Mitkä ovat parhaat asuntosijoituskaupungit?

Asuntoihin sijoittaminen on ollut monelle tuottoisaa viime vuosina ja vuosikymmeninä. Asuntosijoittamiseen liittyy valtavasti eri muuttujia, jotka tulee huomioida. Ehkä asuntosijoittaminen juuri siksi onkin niin mielenkiintoista.

Asuntosijoittamisessa pärjäävät lopulta parhaiten ne ketkä osaavat onnistuneimmin ja tehokkaimmin yhdistää erilaiset faktat ja muuttujat omaan toimintaansa.

Tästä artikkelista vastaukset seuraaviin kysymyksiin:

  • Mitkä ovat parhaat asuntosijoituskaupungit väkiluvun, neliöhintojen ja –vuokrien kehityksen mukaan?
  • Missä kaupungeissa neliövuokrat ovat korkeimmat suhteessa neliöhintoihin?
  • Mitä asioita kaupunkivertailut eivät huomioi?
  • Miten eri strategioilla sijoittavien kannattaa tulkita kaupunkivertailuja?
  • Tehdäänkö parhaassa asuntosijoituskaupungissa parhaita asuntosijoituksia?

Parhaat asuntosijoituskaupungit vertailussa

Mediassa tulee monesti vastaan listauksia parhaista asuntosijoituskaupungeista. Asuntosijoittajan onkin tärkeää olla perillä asuntomarkkinoiden ja kaupunkien kehityksestä ja siksi onkin hyvä, että erilaista tilastotietoa kerätään ja kootaan yhteen.

Tässä kirjoituksessa olemme vertailleet Suomen suurimpia asuntosijoituskaupunkeja vertaaensin.fi –palvelun keräämän datan perusteella. Vertailussa on mukana 23 suurinta kaupunkia pl. joitain pk-seudun ympäryskuntia. Kirjoituksessa on käytetty vuoden 2018 lukuja, ja verrattuja prosenttimuutoksia edellisen vuoden tuloksiin.

Parhaat asuntosijoituskaupungit väkiluvun, neliöhintojen ja –vuokrien kehityksen perusteella

Alla olevassa taulukossa asuntosijoituskaupunkeja on vertailtu asukasluvun, neliöhintojen sekä –vuokrien kehityksen perusteella. Kaikkien kolmen kategorian osalta kaupungit on lajiteltu parhausjärjestykseen siten, että paras kaupunki saa 23 pistettä, heikoin yhden pisteen ja niin edelleen.

asuntosijoituskaupungit järjestyksessä

Taulukko A: Asuntosijoituskaupungit järjestyksessä asukasluvun, neliöhintojen ja -vuokrien muutoksen mukaan

Kuten arvata saattoi, suurimmat kasvukeskukset jyräävät tässä vertailussa, kuten yleensä monessa muussakin vertailussa tuppaa käymään. Onko siis niin, että kasvukeskukset ovat parhaita asuntosijotuskaupunkeja ja asuntosijoittajan kannattaa pyyhkiä kaikki muut kaupungit sunnitelmista kokonaan pois?

Kyllä ja ei, riippuu sijoittajasta. Pääasiassa arvonnousuun tähtäävän sijoittajan voi olla järkevää keskittyä suurimpiin kasvukeskuksiin. Arvonnousua voi todennäköisesti olla odotettavissa pitkällä aikavälillä, mutta kääntöpuolena vuokratuotot ovat matalampia ja asuntojen hinnat korkeammat, joten sijoittamiseen tarvitaan hieman enemmän omaa pääomaa.

Seuraavassa taulukossa asiaa onkin katsottu hieman eri näkökulmasta.

Missä kaupungissa vuokrat ovat korkeimmat suhteessa hintoihin?

Tässä taulukossa tilastoja on tulkittu sitten taas hieman erilaisten asuntosijoituslasien läpi, koska asuntosijoittajan on hyvä peilata myös vuokrien suhdetta hintoihin.

asuntosijoittaminen kaupungit

Taulukko B: Asuntosijoituskaupungit järjestyksessä neliövuokrien suhteella neliöhintoihin

Ylläoleva taulukko kertoo, missä kaupungeissa vuokrat ovat korkeimmat suhteessa asuntojen hintoihin eli toisin sanoen sen, että missä vuokratuottoprosentit ovat kaikkein korkeimmat. Tilasto ei kuitenkaan huomioi hoitovastikkeita, jotka varmasti poikkeavat eri kaupungeissa toisistaan.

Yllätys yllätys, kasvukeskukset löytyvätkin listauksen häntäpäästä, joten arvonnousua hakevien sijoittajien kannattaa tämä taulukko sivuuttaa. Sen sijaan tämä tilasto sopii työkaluksi enemmän korkeaa vuokratuottoa ja kassavirtaa painottaville sijoittajille.

Tällaiset kaupungit saattavat olla sopivia ensimmäisiä sijoitusasuntoja ostaville, koska asuntoihin pääsee pienemmällä rahalla kiinni ja sijoituksesta on saatavissa positiivista kassavirtaa. Mainittavaa arvonnousua tuskin on luvassa, mutta tällaisilla asunnoilla voi päästä hyvin alkuun ja sitä kautta saada lumipallon mukavasti pyörimään.

Nämä kaksi vertailua antavat arvokasta tietoa, mutta eivät kuitenkaan anna selkeää vastausta, minne nyt kannattaisi sijoittaa. Entä jos nämä vertailut yhdistetään?

Alla olevassa taulukossa kaupungit on pisteytetty (1-23p) edellisten vertailujen (taulukko A ja B) sijoitusten mukaan.

asuntosijoittaminen parhaat kaupungit

Taulukko C: Asuntosijoituskaupungit järjestyksessä huomioiden asukasluvun, neliöhintojen ja -vuokrien kehitys sekä asuntojen neliövuokrien suhteen neliöhintoihin.

Näistä molemmista yllä olevista vertailuista tehdyn yhteenvedon perusteella Rovaniemi, Jyväskylä ja Pori olisivat parhaat asuntosijoituskaupungit. Sen sijaan Pohjanmaan maakuntien isoimmat kaupungit löytyvät häntäpäästä. Tässäkö on sitten se aukoton totuus, johon kannattaa luottaa? Ehkäpä ei.

Tai me emme ainakaan ole niin tehneet sillä olemme itse sijoittaneet viimeisten vuosien aikana jokaiseen kolmeen vertailun kärkipään kuten myös jokaiseen kolmeen häntäpään kaupunkiin. Sijoitukset ovat olleet onnistuneita jokaisessa näissä kaupungissa. Miksi näin? Lue eteenpäin.

Kannattaako asuntosijoittajan tuijottaa pelkkiä tilastoja?

Tilastoista ja erilaisista vertailuista on ehdottomasti hyötyä, mutta kannattaa katsoa niiden taakse ja miettiä aina, että mistä näkökulmasta vertailut on tehty ja mitä asioita niissä on tutkittu.

Tilastovertailut eivät välttämättä kerro mitään kaupungin sisäisistä alueellisista eroista, vuokrattavuudesta tai vaikkapa tulevaisuuden näkymistä, koska ne usein peilaavat historiaa (löytyy myös tutkimuksia, joissa vertailu perustuu tulevaisuuden ennusteisiin.).

Otetaan esimerkkinä väkiluvultaan hiipuva kaupunki. Tällaisessa kaupungissa tilastot saattavat näyttää punaista, mutta markkinan tunteva asuntosijoittaja voi nähdä asian kääntöpuolen. Saattaa olla, että kaupunkiin on tullut kuntaliitoksia ja väkimäärä vähenee kaupungin reuna-alueilta, mutta keskustassa tilanne on toinen.

Voi olla, että esimerkiksi 2-3km säteellä keskustasta kysyntä jopa lisääntyy, koska ihmiset muuttavat palveluiden perässä keskustaan ja tällaiseen kaupunkiin ei todennäköisesti tule uudisrakentamisen myötä uutta tarjontaa. Tällaisista kaupungeista ei välttämättä ole järisyttävää arvonnousua odotettavissa, mutta vuokratuotto on mahdollisesti korkea ja asuntojen hinta- ja vuokratasot saattavat pitää hyvin pintansa.

Kiinnostaako sinua parhaat asuntosijoituskaupungit vai parhaat asuntosijoitukset?

On selvä ero siinä, että sijoitatko parhaisiin asuntosijoituskaupunkeihin vai teetko parhaita asuntosijoituksia. Jos mietitään, että mistä asuntosijoituksen tuotto koostuu?

Asuntosijoittamisessa tuottoa voi saada kuukausittaisesta kassavirrasta eli vuokratulosta sekä yleisen arvonnousun kautta. Asuntosijoituksen kokonaistuottoon kustannuspuolella taas vaikuttavat taloyhtiön ja asunnon remonttikustannukset, vuokrauskustannukset sekä verot.

Lisätuottoa voi lisäksi saada esimerkiksi asuntoremontin tai alle markkinahintaisen ostohinnan tuoman välittömän arvonnousun myötä, jonka voi realisoida joko myymällä asunnon pois voitolla tai hyödyntämällä korkeampaa vakuusarvoa muissa sijoituksissa.

On selvää, että näistä jokaisessa 23 kaupungissa on sekä menestyviä että menestymättömiä asuntosijoittajia. Tunnemme itse asiassa useita sijoittajia, jotka ovat sijoittaneet kannattavasti asuntoihin osta&pidä -periaatteella näissä vertailun heikoimmissa kaupungeissa.

Itse asiassa voi olla jopa niin, että tällaisessa “epäseksikkäässä” kaupungissa on kasvukeskuksia paremmat mahdollisuudet onnistua isommin, koska kilpailua on vähemmän ja sitä kautta helpompi löytää hyviä diilejä.

Johtopäätös: Tilastot ovat avuksi, mutta ne eivät kerro sinulle parasta asuntosijoituskaupunkia

Yhteenvetona voisi todeta, että vaikka asuntosijoittaminen on potentiaalisesti tuottoisa sijoitusmuoto, pelkästään se ei takaa onnistumista asuntosijoittajana. Onnistuminen ei myöskään ole kiveen kirjoitettua vaikka sijoittaisi vertailujen mukaan parhaaseen asuntosijoituskaupunkiin.

4% vuokratuoton uudiskohde kasvukeskuksen paraatipaikalla voi olla hyvä sijoitus siinä missä 20% vuokratuottoa ja voimakasta kassavirtaa jauhava asunto hiipuvan kaupungin heikommalla sijainnilla.

Loppujen lopuksi kyse on sijoittajasta itsestään, että mistä onnistuu kaivamaan hyviä diilejä, jotka parhaiten sopivat omaan sijoitusstrategiaan. Tärkeintä lopulta on, että sijoittaja tietää mihin sijoittaa eli ottaa riittävästi selvää alueesta ja sijoituskohteesta, kaupungista riippumatta. Onnistuneita asuntosijoituksia voi tehdä lähes missä kaupungissa vaan. Sinulle parasta asuntosijoituskaupunkia ei määrittele tilastot, vaan sinä itse.

Lue myös samaan dataan perustuvan vertaaensin.fi –sivuston tuottama artikkeli Kannattaako asuntosijoitus isojen kasvukeskusten ulkopuolella?

Lisäpotkua asuntosijoittamiseen:

Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja - Pekka Väänänen

Hei! Loin Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston auttaakseni lukijoita vaurastumaan ja onnistumaan omissa asuntosijoituksissaan. Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2012 ja sen jälkeen olen tehnyt kymmeniä sijoitusasuntokauppoja. Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, joka tarjoaa hyviä tuottomahdollisuuksia ja alkuun pääsee pienilläkin pääomilla. Toivon, että saat kirjoituksistani vinkkejä ja hyötyä asuntosijoittamiseen. Jos tuntuu, että voisimme tehdä yhteistyötä asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa niin ota rohkeasti yhteyttä pekka[at]asuntosalkunrakentaja.fi