Sijoitusasunto

Sijoitusasunto-opas

Sisällysluettelo (klikkaamalla pääset oikeaan kohtaan):

Nykyään monien sijoittajien salkuista löytyy sijoitusasunto tai jopa useita sijoitusasuntoja. Mikä on johtanut asuntosijoittamisen suosioon?

Ensinnäkin sijoitusasunnon oston kynnys on selvästi matalampi kuin vaikkapa 1990-luvulla ja asuntosijoittamisesta on helposti saatavilla runsaasti tietoa. Toinen syy on tietysti pankit, jotka suhtautuvat sijoitusasunnon ostoon myötämielisesti. Tärkein tekijä on kuitenkin tietysti hyvät tuotot mikä on aina lähtökohtana sijoittamisessa.

 

Mikä on sijoitusasunto?

Sijoitusasunto on asunto, jonka asunnon omistaja on vuokrannut vuokralaiselle. Vuokralainen maksaa asunnon omistajalle vuokraa korvauksena siitä, että saa asua asunnossa.

Sijoitusasunnon omistaja omistaa itse asunnon, mutta toista kautta ajateltuna hän omistaa osuuden asunto-osakeyhtiöstä, joka oikeuttaa kyseisen huoneiston hallintaan. Asunnon omistaja vastaa asunto-osakeyhtiöön kohdistuvien remonttien kustannuksista, jotka jaetaan as oy:n osakkeenomistajille asunto-osakkeiden määrän suhteessa. Vähän kuin osakesijoittaja omistaa pienen osuuden pörssiyhtiöstä, asunnon omistaja omistaa myös pienen osuuden asunto-osakeyhtiöstä.

Miksi sijoitusasunnon osto on järkevää?

Omasta taloudesta huolehtiminen ja varallisuuden kasvattaminen on luonnollisesti aina järkevää ja asuntosijoittaminen on trendikäs ja tuottoisa menetelmä tähän. Suurin syy sijoitusasuntojen houkuttelevuudelle on ehkä niiden hyvä riski-tuotto -suhde. Tällä hetkellä esimerkiksi pankkitalletuksista ei saa järkevää tuottoa ja sitten taas osakkeet ovat monille liian riskialtis sijoitusmuoto. Sijoitusasunnon ostoon on monia hyviä  ja perusteltuja syitä, 10 keskeisintä syytä on listattuna asuntosijoittamista käsittelevään kirjoitukseen.

Sijoitusasunnot sopivat myös erinomaisesti yleiseen vaurastumismalliin eli, että raha tekee työtä puolestasi silloinkin, kun et itse työskentele. Asuntosijoittaminen liittyy hyvin vahvasti tähän ajatusmalliin, jonka menestynyt yrittäjä ja kiinteistösijoittaja Robert T. Kiyosaki on maailmalle levittänyt. Voit tutustua aiheeseen lisää artikkelissa Haluatko vaurastua? Tämä malli sinun täytyy osata!

Millainen on hyvä sijoitusasunto?

Erinomainen kysymys, johon ei ole suoraa vastausta. Toiselle hyvä sijoitusasunto saattaa olla pieni yksiö hyvin pidetystä vanhasta kerrostaloyhtiöstä. Toiselle taas kaksio uudiskohteesta voi sopia paremmin omaan strategiaan. Lähtökohtaisesti kuitenkin pienet asunnot kasvavilta alueilta ovat turvallisiksi koettuja sijoitusasuntoja, mutta myös muilla strategioilla on mahdollisuus onnistua. Sijoitusasunto kannattaa yleensä ostaa sellaiselta alueelta, jossa asuntojen kysynnän voi olettaa kasvavan jatkossa, jolloin vuokrien ja hinnan kehitys olisi positiivista pitkällä aikavälillä.

Tutustu erilaisiin asuntosijoitusstrategioihin:

Asuntosijoittajan täytyy myös päättää, että miltä alueilta ja mistä kaupungeista sijoitusasuntoja aikoo hankkia. Suurimmat kasvukeskukset kuten pk-seutu, Turku ja Tampere koetaan turvallisimpina asuntosijoituskaupunkeina ja näin asia varmasti onkin. Toki näissä kaupungeissa hinnat ovat korkeimmat ja tuotot sen myötä matalimmat.

Kannattaa tutustua pohdintaamme parhaista asuntosijoituskaupungeista.

Sijoitusasunnon rahoitus

Sijoitusasunnon osto edellyttää rahaa, mutta ei ehkä kuitenkaan niin paljoa kuin saattaisit kuvitella. Toki vaikkapa 50.000€ alkupääomalla olisi mukava lähteä sijoitusasuntoja ostelemaan, mutta kaikilla ei ole sellaisia alkusummia, kuten ei ollut minullakaan. Olen itse aloittanut asuntosijoittamisen lähes tyhjästä ja ensimmäinen sijoitusasunto ostettiinkin ilman omaa rahaa. Lue miten sijoitusasunnon osto on mahdollista pienellä pääomalla.

Sijoitusasunnon hankinta on siis mahdollista ilman valtavia alkupääomia, tähän löytyy muutamia keinoja. Esimerkiksi jotain ulkopuolista vakuutta vastaan on mahdollista kattaa sijoitusasuntolainan omarahoitusosuus. Tällaisia voisi olla vaikkapa oma asunto tai vanhempien kesämökki. Keinoja sijoitusasunnon oston rahoittamiseen:

  • pankkilaina
  • säästöt
  • yhteinen sijoitus ystävän tai perheenjäsenen kanssa
  • oma asunto lainan lisävakuudeksi
  • muu ulkoinen lisävakuus (esim. mökki, metsätila tms.)

Pankki myöntää velkavipua sijoitusasunnon hankintaan

Suurin osa asuntosijoittajista ostaa sijoitusasunnon lainarahalla. Pankit tykkäävät rahoittaa kiinteää omaisuutta ja antavatkin sijoitusasuntolainaa yleensä 70% sijoitusasunnon ostohinnasta. 70% velkavipu usein riittää siihen, että vuokrasta jää kaikkien kulujen ja lainan lyhennyksen jälkeen positiivista kassavirtaa mikä onkin monen asuntosijoittajan keskeinen kriteeri sijoitusasunnon hankinnassa.

Velkarahan käytöstä on useita hyötyjä, joista päällimmäisenä se, ettei omaa rahaa tarvitse sijoittaa niin paljon, yleensä n. 25-30% sijoitusasunnon ostohinnasta. Näin myös sijoitetun oman pääoman tuotto paranee.

Velkavivun käyttö kannattaa kuitenkin pitää itselle sopivana, koska velkaraha lisää aina riskejä. Liian suuri ja huoleton velkavivun käyttö saattaa “kaataa kupit” mikäli ongelmia syntyy. 50-70% velkavipua voi pitää suhteellisen turvallisena, kun sijoitusasunto on muuten järkevä.

Lue esimerkki velkavivun käytön mahdollisuuksista ja katso millainen olisi hyvä sijoitusasuntolaina

Muistilista sijoitusasunnon ostamiseen

Asuntosijoittajan tulee ensin valita itselleen sopiva sijoitusstrategia, jonka jälkeen on hyvä muodostaa sijoitusasunnon kriteerit. Alle on listattuna asioita, jotka voisi olla hyvä tarkistaa ennen ostopäätöstä.

Alue:

  • Alueen kysyntä ja tarjonta. Tutki asuntofoorumeita ja haastattele välittäjiä.
  • Alueen palvelut. Onko koulut, päiväkodit ja marketit lähellä?
  • Liikenneyhteydet. Miten julkinen liikenne toimii, miten autolla pääsee?
  • Kaavoitus. Millaisia suunnitelmia alueelle on tulevaisuudessa?

