Avoimien asuntorahastojen sulkeminen on viime aikoina herättänyt paljon keskustelua ja aiheuttanut epävarmuutta.
Olen kuullut useamman kerran kommentteja, että ”Pian päästään ostamaan halvalla näitä rahastojen myyntiin tulevia asuntoja.”
Minulla on tähän asiaan omat näkemykseni, joita tässä kirjoituksessa avaan. Huomautan, että tämä on täysin omaa mutuilua ja todellisuudesta voi muotoutua täysin toisenlainen.
”Tuulipukukansa” ei pääse ostamaan asuntoja rahastoilta alennuksilla
Itse en usko hetkeäkään, että aivan tavalliset piensijoittajat pääsevät näitä rahastojen pakkomyyntiasuntoja ostamaan edullisesti sillä Etuoveen nämä asunnot eivät ilmesty. Itsekin mielelläni ostaisin, mutta näin ei uskoakseni tule käymään ainakaan merkittävissä määrin. Perusteluja:
- Rahastot omistavat pääosin kokonaisia kohteita. Ei vain ole järkevää alkaa myymään yksittäisiä asuntoja tai nippuja kokonaan omistetuista kohteista. Se on erittäin hidasta, työlästä ja hallinnollisesti hirveää säätämistä. On paljon helpompi omistaa kohde kokonaan kuin niin, että rahasto omistaa kohteesta 47/51 asuntoa.
- Rahaston kannalta on työmäärällisesti paljon helpompi myydä 50-100 miljoonan ”pompsi” jollekin isolle sijoittajataholle kuin yksittäisiä kohteita, saati yksittäisiä asuntoja. Tuollaiset isojen kauppojen myyntiprosessit ovat pitkiä ja niissä on mukana molemmin puolin lakitoimistoja ja DD prosessit ottavat aikaa.
- Jos rahastot päätyvät myymään, merkittävimmät myynnit tapahtuvat isoille sijoittajatahoille tai muille ehkä tätä tilaisuutta varten perustetuille suljetuille rahastoille, jotka ovat huomanneet tilaisuuden tulleen. En osaa sanoa löytävätkö nämä tahot yhteisen näkemyksen hintatasoista. Piensijoittajat eivät niissä pöydissä ole mukana missä näistä myynneistä keskustellaan.
Rahaston sulkeminen ei lisää myyntipainetta vaan vähentää sitä
Keskusteluissa on myös toistunut se, että nyt rahastot alkavat myymään kohteita, koska näistä sulkemisista on ilmoitettu. Miksi rahaston olisi nyt järkevää myydä paniikissa hinnalla millä hyvänsä, kun sulkemisen myötä ei ole pakko? Koen, että rahaston sulkeminen tavallaan vähentää myyntipainetta eikä lisää sitä.
Jos asiaa miettii rahaston pyörittäjän näkökulmasta, olisi hallinnointipalkkioiden rullatessa ansaintamielessä hieman tyhmääkin myydä ja näin ”tappaa lypsävää lehmää”. Mainehaitta on jo kolahtanut omaan nilkkaan sulkemisen myötä. Lisäksi edullisista myynneistä aiheutuvat rahaston arvon alaskirjaukset vaan entisestään aiheuttavat haittaa rahastolle ja sijoittajille.
Rahastoja ei voi toki loputtomasti pitää kiinni ja jossain vaiheessa lunastukset on maksettava, mutta tässä voi kestää aika kauankin. On myös lopulta sijoittajan etu, ettei kohteita myydä nyt pilkkahinnalla lunastusten täyttämiseksi.
Rahasto pyrkii luonnollisesti myymään eniten kiinnostavia kohteita, joista saa lähimmäksi tasearvoa olevia hintoja. Rahastoon jäisi tällöin jäljelle vähemmän kiinnostavia kohteita ja myyntien jatkuessa jouduttaisiin loppua kohti kirjaamaan myynneistä koko ajan isompia ja isompia tappioita, jolloin ensimmäisenä lunastuksia tehneet saisivat käytännössä paremman hinnan samasta omaisuudesta kuin viimeisenä varojaan lunastavat sijoittajat. Tästäkin syystä sijoittajat ryntäävät lunastamaan sijoituksensa, mutta tavallaan ”paska on jo housussa”, kun rahaston ulko-ovella on ruuhkaa. Silloin on kaikille fiksumpaa laittaa hetkeksi ovi kiinni kuin alkaa myymään kilpaa yhdessä muiden rahastojen kanssa, jolloin hinnat joustaisivat entisestään.
Tilanne on tietysti harmillinen niille, joilla on merkittävä osa omaisuudesta kiinni näissä rahastoissa. Se riski oli koko ajan olemassa, vaikka se tuskin oli kaikilla sijoituksen tehneillä kirkkaana mielessä. Epälikvidi omaisuus ei muutu likvidiksi, vaikka se on paketoitu avoimeen asuntorahastoon.
Usko asuntomarkkinaan palaa, mutta ei asuntorahastoihin
Ihmisen muisti on tunnetusti lyhyt, joten jossain vaiheessa markkinoiden kääntyessä tämäkin asia vähitellen hälvenee mielestä, kun mediassa rummutetaan asuntojen hintojen positiivisista arvonkehityksistä. Käänne tapahtuu ennemmin tai myöhemmin ja usko asuntomarkkinoihin palautuu.
Kuitenkin rahastojen sulkemiset jättävät monelle ikävät muistijäljet, joten en ennusta näille kiinni laitetuille avoimille rahastoille lähitulevaisuudessa valtavan vahvaa uuden tulemisen mahdollisuutta eli käytännössä sitä, että uutta rahaa kanavoituisi näihin rahastoihin enemmän kuin lunastuksia tehdään. Pitkään oli tilanne, että rahaa virtasi sisään enemmän kuin ulos ja homma toimi hienosti niin kauan kuin sitä kesti.
Aurinko nousee huomennakin
Yhteenvetona näen, että yksityiseen asuntosijoittajaan näillä asuntorahastojen sulkemisilla on lopulta hyvin rajalliset vaikutukset.
Epävarmuutta nämä joka tapauksessa aiheuttavat eikä se ole koskaan hyvä markkinoiden kannalta. Mahdollisia epäsuoria vaikutuksia voi toki tulla, joita kaikkia tuskin osaan ainakaan itse hahmottaa tässä vaiheessa.
Uudisrakentamista lisäävää vaikutusta ei tällä epävarmuutta lisäävällä asialla ainakaan ole. Sitäkään en tiedä miten isosti se sitä haittaakaan. Ehkä osa kiinteistömarkkinoille ohjautuvista pääomista kanavoituu nyt näihin mahdollisiin rahastojen kohteiden ostoihin ja se voisi olla pois uusien kohteiden rakennuttamisesta. Epävarmuus voi myös hidastaa kuluttajien päätöksentekoa, joka hidastaa uudiskohteiden liikkeellelähtöjä.
Vaikutukset vuokramarkkinoille ovat vähäiset ja ennemmin positiiviset kuin negatiiviset. Mikäli tällä epävarmuuden lisääntymisellä on uudisrakentamista hidastavaa vaikutusta, se näkyy pienempänä uutena tarjontana lähivuosien vuokramarkkinoilla. Se ei markkinaa oikein heilauta, jos valmiiksi vuokratut asunnot vaihtavat isolta omistajalta toiselle.