tilojen käyttömaksuja.

Vastikerahoituslaskelma

Vastikerahoituslaskelma on osa taloyhtiön tilinpäätösmateriaalia ja se on tärkeä dokumentti asukkaille ja asuntosijoittajille. Vastikerahoituslaskelma kertoo, ovatko taloyhtiön hoito- ja pääomavastikkeet oikealla tasolla ja onko taloyhtiön kassassa tarpeeksi varoja yllättäville menoille. Vastikerahoituslaskelmasta voi nähdä myös hoitovastikejäämän, joka indikoi, onko hoitovastikkeita kerätty liikaa tai liian vähän suhteessa todellisiin kuluihin.

Velaton hinta 

Asunnon velaton hinta tarkoittaa summaa, joka asunnosta tulee maksaa kokonaisuudessaan, jos se ostettaisiin ilman lainaa tai muita velkoja. Velaton hinta kuvaa asunnon todellista arvoa ilman ulkopuolista rahoitusvelvoitetta.

Kauppahinta taas on asunnon velaton hinta Рyhtiölaina.

Esim. jos asunnon velaton hinta on 150.000‚ā¨ ja asuntoon kohdistuu taloyhti√∂lainaa 100.000‚ā¨, on asunnon kauppahinta 50.000‚ā¨.

Verovähennysoikeus

Verovähennysoikeus tarkoittaa asuntosijoittajan mahdollisuutta vähentää verotuksessa tiettyjä kuluja ja menoja, jotka liittyvät asuntosijoittamiseen. Nämä vähennykset voivat alentaa maksettavia veroja ja siten parantaa sijoituksen tuottoa. Asuntosijoittaja voi vähentää verotuksessa mm. sijoituslainan korot, vastikkeet (myös rahoitusvastike, jos sitä ei ole rahastoitu), vesimaksut, vakuutukset, vuokra-asuntoon hankitut kodinkoneet sekä asuntosijoitustoimintaan liittyvät ajokilometrit.

Vipuvoima / velkavipu

Vipuvoima tarkoittaa tilannetta, jossa asuntosijoittaja käyttää lainarahaa eli velkarahaa asuntojen hankkimiseen. Vipuvoiman avulla sijoittaja voi parantaa omalle sijoitetulle pääomalle saatavaa tuottoa ja samalla rahalla ostaa useampia asuntoja.

Yleisimmin asuntosijoittamisessa käytetään ostohetkellä 70% velkavipua (asunnon vakuusarvo yleisimmin 70% asunnon kokonaishinnasta).

Lue: Velkavipu asuntosijoittamisessa

Vuokralainen 

Vuokralainen on osapuoli, joka vuokraa asunnon toiselta osapuolelta, jota kutsutaan vuokranantajaksi. Vuokralainen saa oikeuden käyttää ja asua vuokraamassaan asunnossa määrätyn ajan vastineeksi vuokran maksamisesta vuokranantajalle.

Vuokramarkkina / vuokra-asuntomarkkina

Vuokramarkkina viittaa alueeseen, jolla vuokra-asuntoja tarjotaan vuokralaisille vuokrasopimusten kautta. Se on taloudellinen ja sosiaalinen ympäristö, jossa vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta kohtaavat. Vuokramarkkina voi olla paikallinen, alueellinen tai jopa kansallinen riippuen siitä, mistä alueista ja kiinteistötyypeistä on kyse.

Vuokranantaja

Vuokranantaja on henkilö (tai organisaatio), joka omistaa asunnon tai kiinteistön ja vuokraa sen toiselle osapuolelle, jota kutsutaan vuokralaiseksi. Vuokranantaja on vastuussa asunnon ylläpidosta, huollosta ja mahdollisista korjauksista sekä vuokrasopimuksen ehtojen noudattamisesta.

Vuokrankorotus

Vuokrankorotus tarkoittaa vuokranantajan päätöstä nostaa vuokra-asuntonsa vuokran määrää. Vuokrankorotus tehdään lainmukaisesti ja vuokrasopimuksessa mainittujen ehtojen mukaisesti.

Vuokrankorotuslomake

Vuokrankorotuslomake on asiakirja, jonka vuokranantaja täyttää ja toimittaa vuokralaiselle ilmoittaakseen aikeestaan korottaa vuokraa. Tämä asiakirja on osa vuokrasuhteen hallintaa ja noudattaa yleisiä vuokralainsäädäntöjä ja sääntöjä.

Lataa ilmainen vuokrankorotuslomakkeemme

Vuokrasopimus

Vuokrasopimus on kahden osapuolen välinen oikeudellinen sopimus, joka määrittää vuokranantajan ja vuokralaisen väliset ehdot ja velvollisuudet vuokraustoiminnassa. Vuokrasopimuksen myötä vuokralainen saa oikeuden asua vuokranantajan asunnossa määritetyn ajan ja vastineeksi vuokranantaja saa sopimuksenmukaista vuokraa.

Lataa ilmainen vuokrasopimuspohjamme 

Vuokrataso 

Vuokrataso viittaa vuokrien hintatasoon tai hintakehitykseen tietyllä alueella, tiettynä ajanjaksona tai tietyissä kiinteistöissä. Vuokrataso kuvaa sitä, kuinka paljon vuokra-asuntoja tai kiinteistöjä vuokrataan tietystä hinnasta suhteessa alueen tai markkinoiden keskimääräiseen hintatasoon.

Vuokratonttivastike

Vuokratonttivastike liittyy kiinteistön omistamiseen asunto-osakeyhtiöissä, joissa rakennus on taloyhtiön omistuksessa ja tontti on vuokrattu.

Vuokratontille rakennettu taloyhtiö maksaa tontin omistajalle vuokraa kuukausittain tai vuosittain. Tontin vuokra on määritetty tonttivuokrasopimuksessa ja yleisimmin tonttivuokraa muuttuu elinkustannusindeksin mukaisesti.

Mikäli taloyhtiö ei omista tonttia, yleisimmin tontti on kaupungin tai tonttirahaston omistuksessa.

Lunastettavissa vuokratonteissa taloyhtiön osakkaalla on mahdollisuus lunastaa asunto-osakettaan vastaava osuus tontista omaksi, jonka jälkeen osakkaan ei tarvitse maksaa tonttivuokravastiketta.

Vuokratuotto / vuokratuottoprosentti

Vuokratuotto tarkoittaa sijoitusasunnon tuottojen (vuokratulo) ja kulujen (mm. hoitovastike) suhdetta asunnon velattomaan hintaan. Vuokratuotto ilmaistaan prosentteina.

Lue: Näin lasket vuokratuoton

Vuokratuottolaskuri

Vuokratuottolaskuri on työkalu, jonka avulla voit laskea sijoitusasunnon arvioidun vuokratuoton ja vertailla eri sijoitusasuntoja keskenään.

Meidän oman vuokratuottolaskuri-Excelillä pystyt laskemaan niin pankki- kuin yhtiölainoitettujen kohteiden tuottoja sekä kassavirtoja. Laskuri huomio myös asunnon ja taloyhtiön tulevat remontit.

Taloyhtiöremonttien keskimääräiset kustannukset on lisätty laskuriin helpottamaan laskemista. Voit halutessasi tulostaa vuokratuottolaskurin laskelmat ja hyödyntää niitä esimerkiksi pankkineuvotteluissa.

Lataa ilmainen vuokratuottolaskurimme 

Y

Yhtiökokous 

Yhtiökokous on asunto-osakeyhtiön omistajien ja/tai osakkaiden järjestämä kokous, jossa käsitellään taloyhtiön hallinnollisia ja taloudellisia asioista. Yhtiökokouksessa käsitellään tyypillisesti mm. taloyhtiön remontit ja korjaustarpeet, tilinpäätös ja tuloslaskelma, talousarvio ja vastike, yhtiöjärjestyksen mahdolliset muutokset sekä muut ajankohtaiset asiat.

Yhtiökokous on tärkeä taloyhtiön toiminnan kannalta, ja osakkailla on yleensä äänioikeus suhteessa omistamiinsa osakkeisiin. Kokouksessa tehtävät päätökset vaikuttavat suoraan taloyhtiön arkeen ja tulevaisuuteen, joten osallistuminen ja aktiivisuus yhtiökokouksissa ovat tärkeitä osakkeenomistajan ja asuntosijoittajan kannalta.

Yhtiölaina

Yhtiölaina tarkoittaa taloyhtiön ottamaa lainaa (esimerkiksi kohteen rakentamista tai korjausremonttia varten), ja jonka takaisinmaksun hoitavat taloyhtiön asuntojen omistajat rahoitusvastikkeen kautta. Yhtiölainan ottaa siis itse taloyhtiö, ja lainan takaisinmaksu jakautuu kaikkien taloyhtiön osakkaiden kesken osakkeiden omistussuhteiden mukaan.

Yhtiölainan verovähennys 

Sijoitusasunnon ostoa varten otetun pankkilainan eli tulonhankkimislainan korot ovat vähennyskelpoisia kaikista pääomatuloista sekä lisäksi alijäämähyvityksenä ansiotuloista, jos korkokuluja on enemmän kuin pääomatuloja. Yhtiölainan verohyödyt ovat normaalia pankkilainaa parempia sillä asuntosijoittaja voi vähentää rahoitusvastikkeet kokonaisuudessaan kyseisen vuoden vuokratuloista.

Tästä syystä asuntosijoittajan ei yleensä kannata maksaa yhtiölainaa pois kerralla vaan kuukausittain rahoitusvastikkeella.

Yhtiölainaosuus

Yhtiölainaosuus viittaa osakkaan osuuteen asunto-osakeyhtiön ottamasta yhtiölainasta. Kun asunto-osakeyhtiö ottaa lainaa esimerkiksi remontteja tai korjauksia varten, otettu laina jaetaan useimmiten osakkaiden kesken yhtiölainaosuuksiksi.

Jokainen asunto-osakeyhtiön osakas omistaa tietyn määrän osakkeita ko. yhtiöstä, ja nämä osakkeet edustavat osakkaan omistusosuutta yhtiön varallisuudesta ja veloista. Osakkaan omistusosuus määräytyy siis osakemäärän mukaan mikä yleisimmin johdetaan suoraan asunnon neliömäärästä eli mitä suurempi asunto, sen suurempi omistusosuus.

Ota meidät seurantaan

Miksi myymme sijoitusasuntoja alle markkinahinnan?

Haluatko ulkoistaa sijoitusasuntojesi hallinnoinnin?