Taloyhtiö:

  • Löytyykö yhtiön taloudesta mitään yllättävää vai onko kaikki kunnossa? Pyydä isännöitsijäntodistus ja viimeinen tilinpäätös.
  • Mitä remontteja yhtiöön on tehty ja mitä on tulossa? Pyydä KPTS (=Kunnossapitotarvesuunnitelma) tai PTS (=Pitkän tähtäimen suunnitelma). Juttele myös isännöitsijän kanssa, koska kaikkia asioita ei välttämättä aina näy dokumenteista.
  • Miltä taloyhtiö ja sen ympäristö tuntuvat? Onko pihapiiri siisti, haiseeko käytävässä tupakka, millaisia autoja pihassa on, millaisia verhoja on ikkunoissa. Kaikki nämä asiat kertovat taloyhtiöstä jotain.
  • Onko oma vai vuokratontti?

Asunto:

  • Onko pohjaratkaisu viihtyisä ja toimiva? Jos ei, pystyykö sitä muuttamaan?
  • Millaiset näkymät parvekkeelta ja ikkunoista?
  • Onko asunnossa riittävästi säilytystilaa?
  • Mikä asuinkerros, löytyykö talosta hissiä?
  • Lämmitysmuoto, asukkaan maksama sähkö vai yhtiölle kuuluva kauko- tai maalämpö?
  • Mikä on kalleimpien remonttikohteiden eli keittiön ja kylpyhuoneen kunto?
  • Löytyykö mitään melua aiheuttavaa häiriötekijää, kuten junanrata, äänekäs risteys tai ravintola?
  • Miltä asunto tuntuu, voisitko itse kuvitella asuvasi asunnossa?

Miten paljon sijoitusasunto tuottaa ja miten vuokratuotto lasketaan?

Sijoitusasunnon ostossa olennainen asia on tietysti sijoituasunnosta saatava tuotto. Asuntosijoittamisessa tuottoa pystyy saamaan kahdella tavalla eli arvonnousulla sekä vuokratuloilla. Yleensä asuntojen tuottoja vertaillaan vuokratuottojen perusteella, joka tarkoittaa vuokratulon suhdetta asunnon hintaan. Asuntosijoittajan kannattaakin keskittyä enemmän kassavirtaperusteiseen vuokratuottoon kuin arvonnousuun, joka tulee sitten bonuksena jos on tullakseen.

Yleensä sijoitusasuntojen hyvänä tuottona pidetään 6% vuokratuottoa asunnon velattomalle hinnalle. Toki hyvällä paikalla sijaitsevan uudiskohteen tuottovaatimus on luonnollisesti alhaisempi kuin vaikkapa täynnä vuokrataloja olevassa lähiössä.

Sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen pitää osata. Sijoitusasunnon vuokratuoton laskukaava menee näin:

vuokratuoton laskukaava

Yllä oleva esimerkki on yksinkertaisin tapa laskea asunnon vuokratuotto. Laskennassa kannattaa kuitenkin huomioida myös taloyhtiön remontit ja niiden kustannukset sekä asunnon vuokrattavuus. Tutustu syvemmin miten sijoitusasunnon vuokratuotto lasketaan ja lataa myös ilmainen laskuri sijoitusasunnon vuokratuoton laskemiseen.

Millaisia riskejä asuntosijoittamiseen liittyy?

Kuten yllä mainittiin, sijoitusasuntoihin liittyy myös riskejä, kuten kaikkiin sijoituksiin aina. Suurin yksittäinen riski aiheutuu isosta velkavivun käytöstä esimerkiksi korkojen noustessa tai jonkin muuan asian mennessä pahasti pieleen. Taloyhtiön isot remontit on myös riski, joka täytyy muistaa.

