Sijoitusasuntojen vuokraus vai vuokrakoteihin sijoittaminen?

Sijoitusasunnon vuokraus on asuntosijoittamisen keskeinen osatekijä ja kokonaistuottoon oleellisesti vaikuttava palanen, joten sen tärkeyttä on parempi korostaa kuin vähätellä. Jokaisen vuokranantajan tulisikin hallita sijoitusasunnon vuokraus hyvin. Tästä syystä halusimme julkaista aiheesta vieraskynäartikkelin, jonka kirjoittamisesta vastaa juuri oikea henkilö. Ostanasuntoja.com blogia ylläpitävällä asuntosijoittaja Harri Hurulla on sijoitusasuntojen vuokraamisesta paljon kokemusta ja mielenkiintoisia näkemyksiä. Harri hallinnoi kymmeniä sijoitusasuntoja, on tehnyt 3-numeroisen määrän vuokrasopimuksia ja rakentanut teknologiaa ja kumppaneita hyödyntävän toimintamallin, jolla hän voi hallinnoida asuntojaan paikasta riippumatta. Hän panostaa vuokraustoiminnassaan ennen kaikkea asukaskokemukseen. Ole hyvä Harri.

 

sijoitusasunnon vuokraus

Harri Huru, vieraskynäartikkelin kirjoittaja

Kiitos Pekka. Kirjoituksen otsikko oli alunperin “Sijoitusasunnon vuokraus” mutta Pekan kirjoituspyyntö vihjeineen sai minut miettimään, mihin oikein sijoitan ja mistä se tuotto lopulta oikein tulee. Vähän kuin “kumpi oli ensin muna vai kana” -pohdintaa. Otsikon tarkoitusta voi konkretisoida, kun miettii ostavansa tyhjänä olevaa asuntoa sijoitustarkoitukseen, johon kaupanteon jälkeen haetaan vuokralainen. Vuokralainen pyritään valitsemaan siten, että hän maksaa vuokrat sovitusti ja palauttaa sijoitusasunnon hallinnan hyvässä kunnossa siivottuna, kun vuokrasopimus päättyy. Sitten haetaan asuntoon uusi vuokralainen. Tämä kuvaus edustaa sijoitusasunnon vuokrausta.

 

Vuokrakoteihin sijoittaminen

Jos sen sijaan ostaa asunnon tai kokonaisen kerrostalon vuokralaisineen joltain toiselta sijoittajalta, tekee sijoituksen asukkaan kotiin, joka sattuu olemaan vuokrakoti. Ajattelua auttaa, jos kuvittelee, että myyjä myy omaa kotiaan ja haluaisi jatkaa siinä vuokralaisena. Keskustelu myyjän kanssa on hyvin erilainen, kun puhutaan sijoituksen tekemisestä hänen kotiinsa. Jos myyjä on vaikkapa 60-vuotias yksinäinen ihminen, joka haluaisi jatkaa asunnossa asumista niin pitkään kuin mahdollista, hän kyselee ja kuuntelee tarkkaan, voiko sijoittajaan luottaa. Myyjälle on tärkeää, että hän voi nukkua kodissaan yönsä rauhassa pelkäämättä, että ostaja irtisanoo vuokrasopimuksen vuoden päästä ja myy hänen kotinsa eniten tarjoavalle.

Jos kylpyhuoneesta löytyy kosteutta viemärin ympäriltä tai keittiön lavuaari on vuotanut tuhoten allaskalusteen ja vettä on päässyt lattiarakenteisiin, myyjä tietää, ettei hän itse osaa tai kenties pysty hoitamaan asioita 5 vuoden päästä. Myyjä pohtii, olisiko tässä sijoittaja, joka hoitaa ne kuntoon hänen puolestaan siten, että homevauriot eivät vie hänen terveyttään. Tällaisten ajatusleikkien pohjalta minulle on kirkastunut, että sijoitan konseptiin, jossa tarjoan hyväkuntoisia vuokrakoteja turvallisella asukaskokemuksella, joka toteutuessaan tuo tavoitellun tuoton.

 

”Sijoitan konseptiin, jossa tarjoan hyväkuntoisia vuokrakoteja turvallisella asukaskokemuksella, joka toteutuessaan tuo tavoitellun tuoton.”

 

Vuokralainen on asiakas ja asiakas on kaikista tärkein

Kun vuokra-asuntojen kysyntä on tarjontaa suurempi, huonompikin vuokranantaja löytää asuntoonsa vuokralaisen. Kun tasapaino lähestyy tai kääntyy, monen tällaisen vuokranantajan keinoiksi jää tinkiminen vuokratasosta tai vuokralaisvalintakriteereistä. Tästä voi pahimmillaan seurata ikävä kannattavuuskierre.

Hyvät vuokralaiset, asiakkaat, ovat ehdoton edellytys vuokrakoteihin sijoittamisen kannattavuudelle pitkällä aikajänteellä. Kun vuokrakodissa asuminen aletaan nähdä yhä tasavertaisempana vaihtoehtona omistusasumiselle, omistusasunnon ostajaryhmästä tulee uusia asiakkaita, jotka haluavat laadukasta ja turvallista asukaskokemusta vuokrakodissa.

Vuokralaisen vaihtumisella on sijoitustoiminnan kannattavuutta heikentäviä vaikutuksia

  • ilman vuokralaista ei vuokratuloa kerry
  • vuokralaisen vaihtuessa perussiivousta tarkemmat toimenpiteet tai remontointi voivat osoittautua tarpeellisiksi
  • ”annetaan vuokralle”-ilmoituspalkkiot, puhelinkulut, asuntonäytöt, luottotietotarkistukset jne. aiheuttavat kuluja

Vuokranantajasta johtuvat vuokrasopimusten irtisanomiset ovat sellaisia, joihin sijoittaja voi itse omilla toimillaan vaikuttaa ja siten parantaa kannattavuuttaan. Siksi keskityn ensisijaisesti pitämään vuokralaiset mahdollisimman pitkään ja vuokralaisen irtisanottua vuokrasopimuksensa löytämään uuden vuokralaisen mahdollisimman nopeasti.

 

Asunto on hyvän asukaskokemuksen perusta

Uudiskohteiden suosio on kasvanut asuntosijoittajien, sekä piensijoittajien, isojen toimijoiden että asuntorahastojen, keskuudessa viime vuosina. Tarjolla on uusia ja uudenveroisia vuokrakoteja, joissa lattiat ovat valkolakattua tammiparkettia, astianpesukone on vakiovaruste ja kylpyhuoneen vaakaanladotut 20×40 seinälaatat mahdollistavat yhä useammalle modernin vuokrakodin.

Moni 70-luvun elementtikerrostalo on käynyt läpi saneerauksen, jossa parvekkeet on lasitettu, julkisivut korjattu sekä ikkunat ja parvekeovet uusittu. Kun asunnot on vielä remontoitu siten, että kylpyhuoneessa on sitä samaa uudiskohteen 20×40 seinälaattaa, uudistetussa keittiössä on se sama tiskikone ja lattiassa on modernia vaaleanharmaata tammilankkulaminaattia, laadukasta vuokrakotia etsivä voi tehdä valintaansa 40 m2 uudiskohdekaksion tai 60 m2 saneerauskohteessa sijaitsevan remontoidun kaksion välillä. Sijoittajan kannalta tietysti laskin lopulta kertoo sen, kuinka kannattavaa on laadukkaiden vuokrakotien tarjoaminen ja onko se kannattavampaa kuin huonokuntoisten vuokrakotien tarjoaminen. Näiden esimerkkien välistä löytyy vielä paljon keinoja, joilla vanhaa asuntoa voi tuoda nykypäivään pienemmilläkin remontointitoimenpiteillä.

Hyvä asunto löytää yleensä hyvän vuokralaisen.

 

Palvelu täydentää hyvää asukaskokemusta

Lehdessä oli juttu, jossa osana isompaa asuntokauppaa sijoittaja oli ostanut vanhuksille tarkoitettuja vuokrakoteja alle markkinahinnan. Hän oli myymässä asuntoja eteenpäin. Yhdessä asunnossa asuva rollaattorimummo ihmetteli tyttärensä kanssa järkyttyneenä, miten joku voi myydä hänen kotinsa tuosta vaan ja miten hänelle käy viimeisinä elinvuosinaan. Sijoittaja lohdutti mummoa, että hän vain hoitaa varallisuuttaan ja asunto kyllä pysyy jatkossakin vanhojen ihmisten asuntona. Mummo jäi toivomaan, että asunnon ostaisi toinen sijoittaja, joka antaisi hänen jatkaa siinä vuokralaisena, jotta hän voisi sitten rauhassa pelätä, koska tämä uusi sijoittaja “hoitaa varallisuuttaan”.

Yksi omistusasunnon hyvistä puolista on turva siitä, että asuntoa, omaa kotia, ei myydä alta ilman asukkaan tahtoa. Vuokranantajana pyrin tarjoamaan tämän saman turvallisen kokemuksen koko vuokrasuhteen elinkaaren aikana:

  • vuokrailmoituksessa ja vuokralaiskandidaattien kanssa keskustellessa annetaan kaikki mahdollinen tieto asunnosta, taloyhtiöstä ja asuinympäristöstä, minkä voisi kuvitella vaikuttavan asukkaan kokemukseen
  • vuokrasopimusta tehdessä käydään läpi kaikki asiakkaan kysymykset ja sen lisäksi vielä selitetään yleisimmät epäselvyydet, jotka aikaisemmin ovat tulleet vastaan
  • asiakkaan palautteeseen reagoidaan mahdollisimman nopeasti
  • pitkäaikaisten vuokralaisten asuntoja remontoidaan tarpeen mukaan asumisen aikana
  • vuokralaisen elämäntilanteiden muutoksiin suhtaudutaan joustavasti

Näitä asioita toistamalla voi kerätä tyytyväisen asiakaskunnan, joka tarvittaessa vahvistaa uudelle epäröivälle asiakkaalle, että nettisivuilla kerrotut lupaukset myös toteutuvat käytännössä.

Mitä useampia asuntoja omistaa sitä enemmän on riippuvainen yhteistyökumppanien toiminnasta. Ideaalitilanteessa yhteistyökumppaneiden pitäisi jakaa sama visio asukaskokemuksen tärkeydestä ja toimia samojen periaatteiden mukaisesti.

 

Kaikista vuokralaiskandidaateista ei ole hyväksi asiakkaaksi ja kaikki asiakkaat eivät ole hyviä vuokralaisia

Valtaosa vuokralaisiin liittyvistä potentiaalisista ongelmista eliminoituu käymällä vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä käytävällä keskustelulla ja systemaattisella vuokralaisen tilanteeseen sovitetulla yhteydenpidolla. Itse asiassa moni niistä ei edes ole ongelma vaan vuokralaisen muuttuneesta elämäntilanteesta tai tietämättömyydestä johtuvia asioita, jotka vain selvitetään.

Mitä pidempään toimii vuokranantajana ja mitä useampaa asuntoa vuokraa sitä todennäköisemmin ongelmavuokralainen osuu joskus kohdalle. Paras tapa hoitaa ongelmavuokralaisia on niiden välttäminen. Tähän keinona on vuokralaisen valintaprosessin jatkuva parantaminen. Valintaprosessin tarkoituksena on mahdollisimman kattavasti selvittää vuokralaisen kyky maksaa vuokraa sekä halu ja taidot pitää asunnosta hyvää huolta. Joskus tulee vastaan tilanteita, jolloin hyvää vuokralaiskandidaattia ei ole välittömästi tarjolla. Valintakriteereistä tinkimisen sijaan kannattaa pitää asunto tyhjänä hyvän vuokralaisen löytymiseen asti. Mikäli ongelmavuokralainen onnistuu pääsemään valintaprosessin läpi, kannattaa prosessiaan päivittää kokemusten pohjalta, jotta sama ei tapahtuisi uudestaan.

 

Vinkit onnistuneeseen asuntojen vuokraamiseen

Sijoittaminen vuokrakoteihin ei saisi olla “harrastustoimintaa” vaan heti ensimmäisestä asunnosta lähtien toimintaa tulisi pyrkiä harjoittamaan ammattimaisesti ja pitkäjänteisesti. Yhteenvetona omat “top 7” -vinkkiäni, miten onnistua asuntojen vuokraamisessa:

  1. Markkinoi vuokrakotiasi hyvien valokuvien ja kattavien perustietojen avulla. Pidä valokuvat, esittelytekstit ja tiedot valmiina, jotta voit käynnistää markkinointiprosessin heti, kun kuulet asunnon vapautumisesta
  2. Mieti vuokralaisvalintakriteerit etukäteen ja noudata vuokralaisvalintaprosessia
  3. Käy vuokrasopimuksen sisältö ja kerrostaloasumisen käytännöt perusteellisesti läpi osana vuokrasopimuksen allekirjoitusprosessia
  4. Älä luovuta avaimia ennen kuin vakuus on maksettu ja kotivakuutustodistus toimitettu
  5. Älä koskaan poikkea säännöstä numero 4
  6. Jos kohdalle on osunut huono vuokralainen, toimi nopeasti kuitenkin vuokralaisen oikeuksia kunnioittaen. Virallisten vuokrasopimuksen purku- ja häätöprosessien aikana voi ja kannattaa yrittää neuvotella ratkaisua vuokralaisen kanssa
  7. Tarjoa hyväkuntoisia vuokrakoteja ja täydennä sitä olemalla luotettava ja johdonmukaisesti reilu vuokranantaja

“Osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen liittyy sekä sijoittamisen että vuokraustoiminnan harjoittamisen elementit. Uskon vakaasti, että panostamalla asukaskokemuksen kehittämiseen, sijoituksen tuotto maksimoituu pitkällä aikajänteellä.

13.2.2018

Harri Huru / Asuntosijoittaja ja Ostanasuntoja.com sivuston perustaja

 

Sijoitusasuntojen vuokrauksesta lisää

 

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

 

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi