Etsitkö vuokrasopimuspohjaa asunnon vuokraamiseen? Tältä sivulta voit ladata ilmaisen vuokrasopimusmallin ja käyttää sitä oman vuokrasopimuksen laatimiseen.
Ilmaisen vuokrasopimuspohjan lisäksi saat kattavat ohjeet vuokrasopimuksen tekemiseen. Käymme läpi, mitä hyvä vuokrasopimus sisältää, mitä asioita sopimuksessa kannattaa huomioida ja miten laadit mahdollisimman selkeän vuokrasopimuksen.
Näin saat vuokrasopimuspohjan käyttöösi
Lataa valmis vuokrasopimuspohja syöttämällä sähköpostiosoitteesi alla olevaan lomakkeeseen. Pohjaan on koottu vuokrasopimuksen tärkeimmät tiedot ja ehdot, ja voit muokata sitä oman vuokrasuhteesi mukaan.
Sisällysluettelo
Vuokrasopimuspohjassa on huomioitu muun muassa:
- vuokranantajan ja vuokralaisen tiedot
- vuokrattavan asunnon tiedot
- vuokra-aika
- vuokran määrä, eräpäivä ja muut maksut
- vakuus
- vuokrankorotus
- muuttopäivä
- muut vuokrasuhteen ehdot
- päiväys ja allekirjoitukset
Mitä hyvä vuokrasopimus sisältää?
Hyvä vuokrasopimus sisältää vuokrasuhteen keskeiset tiedot ja ehdot mahdollisimman selkeästi kirjattuina. Sopimuksessa sovitaan muun muassa vuokra-ajasta, vuokran määrästä ja muista maksuista, vakuudesta, vuokrankorotuksesta sekä muista vuokrasuhteen ehdoista.
Vuokrasopimus on vuokranantajan tärkeä työkalu, joka kannattaa tehdä huolellisesti. Hyvin laadittu sopimus voi pelastaa monelta ongelmalta ja epäselvyydeltä vuokrasuhteen aikana tai sen päättyessä. Yhtä lailla vuokrasopimus turvaa vuokralaisen oikeuksia mahdollisissa riitatilanteissa.
Vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti. Kirjallisesta sopimuksesta on helppo tarkistaa, mitä vuokrasuhteen ehdoista on sovittu. Näin sovitut ehdot ovat selkeästi molempien osapuolten tiedossa ja niihin voidaan tarvittaessa palata myöhemmin.
Suomessa vuokrasopimusten raamina toimii laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL). Vaikka Suomessa on laaja sopimusvapaus ja vuokrasopimuksen ehdoista voidaan sopia melko vapaasti, joistakin lain säännöksistä ei voida sopimuksella poiketa. Tällaisia ovat esimerkiksi irtisanomisaikoja ja vakuuden enimmäismäärää koskevat säännökset.
Hyvä vuokrasopimus on selkeä, lain ja hyvän vuokratavan mukainen sekä molemmille osapuolille reilu. Sopimuksen ehdot kannattaa kirjata niin yksiselitteisesti, että vuokranantaja ja vuokralainen ymmärtävät niiden sisällön samalla tavalla.
Huolellisesti tehty vuokrasopimus tukee myös pitkää ja toimivaa vuokrasuhdetta. Vuokranantajan näkökulmasta vuokralaisen tyytyväisyydellä ja pysyvyydellä voi olla sijoituksen kokonaistuoton kannalta suurempi merkitys kuin pelkällä mahdollisimman korkean vuokran tavoittelulla.
Vuokrasopimus määräaikaisena vai toistaiseksi voimassa olevana?
Vuokrasopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Vuokrasopimus voi mahdollisesti olla myös näiden yhdistelmä, mutta se on harvinaista eikä suositeltavaa, koska se ei ole hyvän vuokratavan mukainen ja sen tulkintaan liittyy paljon epäselvyyksiä. Sillä, onko vuokrasopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva, on oleellinen merkitys etenkin vuokrasopimuksen irtisanomisen suhteen.
Määräaikainen vuokrasopimus
Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa vuokrasopimuksessa määritetyn ajan eikä sitä voi lähtökohtaisesti irtisanoa kesken vuokrasopimuskauden. Tämän vuoksi määräaikainen vuokrasopimus on vuokranantajan näkökulmasta turvallisempi, joskin hieman työläämpi, koska määräaikainen vuokrasopimus tulee uusia sen päättyessä. Muussa tapauksessa vuokrasuhde päättyy.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on ehkä yleisemmin vuokranantajien käytössä kuin määräaikainen vuokrasopimus. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisehdot määrä asuinhuoneenvuokralaki eikä siitä voi vuokrasopimuksessa poiketa, eteenkään vuokralaisen asemaa heikentäen.
Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivämäärä on yleensä 11 kk vuokrasopimuksen voimaan astumisesta. Toisien sanoen vuokrasopimus on käytännössä vuoden mittainen, koska vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kalenterikuukausi, jonka jälkeen sopimus jatkuu kunnes jompi kumpi osapuoli sen irtisanoo. Mikäli vuokralainen irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen ennen ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää, on hän velvollinen maksamaan vuokrasopimuksen ehtojen mukaisen sopimussakon, normaalisti 1 kk vuokran. Vuokrantajan puolelta irtisanomisaika on ensimmäisen vuoden aikana 3 kk ja sen jälkeen 6 kk.
Huomio 1.10.2026 voimaan tulevasta lakimuutoksesta: Vuokranantajan irtisanomisaika muuttuu 1.10.2026 alkaen tehtävissä uusissa vuokrasopimuksissa. Jatkossa vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt alle kaksi vuotta, ja neljä kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Vuokralaisen irtisanomisaika säilyy yhdessä kuukaudessa.
Vuokrasopimuspohja ja sen tärkeimmät kohdat
Olemme luoneet vuokrasopimuspohjan, joka on vapaasti ladattavissa ja otettavissa käyttöön. Seuraavassa listaus kohdista, joita vuokrasopimuspohja pitää sisällään.
1. Vuokrasopimuksen osapuolten tiedot
Aivan ensimmäiseksi vuokrasopimukseen tulee luonnollisesti kirjata vuokrasopimuksen osapuolet. Nimen, osoitteen, puhelinnumeron ja sähköpostin lisäksi vuokrasopimus kuuluu täydentää henkilötunnuksilla tai y-tunnuksella jos osapuolena on yritys.
2. Vuokrauskohde
Vuokrasopimuksessa tulee yksilöidä vuokrattava kohde sekä se, mihin tarkoitukseen huoneisto vuokrataan. Sopimukseen kannattaa kirjata ainakin huoneiston tarkka osoite, pinta-ala ja huoneiden lukumäärä.
Vuokrasopimukseen voidaan lisäksi kirjata, että vuokralainen on tutustunut huoneistoon ennen sopimuksen allekirjoittamista ja hyväksyy huoneiston siinä kunnossa kuin se sopimusta tehtäessä on. Huoneiston kunto kannattaa myös dokumentoida vuokrasuhteen alkaessa esimerkiksi valokuvin ja erillisellä kuntotarkastuslomakkeella.
3. Vuokra-aika
Vuokrasopimukseen tulee kirjata vuokra-aika eli milloin vuokrasopimus alkaa ja milloin huoneiston hallintaoikeus siirtyy vuokralaiselle. Lisäksi vuokrasopimuksesta tulee käydä ilmi, onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, sillä tällä on olennainen merkitys sopimuksen päättymisen ja irtisanomisen kannalta.
Toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen voidaan sopia ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajan alkamispäivästä. Jos tähän ehtoon liittyy sopimussakko vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättämisestä, myös sopimussakon määrä ja ehdot tulee kirjata vuokrasopimukseen selkeästi.
4. Muuttopäivä
Vuokrasopimuksessa tulee esittää yksiselitteisesti myös muuttopäivä. Asuinhuoneenvuokralain mukaan muuttopäivä on kuukauden viimeisen päivän jälkeinen ensimmäinen arkipäivä, jolloin asunnosta täytyy luovuttaa puolet ja seuraavana päivänä loput. Tästä lain kohdasta on mahdollista poiketa vuokrasopimuksessa ja uudelleenvuokrauksen helpottamiseksi useat vuokranantajat näin tekevätkin.
Yksinkertaisinta on määrittää vuokrasopimukseen muuttopäiväksi vuokrasopimuksen päättymispäivä esimerkiksi näin ”Muuttopäivä on sopimuksen päättymispäivä, jolloin huoneisto on luovutettava tyhjennettynä ja siivottuna kokonaan vuokranantajan käytettäväksi”. Tällöin seuraava vuokralainen pääsee muuttamaan asuntoon heti kuukauden ensimmäisenä päivänä.
5. Vuokran määrä ja erilliskorvaukset
Vuokrasopimuksen yksi keskeisimpiä asioita on tietysti vuokran määrä, mutta se ei yksistään riitä. Vuokrasopimuksesta tulee lisäksi käydä ilmi erilliskorvausten, kuten vesi-, autopaikka-, sauna- tai pesutupamaksujen määrät. Kannattaa myös kirjata, että onko esimerkiksi vesimaksu asuntokohtainen vai henkilöä kohden sen varalta jos asuntoon muuttaa joskus toinen asukas.
Vuokrasopimus sisältää aina myös vuokranmaksutilin sekä eräpäivän. Myös viivästyskorosta on hyvä olla maininta kuten myös sähkösopimuksen tekemisestä.
6. Vuokrasopimuksen vakuus
Tämän asian kanssa kannattaa olla tarkkana, koska sillä on oleellinen ero, puhuuko vuokrasopimuksessa vuokravakuudesta vai vakuudesta vuokrasopimuksen velvotteiden täyttämiseksi. Mikäli vuokrasopimuksessa puhutaan vain vuokravakuudesta, kattaa vakuus vain saamatta jääneet vuokrat, ei esimerkiksi asuntoon tulleita mahdollisia merkittäviä vahinkoja.
Vuokrasopimuksesta tulee käydä ilmi mikä on vakuus, milloin se kuuluu maksaa ja milloin se palautetaan. Lisäksi myös mahdollisimman tarkasti, että missä tilanteissa ja minkä seurauksen vuokranantajalla on oikeus nostaa vakuus omaan käyttöön.
7. Vuokran korottaminen
Vuokrasopimukseen tulee selkeästi kirjata myös vuokran korottamiseen liittyvät ehdot. Milloin vuokraa on korotettava ja mihin korotus perustuu. Tavallisesti vuokran korottaminen on sidottu elinkustannusindeksiin. Tällöin vuokrasopimuksessa on käytävä ilmi, minkä vuoden indeksiä käytetään vuokrasopimuksen perusindeksinä. Vuokrasopimukseen on lisäksi hyvä kirjata myös, että taloyhtiön kulut (esim. vesimaksut) nousevat tai laskevat vuosittain taloyhtiön yhtiökokouksen tekemän päätöksen mukaisesti.
Huomioitavaa on myös se, että vuokran korotuksesta huolehtiminen ei ole pelkästään vuokranantajan vastuulla vaan myös vuokralaisen tulee noudattaa vuokrasopimuksessa sovittuja ehtoja. Eli vuokralaisella on velvollisuus maksaa vuokrasopimuksessa sovitun korotuksen mukaista vuokraa ilmankin, että vuokranantaja siitä ilmoittaa. Toki vuokranantajan on hyvä aina ilmoittaa vuokrankorotuksesta silti aina hyvissä ajoin.
Vaikka vuokrasopimuksessa olisi maininta vuokran korottamisesta, korotusta ei ole silti pakko tehdä. Itse emme tee aina vuokrankorotuksia jos vuokra on vähintään markkinatasolla. Vuokranantajan näkökulmasta pitkäaikainen tyytyväinen vuokralainen on tärkeämpi kuin muutamaa euroa korkeampi kuukausivuokra.
8. Muutostyöt
Lain mukaan vuokralainen ei saa tehdä asuntoon merkittäviä muutoksia ilman vuokranantajan lupaa. Tästäkin asiasta on kuitenkin hyvä olla maininta vuokrasopimuksessa. Epäselvyyksien välttämiseksi on hyvä eritellä mitkä muutostyöt ovat kiellettyjä ilman vuokranantajan lupaa. Esimerkiksi maalaus ja tapetointi sekä kylpyhuoneen laattaseiniin poraaminen ja kiinnittäminen ovat muutostöitä, joihin vuokralaisen on pyydettävä vuokranantajan suostumus.
9. Muut ehdot
Vuokrasopimus sisältää usein myös muita ehtoja kuin edellä mainitut. Jotkut asiat ovat selviä ja perustuvat lakiin, mutta ne on aina parempi kirjata vuokrasopimukseen kuin olla kirjaamatta. Muita ehtoja ovat mm.
- vuokralaisen vastuu kuluvien osien, mm. lamppujen vaihtamisesta
- ilmoitusvelvollisuus huoneiston vahingoittumisesta
- mahdolliset kiellot tupakoinnista ja eläimistä
- avainten lukumäärä ja muut ehdot jos esimerkiksi avaimia katoaa
- maininta vuokralaisen velvollisuudesta hankkia kotivakuutus
- ehto uudelleenvuokrauksesta
- ehdot asunnon kunnosta luovutushetkellä
10. Päiväys ja allekirjoitukset
11. Liitteet
Hyvin tehty vuokrasopimus on yleensä kattava ja siinä on oleellisimmat ehdot käyty selkeästi läpi. Vuokrasopimus ei kuitenkaan sisällä tarkkaa määritelmää asunnon kunnosta, joten sen dokumentointiin kannattaa käyttää vuokra-asunnon kuntotarkastuslomaketta.
Vuokra-asunnon kuntotarkastus tehdään vuokralaisen toimesta muuton yhteydessä ja kuntotarkastuslomakkeen allekirjoittaa vuokrasopimuksen molemmat osapuolet. Kuntotarkastuslomakkeelle vuokralainen dokumentoi asunnon mahdolliset virheet ja puutteet, joita on hyvä verrata asunnon kuntoon vuokrasuhteen päättymishetkellä mikäli asunnosta löytyy virheitä.
Vuokrasopimuksen liitteeksi on hyvä lisätä myös mahdollinen vuokra-asunnon hakemuslomake senkin varalta jos kävisi ilmi, että vuokralainen on antanut väärää tietoa vuokra-asunnon hakuvaiheessa. Myös mahdolliset henkilötakauslomakkeet kannattaa liittää vuokrasopimukseen. Vuokrasopimuspohjan lisäksi mm. kuntotarkastus-, vuokra-asunnon hakemus- sekä henkilötakauslomakkeet löytyvät asuntosijoittajan aineistopankista.
Lue myös artikkeli vuokrasopimuksen irtisanomisesta ja purkamisesta tai katso millainen on hyvä asunto-osakkeen kauppakirjapohja.
Usein kysytyt kysymykset
Hyvä vuokrasopimus on tehty selkeästi ja kirjallisesti noudattaen lakia ja hyvää vuokratapaa.
Monet kaupalliset toimijat ja erilaiset järjestöt tarjoavat vuokrasopimusmalleja ja -pohjia. Asuntosalkunrakentajan vuokrasopimusmalli on kokeneiden asuntosijoittajien laatima ja tarkastama. Saat sen käyttöösi liittymällä Asuntosalkunrakentajan sisäpiiriin.
Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:
- Kiinnostaako 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin?
- Lue sijoitusasunto-opas
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asiaa asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
Jaa artikkeli eteenpäin
Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja
Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!
