Asuntomarkkinoilla huomio kiinnittyy vuonna 2024 etenkin hyvin paljon korkotasosta johtuvaan asuntojen kysyntään sekä uudisrakentamisen kehitykseen.
Kysyimme tammikuun alkupuolella asiantuntijoiden ajatuksia vuoden 2024 asuntomarkkinoihin liittyen. Näkemyksiään kertoivat Säästöpankin pääekonomisti Henna Mikkonen sekä Asuntopehtoorin Miika Vuorensola.
Sisällysluettelo
Millaista vuotta ennustat asuntomarkkinoille?
"Odotan, että pitkään hyytyneenä olleet asuntomarkkinat hieman piristyvät vuonna 2024; kauppamäärät kääntyvät kasvuun ja hinnat nousevat hieman. Mitään suuria riemunkiljahduksia näkymät eivät kuitenkaan herätä ja tilanne on edelleen hauras. Varovaisen positiivinen näkemykseni perustuu odotukselle korkojen laskusta ja kuluttajien ostovoiman parantumisesta."
"Orastavaa nousua. Korkojen nousu lienee rauhoittunut ja asuntojen tarve kasvukeskuksissa ei ole hävinnyt, päinvastoin muuttovoitto on kasvanut. Kunnallisten vuokratalojen tehdessä 5-12 % korotuksia, seuraavat yksityiset vuokranantajat perässä kesällä."
Millaista korkokehitystä ennustat vuodelle 2024?
"Asuntomarkkinoiden kannalta tärkeintä on se, että korot ovat laskusuunnassa. Arviot siitä, kuinka paljon korot laskevat, elävät koko ajan, kun uutta dataa taloudesta saadaan. Tietyn hetken ennusteille ei siksi kannata liikaa laittaa painoarvoa, ja korkopolku tuskin tulee olemaan tasainen. Itse odotan tällä hetkellä, että Euroopan keskuspankki aloittaa koronlaskut loppukeväällä ja niitä nähdään vuoden mittaan useampia. Vuoden päästä euribor -korot voisivat olla noin prosenttiyksikön matalammalla kuin nyt."
"Täysin arpapeliä. Yksi vähemmän puhuttu skenaario on, että EKP myöhästyy korkojen laskun kanssa ja sitten niitä joudutaan laskemaan paljon ja nopeasti. Toisen suuntainen riski on mielestäni paljon vähäisempi."
Miten korkokehitys tulee vaikuttamaan asuntomarkkinaan?
"Korkojen lasku vaikuttaa positiivisesti asuntomarkkinaan. Korkojen nopea nousu hyydytti asuntomarkkinat, nyt tilanne on kääntymässä päinvastaiseksi. Odotan tosin, että asuntomarkkinoiden piristyminen tapahtuu varovaisin askelin. Vaikka korkojen lasku ja kasvava ostovoima vaikuttavat kuluttajien mieliin myönteisesti, heikkenevä työllisyystilanne pitää yllä varovaisuutta."
"Kenties ei yhtä paljon kuin viimeisen parin vuoden aikana on vaikuttanut, sillä kuluttajat ovat tottuneet nykytasoon. Toki isot liikkeet suuntaan tai toiseen vaikuttavat yhä."
Millaiset näkymät uudiskohdepuolella on vuonna 2024?
"Viime vuonna valmistui vielä paljon uusia asuntoja, mutta vuonna 2024 tilanne muuttuu. Uusia asuntoja rakennetaan ja niitä myös valmistuu selvästi vähemmän kuin viime vuosina. Tosin on hyvä muistaa, että 2020-luvulla Suomessa on rakennettu tosi paljon uusia asuntoja, joten jonkinasteinen hidastuminen on ihan tervetulluttakin. Mutta nykyinen rakentamisen romahtaminen on ollut todella rajua."
"Uudisrakentaminen tulee olemaan hiljaista tänä vuonna. Toisaalta nykyaikaiset rakennusliikkeet ovat tehokkaampia ja notkeampia kuin aiemmin, eli ne pystyvät reagoimaan nopeastikin mikäli markkinatilanne muuttuu esim. toisella vuosipuoliskolla."
Miten rakentamisen hidastuminen tulee näkymään vuonna 2024 vai näkyvätkö vaikutukset isommin vasta vuonna 2025?
"Rakennusliikkeillä on yhä paljon myymättömiä uusia asuntoja taseissaan. Uskon, että näistä halutaan päästä ensin eroon ennen kuin uutta aloitetaan rakentamaan. Vuonna 2024 uusien asuntojen rakentaminen on vielä vähäistä. Hiljalleen, kun uusia asuntoja valmistuu aiempaa vähemmän, vähentää se tarjontaa ja tuo nousupainetta hintoihin – etenkin niillä aluilla, joissa asunnoille on kysyntää. Odotan, että tämä ”asuntopula” on kuitenkin enemmän vuoden 2025 juttu."
"Vähäinen uusi tarjonta nostaa vuokria ja hintoja alueilla, joihin kohdistuu kysyntää. Suurin nousuvaikutus vuokrissa nähtäneen kesällä 2024 ja 2025."
Minkä verran asuntojen (käytetyt kt-asunnot) hinnat nousevat vuonna 2024? (prosenttiarvio)
"Ennusteemme mukaan vanhojen asuntojen hinnat nousevat vuonna 2024 keskimäärin 2 %. Nousu painottuu loppuvuoteen. Tällä nousuprosentilla jäädään yhä kauaksi vuoden 2022 huipputasoista."
"3 %."
Missä tai millaisissa kaupungeissa tullaan näkemään positiivisinta hintakehitystä?
"Uskon, että asuntomarkkinoiden piristyessä nousu on positiivisinta kasvukeskuksissa."
"Muuttovoittokaupungeissa. Positiivisin kehitys tulee olemaan Tampereella."
Millaisissa asunnoissa kehitys on positiivisinta?
"Uskon, että hieman isommissa perheasunnoissa hintakehitys on edelleen esim. pieniä yksiöitä parempaa. Yksiöistä on edelleen ylitarjontaa."
"Tasaista kaikissa asuntotyypeissä."
Millaista vuotta ennustat vuokramarkkinoille?
"Vuokrat nousivat roimasti nyt vuoden vaihteessa kunnallisella puolella. Uskoakseni yksityiset vuokranantajat seuraavat perässä kesällä 2024 kun vuokra-asuntojen kysyntä on suurinta."
Minkä verran vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousevat vuonna 2024? (prosenttiarvio)
"4 %."
Missä tai millaisissa kaupungeissa vuokrien kehitys tulee olemaan positiivisinta?
"En seuraa vuokramarkkinoita kovin intensiivisesti, joten vastaukseni ovat valitettavasti vähän ylimalkaisia. Mutta yleinen talousnäkymä puoltaa mielestäni sitä, että vuokrat voisivat nousta maltillisesti.
Tarjontaa on yhä paljon, joten siksi vuokrien nousu jää maltilliseksi. Vuokranantajilla olisi painetta suurempaankin vuokrien nousuun kustannusten nousun myötä. Uskon, että vuokrien kehitys on positiivisinta muuttovoittopaikkakunnilla."
"Muuttovoittokaupungeissa. Positiivisin kehitys tulee olemaan Tampereella."
Onko vuonna 2024 mielestä hyvä ajankohta ostaa sijoitusasunto ja millaisen asunnon itse ostaisit?
"Uskoisin, että vuonna 2024 löytyy asuntosijoittajille mielenkiintoisia oston paikkoja markkinoilta, kun hinnat ovat yhä huipputasojen alapuolella ja korot kääntyvät laskuun. Toki asuntosijoittajan täytyy aina tehdä laskelmat ”omilla luvuillaan”, huomioiden oma taloustilanne ja millaista riskiä se kestää.
Itse asun omistusasunnossa, mutta en sijoita muihin asuntoihin. Tämä ei johdu siitä, että pitäisin asuntosijoittamista jotenkin huonompana sijoittamisen muotona, mutta se ei sovi itselleni."
"Nyt on todella hyvä hetki, sillä mielestäni downside-riski (asuntojen hintojen/vuokrien lasku) on paljon vähäisempi kuin upside (hintojen ja vuokrien nousu) keskipitkällä aikavälillä."
Yhteenveto
Asiantuntijat ennustavat positiivisempia näkymiä vuodelle 2024. Korkojen laskuodotuksia on ilmassa, joskin ajankohta ja se mille tasolle korot laskevat, ovat arvailujen varassa. Korkojen lasku nähdään ehdottomasti asuntomarkkinaa vauhdittavana tekijänä.
Uudisrakentamisen hiljenemisen vaikutukset tulevat näkymään jo vuonna 2024, mutta vahvemmin vuonna 2025 ja tarjonnan väheneminen tulee vaikuttamaan asuntojen hintoja ja etenkin vuokria nostavasti. Kehitys tulee olemaan positiivisinta kasvukeskuksissa.
Asiantuntijat uskovat, että vuonna 2024 asuntosijoittajilla on hyvät oston paikat, koska ennuste asuntojen vuokrien ja hintojen kehityksestä ylöspäin ovat korkeammat kuin alaspäin.