Keskisimmät asuntosijoittamisen riskit:

  • Remonttiriski
  • Vuokralaisriski
  • Korkoriski
  • Markkinariski
  • Alueellinen riski
  • Lainsäädännölliset riskit

Riskejä pystyy kuitenkin hallitsemaan ja loppujen lopuksi suurin riski piileekin itse sijoittajassa. Lue asuntosijoittamisen keskeisimmistä riskeistä.

Asuntosijoittamisen verotus

Asuntosijoittamisen tuotot eli vuokratulot ja luovutusvoitot ovat pääomatuloveron alaista tuloa. Pääomatuloista maksetaan veroa 30% 30.000 asti ja sen ylittävältä osuudelta 34%.

Asuntosijoittajan kannattaa muistaa tehdä kaikki vähennykset, että välttyy turhilta veroilta. Alla yleisimmät vähennyserät, jotka on hyvä muistaa:

  • Hoitovastikkeet
  • Rahoitusvastikkeet (jos rahoitusvastikkeet tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa)
  • Asuntosijoitustoimintaan liittyvät kilometrit
  • Lainan korot ja pankkikulut
  • Asunnon remonttikulut
  • Kalustetun asunnon kalustevähennys

 Syventävät ohjeet vuokratulojen verotukseen löytyy verottajan sivuilta.

Mikäli sijoitusasuntoja aikoo hankkia useampia, voi verotehokkuutta hakea sijoittamalla osakeyhtiön kautta. Osakeyhtiön maksaa yhteisöveroa 20% eli ero yksityishenkilön veroprosenttiin voi olla jopa 14 prosenttiyksikköä. Tutustu lisää osakeyhtiön kautta sijoittamisen hyötyihin.

Sijoitusasunto vai asuntorahasto?

Kannattaako sijoittaa asuntoihin rahaston kautta vai suoraan itse, hyvä kysymys ja oikea vastaus riippuu sijoittajasta.

Asuntorahasto voi olla oikea vaihtoehto henkilölle, joka haluaa helppoutta ja vaivattomuutta. Asuntorahasto ei soita sinulle toisin kuin vuokralainen jos astianpesukone laskee allensa. Rahaston kautta saa myös helposti hajautushyödyn, koska rahasto on hajauttanut varansa useisiin kohteisiin ja kaupunkeihin. Aloittaminen vaatii myös vähemmän pääomaa.

Rahastoihin liittyy myös miinuspuolia kuten se, että rahasto perii kuluja. Lisäksi vaikutusmahdollisuuksia sijoituksen tuottoon ei ole kuten suorissa asuntosijoituksissa. Voit esimerkiksi ostaa sijoitusasunnon alle markkinahinnan ja tehdä arvonnousua remontilla. Suorissa asuntosijoituksissa pystyt nostamaan myös oman pääoman tuottoa velkavivun avulla.

Sijoitusasunnon vuokraus on tärkeä vaihe

Kuva sijoitusasunnon vuokrauksestaSijoitusasunnon vuokraaminen on yksi keskeisistä ja tärkeimmistä vaiheista asuntosijoittamisessa. Vuokraaminen kannattaa tehdä huolella, koska se on helpoin tapa välttyä ongelmilta vuokralaisten kanssa. Meillä on vain harvoin ollut ongelmia vuokralaisten kanssa ja samaa on kuultu monen muun kokeneen asuntosijoittajan suusta. Sitten taas tietyillä sijoittajilla tuntuu aina olevan ongelmia. Tässä asiassa moni luulisi, että puhutaan vuokralaisriskistä, mutta ehkä kyse on enemmänkin vuokranantajariskistä, koska vuokranantaja pystyy omin toimin vaikuttamaan vuokralaisriskiin.

Lue vinkit onnistuneeseen asunnon vuokraamiseen ja välty ongelmilta vuokralaisten kanssa ja tee vuokrasopimus huolella, lue vuokrasopimuksen 11 tärkeää kohtaa.

Miksi sinä aloittaisit ostamaan sijoitusasuntoja?

Sijoittamiselle yleensäkin on aina jokin syy. Monet mainitsevat syyksi, että haluaisi lisää rahaa. Periaatteessa ihan hyvä syy, mutta loppujen lopuksi ei ole kyse siitä. Kyse on omista unelmista eli siitä mitä se raha mahdollistaa. Unelmana voi olla vaikkapa hieno auto tai talo, jääminen pois töistä tai huolettomat eläkepäivät. Tai ihan mikä vaan. Mikä on sinun unelma ja syy hankkia sijoitusasuntoja?

Unelmointi on tärkee, joten määritä unelmaelämäsi nyt ja aloita sen tavoittelu välittömästi. Voit aloittaa siten, että teet listauksen unelmistasi, ihan kaikista mitä tulee mieleen. Kuvittele myös, että millaista elämäsi on esimerkiksi 5 vuoden päästä. Liittyykö unelmat jotenkin rahaan? Jos unelmien saavuttamiseen liittyy jollain tavalla raha, on sijoitusasunnot yksi hyvä mahdollisuus varallisuuden kartuttamiseen. Lue aiheesta lisää artikkelissa Taloudellinen riippumattomuus – tila, jota jokaisen tulisi tavoitella!

Taloudellinen riippumattomuus on käsite, jonka voi määritellä monella tavalla. Se ei tarkoita välttämättä miljoonien eurojen varallisuuden hankkimista. Taloudellinen riippumattomuus on sitä, että voit vapaasti elää unelmiesi elämää ilman huolta rahasta ja sen riittävyydestä. Siihen voi esimerkiksi riittää kahden tuhannen euron kuukausitulot. Jollekin toiselle enemmän, ehkä viisi tai kymmenen tuhatta.

Kannattaa keskittyä passiivisten tulojen hankintaan. Passiiviset tulot ovat tulovirtoja, joita syntyy silloinkin, kun et itse työskentele. Passiiviset tulot voivat jossain vaiheessa mahdollistaa vaikkapa palkkatyöstä hyppäämisen pois, koska passiiviset tulot riittävät unelmien elämään. Sijoitusasunto on hyvä esimerkki hankkia passiivisia tuloja, mutta siihen on muitakin keinoja. Lue mitä vaihtoehtoja passiivisten tulojen hankintaan löytyy.

Kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi?

Suurimmalla osalla suomalaisista vuokranantajista asuntoja on 1-2. Asuntosijoittamisen suosio on kuitenkin kasvanut ja useampia, esimerkiksi yli 5 asuntoa, omistavia sijoittajia alkaa olla koko ajan enemmän ja enemmän. Asuntosijoittamisen on huomattu olevan hyvä muoto kasvattaa varallisuutta, etenkin matalien korkojen aikana. Moni on myös perustanut osakeyhtiön asuntosijoitustoimintaa varten.

Mutta kuinka monta asuntoa sitten olisi tarpeeksi? Tämäkin riippuu aivan henkilöstä, millaiset resurssit ja tavoitteet on itselleen asettanut. Jos haluaa pientä turvaa ja lisävarallisuutta eläkepäiviin, esimerkiksi 1-3 asuntoa voi jo hyvinkin riittää.

Yhä entistä enemmän sijoitusasuntojen hankinnalla tavoitellaan vapautta ja mahdollisuutta hypätä jossain vaiheessa pois työelämästä. Että pystyisi elämään pelkästään sijoitusasuntojen tuottojen varassa, asuntoja tulisi olla jotain 5-30, riippuen paljon siitä kuinka suurta velkavipua käyttää ja miten paljon tulovirtaa elämiseen tarvitsee.

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa ja tässäkin sijoittamisessa aika palkitsee sijoittajaa. Mitä aiemmin aloittaa, sitä enemmän korkoa korolle -vaikutuksen myötä varallisuus kasvaa.

Mikäli olet innostunut kasvattamaan asuntosalkkua kunnianhimoisesti ja tavoittelet ehkä taloudellista vapautta, kannattaa lukaista kirjoitus Haluatko asuntomoguliksi?

Hyviä sijoitusasuntoja sisäpiiristä!

Tällä hetkellä julkisista asuntoportaaleista on hankala löytää hyviä sijoitusasuntoja. Me olemme luoneet ratkaisun, jonka avulla myös piensijoittajat voivat ostaa erinomaisia sijoitusasuntoja helposti ja edullisesti. Ostamme itse isompia sijoitusasuntomääriä kerralla ”tukkuhinnoilla” ja myymme asunnot eteenpäin sijoittajille. Meille riittää tällöin itselle pienempi kate, jolloin meiltä ostettu sijoitusasunto saattaa olla reilustikin markkinahintojen alle.

Meidän sisäpiiriläisille on tähän mennessä tarjottu sijoitusasuntoja jo kymmenistä eri kohteista. Uudisasuntoja on ollut tarjolla mm. Jyväskylästä, Oulusta, Kuopiosta, Kokkolasta, Espoosta, Vantaalta, Lahdesta, Hyvinkäältä, Hämeenlinnasta, Tampereelta ja Turusta.

Käyttetyjä kerrostaloasuntoja olemme toistaiseksi pystyneet tarjoamaan mm. Rovaniemeltä, Jyväskylästä, Torniosta, Lahdesta, Naantalista, Mikkelistä, Lappeenrannasta ja Raumalta.

Lue miten voit päästä käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on sijoitusasunto?

Sijoitusasunto on asunto-osakeyhtiöstä ostettu asunto-osake, josta asunnon omistaja saa vuokratuloja asunnon vuokralaiselta

Miten vuokratuotto lasketaan?

Vuokratuotto lasketaan kaavalla: vuokra-hoitovastike*12/velaton ostohinta. Lataa ammattimainen vuokratuottolaskuri täältä.

Millainen vuokratuotto on hyvä?

Helsingin keskustassa 4% on hyvä vuokratuotto, kun taas 5km Sodankylän keskustasta 10% ei välttämättä ole riittävä tuotto. Sijainti ja sijoittajan omat kriteerit vaikuttaa siihen mikä on riittävän hyvä vuokratuotto.

Voiko opiskelija tai työtön saada lainaa sijoitusasuntoon?

Se on mahdollista, mutta ei helppoa. Mikäli tuloja ei ole, sijoitusasuntolainan saannin edellytys on yleensä jokin muu vakuus sijoitusasunnon lisäksi kuten vaikkapa asunto, mökki tai kiinteistö.

Mikä on hyvä sijoitusasuntolainan korko?

Kirjoitushetkellä yksityishenkilöiden sijoitusasuntolainojen marginaalit liikkuvat välillä 0,5-1,5% pankista, asiakkaasta ja sijoituskohteesta riippuen. Alle prosentin marginaalia voi pitää jo oikein hyvänä. Kannattaa lukea mitkä muut tekijät koron lisäksi ovat merkittäviä ja missä tilanteissa täältä.

Miten voi löytää hyviä sijoitusasuntoja?

Hyvät sijoituskohteet myydään nopeasti, joten niitä löytääkseen täytyy olla aktiivinen. Kannattaa tutustua valittuun alueeseen, jolloin saat hyvän käsityksen hintatasosta. Aseta asuntoportaaleihin hakuvahdit ja kerää verkostoa ympärillesi, joista voisit saada tietoa hyvistä sijoituskohteista.

Me ostamme isoja kokonaisuuksia määräalennushinnoin ja jaamme osan tuosta hyödystä verkostomme sijoittajien kanssa myymällä asunnot edullisesti eteenpäin. Tiedotamme sijoituskohteista sähköpostilla sisäpiiriin kuuluvia, voit liittyä sisäpiiriin täältä.

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi