Korkoa korolle -efekti, maailman 8. ihme?

Korkoa korolle –efekti (engl. compunding) tarkoittaa ilmiötä, jossa sijoituspääoman tuotot kasvavat korkoa alkuperäisen sijoitetun pääoman lisäksi, jolloin kokonaispääoma kerryttää vuosi vuodelta korkeamman tuoton kuin vain pelkkä alkuperäinen sijoitussumma. Esimerkiksi jos sijoittaa 1.000€ ja saa vuodessa 10% tuoton, on summa vuoden lopussa 1.100€. Kun tuotto sijoitetaan uudelleen, seuraavan vuoden tuotto kertyykin sekä alkupääomalle että ensimmäisen vuoden tuotolle.

Korkoa korolle –efekti voimistuu sitä enemmän mitä pidempi on sijoitusaika ja mitä korkeampaa kokonaistuottoa sijoitukselle saa.

Voit nyt myös kuunnella tämän kirjoituksen (10:43):

Alla voit kokeilla Sijoitusasunnot.comin kehittämää korkoa korolle -laskuria.

Korkoa korolle -laskuri



Vuosia


%



Vuosi Lisäys Korko Saldo
Kokonaissijoitus
€0.00
Tulevaisuuden arvo
€2,148.37 /
kuukausittain
4% p.a.
Kokonaiskorko
€323,412.78
30 vuotta
Kokonaisaika
0 vuosi



Mikäli sijoittajalla on kyky ostaa tasaista hyvää tuottoa synnyttäviä sijoituskohteita, efektiä voi voimistaa sijoittamalla lisää tasaisin väliajoin, esimerkiksi kuukausittain, mikäli esimerkiksi palkkatulosta jää yli. Tällöin sijoituspääoma kasvaa myös sijoitusten tuottojen lisäksi ja varallisuuden kasvu voi korkoa korolle -ilmiön myötä olla voimakasta. Tällöin toteutuu myös ajallinen hajauttaminen.

Korkoa korolle –ilmiö

Korkoa korolle -ilmiö ei ole mikään uusi juttu sillä jo 1900-luvun alkupuolella Albert Einstein kutsui ilmiötä maailman kahdeksanneksi ihmeeksi.

Ilmiö lähtee käyntiin siinä vaiheessa, kun korkoa/tuottoa aletaan laskemaan alkupääoman lisäksi myös kertyneelle tuotolle. Pitkällä aikavälillä efektin myötä alkuperäinen pääoman saattaa kasvaa moninkertaiseksi. Edellytys kuitenkin on, että sijoituksen kertyneet tuotot sijoitetaan aina uudelleen. Saattaa tuntua pieneltä erolta, että hankkiiko osinkotuotoilla tai vuokratuloilla jotain kivaa itselleen vai sijoittaako ne aina pitkäjänteisesti uudelleen. Pitkässä juoksussa vaikutus on merkittävä.

“Korkoa korolle on maailman kahdeksas ihme.
Joka sen ymmärtää, tienaa sen; joka ei sitä ymmärrä, maksaa sitä.”

-Albert Einstein

Oletko kuullut koskaan 72:n säännöstä? 72:n sääntö kertoo vuosissa sen ajan, jolloin sijoitus tuplaantuu. Kaava menee näin: 72/sijoituksen tuotto%.

Eli jos sijoituksen tuotto on 1%, sijoituspääoman tuplaamiseen menee 72 vuotta eli käytännössä koko elinikä. 10% tuotolla aikaa kuluu reipas 7 vuotta ja 20% tuotolla vain hieman yli 3,5 vuotta. Sijoituksen oman pääoman tuotolla on siis merkitystä!

Mahdollisimman tehokkaan korkoa korolle -efektin saavuttamiseksi siis kaksi juttua nousee ylitse muiden: tuottojen uudelleensijoittaminen sekä mahdollisimman korkean tuoton saavuttaminen. Sen jälkeen aika tekee kyllä tehtävänsä. Esimerkiksi maailman tunnetuin sijoittajamiljardööri Warren Buffet on tienannut 99% varallisuudestaan vasta 50-vuosissyntymäpäivänsä jälkeen! Siinä käytännön esimerkki ilmiön toteutumisesta parhaimmillaan.

Valitettavasti nykyään moni suomalainen toteuttaa korkoa korolle -ilmiötä väärinpäin. Kalliisiin luottoihin ja pikavippeihin turvautuneella korot kasvattavat velkamäärää vuosittain mikä tarkoittaa, että korkomenot kasvavat tasaisesti jos velkaa ei saada lyhennettyä.

Korkoa korolle on siinä mielessä hämäävä nimi ko. ilmiölle, koska korkoa saa vain korkosijoituksista, kun taas osakkeista tulee osinkoja ja sijoitusasunnoista vuokratuloja. Parempi nimitys voisi siis olla vaikka tuottoa tuotolle tai tuottoa sijoitetulle pääomalle –ilmiö. Mutta jatketaan kuitenkin tässä kirjoituksessa korkoa korolle –nimityksen käyttöä, Albertin mieliksi.

Onko korkoa korolle –efekti ihme?

Ei. Kyse on yksinkertaisesta asiasta eli siitä, että sijoitetun pääoman määrä on koko ajan suurempi, koska sijoituksen tuotot sijoitetaan uudelleen. Henkilö, joka sijoittaa pitkällä aikavälillä rahat uudelleen mahdollisimman hyvin tuottaviin kohteisiin, hyödyntää korkoa korolle -ilmiötä. Toinen henkilö, joka ostaa uuden laukun tai päivittää auton nuorempaan sijoituksista saaduilla tuotoilla, ei hyödynnä korkoa korolle -ilmiötä.

Korkoa korolle –ilmiön kanssa voi mennä myös lankaan jos antaa laskelmien sumentaa omaa ajatusmaailmaa liikaa. Käypäänpäs tätä vähän läpi. Syötä yllä olevaan korkoa korolle –laskuriin seuraavat luvut: alkupääoma 10.000€, vuosituotto 6%, sijoitusaika 5 vuotta. Paina laskurin antama luku nyt mieleen ja jatketaan eteenpäin.

Laskelma olettaa, että vuosituotto on 6%. Yleensä puhutaan, että osakkeiden keskimääräinen tuotto olisi n. 6%. Tämä saattaa pitää varsin hyvin paikkansa, mutta tuletko saamaan vastaavat kasvuluvut sijoittamalla rahat osakerahastoon? Todennäköisesti et. Ajatellaan, että sijoitat 10.000€ osakerahastoon, jonka tuotto on viiden vuoden aikana seuraavanlainen: 1. vuosi +30%, 2. vuosi +30%, 3. vuosi -50%, 4. vuosi +10% ja 5. vuosi +10%. Nyt kun lasket vuosituotot yhteen ja jaat sen vuosien määrällä, saat keskimääräiseksi tuotoksi 6%. Alkuperäinen sijoitus on kuitenkin kasvanut vain 10.224,5 euroon vaikka vuosituotto oli 6%, miten se on mahdollista?

Tässä onkin juju, jossa korkoa korolle –laskelmat saattavat johtaa harhaan. Vaikka keskimääräinen vuosituotto oli 6%, sijoitus kasvoi viidessä vuodessa vain hieman yli 2%. Tämä johtui siitä, että kolmannen vuoden kurssiromahdus tiputti sijoituspääoman puoleen, jolloin viimeisten vuosien 10% vuosituotot kertyivätkin vain tuolle puolitetulle pääomalle. Korkoa korolle –laskelmien edellytys onkin, että vuosituotto olisi vuodesta toiseen tasaisesti sama. Se jos jokin olisi pitkässä juoksussa ihme.

Miten asuntosijoittaja voi hyötyä korkoa korolle –ilmiöstä?

Tarviiko olla Einstein, että keskimääräinen asuntosijoittaja saa osansa korkoa korolle –ilmiöstä? Ei tarvitse. En halunnut lisätä korkoa korolle –laskukaavaa tähän kirjoitukseen, koska mielestäni sillä ei tee mitään. Meidän filosofian mukaan asiat menevät liian monimutkaisiksi siinä kohtaa, kun laskukaavoihin alkaa ilmestyä kirjaimia. Me olemme pärjänneet tähän asti ruutuviholla, kynällä, laskimella ja excelillä, niin on tarkoitus jatkossakin. Sijoittamisessa yleensäkin asiat kannattaa pitää mahdollisimman yksinkertaisina ja omia sijoitusratkaisuja kannattaa pohtia ns. maalaisjärjellä.

Osta ja pidä -tyyppisessä kassavirtaan perustuvassa asuntosijoittamisessa logiikka menee hieman toisin kuin yllämainitussa osakerahastoesimerkissä, jossa vuosituottoon vaikuttaa osakkeiden arvonmuutokset. Pitkäjänteisessä, vuosikymmenten yli jatkuvassa kassavirtaan perustuvassa asuntosijoittamisessa asuntojen väliaikaisilla arvonmuutoksilla ei ole niin paljon merkitystä. Korkoa korolle –ilmiön kannalta oleellisinta on omalle sijoitetulla pääomalle saatava kassavirtatuotto.

Asuntosijoittamisessa asuntojen vuokratuotot ovat yleensä keskimäärin n. 5-6%. Pitkän aikavälin kokonaistuottoa heikentävät verot, asunnon ja taloyhtiön remontit, tyhjät kuukaudet sekä mahdollinen arvonlasku. Asuntojen mahdollinen arvonnousu taas nostaa kokonaistuottoa ja lisäksi omalle pääomalle saatavaa tuottoa voi parantaa käyttämällä velkavipua. Kaikki tekijät huomioiden taitavan asuntosijoittajan on siis hyvinkin mahdollista päästä pitkällä aikavälillä tasaiseen 10% oman pääoman nettovuosituottoon tai suurempaankin.

Pitkällä aikavälillä korkoa korolle –efektin mahdollistavan asuntosijoittamisen edellytyksinä on velkavivun tehokas ja järkevä hyödyntäminen (asuntojen uudelleenrahoitus) sekä ostettujen asuntojen kysynnän pysyminen hyvänä. Kysyntä pienentää tyhjien kuukausien riskiä, parantaa vuokratasoa sekä mahdollistaa arvonkehityksen tai vähintään säilymisen. Tämän vuoksi ostokohteet kannattaa hankkia kasvavista kaupungeista tai pienten ja keskisuurten kaupunkien kysytyiltä sijainneilta. Harkiten myös muualta mikäli kohteesta on saatavissa voimakasta esim. 10-15% vuokratuottoa.

”Asuntosijoittamisessa paras tapa hyötyä korkoa korolle –ilmiöstä on yksinkertaisesti aloittaa mahdollisimman varhain ostamaan järkeviä sijoitusasuntoja ja sijoittaa tuotot uudelleen kohtuullista velkavipua hyödyntäen pitkällä aikavälillä. That´s it”

-Asuntosalkunrakentaja.fi

Tottakai missä tahansa sijoitusmuodossa erityisen taitavat sijoittajat osaavat luoda arvoa nopeasti, jolloin nämä 72:n säännöt sun muut joutavat sivuun. Osakemarkkinoilla parhaat treidaajat saattavat tehdä keskimääräisen vuosituoton muutamassa tunnissa ja asuntosijoittamisessakin voi kohteeseen sijoitettavan oman pääoman vaikka tuplata muutamassa kuukaudessa onnistuneella osta, remontoi & myy –kohteella. Asuntosijoittamisen alkuvaiheessa 1-2 onnistunutta ”flippikohdetta” ovatkin erinomainen juttu, koska sijoitettavan pääoman saa heti alussa isommaksi, jolloin merkitys voi pitkällä aikavälillä kasvaa suureksi juuri tämän Einsteinin korko korolle –ihmeen ansiosta.

Potkua asuntosijoituksiin:

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi