Asuntosijoittamisen riskit vuonna 2023
Asuntosijoittamista pidetään verrattain matalariskisenä sijoitusmuotona, koska asuntojen hinnat ja vuokrat kehittyvät vakaasti. Myös rahoittajat suhtautuvat asuntosijoittamiseen suopeasti. Asuntosijoittaminen on parhaimmillaan matalariskinen ja tuottoisa sijoitusmuoto, mutta siihen liittyy myös riskejä, joita ei voi jättää huomiotta.
Erinomaiset asuntosijoittajat erottuvat hyvistä siten, että he osaavat välttää pahimmat harha-askeleet ja isot tappiot, jolloin pitkän aikavälin kokonaistuotto pysyy hyvänä.
Tässä artikkelissa käsiteltävät asuntosijoittamisen riskit ovat:
Sisällysluettelo
Asuntosijoittamisen 10 + 1 riskiä
Toiset riskit ovat suurempia, toiset pienempiä, mutta kaikki riskit on hyvä huomioida. Seuraavaksi listaamme olennaiset asuntosijoittamisen riskit ja heti perään keinot miten suojautua. Laitoimme listan viimeiseksi mielestämme kaikista oleellisimman menestyksekästä asuntosijoittamista uhkaavan riskin.
1. Maantieteellinen riski
Asuntosijoittamisessa maantieteellinen riski toteutuu silloin, kun kaupungin, josta sijoitusasunto on hankittu, väkiluku laskee. Väkiluvun lasku saattaa olla seurausta muuttoliikkeen trendistä tai vaikkapa isojen työllistäjien konkursseista tai siirtymisestä muualle.
- Mahdolliset seuraukset
Väkiluvun laskusta seuraa asuntojen kysynnän heikkeneminen, mikä taas johtaa vuokra- ja hintatason alenemiseen. Samalla myös myytävyys heikkenee, jolloin sijoituksen realisoiminen voi olla hankalaa. Myös vuokrattavuus heikkenee ja tyhjien kuukausien riski kasvaa.
- Näin varaudut
Tutki, mihin suuntaan kaupungin väkiluku on viime vuosina kehittynyt. Tutustu myös muihin tekijöihin, kuten esimerkiksi suuriin työllistäjiin. Onko kaupungissa yksi iso työllistäjä, jonka lähdöllä olisi iso merkitys asuntojen kysynnälle?
2. Alueellinen riski
Vaikka kaupunki olisi kasvava, kaupungin jokainen asuinalue ei välttämättä ole. Kasvavissakin kaupungeissa on alueita, joissa asuntojen kysyntä ei kohtaa tarjonnan kanssa.
- Mahdolliset seuraukset
Pahimmillaan voi käydä niin, että kyseisellä alueella on kymmeniä asuntoja tyhjillään mikä johtaa asunnon vuokratason ja arvon laskuun. Tyhjien kuukausien riski kasvaa.
- Näin varaudut
Pyri tunnistamaan kasvavat ja kuihtuvat alueet. Tutustu alueen myynti- ja vuokramarkkinoihin. Ota selvää myös alueen kaavoituksesta. Soita paikalliselle välittäjälle ja tarkista alueen maksuhäiriömerkinnät.
3. Riski taloyhtiön remonteista
Asuntosijoittajan tulee huomioida taloyhtiöön odotettavissa olevat remontit. Joskus vanhemman talon vuokratuottoyhtälö voi näyttää hyvältä ja sijoittaminen houkuttaa, mutta isot remontit, kuten käyttövesiputkiston, viemäreiden, ikkunoiden, parvekkeiden sekä julkisivujen uusiminen voi olla edessäpäin, jolloin reaalituotto muuttuu oleellisesti. Toki täytyy muistaa, että taloyhtiöön tehtävät remontit nostavat yleensä myös asunnon hintaa ja jossain määrin myös vuokraa.
- Mahdolliset seuraukset
Taloyhtiö joutuu ottamaan paljon lainaa remontteja varten, jolloin asuntoon kohdistuu iso yhtiölainaosuus. Yhtiölainaosuus pienentää myynnissä saatavaa myyntihintaa sekä saattaa kääntää asunnon kassavirran pahasti miinuksen puolelle.
- Näin varaudut
Tutki taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys / 5-vuotissuunnitelma. Soita taloyhtiön isännöitsijälle ja hallituksen puheenjohtajalle. Laske remontit huomioiva vuokratuotto. Selvitä, onko taloyhtiö kerännyt rahaa remontteihin jo etukäteen. Tutki, minkä hintaisia asunnot ovat remontoiduissa samanikäisissä taloyhtiöissä alueella.
4. Asunnon remonttiriski
Asuntosijoittajan kannalta taloyhtiön tulevat remontit ovat tärkeämpiä, mutta myös itse sijoitusasunnon remontit täytyy huomioida. Asuntosijoittajan kannattaa kiinnittää huomioita etenkin kalleimpien remonttikohteiden eli keittiön ja kylpyhuoneen kuntoon, joiden uudistaminen saattaa viedä pitkän pennin.
Asuntoon tehtävät remontit nostavat kuitenkin hyvin asunnon arvoa (mitä parempi sijainti sitä parempi arvonkehitys) ja myytävyyttä sekä taloyhtiön remontteja enemmän asunnon vuokraa ja vuokrattavuutta. Etenkin asunnon seinä- ja lattiapintojen uusiminen nostaa monesti asunnon arvoa jopa vähintään remonttikustannuksen verran.
- Mahdolliset seuraukset
Asunnossa eteen tulevat yllättävät remontit saattavat aiheuttaa omistajalle kassaongelman mikäli pankista ei saisi lainaa asuntoremontteja varten. Perusteellinen kylpyhuoneremontti voi maksaa 5.000-15.000 euroa riippuen toteutustavasta.
- Näin varaudut
Selvitä ennen sijoitusasunnon ostoa etenkin asunnon keittiön ja kylpyhuoneen remonttitarve huolellisesti. Varaa riittävä riskipuskuri mahdollisia asuntoremontteja varten.
5. Vuokralaiseen liittyvät riskit
Asunnon vuokralaisvalinta on vaihe, joka asuntosijoittajan tulee tehdä huolella. Useissa tapauksissa löydät vuokralaisen, joka asuu asunnossa pitkään ja hoitaa vuokrat säntillisesti. Joskus taas käy niin, että vuokralainen ei syystä tai toisesta pysty maksamaan vuokria.
- Mahdolliset seuraukset
Pahimmassa tapauksessa huono vuokralainen aiheuttaa maksamatta jääneiden vuokrien lisäksi muutakin harmia, kuten vahinkoa asuntoon.
Pääsääntöisesti olemme välttyneet isommilta ongelmilta, mutta erään uudiskohteemme vuokralainen jätti vuokria maksamatta ja lopuksi hajotti asunnon lähes kokonaan. Seurauksena useita tyhjiä kuukausia sekä n. 15.000€ remonttilasku.
- Näin varaudut
Pyri asiallisilla kysymyksillä selvittämään vuokralaisen muuton syyt, elämäntilanne ja vuokranmaksukyky. Älä koskaan jätä vuokralaisen luottotietoja tarkistamatta! Huolellisella asuntosijoittajalla on tapana soittaa myös edelliselle vuokranantajalle sekä mahdollisesti työnantajalle.
Tee vuokrasopimus huolella ja pyydä riittävät vakuudet vuokrasopimuksen ehtojen kattamiseksi. Pidä myös mielessä, että vuokralainen on usein asunnon näköinen eli hanki asunto hyvältä alueelta ja pidä asunto siistinä.
6. Markkinariski
Asuntomarkkinoiden muutoksille ei yksityinen sijoittaja oikein mahda mitään, koska niiden syyt ovat laajoja. Maailmantalous, korkoympäristö, rahoitusmarkkinat, poliittiset päätökset ja monet muut asiat vaikuttavat asuntojen yleiseen hintatasoon.
- Mahdolliset seuraukset
Talouskriiseistä ja rahoitusmarkkinoiden häiriöistä saattaa aiheutua pahimmassa tapauksessa asuntojen kysynnän voimakas heikkeneminen mikä johtaa asuntojen markkinahintojen laskuun.
Talouspolitiikan seuraus voi olla myös voimakas inflaatio mikä nostaa omaisuusluokkien hinnat kuplaan mikä ei myöskään ole kestävä tilanne.
- Näin varaudut
Sijoita kohtuullisella velkavivulla, varaa riittävä riskipuskuri ja hajauta riittävästi. Osta asunto kaupungista ja alueelta, jossa voi olettaa olevan tarvetta asumiselle tulevaisuudessakin. Jos vuokrattavuus on hyvä, vuokratasokin yleensä pysyy vakaana.
Kassavirtaan keskittyvälle pitkällä tähtäimellä matkassa olevalle asuntosijoittajalle asuntojen hintojen väliaikaisella kevyellä heilahtelulla ei ole välttämättä isoa merkitystä.
7. Poliittiset riskit
Asuntosijoittamista säätelevät erilaiset lait ja niillä on usein tapana muuttua. Asuntosijoittamiseen suurimmin vaikuttavia lainsäädännöllisiä riskejä ovat esimerkiksi tulonsiirtojen leikkaaminen, verotus ja rahoittajia koskevan sääntelyn kiristyminen.
Verotus on asuntosijoittajan tuottoon oleellisesti vaikuttava tekijä. Pääomatuloverotus, varainsiirtoverotus, vastikkeiden, kulujen ja korkojen vähennysoikeus sekä yhtiön kautta sijoittaville yhteisöverotus ovat keskeisimmät verotuskomponentit, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan kokonaistuottoon.
Otsikoissa ollut mahdollisesti vuonna 2023 voimaan tuleva ehdotus rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poistamisesta vaikuttaisi etenkin uudiskohteiden kysyntään. Lue kirjoituksemme asuntosijoittamisen verotuksesta.
- Mahdolliset seuraukset
Poliittisilla päätöksillä ja verotuksella voi olla vaikutusta vuokralaisten maksukykyyn, rahoittajien luotonantokykyyn sekä asuntosijoittamisen kannattavuuteen. Nämä kaikki vaikuttavat asuntojen kysyntään millä on vaikutusta hintaan, kuten myös asuntojen tarjonnalla.
- Näin varaudut
Poliittisiin riskeihin tulee varautua samalla tavalla kuin edelliseen markkinariskiin. Pidä huoli, ettei velan käyttö ole liian suurta suhteessa asuntojen hintaan ja omaan henkilökohtaiseen talouteen.
8. Rahoitusriski
Pankki on asuntosijoittajan ja omistusasuntojen ostajien tärkein kumppani. Mikäli pankin lainanantomahdollisuukset heikkenevät, vaikuttaa se myös vahvasti asuntosijoittajiin ja asuntomarkkinoihin.
Lainansaannin vaikeutuminen voisi johtua esimerkiksi lainakaton eli enimmäisluototussuhteen muutoksista, rahoittajien kiristyneestä sääntelystä, taloustilanteesta tai omasta taloudellisesta tilanteestasi.
- Mahdolliset seuraukset
Et välttämättä saa lainaa uusien sijoitusasuntojen hankintaan tai vaikkapa asuntojen remontteihin. Mikäli samanaikaisesti monille muillekin asunnon ostajille, rakennusliikkeille ja taloyhtiöille tulee lainansaantivaikeuksia, voivat vaikutukset olla paljon suurempia.
- Näin varaudut
Hoida henkilökohtaista talouttasi hyvin ja pyri hankkimaan erilaisia tulovirtoja sekä omaisuutta. Tee myös tarkat laskelmat ja kerro suunnitelmasi pankillesi. Näillä toimilla pankin näkökulmasta riski rahoittamiselle laskee ja lainansaanti helpottuu.
9. Kassavirtariski
Hoitokustannusten nousu, korkotason nousu, suuri velkavipu, tyhjät kuukaudet, yllättävät remonttikulut sekä oman henkilökohtaisen talouden muut kassavirrat ovat tekijöitä, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan kassavirtariskiin.
- Mahdolliset seuraukset
Merkittävänkin asuntovarallisuuden omistavan asuntosijoittajan korttitalo voi kaatua mikäli kassavirrat eivät ole kunnossa. Mikäli olet puristanut yhtälön liian tiukaksi, yllättävät muutokset voivat tarkoittaa sitä, että kassavirta kääntyy negatiiviseksi etkä pysty maksamaan sijoitusasuntolainojasi ja pankki voi joutua realisoimaan omaisuuttasi.
Pidä huoli, että laivasi seilaa myös huonossa kelissä!
- Näin varaudut
Käytä omiin kassavirtoihin sopivasti suhteutettua velkavipua. Osta asunnot kasvavilta alueilta. Huolehdi, että omistettavat asunnot ovat kassavirtapositiivisia. Hanki muita kassavirtoja palkkatyöstä, yritys- tai sijoitustoiminnasta. Pidä worst case –skenaario aina mielessä ja käytä laskinta.
10. Korkoriski
Korkotason nousu vaikuttaa oleellisesti asuntosijoittamiseen, koska asuntosijoittamisessa käytetään suurta velkarahoitusta suhteessa muihin sijoitusmuotoihin. Mitä suurempi velkavipu on, sitä suurempi on korkoriski. Velkarahan käyttö on niin kauan kannattavaa kuin velkarahalla saatava tuotto ylittää velkarahan hinnan.
Alkuvuonna 2023 12kk euribor on nopean nousun myötä noussut jo yli 3,2 prosenttiin mikä on laukaissut monen asuntosijoittajan ja asuntovelallisen osalta korkoriskin. Parhaassa asemassa ovat matalien korkojen aikana lainansa kiinteisiin korkoihin sitoneilla.
- Mahdolliset seuraukset
Lainojesi korkokulut nousevat merkittävästi eikä vuokratulot riitä kattamaan kuluja ja lainaeriä. Korkojen nousu saattaa vaikuttaa myös asuntojen kysyntään heikentävästi mikä saattaa vaikuttaa asuntojen hintaan.
Täytyy muistaa, että korkojen nousulle on yleensä jokin syy ja se on useimmiten inflaation hillitseminen. Inflaatio on itsessään asuntosijoittajaa suosiva asia, koska se nostaa omaisuuserien arvoja ja tavallaan ”syö” lainapääomaa.
- Näin varaudut
Älä käytä liian isoa velkavipua. Laske, että asunnoista jää kassavirtaa vaikka korkotaso nousisikin, ellei omassa taloudessa ole muita merkittäviä tulovirtoja. Sido osa sijoitusasuntolainoista kiinteään korkoon.
10+1 - Suurin riski on sijoittaja itse
Yllä on lueteltu pitkä liuta erilaisia asuntosijoittamiseen liittyviä riskejä. Loppujen lopuksi riski on kuitenkin sijoittajassa, jonka ratkaisuihin kaikki perustuu. Asuntosijoittaminen ei itsessään ole sen parempi tai huonompi, riskialttiimpi tai matalariskisempi kuin mikään muukaan sijoitusmuoto, kyse on sijoittajasta.
Taitava asuntosijoittaja osaa hallita riskit, käyttää laskinta sekä tehdä järkiperäisiä ja faktoihin perustuvia päätöksiä. Riskialttiin asuntosijoittajan päätökset sen sijaan perustuvat tunteisiin ja hetken mielijohteisiin, onnistumisen jälkeen ahneus astuu kehään ja toisinaan taas pelko estää tekemästä oikeita ratkaisuja.
- Mahdolliset seuraukset
Huolimaton sijoittaja tekee virheitä ja suhmuroi oman taloutensa väärillä ratkaisuilla.
- Näin varaudut
Tee suunnitelma ja luota siihen, osta asunto laskimella, tutki alueet tarkkaan, käytä järkevää velkavipua, tutki taloyhtiö hyvin, siirrä tunteet sivuun ja tee päätökset faktoihin, laskelmiin ja olemassa olevaan tietoon perustuen.
Kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Listasimme mielestämme oleellisimmat, mutta muitakin mahdollisia riskejä asuntosijoittamiseen voi liittyä.
Yllättäviäkin riskejä voi tulla, joihin on mahdotonta varautua. Hyvä esimerkki on vallitseva koronapandemia, joka on vaikuttanut, ainakin hetkellisesti, vuokramarkkinoihin Suomessa. Koronan myötä airbnb-asunnot ovat tulleet pitkäaikaisvuokraukseen ja toiseksi aiheuttaneet muuttoliikettä kasvukeskusten ympäryskuntiin. Edellä mainitut syyt yhdessä voimakkaan uudisrakentamisen kanssa ovat tehneet pienten asuntojen vuokrauksen Helsingissä haastavaksi. Toisaalta muutokset ovat tuoneet myös mahdollisuuksia, esimerkiksi rivitaloasuntojen kysyntä on ollut kovaa ympäryskunnissa.
Todettakoon kuitenkin, että asuntosijoittaminen on suhteellisen vakaa ja turvallinen sijoitusmuoto. Riskit on hyvä tiedostaa, mutta päätä ei kannata liikaa vaivata kaikilla mahdollisilla peloilla ja uhkakuvilla vaan on hyvä keskittyä niihin asioihin, joita pystyy itse hallitsemaan. Loppujen lopuksi sijoittaminen on aina parempi vaihtoehto kuin olla tekemättä mitään oman vaurastumisen eteen.
Lisää keinoja riskien hajauttamiseen löytyy artikkelista Allokaatio – Hankala sana, mutta tärkeä asia!
Usein kysytyt kysymykset:
1. Sijoittaja itse (ei ota riittävästi selvää ja ostaa vääriä kohteita, väärään hintaan ja vääristä paikoista ja vuokraa väärille tyypeille)
2. Liian iso velkavipu
3. Taloyhtiön kunto ja sijainti (isot remontit käyvät kalliiksi ja huonon sijainnin vuoksi hinta- ja vuokrakehitys on negatiivinen)
1. Ota riittävästi selvää, että tiedät mitä teet
2. Kysy kokeneemmilta
3. Luo suunnitelma ja pysy siinä, päivitä tarvittaessa
4. Älä käytä liian isoa velkavipua ja kerää riittävät turvapuskurit
5. Osta alueilta, joissa on kysyntää
Ostovaiheessa tulee taloyhtiön tiedot (tulevat remontit, tontin omistus) katsoa tarkkaan, koska taloyhtiön isot remontit voivat käydä kalliiksi.
Myös alueen kehitysnäkymät on hyvä tutkia tarkkaan.
Vauhtia asuntosijoittamiseen:
- Kiinnostaako hyvät sijoitusasunnot? Liity sisäpiiriin
- Yli 50 sivua asiaa asuntosijoittamisesta! Lataa E-kirja asuntosijoittamiseen
- Lue kattava opas asuntosijoittamisen aloittamiseen
- Muut blogitekstit löytyy blogista
Jaa artikkeli eteenpäin
Pekka Väänänen / Asuntosalkunrakentaja
Loimme Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston, koska haluamme tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Aloitimme sisarusteni kanssa vuonna 2012 yhdestä asunnosta, nyt hankimme kokonaisia kerrostaloja. Pystymme tarjoamaan ostettavaksi tukkuhintaisia asuntoja, koska jaamme määräalennushyödyn asiakkaidemme kanssa. Lisäksi tarjoamme asuntosijoittajien käyttöön ilmaista materiaalia. Mukavaa matkaa asuntosijoittamisen parissa!
Previous Post
Next Post
