Asuntokauppa on monille elämän suurin ja merkittävin kauppa. Toisin kuin kiinteistökaupoissa, käytetyn asunnon kaupalle ei ole varsinaisia muotovaatimuksia, mutta asunto-osakkeen kauppakirja kannattaa silti tehdä kirjallisesti. Asunto-osakkeen kaupassa ei tarvita myöskään julkista kaupanvahvistajaa.
Asuinhuoneiston kaupassa kannattaa käyttää perusteellisesti laadittua ja juridisesti pätevää osakehuoneiston kauppakirjapohjaa, josta löytyvät kaikki asunto-osakkeen kaupan kannalta olennaiset tiedot ja ehdot. Tältä sivulta voit ladata ilmaisen asunto-osakkeen kauppakirjapohjan, jota käytämme itse jokaisessa asuntokaupassa. Pohja soveltuu hyvin tilanteisiin, joissa asuntokauppa tehdään ilman välittäjää.
Kauppakirjapohja sisältää muun muassa:
- kaupan osapuolet
- kauppahinnan ja maksuehdot
- omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen
- vastuunjakoon liittyvät ehdot
- allekirjoitusosion
Voit ladata muokattavan kauppakirjapohjan alla olevan lomakkeen kautta. Latauksen yhteydessä saat pääsyn aineistopankkiimme, josta voit ladata ilmaisen kauppakirjapohjan sekä muita asuntosijoittajille ja vuokranantajille suunnattuja asiakirjapohjia ja työkaluja.
Asunnon kauppakirjan sisältö
Asunto-osakkeen kaupassa kannattaa kauppakirja tehdä aina kirjallisesti. Kauppakirjan tarkoituksena on toimia virallisena todistuksena siitä, mitä kaupan osapuolet ovat kaupasta ja sen ehdoista yhdessä sopineet.
1. Kaupan osapuolet
Ostajan ja myyjän tiedot. Vähintään ostajien nimet, osoitteet ja henkilö-/y-tunnukset. Mielellään myös puhelinnumerot ja sähköpostiosoitteet.
2. Kaupan kohde
- Taloyhtiön tiedot (nimi, osoite, y-tunnus)
- Huoneiston tiedot (huoneistonumero, osakenumerot ja osakkeiden määrä, pinta-ala sekä huoneistoselite)
3. Kaupan ehdot
- Kauppahinta, yhtiölainan määrä ja velaton hinta
- Maksuehdot
- Omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat
- Osakekirjan luovutusajankohta
- Ajankohta, milloin huoneistosta aiheutuvat kustannukset siirtyvät ostajan vastuulle
- Tieto asunnon mahdollisista virheitä sekä selvitys kaupan kohteeseen ja asiakirjoihin tutustumisesta
- Maininta kauppaan kuuluvasta tarpeistosta
- Maininta lunastusoikeudesta
- Maininta varainsiirtoverosta
4. Allekirjoitukset
- Paikka, ajankohta ja kaikkien osapuolten allekirjoitukset
Mitä asunto-osakkeen kauppakirjassa pitää olla?
Huolellisesti laadittu asunto-osakkeen kauppakirja vähentää epäselvyyksiä ja auttaa turvaamaan sekä ostajan että myyjän asemaa asuntokaupassa. Vaikka asunto-osakkeen kaupalle ei ole varsinaisia muotovaatimuksia, kannattaa kaupasta tehdä aina selkeä ja kirjallinen sopimus.
Asunto-osakkeen kauppakirjassa tulisi olla vähintään:
- ostajan ja myyjän tarkat tiedot
- myytävän huoneiston ja osakkeiden tiedot
- kauppahinta ja maksuehdot
- omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen
- mahdolliset ehdot ja vastuunjaot
- tiedot yhtiölainasta ja vastikkeista
- allekirjoitukset
Lisäksi kauppakirjaan voidaan kirjata esimerkiksi irtaimisto, remontteihin liittyvät tiedot, käsiraha sekä muut kaupantekoon liittyvät ehdot.
Voiko asunto-osakkeen kauppakirjan tehdä itse?
Kyllä voi. Asunto-osakkeen kaupassa kauppakirjan voi laatia itse, eikä kaupantekoon tarvita julkista kaupanvahvistajaa.
Kauppakirjan laatimisessa kannattaa kuitenkin olla huolellinen, jotta kaikki kaupanteon kannalta olennaiset asiat tulevat varmasti huomioiduiksi. Tämän vuoksi moni hyödyntää valmista kauppakirjapohjaa, joka helpottaa kaupantekoa ja tekee prosessista selkeämmän sekä ostajalle että myyjälle.
Tällä sivulla ladattava pohja on käytännössä toimivaksi todettu malli, jota olemme hyödyntäneet omissa asuntokaupoissamme.
Milloin omistusoikeus siirtyy?
Asunto-osakkeen kaupassa omistusoikeus siirtyy yleensä kaupantekohetkellä tai silloin, kun koko kauppahinta on maksettu. Omistusoikeuden siirtymisajankohta kannattaa kirjata kauppakirjaan selkeästi, jotta molemmille osapuolille on selvää, milloin vastuut ja oikeudet siirtyvät ostajalle.
Omistusoikeuden lisäksi kauppakirjassa määritellään usein erikseen myös hallintaoikeuden siirtyminen. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, milloin ostaja saa huoneiston hallintaansa ja esimerkiksi avaimet käyttöönsä.
Selkeästi kirjattu omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen auttaa välttämään epäselvyydet kaupanteon aikana ja sen jälkeen.
Mitä virheitä kauppakirjassa kannattaa välttää?
Asunto-osakkeen kaupassa kannattaa välttää epäselviä tai liian yleisluontoisia kirjauksia, sillä ne voivat johtaa myöhemmin tulkintaeroihin osapuolten välillä. Erityisen tärkeää on, että kaikki kaupantekoon liittyvät ehdot kirjataan sopimukseen riittävän tarkasti.
Tyypillisiä puutteita ovat esimerkiksi:
- virheelliset tai puuttuvat osaketiedot
- epäselvät maksuaikataulut
- yhtiölainaan liittyvien vastuiden kirjaamatta jättäminen
- remontteihin tai irtaimistoon liittyvät epäselvyydet
- suullisesti sovittujen asioiden puuttuminen kauppakirjasta
Valmiin kauppakirjapohjan hyödyntäminen helpottaa kokonaisuuden hallintaa ja auttaa huomioimaan kaupanteon kannalta tärkeät asiat.
Tarvitaanko kaupanvahvistajaa?
Kuten jo aiemmin kävi ilmi, asunto-osakkeen kaupassa ei tarvita julkista kaupanvahvistajaa. Toisin kuin kiinteistökaupoissa, kaupat voidaan tehdä osapuolten kesken ilman virallista vahvistusta.
Mitä liitteitä asuntokaupassa tarvitaan?
Asunto-osakkeen kaupan yhteydessä varsinaisia pakollisia liitteitä ei ole, mutta kaupanteon tueksi kannattaa kerätä mukaan keskeiset asuntoon ja taloyhtiöön liittyvät asiakirjat. Näiden avulla ostaja saa paremman kokonaiskuvan kohteesta ennen kaupantekoa.
Tyypillisiä asuntokaupassa käytettäviä asiakirjoja ovat esimerkiksi:
- isännöitsijäntodistus
- yhtiöjärjestys
- energiatodistus
- taloyhtiön tilinpäätös
- kunnossapitotarveselvitys
- mahdolliset remontti- ja muutostyöasiakirjat
Lisäksi kauppakirjaan voidaan liittää esimerkiksi lista kauppaan kuuluvasta irtaimistosta tai muita kaupantekoon liittyviä ehtoja ja dokumentteja.
Näin täytät asunto-osakkeen kauppakirjan
Alla olevan ohjeistuksen avulla täytät asunto-osakkeen kauppakirjapohjan vaihe vaiheelta oikein. Pohja on jaettu selkeisiin osioihin, joiden avulla kaupanteon kannalta olennaiset tiedot tulevat huomioiduiksi.
Kauppakirjaan kannattaa kirjata kaikki sovitut ehdot mahdollisimman tarkasti, jotta epäselvyyksiltä vältytään myös kaupanteon jälkeen.
1. Kaupan osapuolet
Kauppakirjan alkuun merkitään myyjän ja ostajan tiedot:
- nimi
- henkilötunnus
- omistusosuus
- osoite
- puhelinnumero
- sähköposti
Tietojen kannattaa olla täsmälleen samassa muodossa kuin virallisissa asiakirjoissa.
2. Kaupan kohde
Tähän kohtaan kirjataan:
- taloyhtiön nimi
- huoneiston osoite
- y-tunnus
- osakenumerot
- huoneiston pinta-ala
- huoneistotyyppi
Lisäksi voidaan kirjata tieto siitä, mihin käyttöön osakkeet oikeuttavat.
3. Kaupan ehdot
Kauppakirjan tärkein osio sisältää kaupantekoon liittyvät ehdot, kuten:
- kauppahinta
- maksuehdot
- omistusoikeuden siirtyminen
- hallintaoikeuden siirtyminen
- vastuut vastikkeista ja muista maksuista
Tähän osioon voidaan lisätä myös mahdolliset erityisehdot, kuten vuokrasopimuksen siirtyminen ostajalle tai kauppaan kuuluva irtaimisto.
4. Liitteet
Kauppakirjassa voidaan viitata kaupanteon yhteydessä toimitettaviin asiakirjoihin, kuten:
- isännöitsijäntodistus
- yhtiöjärjestys
- tilinpäätös
- energiatodistus
5. Allekirjoitukset
Lopuksi molemmat osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan. Molemmille osapuolille kannattaa tehdä omat kappaleet allekirjoitetusta sopimuksesta.
Valmis kauppakirjapohja helpottaa kaupantekoa ja auttaa varmistamaan, että kaikki olennaiset tiedot tulevat huomioiduiksi.
Huomioitavaa ilmaisen kauppakirjapohjan käytössä
Sivulta ladattava kauppakirjapohja on tarkoitettu yleiseksi mallipohjaksi erilaisiin huoneistokaupan tilanteisiin. Ennen käyttöä käyttäjän tulee varmistaa, että asiakirja soveltuu hänen omaan käyttötarkoitukseensa sekä tarvittaessa täydentää tai muokata sitä tilanteeseen sopivaksi.
Emme takaa asiakirjapohjien soveltuvuutta kaikkiin tilanteisiin emmekä vastaa niiden käytöstä mahdollisesti aiheutuvista virheistä, tulkinnoista tai vahingoista. Tarvittaessa suosittelemme käyttämään juridista asiantuntijaa asiakirjojen tarkistamiseen.
Lisäpotkua asuntosijoituksiin:
- Ajatuksia asuntosijoittamiseen blogista
- Asuntosijoittaminen alkuun – lue sijoitusasunto-opas!
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asiaa asuntosijoittamisesta! Lataa ilmainen E-kirja
Koitko hyödyllisenä? Jaa eteenpäin:
Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja
Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!
