Vuokrasopimus – millainen on hyvä vuokrasopimuspohja?

Vuokrasopimus on asuntosijoittajan työkalu, joka hyvin tehtynä voi pelastaa sinut monelta ongelmalta. Yhtä lailla vuokrasopimus turvaa vuokralaisen oikeuksia riitatilanteissa. Tästäkin syystä vuokrasopimus kannattaa tehdä kirjallisena, vaikka Suomessa suullisetkin sopimukset ovat päteviä. Niiden todeksi näyttäminen on kuitenkin kovin vaikeaa.

Suomessa vuokrasopimusten raamina toimii laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL). Vaikka Suomessa on hyvinkin laaja sopimusvapaus, joitakin asioita ei voi sopia vastoin AHVL:n pykäliä. Tällaisia asioita ovat esimerkiksi irtisanomisajat sekä vakuuden määrä.

Tästä artikkelista löydät meidän vuokrasopimuspohjamme. Lisäksi tulet löytämään vastaukset mm. seuraaviin kysymyksiin:

  • Mitä vuokrasopimus sisältää?
  • Kannattaako vuokrasopimus tehdä määräaikaisena vai toistaiseksi voimassaolevana?
  • Millainen on hyvä vuokrasopimuspohja?

Sisällysluettelo

Ilmainen vuokrasopimuslomake

Vuokrasopimuspohjan lisäksi aineistopankista löytyy mm.

Vuokrasopimuspohjan esikatselu

Vuokrasopimus

Mikä on vuokrasopimuksen tarkoitus ja miksi se kannattaa tehdä? Vuokrasopimus on asiakirja, jolla vuokranantaja sopii vuokralaisen kanssa vuokrauksen ehdoista. Vuokrasopimus on hyvä aina tehdä kirjallisesti ja mahdollisimman huolellisesti. Vuokrasuhteen aikana tai sen päättymisen yhteydessä mahdollisissa ongelmatilanteissa on helppo nojautua vuokrasopimuksessa sovittuihin ehtoihin.

Hyvä vuokrasopimus on tehty selkeästi ja kirjallisesti noudattaen lakia ja hyvää vuokratapaa. Vuokrasopimuksen teossa on suhteellisen laaja sopimusvapaus, joten vuokrauksen ehdoista on mahdollista sopia melko vapaasti. Vuokrantajan on kuitenkin noudatettava vuokraukseen liittyviä pakottavia lakisäännöksi, joista ei voi sopia toisin kuin laissa määrätään.

Huolellisesti tehty vuokrasopimus edesauttaa vuokrasuhteen säilymistä pitkään ja pysymistä hyvänä sekä ongelmattomana, millä on olennainen merkitys myös asuntosijoittajan saavuttamaan tuottoon. Vuokranantajan näkökulmasta vuokralaisen tyytyväisyys ja pysyvyys vaikuttavat sijoituksen kokonaistuottoon ehkä enemmän kuin pelkkä maksimoitu vuokran määrä. Vuokranantajan kannattaa siis mielummin fokusoitua pitkiin ja toimiviin vuokrasuhteisiin kuin maksimaalisen vuokran tavoitteluun. Vuokrasopimus ja sen ehdot kannattaakin laatia molemmille osapuolille reiluiksi ja niin, että molemmat osapuolet ymmärtävät vuokrasopimuksen sisällön samalla tavalla.

Vuokrasopimus määräaikaisena vai toistaiseksi voimassaolevana?

Vuokrasopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva. Vuokrasopimus voi mahdollisesti olla myös näiden yhdistelmä, mutta se on harvinaista eikä suositeltavaa, koska se ei ole hyvän vuokratavan mukainen ja sen tulkintaan liittyy paljon epäselvyyksiä. Sillä, onko vuokrasopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva, on oleellinen merkitys etenkin vuokrasopimuksen irtisanomisen suhteen.

Määräaikainen vuokrasopimus

Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa vuokrasopimuksessa määritetyn ajan eikä sitä voi irtisanoa kesken vuokrasopimuskauden. Tämän vuoksi määräaikainen vuokrasopimus on vuokranantajan näkökulmasta turvallisempi, joskin hieman työläämpi, koska määräaikainen vuokrasopimus tulee uusia sen päättyessä. Muussa tapauksessa vuokrasuhde päättyy.

Toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus

Toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus on ehkä yleisemmin vuokranantajien käytössä kuin määräaikainen vuokrasopimus. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisehdot määrä asuinhuoneenvuokralaki eikä siitä voi vuokrasopimuksessa poiketa, eteenkään vuokralaisen asemaa heikentäen.

Toistaiseksi voimassaolevassa vuokrasopimuksessa ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivämäärä on yleensä 11kk vuokrasopimuksen voimaan astumisesta. Toisien sanoen vuokrasopimus on käytännössä vuoden mittainen, koska vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kalenterikuukausi, jonka jälkeen sopimus jatkuu kunnes jompi kumpi osapuoli sen irtisanoo. Mikäli vuokralainen irtisanoo toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen ennen ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää, on hän velvollinen maksamaan vuokrasopimuksen ehtojen mukaisen sopimussakon, normaalisti 1kk vuokran. Vuokrantajan puolelta irtisanomisaika on ensimmäisen vuoden aikana 3kk ja sen jälkeen 6kk.

Vuokrasopimuspohja ja sen tärkeimmät kohdat

Olemme luoneet vuokrasopimuspohjan, joka on vapaasti ladattavissa ja otettavissa käyttöön. Seuraavassa listaus kohdista, joita vuokrasopimuspohja pitää sisällään.

1. Vuokrasopimuksen osapuolten tiedot

Aivan ensimmäiseksi vuokrasopimukseen tulee luonnollisesti kirjata vuokrasopimuksen osapuolet. Nimen, osoitteen, puhelinnumeron ja sähköpostin lisäksi vuokrasopimus kuuluu täydentää henkilötunnuksilla tai y-tunnuksella jos osapuolena on yritys.

 

2. Vuokrauskohde

Vuokrasopimuksessa täytyy tietenkin myös kertoa vuokrattava kohde sekä mihin tarkoitukseen kohde vuokrataan. Vuokrattavasta kohteesta tulee ilmetä vähintään pinta-ala, huoneiden lukumäärä ja kohteen tarkka osoite. Lisäksi vuokralainen vakuuttaa tutustuneensa huoneistoon ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista ja hyväksyvänsä huoneiston siinä kunnossa kuin se vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä on.

 

3. Vuokra-aika

Vuokrasopimukseen tulee luonnollisesti kirjata myös vuokra-aika eli milloin vuokrasopimus alkaa ja milloin hallintaoikeus siirtyy. Lisäksi vuokrasopimuksesta on ehdottomasti käytävä ilmi, että onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus, koska sillä on oleellinen ero sopimuksen irtisanomisen suhteen. Toistaiseksi voimassaolevassa vuokrassopimuksessa täytyy olla kirjattuna ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä sekä määriteltynä ennenaikaisesta irtisanomisesta aiheutuvan sopimussakon määrä.

 

4. Muuttopäivä

Vuokrasopimuksessa tulee esittää yksiselitteisesti myös muuttopäivä. Asuinhuoneenvuokralain mukaan muuttopäivä on kuukauden viimeisen päivän jälkeinen ensimmäinen arkipäivä, jolloin asunnosta täytyy luovuttaa puolet ja seuraavana päivänä loput. Tästä lain kohdasta on mahdollista poiketa vuokrasopimuksessa ja uudelleenvuokrauksen helpottamiseksi useat vuokranantajat näin tekevätkin.

Yksinkertaisinta on määrittää vuokrasopimukseen muuttopäiväksi vuokrasopimuksen päättymispäivä esimerkiksi näin “Muuttopäivä on sopimuksen päättymispäivä, jolloin huoneisto on luovutettava tyhjennettynä ja siivottuna kokonaan vuokranantajan käytettäväksi”. Tällöin seuraava vuokralainen pääsee muuttamaan asuntoon heti kuukauden ensimmäisenä päivänä.

 

5. Vuokran määrä ja erilliskorvaukset

Vuokrasopimuksen yksi keskeisimpiä asioita on tietysti vuokran määrä, mutta se ei yksistään riitä. Vuokrasopimuksesta tulee lisäksi käydä ilmi erilliskorvausten, kuten vesi-, autopaikka-, sauna- tai pesutupamaksujen määrät. Kannattaa myös kirjata, että onko esimerkiksi vesimaksu asuntokohtainen vai henkilöä kohden sen varalta jos asuntoon muuttaa joskus toinen asukas.

Vuokrasopimus sisältää aina myös vuokranmaksutilin sekä eräpäivän. Myös viivästyskorosta on hyvä olla maininta kuten myös sähkösopimuksen tekemisestä.

 

6. Vuokrasopimuksen vakuus

Tämän asian kanssa kannattaa olla tarkkana, koska sillä on oleellinen ero, puhuuko vuokrasopimuksessa vuokravakuudesta vai vakuudesta vuokrasopimuksen velvotteiden täyttämiseksi. Mikäli vuokrasopimuksessa puhutaan vain vuokravakuudesta, kattaa vakuus vain saamatta jääneet vuokrat, ei esimerkiksi asuntoon tulleita mahdollisia merkittäviä vahinkoja.

Vuokrasopimuksesta tulee käydä ilmi mikä on vakuus, milloin se kuuluu maksaa ja milloin se palautetaan. Lisäksi myös mahdollisimman tarkasti, että missä tilanteissa ja minkä seurauksen vuokranantajalla on oikeus nostaa vakuus omaan käyttöön.

 

7. Vuokran korottaminen

Vuokrasopimukseen tulee selkeästi kirjata myös vuokran korottamiseen liittyvät ehdot. Milloin vuokraa on korotettava ja mihin korotus perustuu. Tavallisesti vuokran korottaminen on sidottu elinkustannusindeksiin. Tällöin vuokrasopimuksessa on käytävä ilmi, minkä vuoden indeksiä käytetään vuokrasopimuksen perusindeksinä. Vuokrasopimukseen on lisäksi hyvä kirjata myös, että taloyhtiön kulut (esim. vesimaksut) nousevat tai laskevat vuosittain taloyhtiön yhtiökokouksen tekemän päätöksen mukaisesti.

Huomioitavaa on myös se, että vuokran korotuksesta huolehtiminen ei ole pelkästään vuokranantajan vastuulla vaan myös vuokralaisen tulee noudattaa vuokrasopimuksessa sovittuja ehtoja. Eli vuokralaisella on velvollisuus maksaa vuokrasopimuksessa sovitun korotuksen mukaista vuokraa ilmankin, että vuokranantaja siitä ilmoittaa. Toki vuokranantajan on hyvä aina ilmoittaa vuokrankorotuksesta silti aina hyvissä ajoin.

Vaikka vuokrasopimuksessa olisi maininta vuokran korottamisesta, korotusta ei ole silti pakko tehdä. Itse emme tee aina vuokrankorotuksia jos vuokra on vähintään markkinatasolla. Vuokranantajan näkökulmasta pitkäaikainen tyytyväinen vuokralainen on tärkeämpi kuin muutamaa euroa korkeampi kuukausivuokra.

 

8. Muutostyöt

Lain mukaan vuokralainen ei saa tehdä asuntoon merkittäviä muutoksia ilman vuokranantajan lupaa. Tästäkin asiasta on kuitenkin hyvä olla maininta vuokrasopimuksessa. Epäselvyyksien välttämiseksi on hyvä eritellä mitkä muutostyöt ovat kiellettyjä ilman vuokranantajan lupaa. Esimerkiksi maalaus ja tapetointi sekä kylpyhuoneen laattaseiniin poraaminen ja kiinnittäminen ovat muutostöitä, joihin vuokralaisen on pyydettävä vuokranantajan suostumus.

 

9. Muut ehdot

Vuokrasopimus sisältää usein myös muita ehtoja kuin edellä mainitut. Jotkut asiat ovat selviä ja perustuvat lakiin, mutta ne on aina parempi kirjata vuokrasopimukseen kuin olla kirjaamatta. Muita ehtoja ovat mm.

  • vuokralaisen vastuu kuluvien osien, mm. lamppujen vaihtamisesta
  • ilmoitusvelvollisuus huoneiston vahingoittumisesta
  • mahdolliset kiellot tupakoinnista ja eläimistä
  • avainten lukumäärä ja muut ehdot jos esimerkiksi avaimia katoaa
  • maininta vuokralaisen velvollisuudesta hankkia kotivakuutus
  • ehto uudelleenvuokrauksesta
  • ehdot asunnon kunnosta luovutushetkellä

10. Päiväys ja allekirjoitukset

 

11. Liitteet

Hyvin tehty vuokrasopimus on yleensä kattava ja siinä on oleellisimmat ehdot käyty selkeästi läpi. Vuokrasopimus ei kuitenkaan sisällä tarkkaa määritelmää asunnon kunnosta, joten sen dokumentointiin kannattaa käyttää vuokra-asunnon kuntotarkastuslomaketta.

Vuokra-asunnon kuntotarkastus tehdään vuokralaisen toimesta muuton yhteydessä ja kuntotarkastuslomakkeen allekirjoittaa vuokrasopimuksen molemmat osapuolet. Kuntotarkastuslomakkeelle vuokralainen dokumentoi asunnon mahdolliset virheet ja puutteet, joita on hyvä verrata asunnon kuntoon vuokrasuhteen päättymishetkellä mikäli asunnosta löytyy virheitä.

Vuokrasopimuksen liitteeksi on hyvä lisätä myös mahdollinen vuokra-asunnon hakemuslomake senkin varalta jos kävisi ilmi, että vuokralainen on antanut väärää tietoa vuokra-asunnon hakuvaiheessa. Myös mahdolliset henkilötakauslomakkeet kannattaa liittää vuokrasopimukseen. Vuokrasopimuspohjan lisäksi mm. kuntotarkastus-, vuokra-asunnon hakemus- sekä henkilötakauslomakkeet löytyvät asuntosijoittajan aineistopankista.

Lue myös artikkeli vuokrasopimuksen irtisanomisesta ja purkamisesta tai katso millainen on hyvä asunto-osakkeen kauppakirjapohja

Usein kysytyt kysymykset

Vuokrasopimus on asiakirja, jolla vuokranantaja sopii vuokralaisen kanssa vuokrauksen ehdoista. Vuokrasopimus on hyvä aina tehdä kirjallisesti ja mahdollisimman huolellisesti. Kirjalliseen vuokrasopimukseen on helppo palata vuokrasuhteen aikana tai jälkeen, jos sovitut asiat eivät ole täyttyneet.
 
Hyvä vuokrasopimus on tehty selkeästi ja kirjallisesti noudattaen lakia ja hyvää vuokratapaa. Vuokrasopimuksen teossa on suhteellisen laaja sopimusvapaus, joten vuokrauksen ehdoista on mahdollista sopia melko vapaasti. Vuokrantajan on kuitenkin noudatettava vuokraukseen liittyviä pakottavia lakisäännöksi, joista ei voi sopia toisin kuin laissa määrätään.
 
Monet kaupalliset toimijat ja erilaiset järjestöt tarjoavat vuokrasopimusmalleja ja -pohjia. Asuntosalkunrakentajan vuokrasopimusmalli on kokeneiden asuntosijoittajien laatima ja tarkastama. Saat sen käyttöösi liittymällä Asuntosalkunrakentajan sisäpiiriin.

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

Jaa artikkeli eteenpäin

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
Tulosta

Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja

Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!