Täydellinen sijoitusasunto

Mielikuvissa loistaa ajatus täydellisestä sijoitusasunnosta: “Se tulee vielä vastaan. Sitten teen kaupat, kun sen löydän.”

Se on huippusijainnilla kasvavassa kaupungissa, mutta kuitenkin rauhallisessa ympäristössä omistusasujatalossa. Se on lähes uusi tai muuten taloyhtiö ja asunto täysin remontoitu laadukkailla materiaaleilla – eli siinä ei ole remonttihuolia. Asunnossa on ihanteellinen pohjaratkaisu. Näkymät omalta parvekkeelta ovat upeat, ja ilmansuuntakin on oikea. Oma saunakin löytyy.

Siinä on valmiina jo pitkäaikaiset, erittäin hyvät vuokralaiset. Taloyhtiön vastikkeet ovat todella alhaiset. Yhtiö seisoo tietysti omalla tontilla. Alueen kehitysnäkymät ovat erinomaiset, ja kaikki tärkeimmät palvelut löytyvät kävelyetäisyydeltä. Vuokralaisia riittää jonoksi asti. Ja hintakin on vielä edullinen, joten vuokratuotto on hyvä.

VÄÄRIN. Homma ”kusee” viimeistään tuohon viimeiseen kohtaan. Mikäli kaikki muut tekijät ovat kohdallaan, viimeistään hinnan kohdalla jää monttu auki.

Täydellistä kohdetta ei ole eikä tule

Totuus on, ettei kaikin puolin täydellistä sijoitusasuntoa tule koskaan vastaan. Jos tulee, silloin siitä joutuu maksamaan paljon. Olemme tehneet kaupat lähemmäs tuhannesta asunnosta eikä vielä ole tullut vastaan täydellistä kohdetta.

Jokaisen asunnon tai kohteen kohdalla on aina joku asia mikä mietityttää. Missähän kunnossa käyttövesiputket ovat? Millainen vuokrattavuus alueella on? Millaisia vuokralaisia asunnoissa asuu? Tässä vain muutamia esimerkkejä.

Lisäksi kokonaista kohdetta ostettaessa osa riskeistä on aina enemmän tai vähemmän pimennossa, joten riskejä joutuu kestämään. Esimerkiksi vuokralaisista meillä ei usein ole muuta tietoa kuin talon käyttöaste. Tai asuntojen kunnosta – koska pääsemme usein näkemään vain yksittäisiä asuntoja ennen ostopäätöstä. Riippuu tietysti paljon siitä, miten myyjätaho on näitä asioita dokumentoinut.

Mikäli joka ikisen riskin ja epävarmuuden haluaa etukäteen poistaa, loppuisi myyjän kärsivällisyys ikuisuuden kestävään due diligence -prosessiin ja usean sivun pituisiin kysymyslistoihin. Siltikin joku riski jäisi vielä poistamatta, ja saattaisimme sen pelossa jättää kaupat lopulta tekemättä. Eikä sama myyjä varmasti meille ensimmäisenä soittelisi, kun ovat seuraavaa kohdetta myymässä.

Kannattaa mieluummin pyrkiä aina olemaan sujuva ostaja ja tekemään asian myyjälle mahdollisimman helpoksi, näin mekin teemme. En tarkoita sitä, etteikö riskejä kannattaisi huomioida ja asioita selvittää. Isoimmat riskit kannattaa aina varmistaa ja arvioida niiden vaikutukset. Pienempiin, vähemmän merkityksellisiin asioihin kannattaa käyttää vähemmän aikaa.

Vuokralainen tai asunnon kunto eivät kumpikaan ole sijoituskohteen pysyviä ominaisuuksia. Jos taas kohde sijaitsee Kilpisjärvellä, se on siellä ja pysyy – sitä et voi mitenkään muuttaa. Liian suurta painoarvoa ei siis ehkä kannata ostopäätöksiä tehdessä antaa noille muuttuville tai muutettavissa oleville tekijöille.

Toisen riski voi olla toisen mahdollisuus

Ajatellaan, että jossain asunnossa on huonokuntoinen kylpyhuone tai siinä asuu vuokralainen, joka on pitänyt asuntoa sotkuisessa kunnossa ja jättänyt ehkä vuokriakin maksamatta. Toiselle nuo seikat ovat totaalisia ”deal breakereita”, kun toinen saattaa nähdä mahdollisuuden.

Tuollaisen asunnon saa varmasti paljon edullisemmin kuin tiptop-kunnossa olevan asunnon samasta taloyhtiöstä. Toinen sijoittaja laittaa kädet saveen ja remontoi asunnon kuntoon vuokralaisen lähdettyä. Tämän jälkeen hän saa asunnosta kovempaa vuokraa, ja vuokratuotto voi yltää remontin jälkeen korkeammalle tasolle kuin tiptop-kuntoisen asunnon – johtuen huonon kohteen alhaisesta ostohinnasta.

Älä etsi täydellistä – osta riskituottosuhteeltaan hyviä kohteita

Toistan vielä samaa eli täydellistä kohdetta ei koskaan tule vastaan. Riskejä ja epävarmuuksia on vain siedettävä – muuten et tee ikinä kauppoja. Epävarmuustekijät näkyvät kuitenkin hinnassa. Jos kaikki on kohdallaan, on selvää, että hinta on korkea. Jos asunto on edullisempi, tulee siinä sitten mukana erilaisia epävarmuuksia ja riskitekijöitä, joita pitää sietää.

Kannattaa pyrkiä ostamaan riskituottosuhteeltaan mahdollisimman hyviä kohteita. Kun vastaan tulee hyvä, omat kriteerit täyttävä kohde niin tarkista oleellisimmat seikat ja riskitekijät – ja toimi sen jälkeen!